目錄

第一章企業(yè)簡(jiǎn)介

第二章億嘉廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)的整體設(shè)想

第一節(jié)新海物業(yè)的服務(wù)優(yōu)勢(shì)

第二節(jié)項(xiàng)目調(diào)研

第三節(jié)管理目的一構(gòu)建“文化小區(qū)”

第四節(jié)“億嘉廣場(chǎng)”管理模式

第三章擬采用的管理措施

第一節(jié)管理方式錯(cuò)誤味定義書簽。

第二節(jié)實(shí)現(xiàn)管理目的的確保措施錯(cuò)

第三節(jié)工作人員的培訓(xùn)錯(cuò)

第四節(jié)管理人員的I管理錯(cuò)

第四章各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案

第一節(jié)治安管理措施錯(cuò)

第二節(jié)消防安全管理措施錯(cuò)

第三節(jié)交通車輛管理措施錯(cuò)

第四節(jié)房屋管理措施錯(cuò)

第五節(jié)設(shè)施設(shè)備管理措施錯(cuò)

第六節(jié)保潔衛(wèi)生管理措施錯(cuò)

第七節(jié)小區(qū)綜合服務(wù)錯(cuò)

第八節(jié)檔案管理錯(cuò)

第九節(jié)信息反饋錯(cuò)

第五章緊急應(yīng)急預(yù)案

第一節(jié)房屋安全管理應(yīng)急工作預(yù)案

第二節(jié)突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案

第三節(jié)雨、污水管阻塞應(yīng)急預(yù)案

第四節(jié)電梯應(yīng)急預(yù)案

第六章物資裝備及財(cái)務(wù)預(yù)算

第七章管理目的和承諾

第八章結(jié)束語(yǔ)

企業(yè)簡(jiǎn)介

我企業(yè)是一家經(jīng)過(guò)1509001:2023質(zhì)量認(rèn)證、擁有完善日勺管理機(jī)制、深受廣大業(yè)戶

信賴的國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)。目前，我企業(yè)下轄分企業(yè)9家、全資子企業(yè)3家。

系中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位、海南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)付會(huì)長(zhǎng)單位。

我企業(yè)自1992年成立以來(lái)，弘揚(yáng)“主動(dòng)、周到、溫馨、友好”的服務(wù)理念，發(fā)明

了具有良好口碑H勺“新海管理模式”，成為國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)H勺創(chuàng)新型企業(yè)。我企業(yè)服

務(wù)日勺眾多物業(yè)項(xiàng)目分別被國(guó)家行政主管部門評(píng)為“省優(yōu)異物業(yè)管理不范小區(qū)”、“優(yōu)異物

業(yè)管理示范大廈”、“全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn)”、“衛(wèi)生達(dá)標(biāo)單位”、“治安達(dá)標(biāo)單位”、“綠化

達(dá)標(biāo)單位”等榮譽(yù)稱號(hào)，

為應(yīng)對(duì)日益劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，做強(qiáng)新海，企業(yè)于2023年開始實(shí)施異地“二次創(chuàng)業(yè)”

拓展戰(zhàn)略，其中在海南、廣西先后注冊(cè)成立了“柳州分企業(yè)”、“南寧分企業(yè)”、“桂林分

企業(yè)”、“玉林分企業(yè)”、“北海分企業(yè)”、“?？诜制髽I(yè)”、“廣柳企業(yè)”、“三亞分企業(yè)”

等9家分支機(jī)構(gòu)。陸續(xù)成功接管了玉林市華商國(guó)際?香港城、悉尼城、玫瑰花園、嶺南

都會(huì)、南寧卷煙廠、柳州卷煙廠、燕京桂林漓泉陋酒廠、廣西花紅藥業(yè)、玉林制藥廠、

中國(guó)建行玉林分行、玉林金龍PS版南方生產(chǎn)基地、柳州市人大辦公樓、柳州市高級(jí)中

學(xué)、柳州市第十二中學(xué)、柳州市腫瘤醫(yī)院、柳州市每天樂(lè)制藥廠、北航北海學(xué)院、海南

省第一勞教所、藍(lán)島康城、祥閣深藍(lán)灣、海晟瑞景等10多種大型優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目，近期

正在洽談位于文昌市政府旁億嘉廣場(chǎng)項(xiàng)目。

截止2023年12月，我企業(yè)服務(wù)H勺物業(yè)總面積已突破400萬(wàn)平方米，形成一支具有?

豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)物業(yè)管理理念日勺專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)從單純住宅小區(qū)管理

向企事業(yè)辦公大樓、各類大型工業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、寫字樓等物業(yè)類型擴(kuò)展的跨越式

發(fā)展c

億嘉廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)日勺整體設(shè)想

第一節(jié)新海物業(yè)日勺服務(wù)優(yōu)勢(shì)

新海物業(yè)從事專業(yè)化物業(yè)管理歷經(jīng)23年，積累了豐富日勺管理經(jīng)驗(yàn)，形成了先進(jìn)時(shí)

服務(wù)理念，培養(yǎng)了一大批專業(yè)化物業(yè)管理人才，對(duì)做好“億嘉廣場(chǎng)”物業(yè)前期服務(wù)工作

具有多方面優(yōu)勢(shì)：

一、基礎(chǔ)管理規(guī)范優(yōu)勢(shì)：新海物業(yè)對(duì)住宅區(qū)管理已形成一整套規(guī)范運(yùn)作模式，主要

體目前現(xiàn)場(chǎng)管理與職能部門的指導(dǎo)監(jiān)督的有機(jī)結(jié)合，實(shí)施管理處主任負(fù)責(zé)制與專業(yè)技

能相統(tǒng)一的管理模式。詳細(xì)操作由管理處主任負(fù)責(zé)下的對(duì)涉及常規(guī)管理八項(xiàng)內(nèi)容（治安、

消防、交通車輛、房屋管理、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、機(jī)電設(shè)備設(shè)施、小區(qū)文化建設(shè)與綜

合服務(wù)）和內(nèi)部管理的統(tǒng)一指揮，由各職能部門提供培訓(xùn)、技術(shù)、資源援助和指導(dǎo)，并

由企業(yè)客戶服務(wù)中心（調(diào)度總臺(tái)）進(jìn)行客戶服務(wù)的監(jiān)督，從而形成規(guī)范化管理的運(yùn)作模

式。

二、服務(wù)精細(xì)化優(yōu)勢(shì)：海南新海物業(yè)綜合管理有限企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)1509001:2023

質(zhì)量體系，并在此基礎(chǔ)上將各項(xiàng)常規(guī)管理服務(wù)工作，按照區(qū)域?qū)嶋H情況和需求制定精

細(xì)化服務(wù)作業(yè)原則，經(jīng)過(guò)實(shí)踐不間斷進(jìn)行完善，最終形成該區(qū)域的服務(wù)作業(yè)原則以衡

量區(qū)域的管理服務(wù)質(zhì)量。涉及《治安秩序管理服務(wù)質(zhì)量原則化》、《機(jī)電工程維修服務(wù)質(zhì)

量原則化》、《環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量原則化》、《綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量原則化》等，目前已經(jīng)過(guò)

