房地產(chǎn)項目合同管理細則一、總則（一）制定目的為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目合同全流程管理，有效防范法律、經(jīng)營及履約風險，保障項目開發(fā)建設(shè)、運營銷售等環(huán)節(jié)合法合規(guī)推進，結(jié)合行業(yè)實踐與企業(yè)管理要求，制定本細則。（二）適用范圍本細則適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目從土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、材料采購到營銷代理、物業(yè)服務(wù)等全周期內(nèi)的各類合同（含協(xié)議、補充條款、備忘錄等）管理。（三）管理原則合法合規(guī)：合同訂立、履行需符合國家法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范及企業(yè)內(nèi)部制度要求，嚴禁突破法律底線或行業(yè)慣例。權(quán)責清晰：明確合同主辦部門、協(xié)作部門及各崗位的管理職責，避免職責交叉或管理空白。風險防控：以風險識別、評估、應(yīng)對為核心，重點管控合同履約中的重大風險（如工期延誤、價款爭議、質(zhì)量缺陷等）。效率與規(guī)范平衡：在保障管理規(guī)范性的前提下，優(yōu)化流程，提升合同管理對項目推進的支撐效率。（四）管理職責法務(wù)部門：負責合同合法性審核、爭議解決支持、法律風險防控，牽頭合同管理制度優(yōu)化。項目執(zhí)行部門（工程、營銷、設(shè)計等）：作為合同主辦部門，負責合同需求提出、談判、履約跟蹤及現(xiàn)場問題協(xié)調(diào)。成本部門：審核合同價款合理性、付款節(jié)點設(shè)置、變更造價影響，管控成本風險。財務(wù)部門：負責合同資金支付審核、票據(jù)管理，配合履約數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析。二、合同訂立管理（一）合同策劃項目啟動階段，由項目執(zhí)行部門聯(lián)合成本、法務(wù)部門，結(jié)合項目開發(fā)計劃制定合同體系規(guī)劃：明確各類合同的范圍、核心風險點（如施工類合同需重點管控工期、質(zhì)量、付款關(guān)聯(lián)）、擬采用的合同文本類型（優(yōu)先選用行業(yè)示范文本，如《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》）。（二）合同談判1.談判小組由主辦部門牽頭，聯(lián)合法務(wù)、成本、技術(shù)人員組成，針對合同核心條款（價款、工期、質(zhì)量標準、付款方式、違約責任等）進行協(xié)商。2.談判前需收集對方主體資質(zhì)（如施工單位的資質(zhì)等級、業(yè)績，供應(yīng)商的生產(chǎn)能力等）、信用記錄（通過企查查、信用中國等平臺核查），形成談判依據(jù)。3.談判過程需形成書面記錄，明確雙方爭議點及達成的共識，為合同起草提供支撐。（三）合同起草1.優(yōu)先采用國家或行業(yè)示范文本，結(jié)合項目實際補充個性化條款（如特殊質(zhì)量標準、項目分期履約要求等）。2.條款應(yīng)具備可操作性：明確雙方權(quán)利義務(wù)的邊界（如甲方提供施工場地的時間節(jié)點、乙方材料送檢的責任）、履約驗收標準（如工程驗收需達到的規(guī)范版本、材料品牌清單）、付款與履約節(jié)點的綁定關(guān)系（如進度款支付需附監(jiān)理單位的進度確認單）。3.風險條款重點強化：對工期延誤的違約金計算方式（如“每延誤一日，按合同總價的萬分之X支付違約金”）、質(zhì)量缺陷的返修責任（“乙方需在接到通知后X日內(nèi)無償返修，否則甲方有權(quán)委托第三方，費用從質(zhì)保金中扣除”）、爭議解決方式（優(yōu)先約定仲裁或明確管轄法院）等進行細化。（四）合同評審1.實行多部門聯(lián)合評審：主辦部門完成合同草案后，同步提交法務(wù)（合法性）、成本（造價合理性）、財務(wù)（稅務(wù)合規(guī)性）、技術(shù)（技術(shù)條款可行性）等部門評審。2.評審意見需書面反饋，主辦部門針對意見修改后，重新提交直至評審?fù)ㄟ^。評審記錄需存檔，作為合同簽署的依據(jù)。（五）合同簽署1.合同簽署前，需核實對方簽約主體資格（如法定代表人授權(quán)書、公章真實性），確保簽約主體與履約主體一致。2.合同簽署權(quán)限：嚴格執(zhí)行企業(yè)《授權(quán)管理制度》，未經(jīng)授權(quán)人員不得簽署合同。3.