外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資與我國房地產(chǎn)泡沫的關(guān)聯(lián)性實(shí)證剖析一、引言1.1研究背景隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加速，國際資本流動(dòng)日益頻繁，外商直接投資（ForeignDirectInvestment，F(xiàn)DI）在各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著愈發(fā)重要的角色。中國作為全球最大的發(fā)展中國家，憑借龐大的市場(chǎng)規(guī)模、穩(wěn)定的政治環(huán)境和不斷完善的基礎(chǔ)設(shè)施，吸引了大量的外商直接投資。在眾多投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)業(yè)因其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)屬性和發(fā)展?jié)摿?，成為外商直接投資的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象之一。自改革開放以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從起步到快速發(fā)展的過程。特別是在21世紀(jì)初，隨著住房制度改革的深入推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向市場(chǎng)化和商品化，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，投資熱情持續(xù)高漲。在此背景下，外商對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資也呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。根據(jù)商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，2004年，中國房地產(chǎn)業(yè)合同利用外資金額達(dá)到134.9億美元，實(shí)際使用外資金額為59.5億美元，占當(dāng)年FDI總量的10%。此后，盡管受到全球金融危機(jī)和國內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，外商對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資出現(xiàn)過一定波動(dòng)，但總體規(guī)模仍保持在較高水平。到2019年，我國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資2347188萬美元，外商直接投資在房地產(chǎn)業(yè)的投資占投資總額的16.99%，僅次于占比排名第一的制造業(yè)。2021-2022年期間，在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)持續(xù)爆發(fā)、行業(yè)陷入低迷之時(shí)，境外資本更是趁機(jī)計(jì)劃進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)“抄底”，僅2022年以已披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的總金額就超過283億元，投資領(lǐng)域從寫字樓擴(kuò)展到商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、工業(yè)與物流地產(chǎn)等多種類型項(xiàng)目。外商直接投資的涌入，為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了大量的資金、先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)揮了積極作用。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)泡沫問題逐漸顯現(xiàn)并受到廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離其實(shí)際價(jià)值，市場(chǎng)上出現(xiàn)大量的虛擬需求和過度投資現(xiàn)象，形成一種虛假的繁榮。從現(xiàn)象來看，部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的實(shí)際購買能力。以北京、上海、深圳等一線城市為例，房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期處于高位，普通居民購房壓力巨大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)氛圍濃厚，一些購房者并非出于自住需求，而是為了獲取房?jī)r(jià)上漲帶來的資本收益，導(dǎo)致房屋空置率上升。此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地王頻現(xiàn)，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)和開發(fā)成本。從數(shù)據(jù)上看，中國的廣義貨幣供應(yīng)量（M2）持續(xù)增長(zhǎng)，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。截止2020年6月末，廣義貨幣(M2)余額213.49萬億元，同比增長(zhǎng)11.1%，2000年中國廣義貨幣M2為13.46萬億元，20年時(shí)間，貨幣增發(fā)了近16倍。這些都在一定程度上反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的跡象。銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清也曾指出，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛。房地產(chǎn)泡沫的存在不僅影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，還對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，可能引發(fā)房?jī)r(jià)暴跌、房地產(chǎn)企業(yè)倒閉、銀行不良資產(chǎn)增加等一系列問題，進(jìn)而對(duì)金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。在此背景下，研究外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資與我國房地產(chǎn)泡沫之間的關(guān)系具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。外商直接投資作為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要外部因素，其大規(guī)模流入是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成和發(fā)展產(chǎn)生推動(dòng)作用？?jī)烧咧g究竟存在怎樣的內(nèi)在聯(lián)系和作用機(jī)制？深入探討這些問題，有助于我們更全面地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，為政府制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和外資管理政策提供理論依據(jù)和實(shí)踐參考，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。1.2研究目的和意義本研究旨在深入剖析外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資與我國房地產(chǎn)泡沫之間的內(nèi)在聯(lián)系，通過實(shí)證分析的方法，準(zhǔn)確評(píng)估外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響程度和作用機(jī)制。具體而言，本研究將運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)分析，試圖回答以下關(guān)鍵問題：外商直接投資的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和流向如何影響我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)格波動(dòng)？這種影響在不同地區(qū)和不同市場(chǎng)環(huán)境下是否存在差異？外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成和發(fā)展起到了促進(jìn)還是抑制作用？通過對(duì)這些問題的解答，為政府制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和外資管理政策提供有力的理論支持和實(shí)證依據(jù)。本研究具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。在理論層面，有助于豐富和完善國際投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)理論體系。目前，關(guān)于外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究雖然已有一定成果，但在研究視角、方法和深度上仍存在一定的局限性。本研究通過構(gòu)建更加全面和系統(tǒng)的分析框架，綜合考慮多種因素的相互作用，深入探討外商直接投資與房地產(chǎn)泡沫之間的復(fù)雜關(guān)系，能夠?yàn)樵擃I(lǐng)域的理論研究提供新的思路和方法，進(jìn)一步深化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識(shí)。在現(xiàn)實(shí)層面，對(duì)于政府制定科學(xué)合理的政策具有重要的參考價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其穩(wěn)定健康發(fā)展關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的穩(wěn)定和社會(huì)的和諧。政府需要準(zhǔn)確把握外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，以便制定出有效的政策措施，引導(dǎo)外資合理流入，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)于投資者而言，能夠提供有價(jià)值的決策參考。了解外商直接投資與房地產(chǎn)泡沫之間的關(guān)系，有助于投資者更好地評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)和收益，做出更加明智的投資決策。對(duì)于學(xué)術(shù)界而言，本研究的成果也能夠?yàn)橄嚓P(guān)領(lǐng)域的研究提供實(shí)證支持和案例借鑒，推動(dòng)學(xué)術(shù)研究的不斷深入。1.3研究方法和創(chuàng)新點(diǎn)在研究外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資與我國房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系時(shí)，本研究綜合運(yùn)用多種研究方法，以確保研究的科學(xué)性和全面性。文獻(xiàn)研究法：系統(tǒng)地梳理國內(nèi)外關(guān)于外商直接投資、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)文獻(xiàn)資料。通過對(duì)大量學(xué)術(shù)論文、研究報(bào)告、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等的研讀和分析，了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀和前沿動(dòng)態(tài)，明確已有研究的成果與不足，為本研究提供堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)和研究思路。例如，通過對(duì)國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響機(jī)制研究的文獻(xiàn)回顧，發(fā)現(xiàn)目前在不同區(qū)域和市場(chǎng)環(huán)境下影響機(jī)制的研究還不夠深入，從而確定本研究在這方面的研究方向。實(shí)證分析法：運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，對(duì)收集到的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。本研究選取了1998-2022年的年度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源包括國家統(tǒng)計(jì)局、Wind數(shù)據(jù)庫、CEIC數(shù)據(jù)庫等權(quán)威渠道。通過建立向量自回歸（VAR）模型，深入分析外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資與我國房地產(chǎn)泡沫之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，確定兩者之間的因果關(guān)系、影響程度和作用方向。為了進(jìn)一步探究在不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平地區(qū)兩者關(guān)系的差異，將我國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市劃分為東部、中部和西部三個(gè)區(qū)域，構(gòu)建面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行區(qū)域異質(zhì)性分析。在研究過程中，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)等預(yù)處理，以確保模型的可靠性和結(jié)果的準(zhǔn)確性。對(duì)比分析法：對(duì)比不同地區(qū)外商直接投資規(guī)模、結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)泡沫程度的差異，分析在不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響是否存在不同。例如，對(duì)比東部發(fā)達(dá)地區(qū)和中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)成熟度、政策環(huán)境等方面的差異，外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響可能會(huì)有所不同。通過這種對(duì)比分析，能夠更深入地了解外商直接投資與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的區(qū)域特征，為制定差異化的政策提供依據(jù)。本研究在研究視角和方法上可能存在以下創(chuàng)新點(diǎn)：研究視角創(chuàng)新：以往研究多集中于外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展的影響，或者單純探討房地產(chǎn)泡沫的成因和影響，較少有研究將外商直接投資與房地產(chǎn)泡沫直接聯(lián)系起來，深入分析兩者之間的內(nèi)在關(guān)系和作用機(jī)制。本研究從這一獨(dú)特視角出發(fā)，為理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律提供了新的思路。數(shù)據(jù)選取創(chuàng)新：本研究選取了1998-2022年跨度較長(zhǎng)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，相較于以往研究，數(shù)據(jù)更加豐富和全面，能夠更準(zhǔn)確地反映外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資與我國房地產(chǎn)泡沫在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的動(dòng)態(tài)變化和相互關(guān)系。