物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳及使用制度第一章總則為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳與使用行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行與維護(hù)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域《物業(yè)服務(wù)合同》約定及實(shí)際管理需求，制定本制度。本制度適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主及物業(yè)使用人。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)費(fèi)”），是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供物業(yè)管理服務(wù)所收取的費(fèi)用，包含物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)及企業(yè)合理利潤(rùn)（如合同約定）。第二章收繳管理第一節(jié)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容及當(dāng)?shù)匚飪r(jià)政策確定：住宅類物業(yè)：執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)（或業(yè)主代表）協(xié)商確定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在《物業(yè)服務(wù)合同》中明確約定；調(diào)整需經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過并報(bào)物價(jià)主管部門備案（如適用）。商業(yè)類物業(yè)：實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）在合同中約定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)體現(xiàn)服務(wù)內(nèi)容與品質(zhì)的匹配性。第二節(jié)收繳方式與周期1.繳費(fèi)方式：業(yè)主可通過銀行代扣、線上支付（微信、支付寶、物業(yè)APP等）、現(xiàn)場(chǎng)繳費(fèi)（物業(yè)辦公點(diǎn)）等方式繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供便捷的繳費(fèi)渠道并公示繳費(fèi)指引。2.繳費(fèi)周期：原則上按季度、半年或年度收取，具體周期以《物業(yè)服務(wù)合同》約定為準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于繳費(fèi)周期起始前15日，以書面通知、短信、小區(qū)公告等形式向業(yè)主送達(dá)繳費(fèi)通知，明確繳費(fèi)金額、截止日期及方式。第三節(jié)繳費(fèi)義務(wù)與轉(zhuǎn)讓/租賃管理業(yè)主義務(wù)：業(yè)主應(yīng)按合同約定按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)，房屋交付后（無論是否入?。┘闯袚?dān)繳費(fèi)義務(wù)；物業(yè)使用人（如承租人）應(yīng)在租賃合同中明確物業(yè)費(fèi)繳納責(zé)任，未約定的由業(yè)主承擔(dān)。轉(zhuǎn)讓/租賃交接：房屋轉(zhuǎn)讓或租賃時(shí)，原業(yè)主與新業(yè)主（或承租人）應(yīng)在辦理交接手續(xù)前結(jié)清物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助核對(duì)欠費(fèi)情況并出具繳費(fèi)證明。第四節(jié)欠費(fèi)處理1.催繳流程：業(yè)主欠費(fèi)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于逾期3日內(nèi)發(fā)送催繳函（書面或電子形式）；逾期15日仍未繳納的，再次發(fā)送催繳通知并告知違約金計(jì)算方式（按合同約定，日違約金不超過欠費(fèi)金額的0.3‰，且總額不超過欠費(fèi)本金）；逾期30日的，可通過電話溝通、上門溝通等方式催繳，必要時(shí)告知業(yè)主將通過法律途徑解決。2.法律途徑：經(jīng)多次催繳無果的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》約定，申請(qǐng)人民調(diào)解、向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟，依法追討欠費(fèi)及違約金。第三章使用管理第一節(jié)資金用途物業(yè)費(fèi)專項(xiàng)用于以下支出（具體以《物業(yè)服務(wù)合同》約定為準(zhǔn)）：共用部位維護(hù)：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、樓道、屋面、圍墻等共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、消殺及綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)：電梯、消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、配電設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、檢測(cè)及必要的更新改造費(fèi)用（屬專項(xiàng)維修基金列支范圍的除外）。人員成本：物業(yè)服務(wù)人員（秩序維護(hù)、保潔、維修、客服等）的薪酬、社會(huì)保險(xiǎn)、福利及培訓(xùn)費(fèi)用。公共能耗：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的水、電、燃?xì)?、照明等公共能耗費(fèi)用。