房屋租賃合同解除流程法律實務(wù)指引房屋租賃合同的解除涉及出租人與承租人的核心權(quán)益，實務(wù)中因解除引發(fā)的糾紛屢見不鮮。準(zhǔn)確把握解除流程的法律要點，既能防范法律風(fēng)險，也能在糾紛發(fā)生時高效維權(quán)。本文結(jié)合《中華人民共和國民法典》及司法實踐，對房屋租賃合同解除的實務(wù)流程進(jìn)行梳理，供實務(wù)參考。一、房屋租賃合同解除的情形分類（一）約定解除根據(jù)《民法典》第五百六十二條，當(dāng)事人協(xié)商一致可解除合同，或約定一方解除權(quán)的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可解除合同。實務(wù)中，合同常約定“逾期支付租金超X日，出租人有權(quán)解除”“因承租人原因?qū)е路课轃o法使用，出租人可解除”等條款。需注意，約定解除權(quán)的行使需符合約定條件，且需在合理期限內(nèi)行使（參考《民法典》第五百六十四條，解除權(quán)行使期限有約定從約定，無約定則自解除權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使，或經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使則消滅）。（二）法定解除1.承租人根本違約情形逾期支付租金：根據(jù)《民法典》第七百二十二條，承租人無正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金，出租人可催告，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的，出租人可解除合同。實務(wù)中，“合理期限”無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，需結(jié)合租金金額、支付習(xí)慣等判斷，一般3-15日較為常見，但需在合同中明確或通過催告函固定。擅自轉(zhuǎn)租：《民法典》第七百一十六條第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可解除合同。需注意，出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租事實后六個月內(nèi)未提出異議的，視為同意轉(zhuǎn)租（第七百一十八條），此時不得再以轉(zhuǎn)租為由解除。擅自改變房屋用途或結(jié)構(gòu)：承租人違反約定，擅自將住宅改為商用、拆改承重結(jié)構(gòu)等，出租人可依《民法典》第五百六十三條（一方根本違約致使合同目的不能實現(xiàn)）解除合同。2.出租人根本違約情形未按約定交付房屋或遲延修復(fù)：出租人未按約定時間交付房屋，或房屋存在質(zhì)量問題（如漏水、電路故障）經(jīng)催告后未在合理期限內(nèi)修復(fù)，導(dǎo)致承租人無法正常使用的，承租人可依《民法典》第五百六十三條解除合同。非法干涉承租人使用：如無正當(dāng)理由阻撓承租人正常使用房屋、擅自進(jìn)入房屋等，構(gòu)成根本違約的，承租人可解除合同。3.不可抗力或情勢變更不可抗力：如地震、洪水等自然災(zāi)害導(dǎo)致房屋毀損，或政府征收、征用房屋，致使合同目的無法實現(xiàn)的，雙方可解除合同（《民法典》第五百六十三條）。需注意，需提供不可抗力的證明材料（如政府公告、氣象證明等）。情勢變更：如房屋所在區(qū)域規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致租金大幅下跌、承租人經(jīng)營的行業(yè)因政策被禁止（如住宅改為民宿后政策禁止），繼續(xù)履行合同顯失公平的，可依《民法典》第五百三十三條請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)解除合同，但需嚴(yán)格舉證“情勢變更”的構(gòu)成要件（如客觀情況發(fā)生不可預(yù)見的重大變化、非商業(yè)風(fēng)險、繼續(xù)履行顯失公平等）。