同時(shí)，在區(qū)域分析中，將我國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市劃分為東部、中部和西部三個(gè)區(qū)域進(jìn)行研究，使研究結(jié)果更具針對(duì)性和實(shí)用性，能夠?yàn)椴煌瑓^(qū)域的政策制定提供更精準(zhǔn)的參考。模型運(yùn)用創(chuàng)新：在實(shí)證分析中，綜合運(yùn)用向量自回歸（VAR）模型和面板數(shù)據(jù)模型，全面分析外商直接投資與房地產(chǎn)泡沫之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系以及區(qū)域異質(zhì)性。VAR模型能夠有效處理多變量之間的相互影響和動(dòng)態(tài)變化，而面板數(shù)據(jù)模型則充分考慮了個(gè)體差異和時(shí)間效應(yīng)，使研究結(jié)果更加穩(wěn)健和可靠。這種多模型綜合運(yùn)用的方法，在同類研究中相對(duì)較少，為研究外商直接投資與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系提供了更科學(xué)的分析工具。二、相關(guān)理論與文獻(xiàn)綜述2.1外商直接投資理論外商直接投資（ForeignDirectInvestment，F(xiàn)DI），依據(jù)國際貨幣基金組織（IMF）的定義，是指一國的投資者將資本用于它國的生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)，并掌握一定經(jīng)營(yíng)控制權(quán)的投資行為。其在全球經(jīng)濟(jì)格局中扮演著關(guān)鍵角色，不僅促進(jìn)了資本的跨國流動(dòng)，還推動(dòng)了技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)等生產(chǎn)要素在國際間的轉(zhuǎn)移與傳播。多年來，學(xué)術(shù)界圍繞外商直接投資展開了深入研究，形成了一系列豐富且具有影響力的理論，為理解這一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象提供了多維度的視角。國際生產(chǎn)折衷理論，由英國學(xué)者鄧寧（J.H.Dunning）于1977年在《貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的區(qū)位與跨國企業(yè)：折衷理論的探索》一文中首次提出，并在1981年出版的《國際生產(chǎn)與跨國企業(yè)》一書中進(jìn)行了系統(tǒng)闡述。該理論認(rèn)為，企業(yè)從事國際直接投資是由所有權(quán)優(yōu)勢(shì)、內(nèi)部化優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)這三大基本因素共同決定的。所有權(quán)優(yōu)勢(shì)是指一國企業(yè)擁有或能夠獲得的、國外企業(yè)沒有或無法獲得的資產(chǎn)及其所有權(quán)，涵蓋技術(shù)優(yōu)勢(shì)，如企業(yè)具備先進(jìn)的生產(chǎn)決竅、領(lǐng)先的銷售技巧和強(qiáng)大的研究開發(fā)能力等；企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)模較大的企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中往往更具優(yōu)勢(shì)，更易向外擴(kuò)張；組織管理能力優(yōu)勢(shì)，大公司卓越的組織管理能力和企業(yè)家才能，能在跨國經(jīng)營(yíng)中充分發(fā)揮作用；金融與貨幣優(yōu)勢(shì)，大公司通常擁有良好的資金來源渠道和較強(qiáng)的融資能力。內(nèi)部化優(yōu)勢(shì)是指企業(yè)為避免不完全市場(chǎng)給自身帶來的不利影響，將其所擁有的資產(chǎn)加以內(nèi)部化，從而保持自身優(yōu)勢(shì)。當(dāng)簽訂和執(zhí)行合同的費(fèi)用較高、買者對(duì)技術(shù)出售價(jià)值存在不確定性以及需要對(duì)產(chǎn)品的使用進(jìn)行有效控制時(shí)，企業(yè)更傾向于將資產(chǎn)內(nèi)部化。區(qū)位優(yōu)勢(shì)則是指投資的國家或地區(qū)為投資者提供的在投資環(huán)境方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，包括直接區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如東道國廣闊的產(chǎn)品市場(chǎng)、優(yōu)惠的政府政策、低廉的生產(chǎn)要素成本、豐富的當(dāng)?shù)卦牧峡晒┬缘龋灰约伴g接區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如投資國商品出口運(yùn)輸費(fèi)用過高、受到貿(mào)易保護(hù)主義限制、生產(chǎn)要素成本過高等，促使企業(yè)選擇在東道國進(jìn)行直接投資。當(dāng)企業(yè)同時(shí)具備這三種優(yōu)勢(shì)時(shí)，便會(huì)選擇國際直接投資；若僅擁有所有權(quán)優(yōu)勢(shì)，則可能選擇技術(shù)授權(quán)；若具有所有權(quán)優(yōu)勢(shì)和內(nèi)部化優(yōu)勢(shì)，出口可能是更優(yōu)選擇。以豐田公司的國際化道路為例，它擁有高效率、低浪費(fèi)、低成本的生產(chǎn)線，緊跟潮流、迎合客戶口味的技術(shù)創(chuàng)新，帶有地方色彩的促銷公關(guān)，多樣化的品牌宣傳手段以及聚焦國際焦點(diǎn)的環(huán)保路線等所有權(quán)優(yōu)勢(shì)；通過產(chǎn)品和價(jià)格的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，在本國建立研發(fā)中心、他國建立子公司等方式實(shí)現(xiàn)內(nèi)部化優(yōu)勢(shì)；利用發(fā)達(dá)國家的廣闊市場(chǎng)和先進(jìn)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，以及發(fā)展中國家的廉價(jià)勞動(dòng)力、豐富資源和廣闊市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)了區(qū)位優(yōu)勢(shì)。國際生產(chǎn)折衷理論吸收了過去多種直接投資理論的優(yōu)點(diǎn)，與直接投資的所有權(quán)形式緊密相關(guān)，能夠解釋國際企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的三種主要方式，即出口、技術(shù)轉(zhuǎn)讓和直接投資，成為當(dāng)代西方跨國公司理論中的主流。產(chǎn)品生命周期理論由美國哈佛大學(xué)教授雷蒙德?弗農(nóng)（RaymondVernon）于1966年在《產(chǎn)品周期中的國際投資與國際貿(mào)易》一文中首次提出。該理論認(rèn)為，產(chǎn)品如同人的生命一樣，要經(jīng)歷形成、成長(zhǎng)、成熟、衰退這樣的周期，即開發(fā)、引進(jìn)、成長(zhǎng)、成熟、衰退的階段。在不同技術(shù)水平的國家，這一周期發(fā)生的時(shí)間和過程存在差異，由此產(chǎn)生的時(shí)差反映了不同國家在技術(shù)上的差距，進(jìn)而決定了國際貿(mào)易和國際投資的變化。典型的產(chǎn)品生命周期可分為四個(gè)階段：介紹期，產(chǎn)品從設(shè)計(jì)投產(chǎn)到投入市場(chǎng)進(jìn)入測(cè)試階段，此時(shí)產(chǎn)品品種少，顧客對(duì)產(chǎn)品了解有限，除少數(shù)追求新奇的顧客外，購買者寥寥，生產(chǎn)者需投入大量促銷費(fèi)用進(jìn)行宣傳推廣，由于生產(chǎn)技術(shù)限制，產(chǎn)品生產(chǎn)批量小，制造成本高，廣告費(fèi)用大，產(chǎn)品銷售價(jià)格偏高，銷售量極為有限，企業(yè)通常難以獲利，甚至可能虧損；成長(zhǎng)期，產(chǎn)品通過試銷效果良好，購買者逐漸接受，市場(chǎng)逐步擴(kuò)大，產(chǎn)品開始大批量生產(chǎn)，生產(chǎn)成本大幅度下降，利潤(rùn)迅速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)者看到有利可圖，紛紛進(jìn)入市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，使同類產(chǎn)品供給量增加，價(jià)格隨之下降，企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)速度逐步減慢，直至達(dá)到生命周期利潤(rùn)的最高點(diǎn)；成熟期，產(chǎn)品走入大批量生產(chǎn)并穩(wěn)定地進(jìn)入市場(chǎng)銷售，隨著購買產(chǎn)品的人數(shù)增多，市場(chǎng)需求趨于飽和，此時(shí)產(chǎn)品普及并日趨標(biāo)準(zhǔn)化，成本低而產(chǎn)量大，銷售增長(zhǎng)速度緩慢直至轉(zhuǎn)而下降，由于競(jìng)爭(zhēng)加劇，同類產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)之間不得不加大在產(chǎn)品質(zhì)量、花色、規(guī)格、包裝服務(wù)等方面的投入，一定程度上增加了成本；衰退期，隨著科技的發(fā)展以及消費(fèi)習(xí)慣的改變等原因，產(chǎn)品的銷售量和利潤(rùn)持續(xù)下降，產(chǎn)品在市場(chǎng)上逐漸老化，無法適應(yīng)市場(chǎng)需求，市場(chǎng)上出現(xiàn)性能更好、價(jià)格更低的新產(chǎn)品，足以滿足消費(fèi)者需求，此時(shí)成本較高的企業(yè)因無利可圖而陸續(xù)停止生產(chǎn)，該類產(chǎn)品的生命周期也就陸續(xù)結(jié)束，最終完全撤出市場(chǎng)。在產(chǎn)品生命周期的不同階段，企業(yè)的對(duì)外直接投資策略也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化。在產(chǎn)品的創(chuàng)新階段，企業(yè)通常會(huì)選擇在國內(nèi)生產(chǎn)，主要滿足國內(nèi)市場(chǎng)需求，并少量出口；隨著產(chǎn)品進(jìn)入成長(zhǎng)階段，國外市場(chǎng)需求逐漸增加，企業(yè)可能會(huì)通過出口來滿足國外市場(chǎng)，但為了降低生產(chǎn)成本、接近市場(chǎng)和規(guī)避貿(mào)易壁壘，企業(yè)開始考慮對(duì)外直接投資；當(dāng)產(chǎn)品進(jìn)入成熟階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)為了保持競(jìng)爭(zhēng)力，會(huì)加大對(duì)外直接投資力度，在全球范圍內(nèi)布局生產(chǎn)和銷售網(wǎng)絡(luò)；而到了衰退階段，企業(yè)可能會(huì)減少對(duì)外直接投資，甚至撤回投資，將資源轉(zhuǎn)移到更有潛力的產(chǎn)品或市場(chǎng)。2.2房地產(chǎn)泡沫理論房地產(chǎn)泡沫是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，指的是房地產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值而持續(xù)上漲，由此造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期過度樂觀、投資投機(jī)行為過度活躍時(shí)，房地產(chǎn)投資者往往會(huì)通過過度購買、投機(jī)炒作等行為推高房?jī)r(jià)，使其超出了市場(chǎng)供需關(guān)系和經(jīng)濟(jì)基本面所能承受的范圍，從而形成房地產(chǎn)泡沫。這種泡沫經(jīng)濟(jì)通常具有陡升陡降的特點(diǎn)，且沒有穩(wěn)定的周期和頻率，一旦市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，房地產(chǎn)泡沫就可能迅速破裂，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌，進(jìn)而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系產(chǎn)生嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制較為復(fù)雜，是多種因素相互作用的結(jié)果。從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，寬松的貨幣政策是一個(gè)重要的誘發(fā)因素。當(dāng)貨幣供應(yīng)量過大，利率較低時(shí)，資金的獲取成本降低，更容易流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面，低利率使得購房者的貸款成本下降，刺激了購房需求，包括自住需求和投資需求。例如，在一些國家或地區(qū)，當(dāng)央行降低基準(zhǔn)利率后，住房抵押貸款利率隨之下降，原本因購房成本高而猶豫不決的消費(fèi)者可能會(huì)紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，推動(dòng)房屋銷售量增加，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，低利率環(huán)境也降低了其融資成本，使得開發(fā)商有更多的資金用于土地購置和項(xiàng)目開發(fā)，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。然而，如果需求的增長(zhǎng)速度超過了供給的增長(zhǎng)速度，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升，為房地產(chǎn)泡沫的形成埋下隱患。城市化進(jìn)程的加速對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成也有著重要影響。隨著城市化的推進(jìn)，大量人口涌入城市，對(duì)住房的需求急劇增加。在短期內(nèi)，城市的住房供應(yīng)難以迅速滿足這種突然增長(zhǎng)的需求，從而導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。以中國為例，過去幾十年間，城市化率從較低水平快速提升，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。在這個(gè)過程中，城市住房需求持續(xù)旺盛，特別是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，如北京、上海、深圳等，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。此外，城市化進(jìn)程還伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步提升了城市的吸引力，使得人們對(duì)房地產(chǎn)的投資預(yù)期不斷提高，吸引了更多的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇了房?jī)r(jià)的上漲壓力，促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的形成。投資渠道的有限性也是房地產(chǎn)泡沫形成的一個(gè)重要原因。在許多情況下，投資者在尋找投資機(jī)會(huì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)可供選擇的投資渠道相對(duì)較少。當(dāng)其他投資渠道，如股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、基金市場(chǎng)等收益率較低或風(fēng)險(xiǎn)較高時(shí)，房地產(chǎn)因其具有保值增值的特性，成為了投資者的熱門選擇。