合同蓋章后，主辦部門需留存原件，并同步掃描上傳至企業(yè)合同管理系統(tǒng)，完成備案。三、合同履行管理（一）履約跟蹤1.主辦部門建立合同履約臺賬，動態(tài)記錄履約節(jié)點（如預(yù)付款支付時間、材料進場驗收結(jié)果、工程節(jié)點完成情況等），每周/每月形成《履約簡報》，報送法務(wù)、成本等部門。2.臺賬需包含“履約進度、問題描述、應(yīng)對措施、責任部門”等要素，對逾期履約（如工期滯后、付款延遲）需標注預(yù)警等級，啟動風險應(yīng)對流程。（二）變更管理1.合同變更觸發(fā)條件：因設(shè)計調(diào)整、現(xiàn)場條件變化、政策要求等導(dǎo)致合同約定內(nèi)容需調(diào)整的，由主辦部門發(fā)起變更申請。2.變更審批流程：變更申請需附“變更原因說明、變更前后條款對比、造價/工期影響分析”，經(jīng)成本、法務(wù)、項目負責人審批后，簽署《補充協(xié)議》，嚴禁口頭變更。（三）付款管理1.付款節(jié)點與履約綁定：財務(wù)部門支付款項前，需審核付款資料的完整性（如發(fā)票、驗收報告、進度確認單等），確保付款與合同約定的履約節(jié)點一致。2.預(yù)付款管理：原則上預(yù)付款比例不超過合同總價的30%（特殊情況需經(jīng)總經(jīng)理辦公會審批），且需約定預(yù)付款抵扣方式（如“每月進度款中抵扣10%，直至扣完”）。（四）爭議預(yù)警主辦部門對履約中出現(xiàn)的潛在爭議（如乙方提出的價款索賠、甲方發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷）需提前識別，組織雙方溝通協(xié)商，形成書面《協(xié)商記錄》，明確爭議焦點及解決方案，必要時法務(wù)部門介入提供法律支持。四、合同變更與終止管理（一）合同變更1.變更條件：因不可抗力、政策調(diào)整或雙方協(xié)商一致，確需變更合同核心條款的，可啟動變更流程。2.變更流程：主辦部門提交《合同變更申請》，附變更依據(jù)（如政府文件、現(xiàn)場簽證單），經(jīng)評審后簽署補充協(xié)議，變更內(nèi)容需覆蓋原合同對應(yīng)條款。（二）合同終止1.終止情形：合同履行完畢、雙方協(xié)商解除、一方違約導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)、法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。2.終止善后：合同終止后，主辦部門需組織結(jié)算（如工程類合同需完成竣工結(jié)算審計）、資料移交（如設(shè)計合同的圖紙交付），并清理雙方債權(quán)債務(wù)，形成《合同終止報告》存檔。五、合同檔案管理（一）檔案范圍合同文本（含補充協(xié)議）、評審記錄、履約臺賬、付款憑證、變更申請、爭議協(xié)商記錄等。（二）歸檔要求紙質(zhì)檔案：按項目、合同類型分類裝訂，存放于專用檔案柜，由主辦部門指定專人保管。電子檔案：同步上傳至企業(yè)合同管理系統(tǒng)，確?？勺匪荨⒖蓹z索。（三）保管期限合同履行完畢后，檔案保管期限不少于10年（涉及工程質(zhì)量、債權(quán)債務(wù)的需長期保管）。（四）借閱流程內(nèi)部借閱需填寫《檔案借閱單》，經(jīng)部門負責人審批；外部借閱（如審計、訴訟需用）需法務(wù)部門審核，確保信息安全。六、違約責任與爭議解決（一）違約責任認定1.依據(jù)合同條款及履約證據(jù)（如驗收報告、往來函件、付款憑證），區(qū)分雙方過錯責任。2.對違約方的責任追究：如乙方工期延誤，按合同約定扣除違約金；甲方逾期付款，需承擔資金占用利息（利率不低于LPR）。（二）爭議解決方式1.優(yōu)先協(xié)商：爭議發(fā)生后，雙方應(yīng)在15日內(nèi)啟動協(xié)商，協(xié)商記錄需書面化。2.仲裁或訴訟：協(xié)商不成的，按合同約定的仲裁條款（或管轄法院）解決，法務(wù)部門全程參與證據(jù)收集、文書起草等工作。（三）索賠管理1.索賠條件：因?qū)Ψ竭`約導(dǎo)致自身損失的，可提出索賠（如乙方因甲方圖紙延誤索賠工期及費用）。2.索賠流程：索賠方需在索賠事件發(fā)生后28日內(nèi)提交《索賠意向書》，附損失計算依據(jù)（如工期延誤的人員窩工清單、材料閑置憑證），經(jīng)對方確認或第三方鑒定后，協(xié)商賠償金額。3.反索賠應(yīng)對：收到對方索賠時，主辦部門需聯(lián)合法務(wù)、成本部門審核索賠依據(jù)的合法性、合理性，及時提出反索賠或抗辯意見。七、附則1.本細則由企業(yè)法務(wù)部門負責解釋，未盡事宜可制定補充規(guī)定。2.本細則自發(fā)布之日起施行，原