零售商圈的選擇PART044.1零售店鋪的開發(fā)4.2零售商店商圈4.3零售商店選址4.1零售店鋪的開發(fā)4.1.1 零售店鋪經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的確定經(jīng)過(guò)調(diào)研，零售商就能夠根據(jù)市場(chǎng)行情確定自己所要經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目了，

但是在最終確定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之前，零售商應(yīng)該先回答以下幾個(gè)問(wèn)題：（1）在同一區(qū)域都有哪些商店和你經(jīng)營(yíng)一樣的品種？（2）這些商店成功嗎？它們處于成長(zhǎng)還是擴(kuò)張階段？（3）它們經(jīng)營(yíng)什么商品？這些商品有哪些品牌？（4）這些商店都在什么位置？是在商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)還是其他區(qū)域？這些位置與你所處的位置有相似之處嗎？（5）這些商店的商業(yè)模型是什么？它們?nèi)绾谓?jīng)營(yíng)？它們打折嗎？（6）這些商店所在區(qū)域政治經(jīng)濟(jì)氛圍是怎樣的？那里的居民受教育水平如何？（7）你所在區(qū)域的人口狀況是怎樣的？居民的生活方式是更現(xiàn)代還是更傳統(tǒng)？（8）這些商店所在商圈的居民與你所在商圈的居民相似嗎？零售店鋪要想成功經(jīng)營(yíng)，就必須識(shí)別顧客和市場(chǎng)需要，然后根據(jù)這些需要確定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、采購(gòu)經(jīng)營(yíng)商品。4.1零售店鋪的開發(fā)4.1.2零售店鋪籌資規(guī)模的確定零售店鋪籌資規(guī)模的確定往往會(huì)涉及零售店鋪籌資總規(guī)模、零售店鋪?zhàn)杂匈Y金籌措額以及零售店鋪外部資金籌措額這三個(gè)方面的內(nèi)容。三者之間的關(guān)系是：零售店鋪籌資總規(guī)模=零售店鋪?zhàn)杂匈Y金籌措額+零售店鋪外部資金籌措額4.1零售店鋪的開發(fā)4.1.2零售店鋪籌資規(guī)模的確定確定零售店鋪籌資規(guī)模的方法有財(cái)務(wù)報(bào)表分析法、實(shí)際核算法和比率分析法。下面對(duì)較為常用的財(cái)務(wù)報(bào)表分析法和實(shí)際核算法進(jìn)行介紹。1.財(cái)務(wù)報(bào)表分析法財(cái)務(wù)報(bào)表分析法是指通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，來(lái)判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)管理狀況，從而確定合理的籌資規(guī)模的方法。財(cái)務(wù)報(bào)表主要有四種：第一種是資產(chǎn)負(fù)債表，它是反映一定時(shí)期內(nèi)零售店鋪的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益狀況的報(bào)表；第二種是留存收益表，它是反映一定時(shí)期內(nèi)零售店鋪的留存收益變動(dòng)情況的報(bào)表；第三種是利潤(rùn)表，它是反映一定時(shí)期內(nèi)零售店鋪的各項(xiàng)收入、費(fèi)用與成本以及凈收益情況的報(bào)表；第四種是財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表，它是反映一定時(shí)期內(nèi)零售店鋪財(cái)務(wù)變動(dòng)狀況的報(bào)表。4.1零售店鋪的開發(fā)4.1.2零售店鋪籌資規(guī)模的確定確定零售店鋪籌資規(guī)模的方法有財(cái)務(wù)報(bào)表分析法、實(shí)際核算法和比率分析法。下面對(duì)較為常用的財(cái)務(wù)報(bào)表分析法和實(shí)際核算法進(jìn)行介紹。2.實(shí)際核算法實(shí)際核算法是指在零售店鋪的投資需要基本確定的前提下，根據(jù)實(shí)際的投資需要核算出需要籌措的資金額的方法。實(shí)際核算法的主要特點(diǎn)是簡(jiǎn)單、精確，但是需要可靠詳盡的基礎(chǔ)資料。其具體的操作步驟如下：首先，確定項(xiàng)目投資的需要，主要是確定投資的規(guī)模及組合。其次，

