K商業(yè)基礎資料2

1行業(yè)介紹............................................................3

1.1零售業(yè)的演變史...................................................3

1.2零售業(yè)的發(fā)展趨勢.................................................5

1.2.1國際零售業(yè)發(fā)展趨勢...........................................5

1.2.2國內零售業(yè)發(fā)展趨勢...........................................6

2商圈介紹............................................................9

2.2商圈的構成.......................................................9

2.3商圈分析........................................................10

2.3.1商圈分析的必要性............................................10

2.3.2商圈分析應考慮的因素........................................11

2.3.3影響商圈大小的因素..........................................11

3零售業(yè)態(tài)的介紹.....................................................13

3.1業(yè)態(tài)概念.......................................................13

3.2業(yè)態(tài)分類........................................................14

3.2.1國際上零售'業(yè)態(tài)的一般分類....................................14

3.2.2購物中心也不能作為獨立的零售業(yè)態(tài)。..........................16

3.3業(yè)態(tài)特點........................................................16

3.3.1百貨店departmentstore(Dept.)..........................................................16

3.3.2超級市場suPermarket(S.M)...................................................................16

3.3.3大型綜合超市generalmerchandisestore(G.M.S)...........................17

3.3.4便利店(方便店)conveniencestore(Cv.S)............................................17

3.3.5專業(yè)店s9eciatitystore(S.S).............................................................17

3.3.6專賣店exclusiveshop...............................................................................18

3.3.7購物中心shoppingcenter(S.C).............................................................18

3.3.8倉儲商店discOllntstore.........................................................................19

3.....................................................................................3.9.............................................................................家居中心homecenter(H.C)

19

4零售業(yè)種介紹.......................................................20

4.1業(yè)種分類........................................................28

消費品.............................................................28

4.1.1從使用目的上分類............................................28

4.1.2從購買習慣上分類選購品...........................28

4.2業(yè)種特點........................................................28

4.3品牌介紹........................................................28

4.3.1品牌的概念...................................................28

4.3.2品牌在市場營銷中的作用與意義...............................29

5商業(yè)客戶介紹.......................................................29

5.1零售客戶.......................................................29

5.1.1客戶類型.....................................................29

5.1.2客戶與品牌調查..............................................29

5.1.3商場與客戶的基本合作方式....................................30

5.1.4引進廠商和品牌的原則........................................30

5.2餐飲'娛樂'休閑客戶.............................................31

6商業(yè)項目市場調查分析..............................................31

6.1生活結構調查...................................................31

人口結構........................................................31

家庭戶數構成....................................................31

收入水平........................................................31

消費水平........................................................31

購買行為........................................................31

6.2城市結構調查...................................................31

地勢結構........................................................31

交通情況........................................................32

地段的調查......................................................32

各項機能的調查.................................................32

城市規(guī)劃調查....................................................32

6.3零售業(yè)結構調查.................................................32

6.3.1城市商圈的調查..............................................32

6.3.2零售業(yè)態(tài)的調查..............................................32

6.3.3零售業(yè)種的調查..............................................32

6.4消費者的調查...................................................32

6.4.1購買習慣的調查..............................................32

6.4.2購買能力的調查..............................................32

6.4.3購買量的調查.................................................33

6.5競爭對手的調查.................................................33

6.5.1場所調查....................................................33

6.5.2商品構成調查................................................33

7商業(yè)物業(yè)的開發(fā).....................................................33

7.1商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理念.............................................33

7.1.1項目選址和市場調查要注重地段的商業(yè)價值.....................34

7.1.2項目定位須有差異性。........................................34

7.1.3規(guī)劃設計堅持創(chuàng)造高質量的商業(yè)空間...........................35

7.1.4購物中心內部動線組織要求引導性。............................35

7.1.5購物廣場建筑設計講求店招和標示兩種方式合理運用.............36

7.1.6商業(yè)項目講求內部綠化景觀。..................................36

7.1.7商業(yè)項目講求商業(yè)燈光照明。..................................36

7.1.8商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃也會影響局部規(guī)劃設計商業(yè)物業(yè)內的經營戶較多，購物

中心必須將承租戶經營業(yè)態(tài)、業(yè)種進行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，這樣必將影響購物中心內

部個經營戶區(qū)域的設計，建筑、結構、水電、暖通、裝修等方面的設計要與經營

戶的要求相配套.......................................................34

7.2商業(yè)物業(yè)的招商租賃.............................................36

7.2.1購物中心的決算..............................................36

7.2.2招商和承租戶選擇............................................36

7.2.3承租戶租金...................................................37

7.3商業(yè)物業(yè)的管理理念............................................38

7.3.1具有“統(tǒng)一管理，分散經營”的特點............................36

7.3.2商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)

督、統(tǒng)一物管。.....................................................39

8購物中心的各種模式和特點..........................................40

8.1.1按開發(fā)商背景與購物中心經營管理的模式分類...................40

8.1.2按購物中心的商場面積規(guī)模分類................................42

8.1.3按購物中心的定位檔次分類...................................43

8.1.4按購物中心的選址地點分類...................................43

8.1.5依據國際購物中心協(xié)會的分類.................................44

8.1.6按購物中心的業(yè)態(tài)復合度的程度分類...........................44

8.1.7按摩爾購物中心的外觀分類...................................44

1行業(yè)介紹

1.1零售業(yè)的演變史

眾所周知,零售業(yè)態(tài)總體來說經歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購

物中心和無店鋪銷售。這種業(yè)態(tài)的演進不是偶然的或無根據的，而是零售業(yè)適

應社會經濟和文化技術發(fā)展的產物。如百貨商店的出現(xiàn)是適應西方工業(yè)革命大

量生產大量銷售和城市化進程的要求而產生的，連鎖超市是適應商業(yè)降低成

本、方便顧客的要求產生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然反

映，而無店鋪銷售則是電子技術和信息技術在流通領城的延伸。應該說，零售

業(yè)態(tài)的每次創(chuàng)新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業(yè)生產