利用在住宅小區(qū)、工業(yè)園區(qū)、辦公樓、商場(chǎng)寫字樓等物業(yè)項(xiàng)目，得到委托方和業(yè)主的認(rèn)

可。我們將在此基礎(chǔ)上，引進(jìn)并修改后應(yīng)用于“億嘉廣場(chǎng)”物業(yè)項(xiàng)目的管理中，以此提

升整體的管理服務(wù)質(zhì)量。

三、管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：新海物業(yè)對(duì)各類型住宅區(qū)的管理,

尤其是高層商住區(qū)的服務(wù)具有豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，目前管理

的小區(qū)項(xiàng)目涉及：?？谙汩葵惢▓@（海甸島和平大道）、海

口京海花園（海甸島人民大道）、海南省民航管理局職員宿

舍（?？谑形魃陈罚?、?？谒{(lán)島康城（海甸島和平大道）等。

尤其是我司在海南的幾種項(xiàng)目如京?；▓@、藍(lán)島康城、祥

閣深藍(lán)灣和目前正在跟蹤拓展的天海紫貝等與“億嘉廣場(chǎng)”

同屬高層商住區(qū)，其服務(wù)方式相近；我們將以此進(jìn)行資源

整合，并結(jié)合“億嘉廣場(chǎng)”的實(shí)際情況，有針對(duì)性地加以

借鑒，形成“億嘉廣場(chǎng)”自己的管理模式。

四、綜合服務(wù)優(yōu)勢(shì)：假如成功接管“億嘉廣場(chǎng)”，我司則

將下設(shè)秩序、房管、機(jī)電、環(huán)境、小區(qū)文化及綜合服務(wù)等

部門，并全方位地提供多種家政尤其服務(wù)項(xiàng)目，為小區(qū)業(yè)

主解除一切后顧之憂O

綜上所述，新海物業(yè)對(duì)“億嘉廣場(chǎng)”實(shí)施專業(yè)化服務(wù)，有

著無(wú)與倫比的巨大優(yōu)勢(shì)，如有幸得到青睞，我們將以此為

契機(jī)，經(jīng)過(guò)對(duì)專業(yè)技術(shù)及既有優(yōu)勢(shì)的有機(jī)整合，以形成

“億嘉廣場(chǎng)”獨(dú)特的管理服務(wù)模式，從而確保服務(wù)質(zhì)量日勺

全方面達(dá)標(biāo)，實(shí)現(xiàn)目的I管理質(zhì)量原則。

第二節(jié)項(xiàng)目調(diào)研

建設(shè)中的“億嘉廣場(chǎng)”位于海南省文昌文城鄉(xiāng)文中路10號(hào)，是文昌市大型商業(yè)中心,

是文城鄉(xiāng)的標(biāo)志性建筑無(wú)之一，如此優(yōu)越的配套條件，顯赫口勺地理位置，必然造就億

嘉廣場(chǎng)在文昌市地王之地的發(fā)展?jié)摿统鞘腥司用琀勺地標(biāo)性價(jià)值。

該項(xiàng)目是凱嘉實(shí)業(yè)有限企業(yè)要點(diǎn)開發(fā)和建設(shè)日勺樓盤?！皟|嘉廣場(chǎng)”總占地面積為

3639.97平方米，總建筑面積為22671平方米，綠化面積達(dá)70覽一至三層日勺商鋪裙樓、

五層以上為住宅和大面積的空中花園所構(gòu)成，電梯9臺(tái)（4臺(tái)住宅客梯和5臺(tái)商業(yè)扶梯）,

有車位近100個(gè)。小區(qū)一卡通智能系統(tǒng)和樓宇全部采用對(duì)講系統(tǒng)，停車智能叱系統(tǒng)，目

前是文昌區(qū)域集“低密度、高綠化率”于一體的高尚人文住宅小區(qū)。

?為使后來(lái)的管理服務(wù)工作愈加貼近“億嘉廣場(chǎng)”H勺實(shí)際情況，我們多次赴現(xiàn)場(chǎng)

調(diào)研，了解日勺基本情況如下：

?“億嘉廣場(chǎng)”作為凱嘉實(shí)業(yè)有限企業(yè)開發(fā)建設(shè)的要點(diǎn)工程，將來(lái)物業(yè)服務(wù)工作

必須以實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、社會(huì)滿意為終極目的。

?據(jù)我企業(yè)的研究分析，將來(lái)的業(yè)主以本地白領(lǐng)階層創(chuàng)業(yè)者、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)及

來(lái)文城度假休閑階層的島外人群為主。

讓我們共同關(guān)注一下入住人群的特點(diǎn)：

“億嘉廣場(chǎng)”將來(lái)的業(yè)主多為就近的白領(lǐng)階層、島外休閑

度假養(yǎng)老人員以及具有高學(xué)歷的文城鄉(xiāng)企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，

素質(zhì)相對(duì)較高，對(duì)物業(yè)服務(wù)日勺期望值也較高，其特殊的（人

員構(gòu)造必將為住宅區(qū)帶來(lái)更清新的I時(shí)代氣息、衍生更當(dāng)代

的居住理念，所以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理

手段的當(dāng)代化?！皟|嘉廣場(chǎng)”業(yè)主基本屬于中高收入的顯貴

階層，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是星級(jí)原則，

參照中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)二級(jí)服務(wù)原則。

第三節(jié)管理目日勺一一構(gòu)建“文化小區(qū)”

根據(jù)我司的調(diào)研成果顯示：“億嘉廣場(chǎng)”應(yīng)是“當(dāng)代新貴人”的居所，“當(dāng)代新貴

人”重情、講理、遵法.開展物業(yè)服務(wù)工作，就必須高度注重他們的文化需求、服務(wù)需

求及主動(dòng)參加小區(qū)建設(shè)的愿望。

我們提出構(gòu)建“文化小區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物業(yè)業(yè)服務(wù)上升到文化管理,

實(shí)現(xiàn)老式家居理念與當(dāng)代生活方式高度融和日勺“文化小區(qū)”的管理目日勺。文化管理涉及

兩個(gè)層面，一是經(jīng)過(guò)多種交流形式增進(jìn)物業(yè)服務(wù)人與小區(qū)組員以及小區(qū)組員之間日勺正

常溝通，使“長(zhǎng)幼有序，睦鄰親善”的老式小區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)小區(qū)組員共

同參加建設(shè)小區(qū)人文環(huán)境的主動(dòng)性。二是經(jīng)過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)小區(qū)組員集體主義觀念,

進(jìn)而進(jìn)一步到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，

以降低管理難度，提升管理效果。我司的服務(wù)設(shè)想是：

一、提倡“全員參加”的管理文化

在服務(wù)中心內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，例如在保潔方面提

倡“人過(guò)地凈，全員保潔”；安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”，以多層面日勺

共同參加和協(xié)作來(lái)彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。在小區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主節(jié)省每一分，

讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，實(shí)現(xiàn)“管理開放，開放管理”。把熱心小區(qū)公益事業(yè)

的小區(qū)組員組織起來(lái)，參加小區(qū)日勺安全管理和小區(qū)文化建設(shè)。另外，我們還將借鑒業(yè)內(nèi)