二、協(xié)商解除的實務(wù)流程（一）溝通協(xié)商出租人與承租人就解除合同的意向、解除時間、費(fèi)用結(jié)算（租金、押金、物業(yè)費(fèi)等）、房屋返還條件（是否恢復(fù)原狀、附屬設(shè)施處置等）進(jìn)行協(xié)商。協(xié)商過程中，建議通過書面形式（如微信、郵件、書面函件）記錄關(guān)鍵內(nèi)容，避免口頭約定引發(fā)爭議。（二）擬定解除協(xié)議協(xié)商一致后，應(yīng)簽訂書面《房屋租賃合同解除協(xié)議》，明確以下內(nèi)容：1.合同解除的時間；2.租金、押金、水電費(fèi)等費(fèi)用的結(jié)算方式及支付時間（如“承租人已支付的押金XX元，出租人于X年X月X日前返還；截至解除日，承租人尚欠租金XX元，于X年X月X日前支付”）；3.房屋返還的時間及標(biāo)準(zhǔn)（如“承租人應(yīng)于X年X月X日前騰退房屋，返還時房屋及附屬設(shè)施應(yīng)保持[約定狀態(tài)，如‘與交付時一致（正常損耗除外）’]”）；4.違約責(zé)任（如任何一方違約，需支付違約金XX元）；5.爭議解決方式（如協(xié)商不成，提交XX法院訴訟或XX仲裁委仲裁）。（三）履行解除協(xié)議1.騰退房屋：承租人按約定時間騰退，返還鑰匙、門禁卡等物品。建議雙方共同到場驗收，簽署《房屋交接確認(rèn)書》，記錄房屋現(xiàn)狀（可拍照、錄像留存），避免后續(xù)就房屋損壞、物品遺失產(chǎn)生糾紛。2.費(fèi)用結(jié)算：按協(xié)議約定支付或返還相關(guān)費(fèi)用，建議通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注“租賃合同解除費(fèi)用結(jié)算”，留存轉(zhuǎn)賬憑證。3.注銷備案（如涉及）：若租賃合同已辦理備案登記，雙方應(yīng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定共同辦理注銷手續(xù)（如深圳、上海等地要求備案合同解除后辦理注銷）。三、法定解除的實務(wù)流程（以承租人違約為例，出租人行使解除權(quán)）（一）催告（如適用）根據(jù)《民法典》第七百二十二條，出租人因承租人逾期支付租金解除合同的，需先催告。催告應(yīng)采用書面形式（如EMS快遞、短信、微信等可留痕的方式），內(nèi)容需明確：“承租人[姓名/公司名]，你方截至X年X月X日已逾期支付租金XX元，根據(jù)合同約定/法律規(guī)定，現(xiàn)催告你方于X年X月X日前支付租金，逾期將解除合同?！贝吒婧枇舸嫠瓦_(dá)憑證（如快遞簽收記錄、短信/微信送達(dá)截圖）。（二）發(fā)送解除通知若催告后承租人仍未履行（或存在其他根本違約情形無需催告的，如擅自轉(zhuǎn)租），出租人應(yīng)發(fā)送《解除合同通知書》，內(nèi)容包括：1.合同基本信息（如合同編號、簽訂時間、房屋地址）；2.解除的事實依據(jù)（如“你方自X年X月起未支付租金，經(jīng)催告后仍未支付”“你方未經(jīng)同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三人”）；3.解除的法律依據(jù)（如《民法典》第七百二十二條、第五百六十三條）；4.合同解除的時間（一般自通知到達(dá)承租人時解除，或約定解除時間）；5.后續(xù)要求（如“請于X年X月X日前騰退房屋，結(jié)算費(fèi)用”）。解除通知的送達(dá)方式需合法有效，優(yōu)先選擇EMS快遞（注明“解除合同通知書”，留存快遞單及簽收記錄），或通過短信、微信發(fā)送并要求對方確認(rèn)，若對方拒絕簽收或聯(lián)系不上，可通過公證送達(dá)、在房屋張貼并拍照錄像（需有見證人）等方式。（三）后續(xù)處理1.協(xié)商騰退與結(jié)算：解除通知送達(dá)后，雙方可再次協(xié)商騰退時間、費(fèi)用結(jié)算，若協(xié)商一致，按協(xié)商內(nèi)容履行（參考“協(xié)商解除流程”）。2.