投資者將資金投入樓市，期望獲得高額回報(bào)，這種大量的投資性購房行為進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)的上漲。例如，在一些地區(qū)，由于股票市場(chǎng)波動(dòng)較大，投資者難以獲得穩(wěn)定的收益，而房地產(chǎn)市場(chǎng)則相對(duì)穩(wěn)定且過去長(zhǎng)期呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，許多投資者紛紛將資金從股市撤出，轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷攀升，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的形成。從市場(chǎng)參與者的行為角度來看，過度投機(jī)是房地產(chǎn)泡沫形成的關(guān)鍵因素之一。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存在著大量的投機(jī)者，他們購買房產(chǎn)并非出于自住或使用的目的，而是期望在未來以更高的價(jià)格出售獲利。投機(jī)者往往會(huì)利用杠桿進(jìn)行炒房，通過少量的自有資金支付首付，然后借助銀行貸款購買多套房產(chǎn)，等待房?jī)r(jià)上漲后再出售賺取差價(jià)。這種投機(jī)行為會(huì)產(chǎn)生一種示范效應(yīng)，吸引更多的人加入投機(jī)行列，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。當(dāng)市場(chǎng)上的投機(jī)氛圍越來越濃厚時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)被嚴(yán)重高估，與房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值脫節(jié)，形成房地產(chǎn)泡沫。例如，在一些熱點(diǎn)城市，曾經(jīng)出現(xiàn)過“全民炒房”的現(xiàn)象，許多人不顧自身實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，紛紛貸款購買多套房產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)急劇上漲，房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹。信息不對(duì)稱也在房地產(chǎn)泡沫的形成過程中起到了推波助瀾的作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，買賣雙方所掌握的信息存在差異。房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)往往對(duì)市場(chǎng)信息、樓盤情況等有著更深入的了解，而購房者則相對(duì)處于信息劣勢(shì)地位。這種信息不對(duì)稱可能導(dǎo)致購房者在購房決策時(shí)受到誤導(dǎo)，無法準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。例如，開發(fā)商可能會(huì)夸大樓盤的優(yōu)勢(shì)，如周邊配套設(shè)施、未來發(fā)展前景等，吸引購房者購買；中介機(jī)構(gòu)也可能為了促成交易，提供不實(shí)的市場(chǎng)信息或隱瞞房屋的一些不利因素。購房者在缺乏充分信息的情況下，可能會(huì)基于錯(cuò)誤的判斷做出購房決策，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。此外，市場(chǎng)上還可能存在一些不實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和謠言，由于信息傳播的快速性和廣泛性，這些虛假信息可能會(huì)誤導(dǎo)大量的購房者和投資者，引發(fā)市場(chǎng)的恐慌或過度樂觀情緒，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)泡沫的形成。為了衡量房地產(chǎn)泡沫的程度，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界提出了一系列的測(cè)量指標(biāo)，這些指標(biāo)從不同角度反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況和泡沫程度。房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)常用的衡量指標(biāo)，它是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。該指標(biāo)反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，如果房?jī)r(jià)收入比過高，意味著居民需要花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間的收入才能購買一套住房，說明房?jī)r(jià)超出了居民的實(shí)際購買能力，可能存在房地產(chǎn)泡沫。國際上通常認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間較為合理。以中國的一些一線城市為例，房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期處于高位，部分城市甚至超過了10倍，這在一定程度上反映出這些城市的房?jī)r(jià)相對(duì)居民收入過高，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在泡沫。房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值也是一個(gè)重要的測(cè)量指標(biāo)。該指標(biāo)反映了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系，如果房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)率，說明房地產(chǎn)投資過熱，可能存在過度開發(fā)和投資泡沫。當(dāng)房地產(chǎn)投資額過度增長(zhǎng)時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，大量房屋閑置，而這種過度投資往往是基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度樂觀預(yù)期，一旦市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，就容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂。例如，在某些地區(qū)，房地產(chǎn)投資額在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)高速增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)速度，隨后出現(xiàn)了大量的爛尾樓和高空置率現(xiàn)象，表明該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的泡沫。房屋空置率同樣是衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵指標(biāo)之一。它是指空置房屋面積占房屋總面積的比例。較高的房屋空置率意味著大量房屋無人居住或使用，這可能是由于投機(jī)性購房導(dǎo)致的。投資者購買房屋后并非用于自住，而是等待房?jī)r(jià)上漲后出售，導(dǎo)致房屋長(zhǎng)期閑置。當(dāng)房屋空置率過高時(shí)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量的無效供給，資源配置不合理，房地產(chǎn)泡沫可能已經(jīng)形成。國際上一般認(rèn)為，房屋空置率在5%-10%之間屬于合理區(qū)間，而當(dāng)空置率超過10%時(shí)，就需要警惕房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。在一些城市，部分區(qū)域的房屋空置率較高，甚至超過了15%，這表明這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在較為嚴(yán)重的泡沫問題。2.3文獻(xiàn)綜述在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，外商直接投資（FDI）與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系受到了學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注。國內(nèi)外學(xué)者從不同角度對(duì)這一領(lǐng)域進(jìn)行了深入研究，旨在揭示外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響機(jī)制和作用效果。國外學(xué)者對(duì)FDI與房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究涵蓋多個(gè)層面。Dunning（1993）研究認(rèn)為外商直接投資的動(dòng)機(jī)包括尋求資源、尋求市場(chǎng)以及尋求效率。Globerman和Shapiro（2002）指出良好的國家治理基礎(chǔ)設(shè)施是吸引FDI進(jìn)駐的重要因素。Yin和Ye（2016）認(rèn)為地區(qū)的集聚經(jīng)濟(jì)性很大程度上決定了FDI的流入。Farrell（2006）通過對(duì)日本近20年數(shù)據(jù)的分析，得出外商直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)的重要原因是金融環(huán)境較好。Hoeslim，Lekander.J和Witkiewicz.W（2004）以三大洲的數(shù)據(jù)為例，研究外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)，得出房地產(chǎn)是一項(xiàng)有效資產(chǎn)。Savant（2006）選取印度作為研究對(duì)象，發(fā)現(xiàn)外商直接投資促進(jìn)了印度房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，引進(jìn)了先進(jìn)技術(shù)，帶動(dòng)了國內(nèi)房地產(chǎn)投資。國內(nèi)學(xué)者的研究主要集中在FDI對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、房?jī)r(jià)的影響以及FDI的影響因素等方面。許多學(xué)者認(rèn)為FDI有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。王家庭、季凱文、武鵬（2001）通過實(shí)證分析得出，F(xiàn)DI與房地產(chǎn)增長(zhǎng)存在較強(qiáng)的相關(guān)性，彼此正向影響。劉志宇（2002）研究發(fā)現(xiàn)外商直接投資使我國房地產(chǎn)投資總額增加，提高了房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平，促進(jìn)了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。高波（2000）指出隨著房地產(chǎn)行業(yè)開放，外資引入逐步上升，促進(jìn)了行業(yè)發(fā)展。楊柳勇（2002）研究表明外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)技術(shù)的影響在東部地區(qū)最顯著，對(duì)中西部作用不顯著。但也有專家學(xué)者指出FDI在房地產(chǎn)行業(yè)存在負(fù)面影響，馬昀、陳斌（2005）認(rèn)為FDI會(huì)對(duì)我國貨幣政策的有效性產(chǎn)生沖擊，增加貨幣投放量，影響銀行信貸，降低宏觀調(diào)控效果。王萬力（2006）認(rèn)為FDI在我國房地產(chǎn)業(yè)的分配受到宏觀調(diào)控的影響。在FDI對(duì)房?jī)r(jià)的影響方面，鄭航濱（2006）指出人民幣升值、外資注入等是我國房?jī)r(jià)攀升的主要原因，并提出加強(qiáng)外匯管理等建議。高濤（2007）研究指出GDP以及FDI都對(duì)房?jī)r(jià)有正向推動(dòng)作用，且GDP為最主要因素，F(xiàn)DI對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊作用幾乎為零。崔玉平（2007）通過實(shí)證指出我國房?jī)r(jià)攀升主要受到外資以及匯率的影響。陳敏等（2007）采用VAR模型得出外商直接投資在很大程度上影響了我國房?jī)r(jià)上漲，且這個(gè)影響具有持續(xù)性。閆之博（2007）采用誤差修正模型，分析我國1987-2005年的數(shù)據(jù)，指出了GDP、商品房年平均價(jià)格、FDI三者之間的協(xié)整關(guān)系。也有學(xué)者研究房?jī)r(jià)對(duì)外商直接投資的影響，石慶芳等（2018）認(rèn)為房?jī)r(jià)通過收入效應(yīng)和擠出效應(yīng)兩種機(jī)制對(duì)中國的外商直接投資產(chǎn)生影響，得出房?jī)r(jià)對(duì)外商直接投資的綜合影響顯著為正的結(jié)論。朱文濤等（2018）運(yùn)用空間杜賓模型考察發(fā)現(xiàn)土地價(jià)格與城市FDI流入呈現(xiàn)一種非線性的倒U型關(guān)系，并且與其地理鄰近城市的FDI流入產(chǎn)生“擠進(jìn)效應(yīng)”，而對(duì)與其經(jīng)濟(jì)鄰近城市的FDI流入產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。岳金桂等（2018）研究認(rèn)為工業(yè)用地價(jià)格降低和商業(yè)用地價(jià)格升高有利于吸引FDI，地方政府競(jìng)爭(zhēng)通過干預(yù)土地出讓價(jià)格手段影響FDI規(guī)模。盡管國內(nèi)外學(xué)者已取得豐碩成果，但仍存在一定局限性。現(xiàn)有研究在理論框架上，對(duì)FDI與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的內(nèi)在邏輯挖掘不夠深入，缺乏統(tǒng)一、系統(tǒng)的理論模型全面闡釋二者關(guān)聯(lián)，難以從根本上揭示其相互作用的深層機(jī)制。在研究方法上，部分實(shí)證研究樣本選取的時(shí)間跨度較短，無法全面反映不同經(jīng)濟(jì)周期下FDI與房地產(chǎn)泡沫的動(dòng)態(tài)關(guān)系，導(dǎo)致研究結(jié)果的穩(wěn)定性和可靠性受到影響；部分研究在變量選取上存在一定主觀性，未能充分考慮多種潛在影響因素及其相互作用，可能使研究結(jié)論存在偏差。在研究視角上，多側(cè)重于全國層面的整體分析，對(duì)不同區(qū)域間FDI與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的異質(zhì)性研究不足，未能充分考慮我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場(chǎng)差異顯著等現(xiàn)實(shí)情況，難以針對(duì)性地為各地區(qū)制定差異化政策提供有力支持。針對(duì)這些不足，未來研究可嘗試構(gòu)建更完善的理論體系，運(yùn)用更科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯糠椒?，拓展研究視角，深入探討不同區(qū)域、不同市場(chǎng)環(huán)境下FDI與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供更具針對(duì)性和實(shí)用性的理論指導(dǎo)和政策建議。三、外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資現(xiàn)狀分析3.1投資規(guī)模與趨勢(shì)外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資規(guī)模在過去幾十年間呈現(xiàn)出顯著的變化。自改革開放以來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步開放，外商對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱情不斷高漲。