的成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施“服務(wù)報(bào)告制度”，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的收支使

用情況，以及治安秩序、保潔、綠化、小區(qū)文化等各專題工作的運(yùn)作情況，真正做到尊

重業(yè)主權(quán)益。

二、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化

服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最主要的規(guī)范:服

務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之

上的正當(dāng)契約關(guān)系。

建立這種認(rèn)識(shí)能使員工真正尊重本身的工作：產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺嘗試去尋找滿

足業(yè)主期望日勺恰當(dāng)措施，提供發(fā)自內(nèi)心日勺“微笑服務(wù)”。業(yè)主在享有服務(wù)的同步提出改

善意見，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅?cè)丈仔木?，服?wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的基礎(chǔ)上得

以提升。

三、營(yíng)建“和睦親善”的小區(qū)文化

小區(qū)文化是物業(yè)服務(wù)者與小區(qū)組員共同發(fā)明日勺、具有小區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形

態(tài)的完美結(jié)合，小區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氣

氛，以取代小區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的小區(qū)文化活動(dòng)為

紐帶，建立嶄新H勺小區(qū)公共秩序。

我們將圍繞“愛國(guó)主義、環(huán)境保護(hù)、小區(qū)科普、全民健身、小區(qū)公益、尊老愛幼、

物管宣傳教育、健康家居”等八大主題來(lái)組織、籌劃小區(qū)活動(dòng)，努力把“億嘉廣場(chǎng)”創(chuàng)

建為“精神家園”。

四、塑造“親和人文”的環(huán)境文化

當(dāng)代信息時(shí)代的到來(lái)，業(yè)主愈加關(guān)注小區(qū)內(nèi)口勺人文環(huán)境。物業(yè)服務(wù)者與業(yè)主一起參

加環(huán)境文化向建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然口勺居住需要。在環(huán)境文化氣

氛營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合當(dāng)代與老式、符合建筑設(shè)計(jì)特色H勺形象辨認(rèn)系統(tǒng)，提升

檔次：提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化H勺良好長(zhǎng)勢(shì)以承續(xù)設(shè)計(jì)理念：以多種形式組

織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，

營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境友好共融的“文化小區(qū)二

五、開發(fā)“人性化”的服務(wù)文化

現(xiàn)階段日勺物業(yè)服務(wù)不但限于物業(yè)的常規(guī)管理服務(wù)，而是更

注重于物業(yè)的延伸服務(wù)。作為億嘉廣場(chǎng)的“管家”，為了

給一種安全的居住保障，我司將與保險(xiǎn)企業(yè)合作，為小區(qū)

內(nèi)業(yè)主提供家庭財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)日勺服務(wù)；針對(duì)億嘉廣場(chǎng)將來(lái)居

住人群的性質(zhì)，我司將提供管家式副服務(wù)，為“侯鳥”式

業(yè)主定時(shí)提供開門通風(fēng)、打掃服務(wù)，同步與汽車租賃企業(yè)

合作，為島外居住人群建立汽車租賃接送服務(wù)等，以新奇

的服務(wù)于億嘉廣場(chǎng)的業(yè)主。

第四節(jié)“億嘉廣場(chǎng)”管理模式

我們確立“億嘉廣場(chǎng)”日勺管理模式是：

?緊密圍繞“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作關(guān)鍵；提供“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的服務(wù)產(chǎn)品。

?提倡“以客戶為中心”的流程管理思想；建立以流程為基石的客戶需求價(jià)值鏈。

?致力于與業(yè)主建立平等的當(dāng)代契約關(guān)系；推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化。

在擬定管理模式的基礎(chǔ)上，針對(duì)“億嘉廣場(chǎng)”的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出

了全方位物業(yè)管理的基本思緒。

我們的管理思緒是：

?強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序

?強(qiáng)調(diào)管理團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的連續(xù)改善

?強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化

?致力于共用設(shè)施、設(shè)備的連續(xù)改善和功能提升

?致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及小區(qū)全員的參加意識(shí)

?致力于文化功能的提升，塑造符合當(dāng)代文明的人居理想環(huán)境

擬采用日勺管理措施

第一節(jié)管理方式

一、項(xiàng)目委托管理方式

凱嘉實(shí)業(yè)有限企業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及雙方約定的管理事項(xiàng)，以契約形式全權(quán)

委托海南新海物業(yè)綜合管理有限企業(yè)對(duì)億嘉廣場(chǎng)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理活動(dòng)。海南新海物

業(yè)綜合管理有限企業(yè)在服務(wù)協(xié)議期內(nèi)對(duì)委托方負(fù)責(zé)制定年度服務(wù)目的，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)施

獨(dú)立核實(shí)自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)契約雙方社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。

二、管理運(yùn)作方式

第二節(jié)由海南新海物業(yè)綜合管理有限企業(yè)輸出服務(wù)人力

資源，對(duì)億嘉廣場(chǎng)開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，并高度注重物業(yè)服

務(wù)日勺專業(yè)化，充分利用本身在制度、人力、設(shè)備、經(jīng)營(yíng)、

財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和當(dāng)代化的服務(wù)手段，為服務(wù)工作

提供專業(yè)保障，經(jīng)過(guò)總體協(xié)調(diào)與管理，最終實(shí)現(xiàn)管理目

日勺。

第三節(jié)我司擬在億嘉廣場(chǎng)設(shè)置物業(yè)管理處，全方面負(fù)責(zé)

委托管理項(xiàng)目H勺日常管理運(yùn)作，并根據(jù)雙方約定的服務(wù)內(nèi)

容和管理目的，對(duì)治安秩序維護(hù)、消防控制、交通車輛指

揮及停放、設(shè)施設(shè)備管理、清潔保潔作業(yè)服務(wù)、房屋管理、

小區(qū)文化建設(shè)與綜合便民服務(wù)等內(nèi)容制定相應(yīng)內(nèi)部規(guī)章和

作業(yè)流程、管理原則。日常業(yè)務(wù)上受海南新海物業(yè)綜合管

理有限企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。

第四節(jié)實(shí)現(xiàn)管理目的的確保措施

一、管理體制和人員配置

1.管理架構(gòu)

我企業(yè)擬成立億嘉廣場(chǎng)物業(yè)管理處，全方面負(fù)責(zé)小區(qū)口勺日常管理運(yùn)作，縱向關(guān)系

與內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)分別見困示。

小區(qū)業(yè)主物業(yè)管理處轄區(qū)派出所

綜

房合

事

管務(wù)

小

綜

環(huán)

交

房

境

.合

區(qū)

機(jī)

消

通

治

屋

美

服

防

文

安

車

電

管

化

管

務(wù)

管

管

化

輛

理

管

理

理

理

管

管

服

理

理

理

務(wù)

2.人員H勺配置

億嘉廣場(chǎng)物業(yè)崗位編制/人備注

服務(wù)整體方案

擬定后，服務(wù)

團(tuán)隊(duì)口勺人員配

置和素質(zhì)就成

了服務(wù)好物業(yè)

日勺決定性原

因。新海企業(yè)