訴訟/仲裁維權(quán)：若承租人拒絕騰退或結(jié)算，出租人可向法院起訴（或申請仲裁，若有仲裁約定），請求：確認(rèn)合同已解除；判令承租人騰退房屋；支付拖欠的租金、占有使用費(fèi)（自解除日至實際騰退日，按租金標(biāo)準(zhǔn)或市場行情計算）；賠償損失（如房屋損壞的修復(fù)費(fèi)用、另行出租的空置損失等）。需注意，起訴時需準(zhǔn)備的證據(jù)包括：租賃合同、催告函及送達(dá)憑證、解除通知書及送達(dá)憑證、租金支付記錄、房屋現(xiàn)狀證據(jù)（照片、錄像）、損失證明（如維修合同、發(fā)票）等。四、合同解除的法律后果（一）合同效力終止根據(jù)《民法典》第五百六十六條，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可請求恢復(fù)原狀或采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。（二）費(fèi)用結(jié)算與返還1.租金：解除前的租金需按約支付，解除后的占有使用費(fèi)（若未騰退）需支付至實際騰退日。2.押金：若無約定或法定扣除事由（如房屋損壞、拖欠費(fèi)用），出租人應(yīng)返還押金。實務(wù)中，若承租人存在違約，出租人需舉證損失金額，否則押金應(yīng)全額返還（參考《民法典》第五百八十七條，定金罰則的適用，但押金≠定金，需結(jié)合合同約定）。3.其他費(fèi)用：水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等按實際使用情況結(jié)算，多退少補(bǔ)。（三）賠償責(zé)任1.違約方賠償：因一方違約導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)賠償對方損失（包括直接損失和可得利益損失，但可得利益需具有可預(yù)見性）。如承租人擅自轉(zhuǎn)租導(dǎo)致解除，出租人可要求賠償另行出租的空置期損失；出租人遲延修復(fù)房屋導(dǎo)致解除，承租人可要求賠償另行租房的差價損失。2.不可抗力/情勢變更的責(zé)任：因不可抗力解除的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)各自承擔(dān)己方損失；因情勢變更解除的，法院或仲裁機(jī)構(gòu)可根據(jù)公平原則判決雙方分擔(dān)損失。五、實務(wù)注意事項（一）證據(jù)留存全程保留書面文件（合同、催告函、解除通知、溝通記錄）、支付憑證（銀行轉(zhuǎn)賬、收據(jù)）、房屋現(xiàn)狀證據(jù)（照片、錄像、交接確認(rèn)書）。電子證據(jù)需注意固定形式（如微信記錄可通過“騰訊電子證據(jù)平臺”公證，短信記錄可截圖并注明時間、對方號碼）。（二）通知的形式與送達(dá)解除通知需采用可留痕的方式，優(yōu)先書面函件（EMS）并注明文件名稱，留存快遞單及簽收記錄。若對方拒收，可在快遞單備注“解除合同通知書，承租人拒收，退回”，視為送達(dá)（參考《民法典》第一百三十九條，以非對話方式作出的意思表示，到達(dá)相對人時生效；相對人下落不明的，可公告送達(dá)，但需符合法律規(guī)定）。（三）訴訟時效與除斥期間解除權(quán)的行使：約定解除權(quán)或法定解除權(quán)的行使期限，有約定從約定，無約定則自知道或應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使（《民法典》第五百六十四條），逾期不行使則解除權(quán)消滅。賠償請求權(quán)：合同解除后，請求賠償損失的訴訟時效為三年（《民法典》第一百八十八條），自知道或應(yīng)當(dāng)知道損失發(fā)生之日起計算。（四）特殊房屋的解除問題1.違法建筑的租賃合同：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第二條，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。無效合同自始無效，雙方應(yīng)返還財產(chǎn)、賠償損失（參考《民法典》第一百五十七條）。2.群租房的解除：若地方政策禁止群租（如北京、上海規(guī)定人均居住面積、房間居住人數(shù)限制），承租人違反規(guī)定的，出租人可依