20世紀(jì)初，市場營銷在美國誕生。菲利普●科特勒認(rèn)為，市場營銷最重要行業(yè)自己的特色。吳少北(2016)在《F公司蘇州項(xiàng)目房地產(chǎn)營銷策略分析》中上處于領(lǐng)先地位。美國房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：殖民地時(shí)期至19世紀(jì)末，是美國房地產(chǎn)業(yè)的萌芽階段；20世紀(jì)初至第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束，是美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段；20世紀(jì)50年代至今是美國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展并已逐漸(1)基于市場營銷基礎(chǔ)理論的應(yīng)用與研究。隨著基本營銷理論的發(fā)展，國外房地產(chǎn)營銷經(jīng)歷了三個(gè)理論階段：從企業(yè)角度出發(fā)的4P投資組合策略，以客戶為中心的4C投資組合策略和以競爭為導(dǎo)向的4R投資組合策略。菲利普●科特勒(1967)證實(shí)了以4P為核心的市場營銷組合方法，該理論被廣泛用于美國房地產(chǎn)營銷研究領(lǐng)域。艾略特●艾登伯格(2006)提出了一種面向競爭的4R投在《房價(jià)、財(cái)富效應(yīng)與新加坡》指出房地產(chǎn)營銷中最重(3)基于網(wǎng)絡(luò)營銷的理論研究。網(wǎng)絡(luò)營銷是基于計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以市場弗雷德里克●?？藗惖?2016)對新時(shí)代房地產(chǎn)營銷實(shí)戰(zhàn)進(jìn)行了詳盡闡述，并分享了豐富的網(wǎng)絡(luò)社交媒體時(shí)代客戶開發(fā)前沿理論；其在Facebook等社交媒體上自1978年改革開放算起，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了短暫而迅速發(fā)展的42年。根據(jù)章穎(2016)在《YC地產(chǎn)集團(tuán)營銷策劃精細(xì)化管理研究》里總結(jié)，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了四個(gè)主要階段：1978至1991年，是中國房地產(chǎn)市場的起步階段，以及房地產(chǎn)市場的建立階段。1988年實(shí)施有償土地使用制度，以消除阻礙中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的障礙；1991至1998年是中國房地產(chǎn)市場的探索階段。鄧小平南巡之后，中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了許多市場化的改革和探索。1998至2014年是中國房求，價(jià)格飛漲。房地產(chǎn)業(yè)已成為“豐厚利潤”的代名詞。自2014年以來，中國詞，各級政府繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入“買方市場”,發(fā)生了重大變(1)基于STP戰(zhàn)略與4P營銷策略的研究。闞焱(2011)《淺析房地產(chǎn)營銷競爭者，最終實(shí)現(xiàn)良好的銷售目標(biāo)[91。才昀(2013)將STP理論應(yīng)用于HQ項(xiàng)目(2)以房地產(chǎn)全過程營銷為主旨的研究。余楠(2016)在相關(guān)文獻(xiàn)中提醒開發(fā)商重視項(xiàng)目的整體營銷計(jì)劃，并重視土地競爭，產(chǎn)品規(guī)劃。品牌定位，營(3)以顧客為中心的研究。鐘濤(2013)在《房地產(chǎn)企業(yè)開展服務(wù)營銷的策略分析》中指出，房地產(chǎn)開發(fā)商可以實(shí)施全服務(wù)營銷，制定多元化的服務(wù)營銷組合策略，提高服務(wù)營銷人員的素質(zhì)，并在此基礎(chǔ)上實(shí)施服務(wù)營銷?？蛻羯芷?。四項(xiàng)主要措施取得了突出的競爭優(yōu)勢。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，自2000年以來，以客戶為導(dǎo)向的房地產(chǎn)營銷研究逐漸增多，促使房地產(chǎn)業(yè)提高了員工素質(zhì)和服務(wù)水平，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展12]。(4)針對網(wǎng)絡(luò)及新媒體營銷展開的研究。于建國(2014)在《房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷的整合探討》中指出，傳統(tǒng)營銷方法通常成本高昂，但是效率低下。當(dāng)前的互聯(lián)網(wǎng)營銷方法易于傳播并且具有很強(qiáng)的即時(shí)性。隨著信息技術(shù)的不斷成熟，網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷產(chǎn)生了巨大的影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)逐漸將互聯(lián)網(wǎng)營銷作為其主要營銷手段13。楊衛(wèi)瓊(2018)認(rèn)為，房地產(chǎn)公司必須及時(shí)改變銷售制度，以便他們能夠從新常態(tài)適應(yīng)政策或市場環(huán)境。同時(shí)，他們必須更加重視對員工和銷售渠道的培訓(xùn)，以提高效率。營銷模式響應(yīng)了營銷環(huán)境的新常態(tài)。李易娟(2018)也指出了公司改變營銷觀念的重要性。她認(rèn)為，房地產(chǎn)公司應(yīng)結(jié)合市場和自身的新環(huán)境，在面對持續(xù)的宏觀調(diào)控政策的情況下進(jìn)行觀念上的變革，同時(shí)應(yīng)結(jié)合經(jīng)典的營銷理論。如4P理論等，對目標(biāo)群體進(jìn)行相關(guān)的心理學(xué)研究，從而實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷。王京濱、夏貝貝(2019)指出，宏觀經(jīng)濟(jì)政策出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨轉(zhuǎn)型和戰(zhàn)略調(diào)整的影響，選擇合適的營銷策略將成為制約房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)法人化的重要環(huán)節(jié)。田敏和劉建江(2019)指出，在新形勢下，新的房地產(chǎn)營銷策略應(yīng)改變其在產(chǎn)品，定價(jià)，渠道和促銷方面的做法，創(chuàng)新營銷策略，并借鑒現(xiàn)有成功經(jīng)驗(yàn)來準(zhǔn)確定位市場。陳淑云、王翔翔(2020年),通過定居點(diǎn)政策等當(dāng)?shù)匦抡邔Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)控和預(yù)期的判斷和影響。參考文獻(xiàn)[5]顧劍峰.中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)營模式比較研究[D].上海外國語大學(xué)，2014[6]RobertH.Edelstein,SauKimLum.Housemacroeconomy[J].JournalofHousingEconomics,2004,13(4)[7]ThomasL.Wheelen,DavidL.Hunger.ConceptsinStrategicMPolicy[J].PrenticeHall,2007:317-328[8]章穎.YC地產(chǎn)集團(tuán)營銷策劃精細(xì)化管理研究[D].廣西：廣西師范大學(xué)，2016[9]闞焱.淺析房地產(chǎn)營銷策劃主要理論工具[J].科技信息，2011(08):545-547[10]才昀.基于STP理論的HQ房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位研究[D].西安：西安建筑科技大學(xué)，[12]鐘濤.房地產(chǎn)企業(yè)開展服務(wù)營銷的策略分析[J].時(shí)代金融，2013(11):290[13]于建國.房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷的整合探討[J].中國市場，2014(20):65-67[14]DonghuaChen,JieyingLi,ShangkunLi