總部擬挑選安

排具有豐富經(jīng)

驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力

強(qiáng)的業(yè)務(wù)骨干

擔(dān)任億嘉廣場(chǎng)

物業(yè)管理處主

任，并按企業(yè)

IS09001:2023

質(zhì)量原則和億

嘉廣場(chǎng)業(yè)主所

要求管理的內(nèi)

容、范圍、廣

度和深度科學(xué)

合理設(shè)置機(jī)構(gòu)

和人員，力求

實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)

指標(biāo)日勺承諾和

我企業(yè)制定日勺

服務(wù)目的,本

著“精干、高

效、以崗定人”

口勺原則擬定人

員編制。我們

將在億嘉廣場(chǎng)

物業(yè)管理處配

置如下管理人

員：

序號(hào)

1管理處主任1負(fù)責(zé)全方面的日常管理工作

2水電工2負(fù)五?機(jī)電維修管理工作

3秩序員10負(fù)員辦公樓以及宿舍區(qū)的治安防范工作

4保潔員5負(fù)責(zé)辦公區(qū)、宿舍區(qū)的保潔

5綠化工1負(fù)責(zé)空中花園綠化養(yǎng)護(hù)工作

小計(jì)19

3.骨干人員的職責(zé)現(xiàn)具有條件（擬招聘條件）備注

素質(zhì)要求

崗位

男，3歲如下，大專文化，具2年以

上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，

管理處全方面負(fù)責(zé)億嘉廣場(chǎng)口勺物業(yè)管

熟悉IS09001:2023質(zhì)量認(rèn)證體系，

主任理工作。

有物業(yè)管理人員從業(yè)資格證書。

負(fù)責(zé)小區(qū)治安秩序、車輛交通、熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)利用及日常管

秩序員

車場(chǎng)管理工作、消防應(yīng)急處理。理服務(wù)操作

綠化工負(fù)責(zé)技術(shù)指導(dǎo)及培訓(xùn)工作。熟悉保潔作業(yè)體系、綠化作業(yè)體系。

熟悉多項(xiàng)清潔作業(yè)操作使用，具有2

保潔員負(fù)責(zé)常規(guī)保潔、公共防疫操作。年以上有關(guān)物業(yè)保潔經(jīng)驗(yàn)。

水電工負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)營(yíng)及設(shè)施維護(hù)管理。具有3年以上水電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)

二、管理處組織管理要求

1、負(fù)責(zé)對(duì)億嘉廣場(chǎng)實(shí)施各類專題管理活動(dòng)，業(yè)務(wù)方面接受海南新海物業(yè)綜合管理

有限企業(yè)總體指導(dǎo)和監(jiān)督。

2、落實(shí)執(zhí)行協(xié)議條款及企業(yè)總部制定的IS02001:2023物業(yè)服務(wù)質(zhì)量體系原則，按

PDCA循環(huán)要求實(shí)施日常服務(wù)。

3、完畢與企業(yè)總部簽訂日勺年度服務(wù)目的和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

4、合理調(diào)配人員，保持各崗位日勺分工與協(xié)作。

5、負(fù)責(zé)擬定億嘉廣場(chǎng)多種管理項(xiàng)目的月工作計(jì)劃。

6、接受凱嘉實(shí)業(yè)有限企業(yè)和企業(yè)總部的日常監(jiān)督和檢驗(yàn)。

第五節(jié)主動(dòng)參加創(chuàng)建優(yōu)異小區(qū)考核工作，提升服務(wù)水平。

第六節(jié)工作人員的培訓(xùn)

連續(xù)有效向員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最主要的基礎(chǔ)工作，是企'也保持競(jìng)爭(zhēng)力的主

要手段。各崗位業(yè)務(wù)的大多數(shù)管理障礙，能夠經(jīng)過(guò)有效培訓(xùn)加以改善?；鶎訂T工在某些

工作上的不足，尤其是服務(wù)觀念上的差距，也能夠經(jīng)過(guò)培訓(xùn)得到處理員工培訓(xùn)是企業(yè)

管理升級(jí)的主要環(huán)節(jié)。

新海物業(yè)一貫高度注重員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周

密的員工培訓(xùn)、考核計(jì)劃，詳細(xì)做法如下:

一、培訓(xùn)體系

崗

組

位

織

應(yīng)

〉實(shí)

用

施

二、培訓(xùn)體系描述

1.落實(shí)員工培訓(xùn)原則，堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng)，切實(shí)達(dá)成培訓(xùn)效果;

2.在管理骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作;

3.經(jīng)過(guò)培訓(xùn)制度和運(yùn)營(yíng)機(jī)制確實(shí)定，使員工培訓(xùn)成為管理中心整個(gè)工作日勺必備環(huán)

節(jié)，防止流于形式；

4、注重課程開發(fā)教材選定，處理培訓(xùn)深度和特色問(wèn)題；

5.加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)單薄環(huán)節(jié)。

三、培訓(xùn)原則

因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。

四、培訓(xùn)目的

品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。

五、培訓(xùn)內(nèi)容

1.觀念培訓(xùn)（針對(duì)管理管理中心全體員工）

服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及

新海企業(yè)文化。

2.管理培訓(xùn)（針對(duì)各級(jí)骨干）

員工鼓勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核實(shí)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美

學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。

3.崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對(duì)操作層）

基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動(dòng)

化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。

4.基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對(duì)新入職員工）

行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)

管理目日勺等。

5.年度培訓(xùn)計(jì)劃

新海物業(yè)企業(yè)擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)，采用

集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，要點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為

入駐后培訓(xùn)，采用定時(shí)、實(shí)操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)

績(jī)?cè)u(píng)估，鞏固培訓(xùn)效果，

億嘉廣場(chǎng)物業(yè)管理處對(duì)員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為：人均受訓(xùn)130課時(shí)以上，秩序員

受訓(xùn)260課時(shí)以上。

6.年度培訓(xùn)計(jì)

劃培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式課時(shí)

培訓(xùn)類別

管轄物業(yè)基本情況、管理要點(diǎn)新員工講課4

企業(yè)概況、理念、組織機(jī)構(gòu)新員工講座4

管理制度及行為規(guī)范新員工講課4

崗位職責(zé)全體員工自學(xué)4

基礎(chǔ)培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)勘察有關(guān)人員研討32

服務(wù)觀念及溝通技巧新員工講課、示范4

物業(yè)管理法規(guī)及條例新員工講課、自學(xué)10

突發(fā)事件處理新員工講課、示范4

消防治安教育新員工錄像3

1S09001:2023質(zhì)量管理體系全體員工外培、講課10

物業(yè)管理概論全體員工講課30

管理費(fèi)收支核實(shí)管理人員研討3

系統(tǒng)培訓(xùn)成本控制全體員工講座4

計(jì)算機(jī)應(yīng)用全體員工講課、實(shí)操20

應(yīng)急事件處理全體員工講課10

秩序員專業(yè)技能秩序員講課、演練6

6.年度培訓(xùn)計(jì)

劃培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式課時(shí)

培訓(xùn)類別

消防設(shè)備、設(shè)施管理有關(guān)人員講課10

資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位培訓(xùn)（取得證書）管理人員外送培訓(xùn)20