管理成本：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公費(fèi)用、法定稅費(fèi)及合同約定的合理利潤(rùn)（如適用）。專項(xiàng)支出：業(yè)主大會(huì)決定的社區(qū)文化活動(dòng)、應(yīng)急物資儲(chǔ)備、公共區(qū)域美化等專項(xiàng)支出。第二節(jié)預(yù)算管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于每年12月前編制下一年度物業(yè)費(fèi)收支預(yù)算，內(nèi)容包括收入預(yù)算（物業(yè)費(fèi)收入、停車費(fèi)收入、公共收益等）、支出預(yù)算（按上述資金用途分項(xiàng)列示）及預(yù)算說明。預(yù)算草案提交業(yè)主大會(huì)（或業(yè)主代表大會(huì)）審議，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主（或業(yè)主代表）同意后執(zhí)行；預(yù)算調(diào)整需重新履行審議程序。第三節(jié)賬戶管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)開立物業(yè)費(fèi)專用賬戶，實(shí)行專款專用、單獨(dú)核算，禁止與企業(yè)其他資金混用。每筆支出需經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審批，附有效憑證（發(fā)票、收據(jù)、合同等），財(cái)務(wù)人員應(yīng)按月核對(duì)賬目，確保收支透明。第四節(jié)公示制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于每季度首月10日前，在小區(qū)公告欄、物業(yè)APP、微信公眾號(hào)等渠道公示上一季度物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)，內(nèi)容包括：收入總額（物業(yè)費(fèi)收入、其他相關(guān)收入）；支出項(xiàng)目及金額（按資金用途分項(xiàng)列示，如人員薪酬、設(shè)施維護(hù)費(fèi)、公共能耗等）；結(jié)余情況（含滾存結(jié)余）。業(yè)主對(duì)收支情況有疑問的，可持有效身份證明向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)查閱原始憑證，物業(yè)應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以配合并答復(fù)。第四章監(jiān)督機(jī)制第一節(jié)內(nèi)部監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，明確財(cái)務(wù)審批流程，定期（每月）開展財(cái)務(wù)自查，確保收支合規(guī)。財(cái)務(wù)人員須持證上崗，收支憑證應(yīng)妥善歸檔，保存期限不少于5年。第二節(jié)業(yè)主監(jiān)督成立由業(yè)主代表組成的“物業(yè)費(fèi)監(jiān)督小組”（成員不少于5人，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生），小組有權(quán)：查閱物業(yè)費(fèi)收支賬目、預(yù)算及審計(jì)報(bào)告；對(duì)支出合理性提出質(zhì)詢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)書面答復(fù)；監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)違規(guī)支出可要求暫停支付并整改。第三節(jié)審計(jì)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年聘請(qǐng)具備資質(zhì)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告于次年1月31日前向業(yè)主公示。如業(yè)主對(duì)審計(jì)結(jié)果存疑，可聯(lián)名（不少于20%業(yè)主）要求重新審計(jì)，費(fèi)用由申請(qǐng)方墊付；如審計(jì)發(fā)現(xiàn)原報(bào)告有誤，費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。第五章違規(guī)處理第一節(jié)業(yè)主違規(guī)處理業(yè)主未按約定繳納物業(yè)費(fèi)的，按以下方式處理：從逾期之日起，按合同約定支付違約金（違約金標(biāo)準(zhǔn)不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定）；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過書面通知、短信提醒、上門溝通等方式催繳，必要時(shí)在小區(qū)公告欄公示欠費(fèi)信息（隱去業(yè)主隱私信息）；經(jīng)催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法申請(qǐng)仲裁或提起訴訟，勝訴后可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。第二節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在以下行為的，按以下方式處理：挪用資金/虛列支出：業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)責(zé)令限期整改，要求賠償損失；情節(jié)嚴(yán)重的，業(yè)主大會(huì)可解除《物業(yè)服務(wù)合同》，并向當(dāng)?shù)刈〗ú块T投訴，由主管部門依法給予行政處罰（如警告、罰款）。未按規(guī)定公示收支：業(yè)主有權(quán)要求限期公示，逾期不公示的，可向住建部門投訴，由主管部門責(zé)令整改并通報(bào)批評(píng)。第六章附則1.本制度由物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同業(yè)主大會(huì)（或業(yè)主