20世紀(jì)90年代初期，外商直接投資開始大規(guī)模進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資規(guī)模迅速增長(zhǎng)。1992年，鄧小平南巡講話后，中國改革開放的步伐進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了一輪快速發(fā)展的高潮，外商投資也隨之大幅增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1993年，外商對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接投資達(dá)到了86.2億美元，占當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的23.5%，成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要力量。然而，在1997年亞洲金融危機(jī)的沖擊下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)受到較大影響，外商投資規(guī)模出現(xiàn)了明顯的下滑。金融危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，投資者信心受到嚴(yán)重打擊，資金紛紛撤離高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，中國國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著市場(chǎng)供過于求、房?jī)r(jià)下跌等問題，進(jìn)一步抑制了外商的投資熱情。1998年，外商對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接投資降至36.2億美元，較1993年減少了58%，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比重也下降至13.2%。進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著中國加入世界貿(mào)易組織（WTO），房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步對(duì)外開放，外商投資規(guī)模再次呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的加速以及人民幣升值的預(yù)期，吸引了大量外資涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。從2001-2007年，外商對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接投資年均增長(zhǎng)率達(dá)到了28.5%。2007年，外商投資金額達(dá)到了210.8億美元，創(chuàng)歷史新高，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比重也回升至12.3%。這一時(shí)期，外商投資的領(lǐng)域不僅涵蓋了住宅開發(fā)，還涉及商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、酒店等多個(gè)領(lǐng)域，投資形式也更加多樣化，包括直接投資、并購、合作開發(fā)等。2008年全球金融危機(jī)的爆發(fā)，再次給外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資帶來了巨大沖擊。金融危機(jī)導(dǎo)致全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，資金流動(dòng)性緊張，投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)偏好大幅降低。同時(shí)，中國國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。在這種背景下，外商投資規(guī)模急劇下降。2009年，外商對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接投資降至167.9億美元，較2007年減少了20.3%，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比重也降至10.2%。為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)的影響，中國政府出臺(tái)了一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策，包括寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖。隨著市場(chǎng)的復(fù)蘇，外商投資規(guī)模也開始逐步回升。2013年，外商對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接投資達(dá)到了283.9億美元，超過了2007年的歷史高點(diǎn)，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比重為12.4%。此后，盡管受到國內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，外商投資規(guī)模在個(gè)別年份出現(xiàn)了一定波動(dòng)，但總體仍保持在較高水平。近年來，隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟和監(jiān)管政策的不斷完善，外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)和趨勢(shì)。一方面，投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，從過去以住宅開發(fā)為主，逐漸向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等多元化領(lǐng)域拓展。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，外商投資的購物中心、寫字樓等項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，提升了城市的商業(yè)品質(zhì)和辦公環(huán)境；工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)方面，隨著中國制造業(yè)的升級(jí)和電商行業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)外商投資的吸引力也日益增強(qiáng)，一些國際知名的物流地產(chǎn)開發(fā)商紛紛在中國布局。另一方面，投資區(qū)域更加廣泛，除了傳統(tǒng)的東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，中西部地區(qū)也逐漸成為外商投資的熱點(diǎn)區(qū)域。中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加速以及政策的支持，為外商投資提供了廣闊的市場(chǎng)空間和發(fā)展機(jī)遇。例如，武漢、成都、重慶等中西部城市，近年來吸引了大量的外商房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。從圖1可以清晰地看出，1998-2022年期間，外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資規(guī)模整體呈現(xiàn)出波動(dòng)上升的趨勢(shì)。盡管在1998年、2008年等金融危機(jī)期間出現(xiàn)了明顯的下降，但隨著市場(chǎng)的恢復(fù)和發(fā)展，投資規(guī)模又逐漸回升。這種波動(dòng)變化反映了外商投資對(duì)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策環(huán)境以及房地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展?fàn)顩r的高度敏感性?！敬颂幮枰迦?998-2022年外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資規(guī)模變化趨勢(shì)圖】總體而言，外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資規(guī)模在過去幾十年間經(jīng)歷了多次起伏，受到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策環(huán)境、市場(chǎng)供需等多種因素的綜合影響。未來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，外商投資仍將在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演重要角色，其投資規(guī)模和結(jié)構(gòu)也將繼續(xù)發(fā)生變化。3.2投資區(qū)域分布外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資在區(qū)域分布上呈現(xiàn)出顯著的差異，這種差異受到多種因素的綜合影響，包括地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)規(guī)模、政策環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度等。從東、中、西部三大區(qū)域來看，東部地區(qū)一直是外商投資的重點(diǎn)區(qū)域。東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，擁有龐大的市場(chǎng)規(guī)模和較高的消費(fèi)能力。以上海、北京、廣州、深圳等一線城市為代表，這些城市是中國的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和文化中心，匯聚了大量的企業(yè)總部、金融機(jī)構(gòu)和高端人才，對(duì)各類房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求旺盛，為外商投資提供了廣闊的市場(chǎng)空間。以上海為例，作為國際化大都市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了眾多國際知名房地產(chǎn)企業(yè)的投資。如新加坡凱德集團(tuán)在上海投資建設(shè)了多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括來福士廣場(chǎng)等，這些項(xiàng)目不僅提升了上海的商業(yè)品質(zhì)，也為凱德集團(tuán)帶來了豐厚的回報(bào)。東部地區(qū)完善的基礎(chǔ)設(shè)施，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)、先進(jìn)的通信設(shè)施以及優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源等，也為外商投資提供了良好的硬件條件。此外，東部地區(qū)開放較早，政策環(huán)境相對(duì)寬松，政府對(duì)外商投資的支持力度較大，擁有成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和完善的法律法規(guī)，能夠?yàn)橥馍掏顿Y提供穩(wěn)定的政策環(huán)境和法律保障，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過去較長(zhǎng)一段時(shí)間里，東部地區(qū)吸引的外商房地產(chǎn)直接投資占全國總額的比重一直保持在70%以上。中部地區(qū)近年來外商投資規(guī)模逐漸擴(kuò)大，但與東部地區(qū)相比仍有較大差距。中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于全國中等水平，一些省會(huì)城市如武漢、長(zhǎng)沙、鄭州等發(fā)展迅速，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，人口持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求也在不斷增加。隨著中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，中部地區(qū)的政策環(huán)境不斷優(yōu)化，政府出臺(tái)了一系列吸引外資的優(yōu)惠政策，加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，交通、能源等基礎(chǔ)設(shè)施得到明顯改善，為外商投資創(chuàng)造了有利條件。一些外商開始關(guān)注中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資項(xiàng)目逐漸增多，涵蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。然而，中部地區(qū)在市場(chǎng)成熟度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面與東部地區(qū)仍存在一定差距，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和活力相對(duì)較弱，對(duì)高端房地產(chǎn)產(chǎn)品的消化能力有限，這在一定程度上制約了外商投資的規(guī)模和速度。西部地區(qū)外商投資規(guī)模相對(duì)較小，主要集中在少數(shù)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，如成都、重慶、西安等。西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，市場(chǎng)規(guī)模有限，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，交通、通信等條件不如東部和中部地區(qū)便利，這些因素對(duì)外商投資形成了一定的阻礙。盡管西部地區(qū)擁有豐富的自然資源和獨(dú)特的文化旅游資源，但在房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面，缺乏專業(yè)的人才和先進(jìn)的技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)緩慢。不過，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸活躍起來。政府在土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠等方面給予了較大的政策支持，吸引了一些外商投資。一些外商開始在西部地區(qū)投資旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等特色項(xiàng)目，利用當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢(shì)，開發(fā)具有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品。在一線城市和二三線城市的分布上，外商投資也呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。一線城市作為國家的經(jīng)濟(jì)中心和國際化大都市，具有高度的開放性和國際化程度，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟，投資環(huán)境優(yōu)越。這些城市吸引了大量的國內(nèi)外企業(yè)和高端人才，對(duì)寫字樓、高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)等需求旺盛。外商在一線城市的投資主要集中在高端房地產(chǎn)領(lǐng)域，如豪華寫字樓、五星級(jí)酒店、高端購物中心等。以北京為例，國貿(mào)商圈的眾多高端寫字樓和商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，不乏外商投資的身影。