六、培訓(xùn)方式

第七節(jié)七、培訓(xùn)效果:

第八節(jié)經(jīng)過(guò)業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果，培訓(xùn)前

安排測(cè)試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培

訓(xùn)效果，培訓(xùn)后經(jīng)過(guò)結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對(duì)員工工

作業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。

第九節(jié)管理人員的管理

嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，哺育合格管理人才

二、把好招聘人員關(guān)，選擇熱愛物業(yè)服務(wù)、重事業(yè)、能吃苦歐I人員，不符合行業(yè)

要求或基本素質(zhì)不夠H勺，堅(jiān)決不予錄取。在企業(yè)里，經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才,

為推動(dòng)企'也整體運(yùn)作而在平凡的崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)服務(wù)

者首先要管好人，其次才干理好事；做事先做人，正人先正已。重學(xué)歷而不

惟學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫戎氐?。提倡敬業(yè)、服務(wù)創(chuàng)新H勺企業(yè)精神，對(duì)員工的

行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中做出了明確的要求，并經(jīng)過(guò)量化考核

措施，不斷強(qiáng)調(diào)員工日勺進(jìn)取心、發(fā)明性，注重主動(dòng)協(xié)調(diào)和主動(dòng)主動(dòng)投入歐I工

作態(tài)度。

競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，鼓勵(lì)人

三、員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最主要向是觀念到位，服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識(shí)、

創(chuàng)新性管理等尤為主要。物業(yè)服務(wù)行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，大膽創(chuàng)新，才干爭(zhēng)

取主動(dòng)，贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參加，因而我們?cè)诹炕?/p>

管理、成本管理和計(jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參加，群策群力,

實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目日勺。

四、在企業(yè)內(nèi)部堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位公開招聘，競(jìng)爭(zhēng)上崗，并實(shí)施年度聘任制，

形成職位能上能下、待遇能高能低日勺用人機(jī)制，盤活人力資源。經(jīng)過(guò)綜合考

核，實(shí)施員工隊(duì)伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制，依法管理，

以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。

以企業(yè)文化感召人，留住人

由企業(yè)價(jià)值觀、經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念和企業(yè)發(fā)展目的構(gòu)成的新海企業(yè)文

化是企業(yè)主要的無(wú)形資產(chǎn)。我們塑造和提倡這種文化，目的就是

要使廣大員工在價(jià)值觀念、關(guān)鍵理念和目的追求上形成共識(shí)，調(diào)

動(dòng)員工隊(duì)伍的主動(dòng)性，形成團(tuán)隊(duì)合力。我們堅(jiān)持定時(shí)征詢廣大員

工對(duì)企業(yè)發(fā)展的意見和提議，高度注重員工提出的J合理化提議，

及時(shí)改善工作中的不足。十六年來(lái)，我企業(yè)凝聚了一批熱愛物業(yè)

服務(wù)、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊(duì)伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢

志不渝，為新海的發(fā)展做出了主要貢獻(xiàn)。

各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案

第一節(jié)治安管理措施

一、億嘉廣場(chǎng)目前正在銷售階段，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于前期服務(wù)階段，工程施

工、業(yè)主裝修將人流量大，人員復(fù)雜將是本項(xiàng)目前期治安要點(diǎn)管理之一，我

司擬對(duì)億嘉廣場(chǎng)的治安防范和各方面管理措施如下：

安全秩序工作專題管理內(nèi)容：

物業(yè)安全秩序管理的主要內(nèi)容涉及治安秩序管理、消防秩序管理以及交通秩序管理:

（一）治安管理范圍：

1.對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)日勺人員及在區(qū)內(nèi)行為按制度進(jìn)行規(guī)范和控制。

2.對(duì)防護(hù)區(qū)域內(nèi)設(shè)施及物品日勺安全進(jìn)行巡視、檢驗(yàn)。

3、對(duì)防護(hù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境及秩序進(jìn)行維護(hù)，保持正常的生活秩序。

（二）消防安全管理范圍：

1.預(yù)防和控制火災(zāi)歐I發(fā)生。

2.消防安全知識(shí)的宣傳。

3.消防設(shè)施設(shè)備的監(jiān)控、維護(hù)、檢驗(yàn)。

4.消防救護(hù)及應(yīng)急措施。

5.臺(tái)風(fēng)及內(nèi)澇水浸的防范措施。

（三）、車輛及道路交通管理范圍

1.車輛出入、行駛及停放的管理。

2.車輛安全防范管理-

3.交通秩序的J維護(hù)和管理。

4.小區(qū)重大活動(dòng)的交通車輛管理。

二、安全管理“五落實(shí)”原則

安全管理的指導(dǎo)思想是：建立健全完備的組織機(jī)構(gòu)，盡量利用先進(jìn)H勺設(shè)備、設(shè)施,

選派具有責(zé)任心日勺專業(yè)人才，堅(jiān)決落實(shí)“預(yù)防為主”的原則，全力以赴地作好預(yù)防工作,

最大可能地杜絕或降低安全事故日勺發(fā)生。同步要做好安全應(yīng)急預(yù)案，對(duì)于萬(wàn)一出現(xiàn)歐I安

全事故，要根據(jù)詳細(xì)情況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，并采用一切有效的手段和措施，進(jìn)行

處理，力求將事故控制在萌芽狀態(tài)或最低程度降低損失。

（一）思想落實(shí)

即要把安全管理放在第一位，要真正從思想上注重起物業(yè)的安全管理。物業(yè)企業(yè)將

大力進(jìn)行安全的宣傳教育，組織學(xué)習(xí)有關(guān)日勺法律法規(guī)，學(xué)習(xí)和借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定各

項(xiàng)安全制度、崗位責(zé)任制和操作規(guī)程。經(jīng)過(guò)宣傳和不斷學(xué)習(xí)，使內(nèi)部員工、業(yè)主（使用

人）、來(lái)訪者共同注重安全，懂得要求和要求，自覺遵守，主動(dòng)配合，共同搞好安全管

理工作。

（二）組織落實(shí)

物業(yè)企業(yè)由主管領(lǐng)導(dǎo)掛帥，成立安全領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)安全管理工作，同步建立詳細(xì)

日勺安全管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)詳細(xì)領(lǐng)導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)，建立有效日勺管理機(jī)制，時(shí)刻監(jiān)控和掌握小

區(qū)內(nèi)治安安全管理動(dòng)態(tài)：維護(hù)小區(qū)正常的治安秩序。

（三）人員落實(shí)

物業(yè)企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)兼任安全小組組長(zhǎng)，把安全管理工作提到日常的議事日程，選

派得力的干部出任管理處主任，配置高素質(zhì)的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須經(jīng)過(guò)專

業(yè)日勺齒位培訓(xùn)，具有較高的政治素質(zhì)、體能素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德。把安全管理工

作落到班組、落到崗位，

（四）制度落實(shí)

物業(yè)企業(yè)要根據(jù)國(guó)家日勺有關(guān)政策法規(guī)、要求和要求，結(jié)合億嘉廣場(chǎng)日勺特點(diǎn)和多方需