的發(fā)展。

從零售業(yè)的發(fā)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費需求和工業(yè)生產兩股力量的

制約。在供給力量大于消費力量的賣方市場下，誰適應工業(yè)生產的要求，誰就

能生存發(fā)展，此時的流通業(yè)只是“橋梁“和“渠道”作用。然而在買方市場下，

尤其是在今天人們的物質需求已獲得相對滿足，供給日愈過剩的情況下，雖然”

供給決定需求”仍具意義，但消費者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任

消費需求的企業(yè)才有生命力。此時的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁“和“渠道”，

而是起著先導作用，即一方面開發(fā)需求,另一方面引導生產。誰能更好地發(fā)揮這

種作用，誰就能獲得發(fā)展,這是我們認識當今零售業(yè)必須具有的概念。

同時，對待目前西方眼花繚亂的零售業(yè)態(tài)，我們也不能盲目照搬。不同的國家和

地區(qū)有著不同的生產力發(fā)展水平、消費習慣和心理，即便是同樣的'業(yè)態(tài)在不同的

國家和地區(qū)也表現(xiàn)出不同的發(fā)展方式、速度和結果。發(fā)展個地方的零售業(yè)，

必須與當地的地情相結合。而且,一種業(yè)態(tài)之所以能夠成功和確立，必有其內在

的規(guī)律和特征。把握精髓，為我所用，才是明智的抉擇。

快速成長從出現(xiàn)發(fā)展到成熟所目前處于期生命周

機構類型

期經歷的時間（年）期中的階段

雜貨店1800-1840100衰退期/已消失

單一專業(yè)店1820-1840100成熟期

百貨商店1860-194080成熟期

郵購店1915-195050成熟期

聯(lián)銷店1920-193050成熟期

折扣店1955-197520成熟期

方便超級市場1935-196535成熟期/衰退期

購物中心1950-196540成熟期

聯(lián)營店1930-195040成熟期

快餐店1960-197515成熟期

高級專賣店1975-198510成長期

倉儲式零售1970-198010成熟期

計算機控制的商店1980-19855成熟期

電子化超級市場1980-19855成熟期

廠商低于零售價銷售1980-?

?*成長后期

（直銷）

1985-?

大型商廈9?成長期

1985-?

倉儲式銷售俱樂部??成長后期

1986-?

美式大型超級市場??成長期

電子化購物1990-7?*成長期

1.2零售業(yè)的發(fā)展趨勢

■國際零售業(yè)發(fā)展趨勢

□隨著社會生產力的發(fā)展、科學技術的進步、人們消費心理的個性化，社會產

品的種類和數量越來越多。為了使這些產品在適當的時間通過適當的方式到

達目標人群的手中，商業(yè)一一這一行業(yè)作為連接生產領域和消費領域的流

通環(huán)節(jié)，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。這些變化首先

直接作用于商品流通的最終環(huán)節(jié)一一零售業(yè)，那么零售業(yè)也就必然成為流

通環(huán)節(jié)中競爭最激烈的一環(huán)。綜觀世界零售業(yè)總的歷史發(fā)展趨勢來看，60

年代，零售業(yè)界采取綜合型營運，因此，百貨公司、大型綜合零售勢力高

漲；70年代，零售業(yè)則進入專業(yè)化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、

便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進入80年代，大型購物中心

等在世界商業(yè)發(fā)達國家范圍內興起；而90年代末則朝經營業(yè)態(tài)細分化發(fā)展,

單品店、生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、產地直銷與家庭購物

等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。就以我國所地處的亞洲來看，近幾年來隨著經濟

的快速飛躍發(fā)展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要體現(xiàn)在以下幾

方面：

趨勢一：零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)?；?/p>

從市場份額上來看，零售業(yè)近幾年來在亞洲出現(xiàn)了相當的集中度，少數大的

零售商掌握當地市場，占有壟斷意義的市場份額。換言之，亞太地區(qū)的零售

業(yè)從產業(yè)經濟學的角度考慮，其根據市場份額計算的市場絕對集中度指標

CRn已經處于一個用當高度。1997年香港地區(qū)前5名零售商銷售額(CR5)已經

達到總銷售額的7C%同期新加坡和臺灣的CR5都超過35鼠這種情況有可能

與地區(qū)的區(qū)域面積有關，但從這3個國家和地區(qū)零售業(yè)的發(fā)展水平來看，零

售業(yè)市場的高度集中是亞太地區(qū)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

再來看一看衡量一國零售業(yè)規(guī)模水平的重要指標一一平均每間零售店覆蓋的

消費者數目：1996年日本的單店覆蓋人數高居亞太地區(qū)各國首位，達到1560

人，基本上是同時期中國覆蓋量250人的6倍強。眾所周知，日本的零售購

物環(huán)境在全球享有盛名，這與其零售商業(yè)的規(guī)模是分不開的。

趨勢二：傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展

□首先，總體上亞太地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)形式在各個國家和地區(qū)仍占有主導地位，

傳統(tǒng)零售店數量全部超過當地零售店總數的50隊1996年統(tǒng)計數據顯示，在

亞洲各國中，中國傳統(tǒng)食雜零售店(非自動型超市、便利店)數量的相應比

例最高，為99.8機最低的新加坡相應數據也超過半數，為68%。

□其次，雖然傳統(tǒng)零售業(yè)仍占相當大的份額，不可忽視的是以自動超市、便利

店為代表的新興零售店正在興起。從1996年香港超市、便利店數變化的相

關統(tǒng)計數據來看，1992年到1996年超市、便利店分別增長了25%和26騙同

期的傳統(tǒng)食雜店比原來減少了19個百分點?？梢钥闯?，傳統(tǒng)零售業(yè)正逐步

為新型零售店所取代，其優(yōu)勢正在逐步減弱.

