賬務(wù)處理-建筑行業(yè)以房抵工程款的賬務(wù)處理流程建筑行業(yè)“以房抵工程款”（簡稱“以房抵債”）是多方（施工方、開發(fā)商/業(yè)主、有時含購房者）參與的特殊業(yè)務(wù)，核心是債務(wù)重組與資產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的結(jié)合，需同時處理“工程款債權(quán)清償”和“房產(chǎn)所有權(quán)/處置權(quán)轉(zhuǎn)移”兩類業(yè)務(wù)。以下按“開發(fā)商（業(yè)主）視角”和“施工方視角”拆解完整賬務(wù)處理流程，含關(guān)鍵前提、分錄及注意事項。一、核心前提：明確以房抵債的3個關(guān)鍵要素在做賬前需確認(rèn)業(yè)務(wù)邊界，避免賬務(wù)錯配：

抵債主體：通常是「開發(fā)商（欠工程款）」用自有開發(fā)產(chǎn)品（商品房）抵償「施工方」的工程款債權(quán)；若涉及第三方（如施工方將房產(chǎn)轉(zhuǎn)抵給材料商），需額外處理“債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移”。價值確認(rèn)：抵債房產(chǎn)的價值需按「公允價值」（通常為同期同類商品房售價）確定，若公允價值與工程款金額不一致，需補(bǔ)付差價（或沖減債權(quán)）。法律手續(xù)：需簽訂《以房抵債協(xié)議》，明確房產(chǎn)位置、面積、單價、抵債金額、過戶時間及稅費(fèi)承擔(dān)方（關(guān)鍵！稅費(fèi)影響雙方賬務(wù)），最終需完成房產(chǎn)過戶（或網(wǎng)簽），權(quán)屬轉(zhuǎn)移才生效。二、開發(fā)商（業(yè)主）視角：用開發(fā)產(chǎn)品抵償工程款開發(fā)商的核心邏輯：減少“應(yīng)付工程款”（負(fù)債），同時確認(rèn)“商品房銷售收入”（收入），并結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品成本”（成本），本質(zhì)是“以貨抵債”，需按銷售開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行賬務(wù)處理。步驟1：確認(rèn)抵債金額與公允價值假設(shè)：開發(fā)商欠施工方工程款1,130萬元，用1套商品房抵債，該房公允價值1,130萬元（含稅，增值稅稅率9%，不含稅價1,000萬元，稅額130萬元），無差價，稅費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)（常見約定）。步驟2：賬務(wù)處理分錄業(yè)務(wù)階段會計分錄邏輯說明1.簽訂以房抵債協(xié)議，確認(rèn)債務(wù)重組借：應(yīng)付賬款——XX施工方1,130,000

貸：主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售收入1,000,000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）130,000用“銷售收入”沖減“應(yīng)付工程款”，同時確認(rèn)增值稅銷項（視同銷售開發(fā)產(chǎn)品）。2.結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本（房產(chǎn)完工后）借：主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本800,000（假設(shè)該房開發(fā)成本800萬）

貸：開發(fā)產(chǎn)品——XX商品房800,000按開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)，匹配收入與成本（權(quán)責(zé)發(fā)生制）。3.若存在差價（如房產(chǎn)公允價值1,200萬，工程款1,130萬，施工方補(bǔ)付70萬差價）借：應(yīng)付賬款——XX施工方1,130,000

借：銀行存款70,000

貸：主營業(yè)務(wù)收入1,091,743.12（120萬÷1.09）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）108,256.88補(bǔ)收的差價計入收入，同步調(diào)整銷項稅額。4.繳納相關(guān)稅費(fèi)（如土地增值稅、企業(yè)所得稅）借：稅金及附加——土地增值稅/城建稅等

借：所得稅費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅/應(yīng)交企業(yè)所得稅等按“銷售商品房”標(biāo)準(zhǔn)繳納稅費(fèi)，土地增值稅需按增值額計算。三、施工方視角：收到房產(chǎn)抵償工程款施工方的核心邏輯：減少“應(yīng)收賬款”（債權(quán)），同時確認(rèn)“固定資產(chǎn)/存貨”（資產(chǎn)），后續(xù)若將房產(chǎn)自用則計入“固定資產(chǎn)”，若對外出售則計入“存貨（開發(fā)產(chǎn)品/庫存商品）”，再按處置資產(chǎn)處理。情況1：施工方收到房產(chǎn)后自用（如作為辦公用房）步驟1：確認(rèn)抵債資產(chǎn)入賬價值按房產(chǎn)公允價值（不含稅價）

作為入賬成本（增值稅進(jìn)項稅額可抵扣，需取得開發(fā)商開具的增值稅專用發(fā)票）。

沿用上述案例：工程款1,130萬元，房產(chǎn)公允價值1,130萬元（含稅，不含稅1,000萬，稅額130萬）。步驟2：賬務(wù)處理分錄業(yè)務(wù)階段會計分錄邏輯說明1.簽訂以房抵債協(xié)議，收到房產(chǎn)及發(fā)票借：固定資產(chǎn)——辦公用房1,000,000