求，共同制定切實(shí)可行口勺安全管理制度和措施，并堅(jiān)決落實(shí)實(shí)施。

（五）裝備落實(shí)

配置專門的、當(dāng)代化的安全管理設(shè)備設(shè)施，如自動(dòng)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)以及其他安全

管理器材，對(duì)講機(jī)通信系統(tǒng)、警棍、防暴物品等以增強(qiáng)安全管理的安全系數(shù)與效率。形

成人防、物防、技防日勺立體治安防范體系。

三、億嘉廣場(chǎng)治安管理措施

（一）安全管理運(yùn)做流程

企業(yè)安全事務(wù)主管檢驗(yàn)、登記

定崗值勤

交

企

業(yè)

發(fā)覺問(wèn)題＞及時(shí)處理作好日志及

應(yīng)急分隊(duì)派

出

所

編

視情況由應(yīng)急分隊(duì)

緊急情況告知主

報(bào)警

或報(bào)轄區(qū)公安機(jī)關(guān)

皿統(tǒng)計(jì)

1、（二）確立治安要點(diǎn)一一加大對(duì)小區(qū)人流、物流、車流的有效監(jiān)控：

2、人流控制一一對(duì)來(lái)訪人員須經(jīng)過(guò)門崗，與被訪當(dāng)事人通話后方可進(jìn)入，并進(jìn)

行訪問(wèn)登記和離去注銷手續(xù)。對(duì)人員及物質(zhì)采用辦理出入證管理，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)

行一定限制；經(jīng)常配合派出所做好周圍治安整改工作。

3、物流控制一一對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制。對(duì)不符合進(jìn)出小區(qū)

手續(xù)的物質(zhì)、車輛不予以放行，并詳細(xì)做值班統(tǒng)計(jì)。安全巡查員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的

出入進(jìn)行禮貌盤查；全部的物資流動(dòng)實(shí)施登記放行手續(xù)。

4、車流控制一一針對(duì)億嘉廣場(chǎng)的實(shí)際情況，合理規(guī)劃小區(qū)車輛行駛路線，實(shí)現(xiàn)

人車分流、出入分流。

5、全方面防范實(shí)施“三崗”結(jié)合，即巡查崗、守衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著

重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)。

保安巡查“三速”推動(dòng)，即徒步、單車、機(jī)動(dòng)車三速巡查，統(tǒng)籌安排“三速”巡查

日勺時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)對(duì)“三速”巡查進(jìn)行績(jī)效監(jiān)控；

機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“三級(jí)”調(diào)度，即實(shí)施迅速推動(dòng)體系。第一梯隊(duì)的迅速分隊(duì)裝備電動(dòng)

巡查車，隨時(shí)聽候調(diào)遣：在報(bào)警4分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；第二梯隊(duì)時(shí)迅速增援分隊(duì)在緊急情

況下隨時(shí)召集，對(duì)第一梯隊(duì)及時(shí)增援；在確實(shí)需要緊急增援的情況下，由企業(yè)秩序部調(diào)

度企業(yè)治安隊(duì)實(shí)施緊急增援。另外，我們將進(jìn)一步親密與本地公安部門的聯(lián)絡(luò)，主動(dòng)配

合派出所工作，加大治安綜合管理力度。

（三）門衛(wèi)管理

1.對(duì)進(jìn)入小區(qū)H勺人員的驗(yàn)證工作，采用認(rèn)證與人相結(jié)合日勺措施。

2.保持門口通道的通暢，有車輛出入時(shí)，應(yīng)迅速打開伸縮門后站在門外車輛拐彎

的外側(cè)，勸阻過(guò)往行人注意安全，暫停避讓，確保領(lǐng)導(dǎo)車輛順利通行，并實(shí)施禮儀。

3、當(dāng)外來(lái)人員進(jìn)入住宅區(qū)時(shí)，在一般情況下，當(dāng)來(lái)人行至值勤秩序員跟前五至七

米時(shí)，秩序員應(yīng)主動(dòng)問(wèn)詢來(lái)意。當(dāng)與秩序員相距一至二米時(shí)，請(qǐng)其止步出示證件，待來(lái)

訪遞過(guò)證件后，秩序員應(yīng)仔細(xì)查驗(yàn)：先看證件封面，再翻看內(nèi)側(cè)姓名、單位，對(duì)照片與

其相貌是否相符，鋼印上的單位與簽發(fā)證件單位是否相符，有效日期是否已過(guò)時(shí)。

4、當(dāng)有外來(lái)車輛駛進(jìn)門口時(shí)，值勤秩序員應(yīng)立正站在汽車的側(cè)前方，面對(duì)汽車,

將右手臂向前平伸，五指并攏，指尖向上，掌心朝向汽車，左手隨即向前抬起，置于

右手下方，微微彎曲，掌心朝上讓其停車一側(cè)，連續(xù)擺動(dòng)多次，示意靠邊停車，待車

停穩(wěn)后，實(shí)施檢驗(yàn)驗(yàn)證，

（四）保安巡查防范措施

1.小區(qū)保安措施

（1）實(shí)施二十四小時(shí)（分為三或四個(gè)班）監(jiān)視和巡查，預(yù)防不安全事件的發(fā)生。

（2）對(duì)于形跡可疑的人進(jìn)行證件檢驗(yàn)，必要時(shí)檢驗(yàn)其所帶物品。

（3）對(duì)巡查的責(zé)任區(qū)域、小區(qū)周圍環(huán)境，發(fā)覺一切可疑人、事要禮貌查詢或做好

控制。

（4）阻止本小區(qū)范圍內(nèi)的打架斗毆、糾紛爭(zhēng)吵事件。

（5）阻止外來(lái)人員在小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩，以免影響小區(qū)辦公、生產(chǎn)秩序，尤其是糾

正流動(dòng)吸煙及違規(guī)行為的阻止。

（6）發(fā)覺重大可疑情況，要立即向總值班室或值班隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告，并立即前往現(xiàn)場(chǎng)處

理、維護(hù)，同步與各值勤點(diǎn)聯(lián)絡(luò)。

（7）監(jiān)管好小區(qū)范圍內(nèi)的車輛，預(yù)防撬、盜車事件的發(fā)生，及交通事故的出現(xiàn)。

（8）每口做好全小區(qū)巡視，尤其是要點(diǎn)部位H勺管理登記，對(duì)重大問(wèn)題要及時(shí)報(bào)告。

（9）監(jiān)管消防設(shè)備設(shè)施，及時(shí)對(duì)火險(xiǎn)存在隱患問(wèn)題，要立即報(bào)告上級(jí)，并采用合