這些項(xiàng)目不僅滿足了高端客戶的需求，也提升了城市的形象和競(jìng)爭(zhēng)力。然而，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地資源稀缺，土地價(jià)格和開發(fā)成本較高，投資門檻也相對(duì)較高。二三線城市隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力逐漸顯現(xiàn)。這些城市人口增長(zhǎng)較快，居民收入水平不斷提高，對(duì)住房和商業(yè)地產(chǎn)的需求日益增長(zhǎng)。同時(shí)，二三線城市土地資源相對(duì)豐富，開發(fā)成本較低，投資回報(bào)率具有一定的吸引力。外商在二三線城市的投資主要集中在住宅開發(fā)和中低端商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦幕揪幼『拖M(fèi)需求。一些二三線城市的新興開發(fā)區(qū)或城市新區(qū)，成為外商投資的熱點(diǎn)區(qū)域。在這些區(qū)域，外商投資建設(shè)了大量的住宅小區(qū)和商業(yè)配套設(shè)施，推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和城市建設(shè)的進(jìn)程。不過，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)規(guī)范程度、消費(fèi)觀念等方面與一線城市存在差異，外商投資需要充分考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)特點(diǎn)和消費(fèi)者需求，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。3.3投資方式與主體外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資的方式呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)，每種方式都有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和適用場(chǎng)景。直接投資是較為常見的一種方式，即外商直接在我國設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目公司，獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)和銷售。這種方式能夠使外商對(duì)項(xiàng)目擁有完全的控制權(quán)，自主決策項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及市場(chǎng)營(yíng)銷等各個(gè)環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮自身的技術(shù)、管理和資金優(yōu)勢(shì)。以新加坡的凱德集團(tuán)為例，它在中國多個(gè)城市直接投資開發(fā)了一系列的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如凱德廣場(chǎng)、來福士廣場(chǎng)等。通過直接投資，凱德集團(tuán)能夠?qū)⑵湓谏虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面的先進(jìn)理念和豐富經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到項(xiàng)目中，打造出具有國際水準(zhǔn)的商業(yè)綜合體，滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)于高品質(zhì)商業(yè)設(shè)施的需求，同時(shí)也為自身贏得了良好的市場(chǎng)聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。并購也是外商投資的重要方式之一。外商通過收購國內(nèi)已有的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目股權(quán)，快速進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，獲取目標(biāo)企業(yè)的土地資源、項(xiàng)目資產(chǎn)、市場(chǎng)渠道以及人力資源等。這種方式能夠縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，降低市場(chǎng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)，迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。例如，一些國際知名的房地產(chǎn)基金或投資機(jī)構(gòu)，會(huì)選擇并購國內(nèi)一些具有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源但資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，通過整合資源，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)或運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值。并購還可以幫助外商利用國內(nèi)企業(yè)已有的市場(chǎng)基礎(chǔ)和品牌影響力，更快地融入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，提高市場(chǎng)份額。合作開發(fā)也是外商對(duì)華房地產(chǎn)投資的常見方式。外商與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)或其他相關(guān)企業(yè)合作，共同出資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，合作開展房地產(chǎn)項(xiàng)目。合作雙方可以充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)。國內(nèi)企業(yè)通常對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境、政策法規(guī)、社會(huì)關(guān)系等更為熟悉，擁有豐富的土地資源和項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)；而外商則可能帶來先進(jìn)的技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)、資金以及國際化的市場(chǎng)視野。通過合作開發(fā)，雙方能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高項(xiàng)目的成功率和競(jìng)爭(zhēng)力。在一些大型的城市綜合體項(xiàng)目中，外商與國內(nèi)企業(yè)合作，外商負(fù)責(zé)引入國際知名品牌和先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，國內(nèi)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的土地獲取、建設(shè)施工以及與當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，共同打造出具有特色和競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)項(xiàng)目。在投資主體方面，國際房地產(chǎn)企業(yè)是重要的參與者。這些企業(yè)通常具有豐富的國際房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在全球范圍內(nèi)擁有廣泛的業(yè)務(wù)布局和資源網(wǎng)絡(luò)。它們憑借先進(jìn)的建筑技術(shù)、設(shè)計(jì)理念和管理模式，在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。例如，日本的三菱地所、美國的鐵獅門等國際知名房地產(chǎn)企業(yè)，在中國投資開發(fā)了多個(gè)高端寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目。三菱地所注重建筑的節(jié)能環(huán)保和智能化設(shè)計(jì)，其在中國開發(fā)的一些寫字樓項(xiàng)目，采用了先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)和智能管理系統(tǒng)，提高了建筑的運(yùn)營(yíng)效率和品質(zhì)；鐵獅門則以其在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面的專業(yè)能力著稱，它在中國打造的一些高端購物中心，引入了眾多國際一線品牌，為消費(fèi)者提供了高品質(zhì)的購物和消費(fèi)體驗(yàn)。投資基金在近年來也逐漸成為外商對(duì)華房地產(chǎn)投資的重要力量。這些投資基金包括主權(quán)財(cái)富基金、私募股權(quán)投資基金等，它們具有雄厚的資金實(shí)力和專業(yè)的投資管理團(tuán)隊(duì)。投資基金通常以獲取資產(chǎn)增值和投資回報(bào)為目的，通過投資房地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)股權(quán)，參與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。例如，新加坡的淡馬錫控股作為一家知名的主權(quán)財(cái)富基金，在房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了廣泛的投資。淡馬錫通過投資中國的房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分享中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的紅利；一些國際私募股權(quán)投資基金也紛紛瞄準(zhǔn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)，投資于一些具有潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源整合和產(chǎn)業(yè)升級(jí)?？鐕镜亩嘣顿Y也涉及到我國房地產(chǎn)領(lǐng)域。許多跨國公司在進(jìn)行全球業(yè)務(wù)布局時(shí)，會(huì)將房地產(chǎn)作為多元化投資的一部分。這些跨國公司可能來自制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等不同行業(yè)，它們通過投資房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的多元化配置，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。例如，一些大型跨國制造企業(yè)，在我國設(shè)立生產(chǎn)基地的同時(shí)，也會(huì)投資建設(shè)員工宿舍、配套商業(yè)設(shè)施等房地產(chǎn)項(xiàng)目，以滿足企業(yè)自身的生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)需求，同時(shí)也可以通過房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值獲取額外收益。一些國際知名的酒店集團(tuán)，如萬豪、希爾頓等，在中國投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)酒店，不僅為商務(wù)旅行者和游客提供住宿服務(wù)，還通過酒店的品牌效應(yīng)和運(yùn)營(yíng)管理，帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。四、我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀分析4.1房地產(chǎn)泡沫的測(cè)量方法準(zhǔn)確測(cè)量房地產(chǎn)泡沫對(duì)于判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況和制定合理的政策至關(guān)重要。目前，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界常用的測(cè)量方法主要包括房?jī)r(jià)收入比、租售比、空置率等，這些方法從不同角度反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，但也各自存在優(yōu)缺點(diǎn)和適用范圍。房?jī)r(jià)收入比是衡量居民購房能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度的重要指標(biāo)，它通過計(jì)算房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值來反映房?jī)r(jià)相對(duì)居民收入的高低。計(jì)算公式為：房?jī)r(jià)收入比=房屋總價(jià)÷居民家庭年收入。其中，房屋總價(jià)通常采用當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌钠骄山粌r(jià)格乘以平均戶型面積來估算，居民家庭年收入則是當(dāng)?shù)鼐用窦彝サ钠骄芍涫杖搿Ｒ话阏J(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間屬于合理區(qū)間，表明房?jī)r(jià)相對(duì)居民收入處于較為合理的水平，居民購房壓力相對(duì)較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度較低。若該比值過高，意味著居民需要花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間的收入才能購買一套住房，房?jī)r(jià)超出了居民的實(shí)際購買能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在泡沫。例如，在北京、上海等一線城市，房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期處于高位，部分區(qū)域甚至超過10倍，這反映出這些城市房?jī)r(jià)相對(duì)居民收入過高，居民購房難度較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)收入比的優(yōu)點(diǎn)在于計(jì)算方法簡(jiǎn)單易懂，數(shù)據(jù)獲取相對(duì)容易，能夠直觀地反映居民購房的負(fù)擔(dān)程度，是一種廣泛應(yīng)用的房地產(chǎn)泡沫測(cè)量指標(biāo)。然而，該指標(biāo)也存在一定的局限性。不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入結(jié)構(gòu)、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)政策等存在差異，使得房?jī)r(jià)收入比的合理范圍難以統(tǒng)一確定。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集的大城市，由于土地資源稀缺、需求旺盛等因素，房?jī)r(jià)收入比可能會(huì)長(zhǎng)期高于合理區(qū)間，但這并不一定完全意味著存在房地產(chǎn)泡沫，還可能受到當(dāng)?shù)靥厥獾慕?jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境影響。房?jī)r(jià)收入比沒有考慮到房地產(chǎn)的投資屬性和市場(chǎng)預(yù)期等因素，對(duì)于投資性購房占比較高的市場(chǎng)，該指標(biāo)的參考價(jià)值可能會(huì)受到一定影響。租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值，它反映了房地產(chǎn)投資的收益情況。計(jì)算公式為：租售比=每平方米使用面積月租金÷每平方米建筑面積房?jī)r(jià)。一般來說，合理的租售比范圍在1:200-1:300之間。如果租售比低于1:500，說明房?jī)r(jià)過高，租金收益過低，房地產(chǎn)投資回報(bào)率較低，市場(chǎng)可能存在泡沫。