□趨勢三：大型、超大型量販店與貨倉商店迅猛增加

□近年來，亞洲各國與地區(qū)大型、超大型量販店和貨倉商店的數量不斷增加。

根據有關數據，到1997年，臺灣、泰國與韓國的大型、超大型量販店、貨

倉商店的數量依次為亞太地區(qū)的前3位，其中臺灣與泰國為69家，韓國為

60家。以臺灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六

七家大型量販店、貨倉商店開張，考慮到臺灣當地零售業(yè)市場的飽和度，這

樣的發(fā)展速度只能用“迅猛”來形容。

■趨勢四：跨國企業(yè)的拓展

■20世紀90年代以來，歐美從事零售業(yè)的大型跨國企業(yè)由于種種原因，加大

了在亞洲市場的開拓力度。以家樂福為例，由于法國國內市場已經飽和，競

爭激烈，法國政府為了保護傳統(tǒng)的中小零售企業(yè)，制定了嚴格限制開設大

型零售商店的法規(guī)，規(guī)定凡是投建大型零售商店面積超過300平方米（上限

為1000平方米）的大型零售商店，都要經過由7人組成的商業(yè)設施委員會

審批。全法大型超市的投建由1995年的12家銳減為1996年的7家、1997

年的6家，1998年甚至1家也沒批準投建。海外銷售正逐漸成為家樂?？?/p>

體銷售額的主要來源。另一方面，為了與美國的沃爾瑪抗衡，開拓并抓住廣

闊的亞洲市場，也是家樂福等一批歐洲跨國零售企業(yè)拓展亞太市場的目的

所在。

■國內零售業(yè)發(fā)展趨勢

□中國作為亞太地區(qū)的重要組成部分，其零售業(yè)與其他國家和地區(qū)有著一定

的差距，但由于地域上相同的人文背景，中國零售業(yè)的發(fā)展方向不會背離

整個亞太地區(qū)的總體趨勢。事實上，中國的一些前沿城市，已經在零售商業(yè)

的形式方面積極創(chuàng)新，努力求變。

□零售業(yè)業(yè)態(tài)革命已露端倪

1.零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化。表現(xiàn)在業(yè)態(tài)形式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài)（百貨店）一

統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)。不僅地處沿海發(fā)達城市各種新興業(yè)

態(tài)：超市、連鎖店、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店等紛紛介入零售

業(yè)戰(zhàn)場，既使在地處中西部內陸不發(fā)達地區(qū)的城市，也有些商家將帶領

其新型部隊投入零售業(yè)的戰(zhàn)斗。

2.傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場定位呈現(xiàn)多元化。表現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)一一百貨店自身已一改

往昔”購物不講環(huán)境、經營不求特色、商品不分檔次”的無市場細分、

無市場定位的狀態(tài)，而出現(xiàn)市場定位的多元化傾向。

3.零售業(yè)態(tài)空間擺布呈現(xiàn)合理化趨向。表現(xiàn)在各種零售業(yè)態(tài)在空間上的擺

布已一改往昔城市中心的狀態(tài)，而出現(xiàn)“邊緣崛起”、區(qū)域性零售分中

心與市中心并存、選購品經營在城市或區(qū)域性商業(yè)中心、便利品經營在

鄰近居民集中居住區(qū)設點的跡象。

4.營銷理念的消費者本位化。零售業(yè)業(yè)態(tài)革命的本質在于營銷理念的革命

性變革。具體地說在于以消費者為本位理念的真正確立。這是零售界對

市場大勢由賣方市場轉向買方市場這個特定社會經濟環(huán)境順天應勢的反

映。

未來發(fā)展：一個零售業(yè)業(yè)態(tài)革命轟轟烈烈的時代

□基于對現(xiàn)實的認知，依據對事物發(fā)展規(guī)律分析與展望，我們可以清晰地

預期到：

□新興業(yè)態(tài)的競爭將更加激烈，經過一階段的市場爭奪后將會出現(xiàn)優(yōu)者存

留劣者敗退的景象。前面說過，基于種種理由，國內眾多資本十分看好

購物中心、超市、連鎖店等新興業(yè)態(tài)，這必然會出現(xiàn)未來國內資本對此

塊陣地大爭奪的戰(zhàn)況。而國外資本面對這個960萬平方公里的神秘待開

發(fā)國土、占世界人口近1/4的廣闊市場空間，相信，隨著國內市場與

國際市場的對接，外資進入我國零售業(yè)新興業(yè)態(tài)發(fā)展的勢頭將更加兇

猛。憑著他們的財大勢壯，尤其是頗為豐富的實戰(zhàn)經驗，必將形成對國

內競爭者的強大威脅。有理由相信，未來新興業(yè)態(tài)的競爭將更加激烈。

□又一新興業(yè)態(tài)一一購物中心將會迅猛發(fā)展。今天購物中心模式己在世界

各地發(fā)達國家被廣泛采用。在有些發(fā)達國家，它已是一個國家經濟發(fā)展

中的必不可少的重要組成部分。我們認為，未來在我國經濟成長壯大的

過程中，購物中心必將會在零售行業(yè)中占據十分重要的地位。這是因為:

隨著我國經濟的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結合

的“一站終點”的消費需求必將迅速增長。而這正是購物中心迅猛發(fā)展

的重要支撐點。大中城市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)強勁之勢。目前一些有眼

光和相當實力的大房地產商在介入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)時，己在逐漸引入購

物中心經營和管理模式。而購物中心的建設如果沒有有實力的房地產商

與具有相當管理水平的專業(yè)商業(yè)經營公司的介入是難以想象的。

□傳統(tǒng)百貨店的生存將更加艱難。從全球視角看，百貨店在歷經其兒十年

的輝煌后，已開始進入它的衰退期。這當然主要源于隨著社會經濟的成

長壯大而與此伴隨的各種更富有市場競爭力與營運效率的新型零售業(yè)態(tài)

的興起、發(fā)展，我們相信這一趨勢在未來中國也將呈現(xiàn)。目前我國百貨

店尤其是大多國有大中型百貨店已逐漸感到生存的壓力，但這僅僅還是

開始，未來的生存將更加艱難。撇開其它因素不論，單就新型零售業(yè)態(tài)

迅猛而有質量的發(fā)展就足以對其產生強大的威脅；

□“三超”趨勢

大批量的一次性購買和小批量的頻繁購買對于現(xiàn)代上海家庭來說顯得同等

重要，以超市、大賣場為代表的零售商店的規(guī)?；糜狭诉@一需求的

變化。

現(xiàn)在，上海外資大型零售商店已有80余家，年銷售額占上海商業(yè)年銷售總額的8%,

且有繼續(xù)增加的趨勢。這些歐洲零售商在上海開設大型零售商店，形成了"超大、

超全、超值"的“三超"趨勢。

.A.超.

從上海地區(qū)近幾年開辦的外資大型超市、大賣場來看，占地面積超過5000

平方米、結構為多層的不在少數，且有繼續(xù)增加的趨勢。包括華聯(lián)、聯(lián)華和農工商

在內的國有連鎖超市也紛紛開設大賣場，雖然在購物環(huán)境與管理上與一批外資大

型超市有一定的差距，但規(guī)模化的趨勢是不變的。

B.超全

其一，商品品類的齊全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用電器，在如今的

大賣場中都有提供。其二，品類擺放的科學性。商品種類的增長，對貨架的擺放提

出了更高的要求，單是“分區(qū)分塊”對于消費者在面積龐大的賣場中迅速找到所需

商品是遠遠不夠的。科學的擺放、詳細的導購標識、專門的導購平面圖成為當前大

型零售超市的重要組成部分。其三，各類相關的服務。如今上海的各個大型超市、

大賣場，都為消費者提供方便的餐飲娛樂休閑服務，給消費者的購物行為帶來了

相當的便利。

C.超值

□大型超市、大賣場由于進貨渠道的特點，價格上的優(yōu)勢很容易展現(xiàn)在消費者

面前，但進貨渠道的同質性，價格上的優(yōu)勢又不足以區(qū)別于同一市場上的

其他企業(yè)。在目前競爭激烈的上海零售業(yè)市場，怎樣使附加的各種服務超值

化，成為新的趨勢之一。定期的、直接到消費者手中的DM,顧客的會員化,

甚至于固定的免費班車接送，各種各樣的超值化服務在使自己的企業(yè)覆蓋

更大的地理面積的同時，也覆蓋了更為重要、更為廣闊的消費者的心理面

積。

□專業(yè)性零售商業(yè)的特色化與連鎖化

□隨著生活水平的提高，為了滿足不斷細分的消費者需求，零售行業(yè)中出現(xiàn)

專門從事某?類產品零售的商店是不可避免的。上海地區(qū)的專業(yè)零售商業(yè)正

走著一條專業(yè)化、特色化、服務連鎖化發(fā)展的道路。

□以眼鏡配制行業(yè)為例，日資“巴黎三城”憑著自己的專業(yè)性，美資”美式眼

鏡城”憑借其快速便捷的特色化服務成為其中的佼佼者，以他們?yōu)榇淼囊?/p>

批外資零售商幾乎都以連鎖店的形式覆蓋了上海地區(qū)相當大的范圍。針對

外資零售企業(yè)在該領域的挑戰(zhàn)，以吳良材公司為代表的上海當地的專業(yè)零

售商也正在積極開拓一條連鎖特色化經營的道路。吳良材公司在保持公司”