適措施。

2、巡防措施：

每3小時(shí)至少對(duì)整個(gè)小區(qū)所轄范圍內(nèi)巡查一遍。

巡查保安要多看、多聽、多嗅，以確保完畢巡視工作任務(wù)。

（1）巡防力度：

采用定線及不定點(diǎn)相結(jié)合的巡查線路進(jìn)行巡查。

所謂定線巡防，是指巡防秩序員在一定時(shí)間內(nèi)，按指定的路線，有規(guī)律的巡回警

戒、檢驗(yàn)。定線巡查由巡防人員由A點(diǎn)出發(fā)到B點(diǎn)，然后，再由B點(diǎn)沿原路返回A點(diǎn)，根

據(jù)順線和逆線巡查。所渭不定點(diǎn)巡查，是指巡防人員在其負(fù)責(zé)巡查區(qū)域內(nèi)，根據(jù)巡查任

務(wù)的需要，自由選定巡查路線，來(lái)回波折地進(jìn)行巡查。這種巡查措施有利于調(diào)動(dòng)巡查人

員的主動(dòng)性和主動(dòng)性，且不易被別人了解，對(duì)輕易發(fā)生問(wèn)題的部位能納入巡查人員的

視線。

定線與不定點(diǎn)相結(jié)合巡查，按定線巡查與不定點(diǎn)巡防交叉進(jìn)行。有利于巡查人員對(duì)

時(shí)間的控制，實(shí)現(xiàn)全方位的防范。

（2）采用點(diǎn)與線結(jié)合日勺巡防力度：

所謂點(diǎn)，就是在巡查范圍內(nèi)的要點(diǎn)，要害部位或輕易出現(xiàn)問(wèn)題日勺單薄環(huán)節(jié)，擬定

專門力量警戒、保護(hù)，或在小范圍內(nèi)采用巡回的措施，有要點(diǎn)地巡查、警戒。

在對(duì)要點(diǎn)、要害部位派專門力量巡查、警戒的基礎(chǔ)上，同步采用上述定線與不定線

相結(jié)合的措施，做到點(diǎn)線結(jié)合，這么既能夠突出對(duì)要點(diǎn)、要害部位日勺保護(hù)，又能夠

兼顧一般部位，達(dá)成確保安全H勺目H勺。

（3）保安巡查應(yīng)注意的事項(xiàng)：

①根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，結(jié)合高層住宅區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，為提升保安巡查的效果和質(zhì)

量，應(yīng)注意如下幾種問(wèn)題:

②時(shí)空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理。要恰當(dāng)使用人力，明確巡查時(shí)要點(diǎn)時(shí)間、要點(diǎn)

部位，安排好線路和時(shí)間，做到在時(shí)空上不斷檔，使整個(gè)保護(hù)目的I一直置于巡查人員

控制之下。

第二節(jié)要經(jīng)常結(jié)合敵情和治安方面日勺新動(dòng)向，研究一種時(shí)

期巡查應(yīng)注意和加強(qiáng)的方面，并及時(shí)調(diào)整力量和巡查措

施。

第三節(jié)要經(jīng)常教育巡查人員增強(qiáng)敵情觀念，要求每個(gè)巡查

人員在詳細(xì)巡查中全神貫注，細(xì)心觀察，不忽視一點(diǎn)可疑

跡象，不放過(guò)任何應(yīng)該處理處理H勺問(wèn)題，夜間巡查要愈加

注意行人、車輛體現(xiàn)出來(lái)的可疑點(diǎn)，以及不正常的煙氣、

火光等。

第四節(jié)消防安全管理措施

億嘉廣場(chǎng)的防火工作，主要是確保消防設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營(yíng)正常。消防設(shè)施的完善是否

將直接影響到業(yè)主的利益，所以我企業(yè)將制定詳盡的消防設(shè)施設(shè)備周期性的檢驗(yàn)和防

范方案及原則，并根據(jù)此方案及原則全方位開展消防管理工作。我們的做法是，首先熟

悉和掌握本區(qū)域的地形地貌，物業(yè)和消防設(shè)施平面布置.，加強(qiáng)和落實(shí)國(guó)家及海南省消

防部門的消防法規(guī)，加強(qiáng)與億嘉廣場(chǎng)轄區(qū)派出所的工作聯(lián)絡(luò)，落實(shí)消防檢驗(yàn)管理制度,

確保臨警狀態(tài)下能及時(shí)發(fā)揮作用，確保小區(qū)住戶公共財(cái)產(chǎn)和生命財(cái)產(chǎn)安全，從而達(dá)成

良好的公共秩序口勺安全維護(hù)。

1、一、我們的詳細(xì)要求是：

2、落實(shí)落實(shí)國(guó)家和海南省、文昌市消防部門有關(guān)消防法規(guī)法令，做到以預(yù)防為主,

防消結(jié)合。配合有關(guān)部門做好消防知識(shí)普及宣傳工作。

3、以管理處秩序隊(duì)為主組建小區(qū)義務(wù)消防隊(duì)，秩序隊(duì)負(fù)責(zé)控制檢驗(yàn)滅火及演練管

理，管理處負(fù)責(zé)監(jiān)控火災(zāi)報(bào)警控制及協(xié)調(diào)工程技術(shù)部門維修保養(yǎng)工作。

4、消防設(shè)備故障及時(shí)報(bào)告并配合工程管理部門跟蹤落實(shí)維護(hù)處理。

5、值班人員必須熟悉火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的報(bào)警信號(hào)和各火災(zāi)監(jiān)測(cè)點(diǎn)之間相應(yīng)信號(hào)和安

排。

■每月對(duì)火災(zāi)報(bào)警控制柜進(jìn)行打掃除塵，對(duì)聯(lián)接線路進(jìn)行檢驗(yàn)，松動(dòng)H勺應(yīng)予緊固，

確保運(yùn)營(yíng)正常。

■任何人未經(jīng)消防部門同意不得私自拆改、移動(dòng)消防設(shè)施，更不得在消防設(shè)施前堆

放物品或設(shè)置障礙從而影響臨警狀態(tài)下日勺使用。

■小區(qū)內(nèi)建筑設(shè)置口勺滅火器每年檢驗(yàn)一次滅火器日勺功能，過(guò)期失效的I應(yīng)及時(shí)更換。

定時(shí)進(jìn)一步各樓層巡視消防設(shè)施的完好和防火安全情況，隨時(shí)發(fā)覺糾正火災(zāi)隱患。

6、■制定消防的防范措施，確保小區(qū)內(nèi)消防安全：

7、確保疏散樓梯和通道有明顯標(biāo)志，道口通暢，不堆放雜物和貨品，一旦發(fā)覺立

即清除。

8、經(jīng)常宣傳落實(shí)以預(yù)防為主，防消結(jié)合日勺方針，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)全部人員的消防知識(shí)

日勺宣傳，提升防火意識(shí)，

9、禁止亂拉亂接臨時(shí)用電線路。

10、禁止在小區(qū)燃燒廢物等。

11、臨警狀態(tài)時(shí)做好人員疏散工作。

10、小區(qū)內(nèi)動(dòng)火及電焊必須經(jīng)管理處同意，并注意安全，在使用時(shí)必須有人看護(hù)，

監(jiān)督工作由秩序員員實(shí)施。

二、小區(qū)消防應(yīng)急方案

為使小區(qū)內(nèi)在出現(xiàn)火災(zāi)報(bào)告時(shí)，做到“忙而不亂”有效控制在最小范圍內(nèi)，將火災(zāi)

控制在萌芽狀態(tài)，制定如下應(yīng)急規(guī)程：

（1）1.值班中心接到消防報(bào)警信號(hào)