核算需要籌措的資金總額。在多數(shù)情況下，零售店鋪一定時(shí)期內(nèi)的投資額并不等于其籌資額，因?yàn)榭赡艽嬖陔m本期投資但上期已經(jīng)籌措到資金的項(xiàng)目，以及雖下期投資但需要本期籌資的項(xiàng)目。將各自的數(shù)據(jù)進(jìn)行分項(xiàng)匯總，核算籌資總額，即籌資總規(guī)模。4.1零售店鋪的開發(fā)4.1.3 零售店鋪投資規(guī)模的確定投資規(guī)模是指一定時(shí)期內(nèi)對(duì)零售店鋪的投資總額。影響零售店鋪投資規(guī)模的因素有很多，其中投資總收益（指所有的投資收入）和凈收益（指扣除投資成本部分的投資收益）是主要因素。在計(jì)算投資收益的過(guò)程中應(yīng)該考慮到稅收優(yōu)惠、通貨膨脹等因素的影響以及投資給零售店鋪帶來(lái)的其他方面的效益（比如：由此獲得的資產(chǎn)所有權(quán)、控制權(quán)以及零售店鋪聲譽(yù)的提高等）。確定零售店鋪投資規(guī)模的方法有很多，下面介紹一種常用的方法：量本利分析法。量本利分析法是確定零售店鋪投資規(guī)模時(shí)經(jīng)常采用的一種方法。零售商在投資零售店鋪時(shí)，都需要對(duì)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、成本結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行系統(tǒng)核算。在實(shí)踐中，投資成本通常可劃分為固定成本、變動(dòng)成本和半變動(dòng)成本（半變動(dòng)成本可通過(guò)適當(dāng)方法分解為固定和變動(dòng)部分）三類，因此仍然可以運(yùn)用量本利分析法來(lái)評(píng)估投資規(guī)模的合理性。量本利分析法的基本原理是通過(guò)對(duì)投資成本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)效益水平與投資規(guī)模變動(dòng)之間的內(nèi)在關(guān)系進(jìn)行綜合分析，從而找出能夠?qū)崿F(xiàn)最佳投資回報(bào)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模范圍。4.1零售店鋪的開發(fā)4.1.4零售店鋪物資設(shè)備購(gòu)置擁有一定數(shù)量的物資設(shè)備是零售店鋪?lái)樌_張的前提條件。零售店鋪的物資設(shè)備按照使用場(chǎng)所的不同可以分為兩部分：一部分用于營(yíng)業(yè)場(chǎng)所；另一部分用于輔助業(yè)務(wù)場(chǎng)所。不同的零售店鋪，所需要的物資設(shè)備也不盡相同。下面主要介紹一些常見(jiàn)的用于營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的物資設(shè)備，包括貨架、空調(diào)、收銀機(jī)、冷凍設(shè)備等。4.1零售店鋪的開發(fā)4.1.5 零售店鋪外觀設(shè)計(jì)1.建筑外觀設(shè)計(jì)3.門面設(shè)計(jì)5.櫥窗設(shè)計(jì)2.招牌設(shè)計(jì)4.出入口設(shè)計(jì)4.1零售店鋪的開發(fā)4.1.6 零售店鋪開業(yè)宣傳與造勢(shì)1.邀請(qǐng)眾人捧場(chǎng)3.特價(jià)優(yōu)惠措施2.花團(tuán)錦簇4.贈(zèng)送禮品4.2零售商店商圈4.2.1 商圈的概念及商圈分析的意義1.商圈的概念商圈是指一個(gè)店鋪能夠有效吸引顧客來(lái)店的地理區(qū)域，也就是以該店所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，能夠吸引顧客的輻射范圍，它實(shí)質(zhì)上是一個(gè)零售商店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響范圍。4.2零售商店商圈4.2.1 商圈的概念及商圈分析的意義2.商圈分析的意義商圈分析是科學(xué)地選擇店址的前提商圈分析有助于店鋪制定科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)策略和營(yíng)銷策略組合。商圈分析有利于加快店鋪資金的周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率。商圈分析是零售店鋪制定市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略的依據(jù)商圈分析能幫助經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)店鋪的經(jīng)濟(jì)效益。4.2零售商店商圈4.2.2 商圈的構(gòu)成、形態(tài)與顧客來(lái)源1.商圈的構(gòu)成商圈一般由三個(gè)部分組成：（1）核心商圈。核心商圈是對(duì)店鋪營(yíng)銷活動(dòng)影響最大的區(qū)域，從地理分布上最接近店鋪并擁有高密度顧客群，店鋪對(duì)該層次的顧客吸引力最大，通常店鋪55%～70%的顧客來(lái)自核心商圈。（2）次要商圈。次要商圈是位于核心商圈之外、顧客密度較低的區(qū)域，店鋪對(duì)該層次的顧客吸引力不大，店鋪15%～25%的顧客來(lái)自次要商圈。（3）邊緣商圈。