以賣帶修”的專業(yè)特色服務的同時，發(fā)展連鎖經營形式。目前吳良材公司在

上海擁有14家連鎖分店，這一數量還將不斷增加，其連鎖特色化經營也已

取得了一定的成果。

□主題化商圈的建立

2如今，上海地區(qū)傳統(tǒng)的零售商業(yè)形式一百貨商店正受著各方面，尤其是大型

超市、大賣場的沖擊，單個百貨商店很難在這樣的環(huán)境下謀求發(fā)展。

3相應的，如果將地處相同街道相近相連的幾家百貨商店圈起，賦與其一定的主

題，配以相應的文化氛圍，形成“商業(yè)圈”，做到商業(yè)街道的品牌化，其連帶

效應對上海地區(qū)的零售商業(yè)無疑是積極有效的。例如，南京路步行街是以“中

華商業(yè)第一街"為主題，配以良好的購物環(huán)境，以旅游功能為主，帶動了整個

圈內的各個零售百貨店的銷售增長；四川北路將其地理區(qū)域內的專業(yè)特色店進

行串聯(lián)，形成專業(yè)特色一條街，把價格優(yōu)勢作為整個商圈的強勢推出；又如淮

海路商業(yè)一條街以高檔次、高價位為特色，是時尚購物的第一選擇。

4商圈介紹

4.1商圈含義

商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客

的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是

小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心,

向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。

4.2零售商店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩(wěn)定的商

圈。不同的商店由于所在地區(qū)、經營規(guī)模、經營方式、經營品種、經營條

件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。同樣一個零售商店在

不同的經營時期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變

的，商圈規(guī)模時大時小。

4.3商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的基礎工作。商場在選

址時，首先要明確商圈范圍，了解服務對象，確定經營范圍，評估經營效

益，然后確定大致地點和商店規(guī)模。

4.4商圈的構成

■商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。

■主圈

■主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內，

消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主

要商圈。在主商圈內，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額也

最高，這一商圈很少與其他類型商店的商圈發(fā)生重疊，否則就易出現(xiàn)過度

競爭。一般來說，小型商店的核心商圈在0.8公里之內，顧客步行來店在

10分鐘以內；大型商場的核心商圈在5公里以內，無論使用何種交通工具

來店，不超過20分鐘。

■次圈

■次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這

一區(qū)域內，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便，在次要商

圈內聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來說，小型商店的次要商圈在

1.5公里之內，顧客步行來店在20分鐘以內；大型商場的次要商圈在8公

里以內，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘。

■邊圈

邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊

緣商圈內，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個區(qū)域的消費者來

商店購買商品中不太方便。?般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里

以外，顧客步行來店在20分鐘以上;大型商場的邊緣商圈在8公里以外,

無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。

商圈在受各種因素的影響，其范圍和形態(tài)狀是會經常變化的，一般情況

下，商圈形態(tài)表現(xiàn)多為各種不規(guī)則的多角型，為便于研究分析，一股將

商圈抽象地視為以商店為中心向外輻射的圓心圈型。

4.5商圈分

■商圈分析是：產化的各種因素進行綜合性

）的于企業(yè)合進選擇店址，在

的研究。對商

透助于企業(yè)制定市場開拓目標,

符合設址原則的條

明確哪些是本商場的基本頑客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈范圍；有助于企

業(yè)有效地進行市場競爭，在掌握商圈范圍內客流來源和客流類型的基礎上，開

展有針對性的營銷。

■商圈分析的必要性

□商圈分析是百貨商店合理選址的基礎工作

□商場在選擇店址時，總是力求以較大的目標市場，來吸引更多的目標顧客，

這首先就需要經營者明確商圈范圍，了解商圈內人口的分布狀況以與市場、

非市場因素的有關資料，在此基礎上，進行經營效益的評估，衡量店址的

使用價值，按照設址的基本原則，選定適宜的地點，使商圈、店址、、經營

條件協(xié)調融合，創(chuàng)造經營優(yōu)勢。

□商圈分析是百貨商店制定競爭經營策略的基礎本前提

□在日趨激烈的市場競爭環(huán)境中，價格競爭手段僅僅是一方面，同時也是很

有限的，百貨商店在競爭中為取得優(yōu)勢，已廣泛地采取非價格競爭手段，

諸如改善商店形象，進行企業(yè)形象設計與策劃，完善售后服務等等。這些都

需要經營者通過商圈分析，掌握客流來源和客流類型，了解顧客的不同需

求特點，采取競爭性的經營策略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏

得競爭優(yōu)勢。

□商圈分析是百貨商店制定市場開拓戰(zhàn)略的重要條件

□一家百貨商店的經營方針、策略的制定或調整，總要立足于商圈內各種環(huán)境

因素的現(xiàn)狀與其發(fā)展趨勢。通過商圈分析，可以幫助經營者明確哪些是本店

的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時.，著力

吸引潛在顧客群，制定市場開拓戰(zhàn)略，不斷延伸經營觸角，擴大商圈范圍，

提高市場占有率。

U商圈分析是百貨商店減少資金占用的重耍手段

■百貨商店經營的一大特點是流動資金占用多，要求資金周轉速度快。百貨商店

的經營規(guī)模受到商圈規(guī)模的制約，商圈規(guī)模又會隨著經營環(huán)境的變化而變化,

當商圈規(guī)?？s小時，而百貨商店的經營規(guī)模仍維持原狀，就有可能導致企業(yè)的

一部分流動資金的占壓，影響資金周轉速度，降低資金利潤率。

■商圈分析應考慮的因素

□人口數量與特點

□包括居住人口數量、工作人口數量、過往人口數量、居民戶數和企事業(yè)單位

數，與相應人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構成等。

□建設狀況

包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構等對于百貨商店營銷的方便

程度。

□社會因素

□分析地區(qū)建設規(guī)劃、公共設施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館），以

與本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。

□商業(yè)發(fā)展?jié)摿?/p>

■包括購買潛力和現(xiàn)有商場的經營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接

因素。在對商業(yè)發(fā)展?jié)摿M行分析時，應計算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這

個地區(qū)內同行業(yè)是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能

性必然超過商圈飽和度高的地區(qū)。

■影響商圈大小的因素

□百貨商店的自身的特點

□百貨商店的商圈不僅有別開其他商場和商店的商圈，而且即使同是百貨商

店，坐落于同一地區(qū)，由于其各自不同的特點，商圈范圍也有所區(qū)別。造成

這種區(qū)別的因素有：商店的形象和信譽，服務質量的優(yōu)劣，商品經營的特

色，價位的高低，以與物質設施的差異等。經營同類商品的兩個商店即便同

處一個地區(qū)的同一條街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應地，商

圈規(guī)模也不一致。那些經營靈活，商品齊全，服務周到，在消費者中樹立了

良好形象的商店，高圈規(guī)模相對地會較其他同行業(yè)商店大。

□百貨商店的經營規(guī)模

□百貨商店因其經營規(guī)模不同，商圈大小也不相同。一般來說，商店的經營規(guī)