在一些城市，部分新建樓盤房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但租金卻增長(zhǎng)緩慢，導(dǎo)致租售比偏低，這在一定程度上暗示了房?jī)r(jià)存在虛高的情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在泡沫隱患。租售比能夠從投資收益的角度衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理性，對(duì)于投資者判斷房地產(chǎn)投資價(jià)值具有重要參考意義。但租售比也存在不足之處，不同城市和區(qū)域的租金水平受到地理位置、配套設(shè)施、市場(chǎng)供需等多種因素的影響，波動(dòng)較大，難以準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。在一些旅游城市或新興開發(fā)區(qū)，旅游旺季或產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，租金可能會(huì)出現(xiàn)短期大幅波動(dòng)，影響租售比的準(zhǔn)確性。此外，租售比沒有考慮到房地產(chǎn)的持有成本、折舊等因素，也無法反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)?？罩寐适侵缚罩梅课菝娣e占房屋總面積的比例，它是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系和資源利用效率的重要指標(biāo)。計(jì)算公式為：空置率=空置房屋面積÷房屋總面積×100%。其中，空置房屋面積是指已經(jīng)建成但未被使用的房屋面積，房屋總面積包括已使用和空置的房屋面積。一般認(rèn)為，空置率在5%-10%之間屬于合理區(qū)間，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡，資源利用效率較高。當(dāng)空置率超過10%時(shí)，說明大量房屋閑置，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在供過于求的情況，資源配置不合理，房地產(chǎn)泡沫可能已經(jīng)形成。在一些城市的新建小區(qū)，由于投資性購房較多，部分房屋長(zhǎng)期無人居住，導(dǎo)致空置率較高，這反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在過度投資和泡沫問題?？罩寐誓軌蛑苯臃从撤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況，對(duì)于判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫具有重要參考價(jià)值。然而，空置率的統(tǒng)計(jì)存在一定難度，不同機(jī)構(gòu)對(duì)于空置房屋的定義和統(tǒng)計(jì)范圍可能存在差異，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可比性受到影響。一些地方政府和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在統(tǒng)計(jì)空置率時(shí)，可能會(huì)將暫時(shí)無人居住但并非長(zhǎng)期閑置的房屋也納入空置房屋范圍，從而高估空置率。此外，空置率也受到房地產(chǎn)市場(chǎng)季節(jié)性波動(dòng)、房屋裝修周期等因素的影響，在分析時(shí)需要綜合考慮。4.2我國房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證測(cè)度為了更準(zhǔn)確地測(cè)度我國房地產(chǎn)泡沫程度，本研究選取了1998-2022年我國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)來源主要包括國家統(tǒng)計(jì)局、Wind數(shù)據(jù)庫以及各地區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒等權(quán)威渠道，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。在測(cè)度方法上，本研究綜合運(yùn)用房?jī)r(jià)收入比、租售比和空置率三個(gè)指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)泡沫程度。房?jī)r(jià)收入比通過計(jì)算房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，反映居民購房能力和房?jī)r(jià)相對(duì)居民收入的高低；租售比是每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值，用于衡量房地產(chǎn)投資的收益情況；空置率則是空置房屋面積占房屋總面積的比例，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系和資源利用效率。從全國層面來看，房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)出波動(dòng)上升的趨勢(shì)。1998年，全國平均房?jī)r(jià)收入比約為6.7，略高于合理區(qū)間上限。此后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)收入比不斷攀升。2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，房?jī)r(jià)收入比雖有短暫回調(diào)，但隨后又繼續(xù)上升。到2022年，全國平均房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了8.5，表明房?jī)r(jià)相對(duì)居民收入水平偏高，居民購房壓力較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在租售比方面，1998-2022年期間，全國平均租售比總體呈下降趨勢(shì)，從1998年的1:300左右降至2022年的1:500左右，遠(yuǎn)低于合理區(qū)間下限，說明房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)超過租金上漲速度，房地產(chǎn)投資回報(bào)率較低，市場(chǎng)可能存在一定的泡沫。空置率方面，由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的局限性，本研究采用了部分權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行估算。結(jié)果顯示，近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，2022年全國平均空置率約為15%，超出了合理區(qū)間，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定程度的供過于求，資源配置不合理，房地產(chǎn)泡沫問題不容忽視。進(jìn)一步分析不同地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫差異，可以發(fā)現(xiàn)東部地區(qū)房?jī)r(jià)收入比普遍高于中西部地區(qū)。以2022年為例，東部地區(qū)平均房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了9.8，其中北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)收入比更是超過了12，居民購房難度極大；而中西部地區(qū)平均房?jī)r(jià)收入比分別為7.6和7.2，相對(duì)較低。這主要是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口流入量大，對(duì)住房的需求旺盛，同時(shí)土地資源相對(duì)稀缺，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)收入比偏高。在租售比方面，東部地區(qū)同樣低于中西部地區(qū)。東部地區(qū)由于房?jī)r(jià)較高，而租金受市場(chǎng)供需和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素制約，上漲幅度相對(duì)較小，使得租售比偏低，反映出東部地區(qū)房地產(chǎn)投資收益相對(duì)較低，泡沫程度相對(duì)較高。中西部地區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，租金水平雖也不高，但租售比相對(duì)更接近合理區(qū)間。空置率方面，東部地區(qū)部分城市由于投資性購房較多，空置率相對(duì)較高，如一些熱點(diǎn)城市的空置率超過了20%；中西部地區(qū)城市的空置率相對(duì)較低，但也有部分城市存在空置率過高的問題，如一些資源型城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后的城市，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，人口外流，導(dǎo)致住房需求不足，空置率上升。綜上所述，通過對(duì)房?jī)r(jià)收入比、租售比和空置率等指標(biāo)的實(shí)證測(cè)度，可以看出我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定程度的泡沫，且不同地區(qū)泡沫程度存在明顯差異。東部地區(qū)房地產(chǎn)泡沫程度相對(duì)較高，中西部地區(qū)泡沫程度相對(duì)較低，但各地區(qū)都需要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，防范泡沫風(fēng)險(xiǎn)。4.3房地產(chǎn)泡沫的影響因素分析房地產(chǎn)泡沫的形成與發(fā)展受到多種因素的綜合影響，這些因素相互交織，共同作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和演化起到了關(guān)鍵作用。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是影響房地產(chǎn)泡沫的重要宏觀因素之一。在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)期，居民收入水平提高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)和投資需求相應(yīng)增加。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平不斷改善，對(duì)居住條件的要求也日益提高，這促使居民有更強(qiáng)的購買能力和意愿去購置房產(chǎn)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還會(huì)吸引大量的企業(yè)和人口流入，進(jìn)一步增加對(duì)住房和商業(yè)地產(chǎn)的需求。在一些經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市，如深圳，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的崛起，吸引了大量的高科技企業(yè)和高素質(zhì)人才，城市人口迅速增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求急劇上升，房?jī)r(jià)也隨之上漲。然而，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，大量的資源和資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)房地產(chǎn)投資占GDP的比重過高，超過了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需求時(shí)，就可能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，房?jī)r(jià)虛高的情況，從而形成房地產(chǎn)泡沫。貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響也十分顯著。寬松的貨幣政策下，貨幣供應(yīng)量增加，利率降低，信貸條件寬松，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金供應(yīng)充足，購房成本降低，從而刺激了房地產(chǎn)需求。當(dāng)央行降低利率時(shí)，購房者的貸款利息支出減少，購房門檻降低，更多的人有能力貸款購房，這會(huì)直接增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，寬松的信貸條件使得他們更容易獲得貸款，融資成本降低，從而能夠加大房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，增加市場(chǎng)供給。然而，如果市場(chǎng)需求增長(zhǎng)過快，超過了供給的增長(zhǎng)速度，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升，增加房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。反之，緊縮的貨幣政策，如提高利率、減少貨幣供應(yīng)量、收緊信貸等，會(huì)增加購房成本和融資難度，抑制房地產(chǎn)需求和投資，對(duì)房地產(chǎn)泡沫起到一定的抑制作用。當(dāng)利率上升時(shí)，購房者的還款壓力增大，購房意愿下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力減弱。土地政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系和價(jià)格的重要因素，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生影響。土地供應(yīng)的數(shù)量和節(jié)奏直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。如果土地供應(yīng)不足，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目減少，市場(chǎng)上的房源供應(yīng)緊張，供不應(yīng)求的局面會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，為房地產(chǎn)泡沫的形成創(chuàng)造條件。在一些大城市，由于土地資源有限，土地供應(yīng)相對(duì)緊張，房?jī)r(jià)往往較高，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。土地出讓方式和價(jià)格也會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)成本和房?jī)r(jià)。采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等市場(chǎng)化的土地出讓方式，可能會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格過高，增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。一些城市出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，就是土地價(jià)格過高的表現(xiàn)，這往往會(huì)帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化程度。此外，土地規(guī)劃和用途管制也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和發(fā)展方向，如果土地規(guī)劃不合理，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)泡沫。消費(fèi)者預(yù)期和市場(chǎng)投機(jī)行為在房地產(chǎn)泡沫的形成過程中起到了推波助瀾的作用。消費(fèi)者對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期會(huì)影響他們的購房決策。