（2）利用對(duì)講機(jī)告知轄區(qū)秩序員立即前往火警現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)向主管部門報(bào)告；

（3）火警誤報(bào)時(shí)告知消除警報(bào)信號(hào)；

火警證明情況嚴(yán)重：告知處開啟報(bào)警設(shè)施（原則上出現(xiàn)火警時(shí)，不可開啟廣播，以

免引起騷亂）。

（1）2.火警信號(hào)證明，情況嚴(yán)重，管理處應(yīng)急事項(xiàng)

（2）告知辦公室值班人員和義務(wù)消防員，在短時(shí)間內(nèi)裝備趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行滅火，

并根據(jù)火災(zāi)情況由其決定是否打“119”報(bào)警；

（3）啟用報(bào)警設(shè)施告知主管到場(chǎng)組織施救；

（4）利用消防疏散廣播，引導(dǎo)人群沿消防通道向安全地點(diǎn)疏散（此項(xiàng)工作應(yīng)在擬

定火勢(shì)精確情況下進(jìn)行：以免發(fā)生騷亂）；

（5）切除非消防電源；

（6）啟用有關(guān)消防器材等。

消防值班員應(yīng)親密關(guān)注滅火動(dòng)態(tài)，保持現(xiàn)場(chǎng)日勺聯(lián)絡(luò)通暢，及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

（1）3.撥打“119”報(bào)警程序

（2）拿起話筒撥打“119”號(hào)鍵，精確講清起火單位名稱，所在位置。

（3）講清起火部位、燃燒物品、火勢(shì)大小、火場(chǎng)面積；

（4）■燃燒物質(zhì)可分為：油、化學(xué)物質(zhì)、一般物質(zhì)。

（5）講清起火單位樓層。

■講清報(bào)警人日勺姓名，聯(lián)絡(luò)號(hào)碼，以便隨時(shí)聯(lián)絡(luò)；

■如需安排消防車要講清接車地點(diǎn)，地點(diǎn)應(yīng)在起火附近易找的地方。

4.落實(shí)三級(jí)防火安全“三級(jí)”檢驗(yàn)制度

■一級(jí)檢驗(yàn)由管理處治安秩序隊(duì)組織實(shí)施，每七天對(duì)本崗位進(jìn)行一次消防安全的

檢驗(yàn)，發(fā)覺問(wèn)題及時(shí)處理，及時(shí)報(bào)告。

■二級(jí)檢驗(yàn)由管理處組織實(shí)施，管理處每月或半月組織秩序部及工程人員對(duì)其部

門消防管理范圍、消防沒(méi)備物資進(jìn)行一次檢驗(yàn)，消除火災(zāi)隱患及落實(shí)整改，每月向企業(yè)

總部報(bào)告一次消防安全情況。

■三級(jí)檢驗(yàn)由企業(yè)安全主管與管理處實(shí)施，每季度由企業(yè)安全主管會(huì)同管理處主

要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)區(qū)內(nèi)進(jìn)行要點(diǎn)檢驗(yàn)1次及抽查，每季度不少于一次檢驗(yàn)。

5.消防應(yīng)急處理程序

當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，值班領(lǐng)導(dǎo)任臨時(shí)指揮，負(fù)責(zé)滅火的協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)、指揮、組織實(shí)施等

工作；治安門崗位值班人員責(zé)任人員疏散疏導(dǎo)、警戒工作；義務(wù)消防人員負(fù)責(zé)滅火工作,

水電維修人員負(fù)責(zé)對(duì)水電的控制和應(yīng)急使用，其他工種人員負(fù)責(zé)救火滅火及救援任務(wù)；

值班人員負(fù)責(zé)與各方面的聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)，并用對(duì)講機(jī)與企業(yè)客戶服務(wù)中心聯(lián)絡(luò)調(diào)動(dòng)周圍

區(qū)域的企業(yè)治安人員幫助，確保將火災(zāi)消滅于萌芽狀態(tài)。消防應(yīng)急分工如下:

企業(yè)安全主管：總指揮

管理處值班領(lǐng)導(dǎo)：負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度

管理處治安主管：負(fù)責(zé)滅火日勺組織實(shí)施

義務(wù)消防員（待崗秩序員）：負(fù)責(zé)滅火工作

門崗值班秩序員：堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)警戒及聯(lián)絡(luò)工作

巡查秩序員：責(zé)任人員口勺疏散及秩序維護(hù)

水電工程人員：負(fù)責(zé)應(yīng)急水電的補(bǔ)給

企業(yè)客戶服務(wù)中心總臺(tái)：負(fù)責(zé)外援調(diào)度及聯(lián)絡(luò)

其他工種人員：負(fù)責(zé)救護(hù)工作及后勤供給。

三、動(dòng)火管理措施

根據(jù)小區(qū)消防管理要求，對(duì)涉及動(dòng)火作業(yè)及電焊的要求應(yīng)先堅(jiān)持先辦手續(xù)后施工

的原則：

1.根據(jù)消防有關(guān)要求，禁止全部施工人員在未經(jīng)同意的防火區(qū)內(nèi)實(shí)施電焊、氧焊及

火爐作業(yè)。

2.固定動(dòng)火區(qū)須經(jīng)管理處審核，報(bào)有關(guān)管理處領(lǐng)導(dǎo)同意后，辦理固定動(dòng)火證，方

可動(dòng)火或電焊施工。

3、動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)必須采用有效的安全措施和配置相應(yīng)的滅火器具，由管理處指定專門

安全員或其他熟悉業(yè)務(wù)的人員監(jiān)護(hù)，確保動(dòng)火作業(yè)的I順利進(jìn)行。

3、動(dòng)火作業(yè)人員必須持證上崗，作業(yè)完畢后，動(dòng)火人員和監(jiān)護(hù)人員必須仔細(xì)檢驗(yàn),

臨時(shí)動(dòng)火區(qū)域是否有火災(zāi)萌發(fā)的可能。動(dòng)火人員和監(jiān)護(hù)人員必須對(duì)臨時(shí)動(dòng)火區(qū)的防火安

全負(fù)責(zé)。日常動(dòng)火巡視及跟蹤由我秩序巡防人員配合有關(guān)部門實(shí)施。

四、臺(tái)風(fēng)及洪澇災(zāi)害控制措施

第五節(jié)針對(duì)本區(qū)域臺(tái)風(fēng)影響情況，由管理處成立日勺義務(wù)消

防隊(duì)組織預(yù)防臺(tái)風(fēng)及洪澇災(zāi)害日勺預(yù)防控制任務(wù)，配置必要

日勺防風(fēng)、防洪物資，如抽水泵、砂袋、手推車、鋤頭、鐵

鏟、雨具、擴(kuò)音器、宣傳欄等。尤其臺(tái)風(fēng)發(fā)生及連續(xù)雨天

時(shí)，由管理處預(yù)先進(jìn)行臺(tái)風(fēng)預(yù)報(bào)，告知小區(qū)全體業(yè)主進(jìn)行

預(yù)防，義務(wù)消防組織組員到位對(duì)小區(qū)日勺公共設(shè)