模大、種類品種多，吸引顧客的范圍也大。但因為規(guī)模越大，品種就越多，

銷售的輻射區(qū)域就越廣，商圈的半徑就越大。應該指出的是，商圈總是有限

度的，不會無限擴張。

□百貨商店的經營商品種類

□百貨商店的商圈在小因其經營的商品種類而異即百貨商店的商品經營種類

對其商圈大小有重要影響。一般情況下，以經營日常生活用品為主的百貨商

店，其商圈大多以主耍商圈（第?商圈）為主，而以經營高檔大件耐用消費

品為主的百貨商店，其商圈的邊緣部分可擴展到12公里左右。

□交通運輸情況

□交通地理條件是影響商圈規(guī)模的又一個主要因素。位于交通便利地區(qū)的商店,

商圈規(guī)模會因此擴大，反之則限制了商圈的延伸。自然的各人為的地理障礙,

如山脈、河流、鐵路以與高速公路，會無情地截斷商圈的界限，成為商圈規(guī)

模擴大的巨大障礙。所在百貨商店在界定商圈和進行商圈分析時，要考慮到

影響顧客來店的交通條件，如街道通達程度、公共汽車運行狀況、交通設施

和管理措施等因素，盡量擴大商圈，使百貨商店有更寬的服務面和更廣的

服務群。

□競爭對手的地理位置

□相互競爭的商店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩

家同行業(yè)商店之間，各自在商店分別會吸引一部分潛在顧客，造成客流分

散，商圈都會因此而縮小。但有此相互競爭的商店毗鄰而設，顧客因有較多

的比較選擇機會而被吸引過來，則商圈反而會因競爭而擴大。根據有關專家

的研究，兩家同類型的百貨同商店相距在L5公里以外，8公里以內，對顧

客的爭奪是激烈的，兩家商店的商圈都會縮小，只有少部分的共同商圈。兩

家同類型的百貨商店距離婚公里以外，隨著苑離的擴大，競爭程度會逐漸

減弱，以至形成各自的商圈。

□百貨商店的促銷情況

□百貨商店的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約，但它決不

是固定不變的，百貨商店經營者的主觀努力也會影響商圈的變化，如百貨

商店通過廣告宣傳，開展公關活動，以與廣泛的人員推銷與營業(yè)推廣活動

不斷擴大知名度、影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之商店的

商圈規(guī)模會驟然擴張。

□消費者的流動性

5隨著消費者流動性的增長，光顧商店的顧客來源會更為廣泛，邊緣商圈會因此

而擴大，商店的整個商圈規(guī)模

6零售業(yè)態(tài)的介紹

6.1業(yè)態(tài)概念

零售是指把商品或隨商品而提供的服務直接出售給最終消費者的銷售活動。

從事零售活動的基本單位和具體場所是商店，而商店依據銷售形式不同又

區(qū)分出不同的經營形態(tài)，即零售業(yè)態(tài)。近年來，受國際商業(yè)發(fā)展趨勢的影響,

零售商店的業(yè)態(tài)形式發(fā)生了很大的變革，并且出現(xiàn)多樣化和細分化趨勢，

盡管當前世界各國對零售業(yè)態(tài)的定義由丁?側重點不同而有所區(qū)別，但通常

認為，業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態(tài)，

業(yè)態(tài)是零售活動的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么

和如何賣的具體經營形式。

6.2目前，我國理論界對零售業(yè)態(tài)的研究滯后于現(xiàn)實，不僅理論界自身對零售

業(yè)態(tài)的認識還存在較大分歧，而且與國內商業(yè)主管部門對業(yè)態(tài)的規(guī)范意見

也不盡一致。但不管理論上如何爭論，實際上，各種新興業(yè)態(tài)自九十年代

初引入以來發(fā)展勢頭強勁，超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店等如雨后

春筍，對我國傳統(tǒng)百貨商店這一單一業(yè)態(tài)形式和眾多單體店（獨立商店）

構成強大沖擊之勢。

6.31998年，政府統(tǒng)計系統(tǒng)中的貿易統(tǒng)計年報開始增設零售業(yè)態(tài)統(tǒng)計，作為

試行表，考慮到目前各種業(yè)態(tài)的發(fā)育程度，以與國家國內貿易局關于零售

業(yè)態(tài)分類規(guī)范管理的指導意見，按照科學性與可操作性相結合的原則，我

們在界定零售業(yè)態(tài)時采取了大多數專家學者的意見，即：零售業(yè)態(tài)是指零

售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同的經營形態(tài)。這一概念包括了

兩方面的含義：其一，確定的目標市場；其二，具體的經營策略，包括：

選址、規(guī)模、商品策略、價格策略、商店設施、服務方式等。

6.4業(yè)態(tài)分類

■國際上零售業(yè)態(tài)的一般分類

■對于零售業(yè)態(tài)的分類，目前國際上主要依據零售店的選址、規(guī)模、目標顧客、

商品結構、店堂設施、經營方式、營業(yè)時間、服務功能、價格策略等確定。美

國把零售店區(qū)分為：百貨店、超級市場、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、

倉庫俱樂部、藥店、方便店、雜貨店等九類；日本對零售業(yè)態(tài)的分類與美國基

本相同，但增加了自動售貨機、郵購以與無店鋪銷售形式。當然，同一個大類

的業(yè)態(tài)，還可以進一步細分為更為具體的業(yè)態(tài)形式，比如超級市場可以再細分

為食品超市和綜合超市，這要依據不同的研究內容而定。事實上，由于國際資

本的介入，當一種新型的零售業(yè)態(tài)被引進時，客觀上也引進了國際規(guī)范和標準,

因此許多國家對零售業(yè)態(tài)的分類是基本一致的，可以進行多國間的比較和溝

通。

■我國零售業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分類

盡管國際上對零售業(yè)態(tài)的分類已比較完善，但在我國進行業(yè)態(tài)統(tǒng)計時還必

須考慮我國的具體情況。1998年初研究和設計我國零售商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計時，