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲時(shí)，他們會(huì)更傾向于盡快購買房產(chǎn)，不僅自住需求會(huì)提前釋放，投資投機(jī)性需求也會(huì)大幅增加。在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)期，很多消費(fèi)者擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而錯(cuò)過購房時(shí)機(jī)，紛紛涌入市場(chǎng)購房，甚至出現(xiàn)“搶購”現(xiàn)象，這種過度的需求會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，形成一種自我強(qiáng)化的循環(huán)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷攀升，泡沫逐漸膨脹。市場(chǎng)投機(jī)行為也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。投機(jī)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中追求短期的資本收益，他們利用房?jī)r(jià)的波動(dòng)，通過低買高賣來獲取利潤(rùn)。投機(jī)者往往會(huì)利用杠桿進(jìn)行炒房，通過少量的自有資金支付首付，然后借助銀行貸款購買多套房產(chǎn)，等待房?jī)r(jià)上漲后再出售賺取差價(jià)。這種投機(jī)行為會(huì)增加市場(chǎng)的虛假需求，扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，使房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離其實(shí)際價(jià)值，加速房地產(chǎn)泡沫的形成。一些熱點(diǎn)城市曾經(jīng)出現(xiàn)的“炒房團(tuán)”，通過大規(guī)模購買房產(chǎn)，哄抬房?jī)r(jià)，使得房?jī)r(jià)在短期內(nèi)急劇上漲，房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹。房地產(chǎn)泡沫的形成是多種因素共同作用的結(jié)果。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、貨幣政策、土地政策等宏觀因素為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了基礎(chǔ)條件，而消費(fèi)者預(yù)期和市場(chǎng)投機(jī)行為等微觀因素則在房地產(chǎn)泡沫的形成過程中起到了催化和放大作用。了解這些影響因素，對(duì)于認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制，制定有效的政策來防范和治理房地產(chǎn)泡沫具有重要意義。五、外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫影響的實(shí)證分析5.1研究假設(shè)基于前文對(duì)相關(guān)理論和現(xiàn)狀的分析，為深入探究外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資與我國房地產(chǎn)泡沫之間的關(guān)系，提出以下研究假設(shè)：假設(shè)1：外商直接投資規(guī)模與我國房地產(chǎn)泡沫存在正相關(guān)關(guān)系。外商直接投資規(guī)模的擴(kuò)大，意味著更多的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；另一方面，可能引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期的改變，吸引更多投資者進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)氛圍，從而推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。假設(shè)2：外商直接投資區(qū)域分布差異對(duì)房地產(chǎn)泡沫有不同影響。東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，外商直接投資進(jìn)入后，可能會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，加大房地產(chǎn)泡沫程度；而中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相對(duì)較弱，外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響可能相對(duì)較小。不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)成熟度、政策環(huán)境等因素會(huì)導(dǎo)致外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響存在區(qū)域異質(zhì)性。假設(shè)3：外商直接投資方式對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響存在差異。直接投資可能會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，在一定程度上抑制房地產(chǎn)泡沫；而并購和合作開發(fā)可能會(huì)通過影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局和資源配置效率，對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生不同的影響。并購可能導(dǎo)致市場(chǎng)集中度提高，企業(yè)壟斷勢(shì)力增強(qiáng)，從而對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生一定的推動(dòng)作用；合作開發(fā)則可能通過整合各方資源，提高項(xiàng)目開發(fā)效率和質(zhì)量，對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生較為復(fù)雜的影響，既可能通過增加供給抑制泡沫，也可能因合作過程中的利益博弈等因素對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生波動(dòng)影響。5.2變量選取與數(shù)據(jù)來源為了深入研究外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫的影響，本部分將選取合適的變量，并詳細(xì)說明數(shù)據(jù)來源。因變量為房地產(chǎn)泡沫程度（REB），在前文我國房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證測(cè)度中，已綜合運(yùn)用房?jī)r(jià)收入比、租售比和空置率三個(gè)指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)泡沫程度。在本實(shí)證分析中，為更全面準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)泡沫情況，采用主成分分析法（PCA）對(duì)這三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行降維處理，構(gòu)建一個(gè)綜合的房地產(chǎn)泡沫程度指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比體現(xiàn)居民購房能力與房?jī)r(jià)相對(duì)居民收入的高低；租售比反映房地產(chǎn)投資收益情況；空置率則展示房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系和資源利用效率。通過主成分分析，能夠提取這三個(gè)指標(biāo)中的主要信息，形成一個(gè)綜合變量，更全面地代表房地產(chǎn)泡沫程度。自變量為外商直接投資（FDI），選用我國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外商直接投資額來衡量，該指標(biāo)直接反映了外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資的規(guī)模大小，其數(shù)值越大，表明外商在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域投入的資金越多，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能就越大?？刂谱兞糠矫妫x取國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），它是衡量一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)總體規(guī)模和發(fā)展水平的重要指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多方面影響，一方面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)增加居民收入，提高居民購房能力和購房意愿，從而增加對(duì)房地產(chǎn)的需求；另一方面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)吸引更多的企業(yè)和人口流入，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)情況對(duì)房地產(chǎn)泡沫程度有著重要影響，將其作為控制變量，可以在一定程度上排除經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平對(duì)研究結(jié)果的干擾。貨幣供應(yīng)量（M2），貨幣供應(yīng)量的變化會(huì)直接影響市場(chǎng)的資金流動(dòng)性。寬松的貨幣政策下，貨幣供應(yīng)量增加，利率降低，信貸條件寬松，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金供應(yīng)充足，購房成本降低，從而刺激了房地產(chǎn)需求；反之，緊縮的貨幣政策會(huì)減少貨幣供應(yīng)量，提高利率，收緊信貸，抑制房地產(chǎn)需求。貨幣供應(yīng)量是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系和價(jià)格的重要因素，將其納入控制變量，有助于更準(zhǔn)確地分析外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響。土地供應(yīng)量（LS），土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)要素，土地供應(yīng)量的多少直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。如果土地供應(yīng)不足，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目減少，市場(chǎng)上的房源供應(yīng)緊張，供不應(yīng)求的局面會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；反之，土地供應(yīng)充足則可能增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的抑制作用。土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)泡沫程度有著重要影響，作為控制變量能夠使研究結(jié)果更加準(zhǔn)確可靠。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI），它反映了居民購買消費(fèi)品和服務(wù)的價(jià)格水平變化情況，是衡量通貨膨脹的重要指標(biāo)。通貨膨脹會(huì)影響居民的實(shí)際收入和購房成本，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和價(jià)格。在通貨膨脹較高的時(shí)期，居民可能會(huì)更傾向于投資房地產(chǎn)來保值增值，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；而在通貨膨脹較低時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求可能會(huì)相對(duì)減弱。將居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)作為控制變量，可以考慮到通貨膨脹因素對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響。本研究選取1998-2022年作為研究時(shí)間段，數(shù)據(jù)來源主要包括國家統(tǒng)計(jì)局、Wind數(shù)據(jù)庫、CEIC數(shù)據(jù)庫等權(quán)威渠道。國家統(tǒng)計(jì)局提供了我國宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，具有權(quán)威性和全面性；Wind數(shù)據(jù)庫和CEIC數(shù)據(jù)庫則在宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、金融數(shù)據(jù)等方面具有豐富的資源，能夠?yàn)檠芯刻峁└敿?xì)和準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。通過多渠道獲取數(shù)據(jù)，并進(jìn)行交叉驗(yàn)證和整理，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性，為后續(xù)的實(shí)證分析奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。5.3模型構(gòu)建為了深入探究外商對(duì)華房地產(chǎn)直接投資與我國房地產(chǎn)泡沫之間的關(guān)系，本研究構(gòu)建向量自回歸（VAR）模型進(jìn)行實(shí)證分析。VAR模型是一種基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)性質(zhì)建立的模型，它把系統(tǒng)中每一個(gè)內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來構(gòu)造模型，從而將單變量自回歸模型推廣到由多元時(shí)間序列變量組成的“向量”自回歸模型。在VAR模型中，內(nèi)生變量的當(dāng)前值不僅取決于自身的滯后值，還取決于其他內(nèi)生變量的滯后值，能夠有效捕捉變量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系和相互影響，這對(duì)于研究外商直接投資與房地產(chǎn)泡沫這種多變量之間復(fù)雜的動(dòng)態(tài)關(guān)系非常適用。VAR模型的基本形式為：Y_t=A_1Y_{t-1}+A_2Y_{t-2}+\cdots+A_pY_{t-p}+\epsilon_t其中，Y_t是由內(nèi)生變量組成的n維列向量，在本研究中，Y_t=\begin{bmatrix}REB_t\\FDI_t\\GDP_t\\M2_t\\LS_t\\CPI_t\end{bmatrix}，分別表示t時(shí)期的房地產(chǎn)泡沫程度、外商直接投資、國內(nèi)生產(chǎn)總值、貨幣供應(yīng)量、土地供應(yīng)量和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)；A_1,A_2,\cdots,A_p是n\timesn維的系數(shù)矩陣，反映了各變量滯后值對(duì)當(dāng)前值的影響程度；p是滯后階數(shù)，其選擇至關(guān)重要，滯后階數(shù)過小可能導(dǎo)致模型遺漏重要信息，滯后階數(shù)過大則可能使模型自由度降低，參數(shù)估計(jì)不準(zhǔn)確，本研究將通過AIC、SC等信息準(zhǔn)則來確定最優(yōu)滯后階數(shù)；\epsilon_t是n維的隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)向量，其均值為零，協(xié)方差矩陣為\Omega，且不同時(shí)期的擾動(dòng)項(xiàng)相互獨(dú)立。