邊緣商圈是位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀少，占顧客總數(shù)的5%左右，店鋪對(duì)該層次顧客的吸引力較小，規(guī)模較小的超級(jí)市場(chǎng)、便利店等在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有顧客。4.2零售商店商圈4.2.2 商圈的構(gòu)成、形態(tài)與顧客來(lái)源2.商圈的形態(tài)了解商圈的形態(tài)是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)。一般按照商圈所在地的特點(diǎn)，可將商圈形態(tài)分為以下幾種：辦公區(qū)混合區(qū)文教區(qū)住宅區(qū)商業(yè)區(qū)4.2零售商店商圈4.2.2 商圈的構(gòu)成、形態(tài)與顧客來(lái)源3.商圈的顧客來(lái)源根據(jù)商圈內(nèi)顧客的性質(zhì)，可以將商圈的顧客來(lái)源劃分為以下三類：020301工作人口流動(dòng)人口居住人口4.2零售商店商圈4.2.3 商圈調(diào)查的內(nèi)容1.對(duì)商圈范圍的調(diào)查3.對(duì)商圈內(nèi)顧客群購(gòu)買能力的調(diào)查2.對(duì)商圈內(nèi)人口統(tǒng)計(jì)資料的調(diào)查4.對(duì)商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)狀況的調(diào)查4.2零售商店商圈4.2.4 商圈形成的影響因素4.商店的經(jīng)營(yíng)水平及信譽(yù)5.促銷力度6.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置1.商店的業(yè)態(tài)2.商店的規(guī)模3.經(jīng)營(yíng)商品的性質(zhì)7.交通條件4.3零售商店選址4.3.1 零售商店選址的重要性選址是零售業(yè)的一項(xiàng)長(zhǎng)期性投資選址是零售商店確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)選址是影響零售商店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素4.3零售商店選址4.3.2零售商店店址的類型1.獨(dú)家店所謂獨(dú)家店，是指單獨(dú)坐落在一定的區(qū)域，獨(dú)立開店，鄰近區(qū)域沒(méi)有其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與之分享客流。這類商店的優(yōu)勢(shì)在于：?jiǎn)为?dú)設(shè)店，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，開店的成功率較高；如果采用租賃營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的方式，租金較低，開店費(fèi)用低；一般都會(huì)選擇公路或街道旁邊等能見(jiàn)程度高的地方，4.3零售商店選址4.3.2零售商店店址的類型2.無(wú)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)所謂無(wú)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的零售商店相距較近，未經(jīng)總體布局或長(zhǎng)期規(guī)劃而自然發(fā)展起來(lái)的商業(yè)中心。很多城市在發(fā)展過(guò)程中，由于交通條件、地理環(huán)境等因素自然形成了一些比較繁華的商業(yè)區(qū)。這種自然形成的商業(yè)區(qū)又可以分為中心商業(yè)區(qū)、次級(jí)商業(yè)區(qū)、鄰里商業(yè)區(qū)和商業(yè)街四種類型。4.3零售商店選址4.3.2零售商店店址的類型3.規(guī)劃的商業(yè)購(gòu)物中心所謂規(guī)劃的商業(yè)購(gòu)物中心，是指經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)集中的商店群在統(tǒng)一興建完工后，把各商店出租或出售給零售企業(yè)，集中進(jìn)行管理的一種購(gòu)物區(qū)域。這種事先經(jīng)過(guò)規(guī)劃的商業(yè)購(gòu)物中心具備完善的設(shè)施，布局協(xié)調(diào)，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有寬敞的停車場(chǎng)以及統(tǒng)一規(guī)劃的商業(yè)購(gòu)物中心形象，容易形成較大的商圈。但是，其受管理者的制約，經(jīng)營(yíng)的靈活性較差，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)比較激烈。4.3零售商店選址