主要考慮了兩方面的因素：一是我國零售各業(yè)態(tài)的發(fā)展水平和所處的生命

周期。從八十年代中期開始的商品流通體制改革，促使舊式百貨店、服油

店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是處于成熟期的大型百貨店；

處于增長期的中小型超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店等；處于創(chuàng)新期

的倉儲式商場、郵購、電視導購和直銷。而上述各業(yè)態(tài)又由于我國地區(qū)經

濟發(fā)展的不平衡，在引進和發(fā)展上不同步，比如上海在1991年組建了“聯(lián)

華”超市公司，出現(xiàn)了中小型超級市場新業(yè)態(tài)；1994年出現(xiàn)了便利店；1995

年出現(xiàn)了電視導購和直銷；1996年出現(xiàn)了大型倉儲式超市（大賣場），而

1994年以后真正規(guī)范的連鎖超市才在中西部地區(qū)出現(xiàn)；當上海的便利店已

發(fā)展到1998年的2000家左右時，中西部地區(qū)對此業(yè)態(tài)還相當陌生。二是

統(tǒng)計上的可操作性?，F(xiàn)行零售貿易統(tǒng)計是對零售行為主體進行統(tǒng)計，而一

些新興業(yè)態(tài)尚不具備這一條件，如郵購零售業(yè)務，在我國己有2—3年的

發(fā)展歷史，主要集中在服飾制造行業(yè)，通過郵寄方式出售其產品，統(tǒng)計操

作就十分困難，無論是統(tǒng)計出售方還是購買方均不易實施，因此，統(tǒng)計歸

類時要考慮大部分地區(qū)的業(yè)態(tài)發(fā)育情況和統(tǒng)計實踐性。按照我國零售業(yè)態(tài)

發(fā)展的客觀進程，在國際通行的業(yè)態(tài)分類總體框架下進行必要的合并，把

零售業(yè)態(tài)分為四大類進行統(tǒng)計，即：百貨商店、超級市場、專業(yè)（專賣）

店和其他。

百貨商店，是指在一個建筑物內，集中了若干專業(yè)的商品部并向顧客提供

多種類、多品種商品與服務的綜合性零售形態(tài)。其基本特征是：①商品結

構以經營服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂品為主，種類齊全；②以

柜臺銷售為主，明碼標價；③注重店堂裝修與櫥窗展示。

□這里的百貨商店，不是指國民經濟行業(yè)分類中的“日用百貨零售業(yè)”，而是

指經營多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經營的商店。

□超級市場，是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化生活用品為主，滿足顧

客一次性購買多種商品與服務的綜合性零售形態(tài)，其基本特征為：①商品

結構以經營食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等購買

頻率較高的商品為主；②采取自選銷售方式，明碼標價；③結算設在出口處

統(tǒng)一進行。

這表明超級市場首先是自助服務的零售商店，毛利低、銷量高，以經營生

活必需品為主，種類繁多。統(tǒng)計時將各種類型的超級市場、倉儲式商場和

會員式超市列入該類

□專業(yè)（專賣）店，是指專門經營某類商品或某種品牌的系列商品，滿足消費

者對某類（種）商品多樣性需求的零售形態(tài)。其基本特征為：①商品結構專

業(yè)性較強，各種不同的規(guī)格、品種與品牌匯集，選擇余地大；②銷售人員有

較強的專業(yè)知識，能為消費者提供充分服務;③采取定價銷售和開架面售方

式。

□將專業(yè)店和專賣店歸為一類統(tǒng)計僅僅是為了統(tǒng)計操作上的方便，其實專業(yè)

店與專賣店有本質的區(qū)別，前者專門經營某種或某類商品，如時裝店、鞋

店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；后者則專門經營某種品牌的

系列商品，如海爾電器專賣店、李寧牌體育用品專賣店、格力空調專賣店、

蘋果牌休閑裝專賣店等。

6.5其他業(yè)態(tài)，指上述未包括的其他業(yè)態(tài)形式（如便利店、折扣商店、雜貨店、

郵購商店等）。關于連鎖店和購物中心問題

6.6需要說明的是，在零售業(yè)態(tài)分類中，我們排除了連鎖店和購物中心這兩種

形式，這是因為：

連鎖店是西方國家零售商業(yè)普遍采用的一種有效的組織經營方式。一個多

世紀以來先后出現(xiàn)的百貨店、超級市場、方便店、折扣商店等都是獨立于

其他類型的零售業(yè)態(tài)，而連鎖店則不同，既有便利店連鎖，也有超市連鎖,

專業(yè)店連鎖等。隨著市場細分化趨勢的加劇，不僅在零售商業(yè)，在餐飲業(yè)、

服務業(yè)也都廣泛存在著連鎖經營的形式，如我國目前發(fā)展較快的超級市場

和品牌專賣店，一般都采取連鎖經營方式；又如臺灣除在上述行業(yè)實行連

鎖之外，還在旅館業(yè)、電腦資訊業(yè)、外語與才藝補習班等行業(yè)都實行連鎖

經營。一般而言，連鎖商店是指在核心企業(yè)或總店的領導下，由眾多小規(guī)