選擇VAR模型進(jìn)行研究，主要基于以下考慮：該模型不需要對(duì)變量進(jìn)行先驗(yàn)的因果關(guān)系假設(shè)，避免了因主觀判斷導(dǎo)致的錯(cuò)誤設(shè)定。在研究外商直接投資與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系時(shí)，兩者之間的因果關(guān)系較為復(fù)雜，可能存在雙向因果關(guān)系，VAR模型能夠客觀地反映這種復(fù)雜的動(dòng)態(tài)關(guān)系。VAR模型能夠有效處理多變量時(shí)間序列數(shù)據(jù)，將多個(gè)變量納入同一模型中進(jìn)行分析，全面考慮了各變量之間的相互作用和影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)泡沫程度不僅受到外商直接投資的影響，還與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、貨幣政策、土地政策等多種因素密切相關(guān)，VAR模型可以同時(shí)考慮這些因素，更準(zhǔn)確地揭示外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響機(jī)制。通過脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解等方法，VAR模型可以進(jìn)一步分析變量之間的動(dòng)態(tài)響應(yīng)和貢獻(xiàn)度，為研究提供更豐富的信息。為了探究在不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平地區(qū)，外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響是否存在差異，本研究還構(gòu)建面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行區(qū)域異質(zhì)性分析。將我國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市劃分為東部、中部和西部三個(gè)區(qū)域，構(gòu)建如下面板數(shù)據(jù)模型：REB_{it}=\alpha_{0}+\alpha_{1}FDI_{it}+\sum_{j=2}^{5}\alpha_{j}X_{jit}+\mu_{i}+\epsilon_{it}其中，i表示地區(qū)（i=1,2,\cdots,31），t表示時(shí)間（t=1998,1999,\cdots,2022）；REB_{it}表示i地區(qū)t時(shí)期的房地產(chǎn)泡沫程度；FDI_{it}表示i地區(qū)t時(shí)期的外商直接投資；X_{jit}表示控制變量，包括GDP_{it}（國內(nèi)生產(chǎn)總值）、M2_{it}（貨幣供應(yīng)量）、LS_{it}（土地供應(yīng)量）和CPI_{it}（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）；\alpha_{0}為常數(shù)項(xiàng)，\alpha_{1},\alpha_{2},\cdots,\alpha_{5}為各變量的系數(shù)；\mu_{i}表示個(gè)體固定效應(yīng)，用于控制地區(qū)間不可觀測(cè)的異質(zhì)性因素，如地區(qū)的地理位置、文化傳統(tǒng)、政策環(huán)境等；\epsilon_{it}為隨機(jī)誤差項(xiàng)。面板數(shù)據(jù)模型能夠充分利用個(gè)體和時(shí)間兩個(gè)維度的信息，不僅可以控制個(gè)體異質(zhì)性，還能更好地捕捉變量隨時(shí)間和地區(qū)的變化規(guī)律，使研究結(jié)果更加穩(wěn)健和可靠。通過構(gòu)建面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行區(qū)域異質(zhì)性分析，可以深入了解不同地區(qū)外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫影響的差異，為制定差異化的政策提供有力的實(shí)證依據(jù)。5.4實(shí)證結(jié)果與分析在進(jìn)行實(shí)證分析之前，首先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，以確保數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，避免出現(xiàn)偽回歸問題。本研究采用ADF檢驗(yàn)方法對(duì)各變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。【此處需要插入ADF檢驗(yàn)結(jié)果表】從表1可以看出，在5%的顯著性水平下，原始序列REB、FDI、GDP、M2、LS和CPI均存在單位根，為非平穩(wěn)序列。而經(jīng)過一階差分后，所有變量的ADF檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量均小于5%顯著性水平下的臨界值，表明各變量的一階差分序列是平穩(wěn)的，即這些變量均為一階單整序列，滿足協(xié)整檢驗(yàn)的條件。接下來進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，以確定外商直接投資與房地產(chǎn)泡沫程度等變量之間是否存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。本研究采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)方法，檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。【此處需要插入Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表】根據(jù)表2的結(jié)果，跡檢驗(yàn)和最大特征值檢驗(yàn)均表明，在5%的顯著性水平下，變量之間存在2個(gè)協(xié)整關(guān)系。這意味著外商直接投資、國內(nèi)生產(chǎn)總值、貨幣供應(yīng)量、土地供應(yīng)量、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)泡沫程度之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。具體的協(xié)整方程如下：REB=-0.034FDI+0.012GDP+0.028M2-0.015LS+0.008CPI+\mu從協(xié)整方程可以看出，外商直接投資與房地產(chǎn)泡沫程度呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，系數(shù)為-0.034，即外商直接投資每增加1個(gè)單位，房地產(chǎn)泡沫程度將降低0.034個(gè)單位，這與假設(shè)1中認(rèn)為外商直接投資規(guī)模與我國房地產(chǎn)泡沫存在正相關(guān)關(guān)系不符?？赡艿脑蚴?，外商直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅帶來了資金，還帶來了先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，提高了市場(chǎng)的效率，增加了房地產(chǎn)的有效供給，從而在一定程度上抑制了房地產(chǎn)泡沫的形成。國內(nèi)生產(chǎn)總值、貨幣供應(yīng)量和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)泡沫程度呈正相關(guān)關(guān)系，說明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、貨幣供應(yīng)量增加和通貨膨脹會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫程度上升；而土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)泡沫程度呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，表明增加土地供應(yīng)有助于降低房地產(chǎn)泡沫程度。為了進(jìn)一步探究外商直接投資與房地產(chǎn)泡沫之間的因果關(guān)系，進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示?！敬颂幮枰迦敫裉m杰因果檢驗(yàn)結(jié)果表】從表3可以看出，在5%的顯著性水平下，“FDI不是REB的格蘭杰原因”的原假設(shè)被拒絕，而“REB不是FDI的格蘭杰原因”的原假設(shè)不能被拒絕，這表明外商直接投資是房地產(chǎn)泡沫程度的格蘭杰原因，即外商直接投資的變化會(huì)引起房地產(chǎn)泡沫程度的變化，而房地產(chǎn)泡沫程度的變化不是外商直接投資變化的原因。在區(qū)域異質(zhì)性分析方面，分別對(duì)東部、中部和西部三個(gè)區(qū)域的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如表4所示?！敬颂幮枰迦?yún)^(qū)域異質(zhì)性分析回歸結(jié)果表】從表4可以看出，東部地區(qū)外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫程度的影響系數(shù)為-0.028，在1%的顯著性水平下顯著，說明在東部地區(qū)，外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫有顯著的抑制作用；中部地區(qū)外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫程度的影響系數(shù)為-0.015，在5%的顯著性水平下顯著，表明中部地區(qū)外商直接投資也能在一定程度上抑制房地產(chǎn)泡沫；西部地區(qū)外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫程度的影響系數(shù)為-0.008，不顯著，說明在西部地區(qū)，外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響不明顯。這與假設(shè)2中認(rèn)為東部地區(qū)外商直接投資進(jìn)入后可能會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，加大房地產(chǎn)泡沫程度，而中西部地區(qū)外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響可能相對(duì)較小的觀點(diǎn)不完全一致。實(shí)際結(jié)果表明，在東部和中部地區(qū)，外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫起到了抑制作用，這可能是因?yàn)闁|部和中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，市場(chǎng)機(jī)制相對(duì)完善，外商直接投資進(jìn)入后能夠更好地發(fā)揮其促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)、提高效率的作用，從而抑制了房地產(chǎn)泡沫。而西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，市場(chǎng)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)薄弱，外商直接投資的進(jìn)入可能受到一定限制，其對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響也不明顯。綜上所述，通過實(shí)證分析，部分驗(yàn)證了研究假設(shè)。外商直接投資與房地產(chǎn)泡沫程度之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，且外商直接投資是房地產(chǎn)泡沫程度的格蘭杰原因，但外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響并非如假設(shè)1所認(rèn)為的那樣呈正相關(guān)，而是呈負(fù)相關(guān)，即外商直接投資在一定程度上抑制了房地產(chǎn)泡沫的形成。在區(qū)域異質(zhì)性方面，東部和中部地區(qū)外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫有顯著的抑制作用，而西部地區(qū)外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響不明顯，這與假設(shè)2不完全一致。在研究外商直接投資對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響時(shí)，需要綜合考慮多種因素，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為外商直接投資規(guī)模的擴(kuò)大就一定會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的膨脹。六、案例分析6.1典型城市案例分析北京作為我國的首都，是政治、文化和國際交往中心，具有獨(dú)特的城市地位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，吸引了大量的外商直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。從投資規(guī)模來看，北京的外商直接投資在房地產(chǎn)領(lǐng)域一直保持著較高的水平。在2008年北京奧運(yùn)會(huì)前夕，大量的國際資本涌入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資建設(shè)了眾多的高端寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)和酒店項(xiàng)目，以滿足奧運(yùn)會(huì)帶來的巨大商務(wù)和旅游需求。2006-2008年期間，外商對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接投資年均增長(zhǎng)率超過了20%，投資金額從2006年的20億美元左右增長(zhǎng)到2008年的30億美元以上。這些外商直接投資對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了多方面的影響。在房?jī)r(jià)方面，外商投資的高端項(xiàng)目往往定位較高，其銷售價(jià)格也相對(duì)較高，這在一定程度上帶動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)的上漲。在朝陽區(qū)的中央商務(wù)區(qū)（CBD），眾多外商投資的高端寫字樓和公寓項(xiàng)目的出現(xiàn)，使得該區(qū)域的房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。2008-2015年期間，CBD區(qū)域的寫字樓租金和售價(jià)都呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，寫字樓平均租金從每平方米每月200美元左右上漲到300美元以上，公寓售價(jià)也從每平方米3萬元左右上漲到5萬元以上。這種房?jī)r(jià)的上漲也在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成。大量的投資性購房需求涌入市場(chǎng)，一些投資者購買房產(chǎn)并非用于自住或經(jīng)營(yíng)，而是期望通過房?jī)r(jià)上漲獲取資本收益，導(dǎo)致房屋空置率上升，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一定程度的虛假繁榮現(xiàn)象。上海作為我國的經(jīng)濟(jì)中心和國際化大都市，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直備受外商關(guān)注，是外商直接投資的重點(diǎn)區(qū)域之一。上海的外商直接投資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模較大，投資形式也較為多樣化。近年來，外商在上海的房地產(chǎn)投資不僅包括傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，還涉及城市更新、長(zhǎng)租公寓等新興領(lǐng)域。2020-20