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）130,000

貸：應(yīng)收賬款——XX開發(fā)商1,130,000沖減“應(yīng)收賬款”（收回債權(quán)），按不含稅價計入“固定資產(chǎn)”，進(jìn)項稅抵扣。2.繳納相關(guān)稅費(fèi)（如契稅、印花稅，假設(shè)契稅稅率3%）借：固定資產(chǎn)——辦公用房30,000（1,000萬×3%）

借：稅金及附加——印花稅5,650（1,130萬×0.05%）

貸：銀行存款35,650契稅計入固定資產(chǎn)成本（資本化），印花稅計入期間費(fèi)用（費(fèi)用化）。3.次月起計提固定資產(chǎn)折舊（假設(shè)折舊年限20年，殘值率5%）月折舊額=（1,030,000×95%）÷（20×12）≈4,027元

借：管理費(fèi)用——折舊費(fèi)4,027

貸：累計折舊4,027按固定資產(chǎn)入賬總成本（含契稅）計提折舊，自用計入“管理費(fèi)用”。情況2：施工方收到房產(chǎn)后對外出售（轉(zhuǎn)售以回籠資金）施工方非房地產(chǎn)企業(yè)，收到房產(chǎn)后作為“存貨（如‘庫存商品——抵債房產(chǎn)’）”核算，出售時按“銷售固定資產(chǎn)/貨物”處理。步驟1：收到房產(chǎn)時的分錄借：庫存商品——抵債房產(chǎn)1,000,000（不含稅公允價值）

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）130,000

貸：應(yīng)收賬款——XX開發(fā)商1,130,000（若繳納契稅3萬元，需計入存貨成本：借“庫存商品”3萬，貸“銀行存款”3萬）步驟2：對外出售房產(chǎn)（假設(shè)售價1,208萬元，含稅，稅率9%，不含稅1,108.26萬，稅額99.74萬）業(yè)務(wù)階段會計分錄邏輯說明1.收到售房款借：銀行存款12,080,000

貸：其他業(yè)務(wù)收入11,082,600（1,208萬÷1.09）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）997,400非房地產(chǎn)企業(yè)出售房產(chǎn)，收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”（而非“主營業(yè)務(wù)收入”）。2.結(jié)轉(zhuǎn)存貨成本（含契稅）借：其他業(yè)務(wù)成本1,030,000（1,000萬+3萬契稅）

貸：庫存商品——抵債房產(chǎn)1,030,000按存貨總成本結(jié)轉(zhuǎn)成本，匹配收入與成本。3.繳納出售環(huán)節(jié)稅費(fèi)（如增值稅附加、印花稅、土地增值稅）借：稅金及附加——城建稅/土地增值稅等

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅/應(yīng)交土地增值稅等按“銷售不動產(chǎn)”繳納稅費(fèi)，土地增值稅按增值額（售價-成本-稅費(fèi)）計算。情況3：施工方將房產(chǎn)轉(zhuǎn)抵給第三方（如材料商，抵償材料款）施工方作為“中間方”，將抵債房產(chǎn)轉(zhuǎn)抵給材料商，核心是“債權(quán)債務(wù)三方轉(zhuǎn)移”，需簽訂《三方抵債協(xié)議》。

假設(shè)：施工方欠材料商材料款1,130萬元，用上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)抵。分錄處理：

借：應(yīng)付賬款——XX材料商1,130,000

貸：應(yīng)收賬款——XX開發(fā)商1,130,000（注：若房產(chǎn)公允價值與材料款有差價，需補(bǔ)付或收取差價，計入“銀行存款”；同時需確認(rèn)房產(chǎn)過戶至材料商，完成權(quán)屬轉(zhuǎn)移后再做此分錄）四、關(guān)鍵注意事項（避免稅務(wù)與賬務(wù)風(fēng)險）稅費(fèi)承擔(dān)明確化：《以房抵債協(xié)議》必須約定稅費(fèi)承擔(dān)方（增值稅、契稅、印花稅、土地增值稅等），否則易產(chǎn)生糾紛，且影響雙方賬務(wù)（如契稅由施工方承擔(dān)則計入資產(chǎn)成本，由開發(fā)商承擔(dān)則開發(fā)商計入“稅金及附加”）。發(fā)票合規(guī)性：開發(fā)商需向施工方開具增值稅專用發(fā)票（施工方可抵扣進(jìn)項），若開發(fā)商為小規(guī)模納稅人，開具普通發(fā)票則施工方無法抵扣，需按含稅價計入資產(chǎn)成本。權(quán)屬轉(zhuǎn)移是前提：賬務(wù)處理需以“房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移”為前提（即完成過戶或網(wǎng)簽），未過戶前僅簽訂協(xié)議，不得沖減“應(yīng)付賬款/應(yīng)收賬款”，需暫掛“其他應(yīng)付款/其他應(yīng)收款”。公允價值證據(jù)留存：需留存“同期同類商品房售價證明”（如開發(fā)商銷售臺賬、周邊樓盤成交價），避免稅務(wù)機(jī)關(guān)質(zhì)疑“抵債價值偏低”，引發(fā)納稅調(diào)整（如補(bǔ)繳增值稅、企業(yè)所得稅）。房地產(chǎn)企業(yè)施工方特殊處理：若施工方為房地產(chǎn)企業(yè)，收到抵債房產(chǎn)后作為“開發(fā)產(chǎn)品”核算，出售時按“主營業(yè)務(wù)收入/成本”