模的、分散的、經營同類商品或服務的零售企業(yè)，通過規(guī)范化經營，以實

現(xiàn)規(guī)模效益的經濟聯(lián)合組織形式。連鎖商店應由若干個分店組成，其特征

是：①經營同類商品；②使用統(tǒng)一商號；③統(tǒng)一采購配送，采購與銷售相

分離。

6.7購物中心也不能作為獨立的零售業(yè)態(tài)。

6.8購物中心是一組零售商店與有關的商業(yè)設施的群體組合，其間有百貨商

店、超級市場、專業(yè)店、品牌專賣店、美容美發(fā)店、彩擴店、飯店、快餐

廳、游戲廳、小影視廳、畫廊等，集購物、休閑、娛樂、美食和其他服務

功能于一體，建筑面積較大，有些建筑面積達10-50萬平方米，與商業(yè)街

和我國大型商品交易市場類似，屬于商業(yè)集聚組織形態(tài)。其特點是：①眾

多業(yè)主共同組成一個市場或商場；②自主經營，自由定價，不受購物中心

制約；③購物中心的管理機構大多為物業(yè)管理，自營商業(yè)部分很少。

6.9連鎖店和購物中心不作為零售業(yè)態(tài)分組，并不意味著對它們不進行統(tǒng)

計。實際上，大多數新型業(yè)態(tài)店都選擇連鎖經營方式以降低成本、增強競

爭力，故把連鎖作為一種經營方式單獨列入統(tǒng)計報表中；而對購物中心，

目前的統(tǒng)計方式是將其視為商品交易市場，由購物中心的管理機構或工商

所負責統(tǒng)計上報。

6.10業(yè)態(tài)特點

□百貨店departmentstore（Dept.）

□概念

□在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理.、

運營的零售業(yè)態(tài)。

□特點

1.采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。

2.商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣

料、家庭用品為主。

3.采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務

功能齊全

4.選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

5.商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。

6.商店規(guī)模大，在5000平方米以

7.商店設施豪華，店堂典雅、明快。

8.目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。

□超級市場suPer-narket(S.M)

□概念

□采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要

目的的零售業(yè)態(tài)。

□特點

1.采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行。

2.商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水

產品、冷凍食品、副食調料、糧油與其制品、奶與奶制品、熟食品以與日用

必需品為主。

3.營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經營方式，有一定的停車場地。

4.選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

5.商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。

6.商店爺爺面積在500平方米以上

7.目標顧客以居民為主。

□大型綜合超市generalmerchandisestore(G.M.S)

□概念

□采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店

的經營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。

□特點

1.采取自選銷售方式和連鎖經營方式

2.商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

3.設有與商店營業(yè)面積相適應的停車場。

4.目標顧客為購物頻率高的居民。

5.商圈范圍較大。

6.商店營業(yè)面積一般在2500平方米以上。

7.選址在城鄉(xiāng)結合部、住宅區(qū)、交通要道。

□便利店(方便店)conveniencestore(Cv.S)

□概念

□滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。

□特點

1.以開架自選為主，結算在進口(或出口)處的收銀機處統(tǒng)一進行，可采取連

鎖經營方式。

2.商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。

3.營業(yè)時間長，一般在16h以上，甚至24h,終年無休日。

4.選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以與車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、

企事業(yè)所在地。

5.商圈范圍窄小，?般設定在居民徒步購物5—7111in到達的范圍內。

6.商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。

7.店堂明快、清潔、貨架豐滿。

8.目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。8D%的顧客為有目的的購買。

9.經營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。

10.便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。

□專業(yè)店s9eciatitystore(S.S)

□概念

□經營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當

售后服務的零售業(yè)態(tài)。

□特點

1.采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。

2.商品結構體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品

為主，經營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。

3.從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨。

4.選址多樣化，多數店設在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內。

5.商圈范圍不定。

6.營業(yè)面積根據主營商品特點而定。

7.目標市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。

■專賣店exclusiveshop

□概念

專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。

□特點

1.采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。

2.商品結構以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質優(yōu)、高毛利。

3.注重品牌聲譽、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服

務。

4.選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內。

5.商圈范圍不定。

6.目標顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。

□購物中心shoppingcenter(S.C)

□概念

企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體,

□特點

1.由發(fā)起者有計劃地開設，實行商業(yè)型公司管理，中心內設商店管理委員會，

開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理。

2.內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以與各類專業(yè)店、專賣店等零售

業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設施構成。

3.服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體，根據銷售面積，設相應規(guī)模的

停車場。

4.選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道。

5.商圈根據不同經營規(guī)模、經營商品而定。

6.設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。

■目標顧客，以流動顧客為主。

■根據選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種

類。

■倉儲商店discOUntstore

□概念

□在大型綜合超市經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷

一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零

售業(yè)態(tài)。

□特點

1.選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施。

2.主要的商圈人口為5—7萬人。

3.商店營業(yè)面積大，一般在4000m'以上。部分商品部門采取租賃制，把無

店名的專業(yè)連鎖賣場和供應商引進店內經營.

4.商品構成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分，主要是

面向廣大的工薪階層服務。

5.作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。

6.作為商品策略，經營同其他零售業(yè)態(tài)能進行價格比較的、知名度、普與率

都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品。

7.商店設施簡單化。將超市開發(fā)的銷售技術和管理理論、

8.倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應計劃的方法與選址理論等融

為一體，靈活運用。

9.可實行連