點亮南城--方澤園項目籌劃案

北京誠必達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限企業(yè)

2023年4月

目錄

序言

上篇市場調(diào)研篇

1第一部分：北京房地產(chǎn)市場分析

2京地產(chǎn)近期有關(guān)政策

32023年市場分析

42023年地產(chǎn)市場趨向

1第二部分：客戶需求特點分析

2客戶需求心理分析

3客戶價值取向及消費特征

1第三部分：方澤園項目區(qū)域市場

2區(qū)域環(huán)境

3地域內(nèi)地產(chǎn)形勢

1第四部分：方澤園項目周圍項目競爭態(tài)勢分析

2項目有關(guān)市場調(diào)研

3戶型比較

中篇：營銷籌劃篇

第一部分：有關(guān)方澤園項目數(shù)據(jù)、定位

1.方澤園項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指2、標(biāo)3、

4.方澤園項目SWOT分析

三、方澤園項目市場定位評估

四、項目主題定位

五、項目園林規(guī)化理念定位

六、方澤園項目目日勺客戶形象定位

七、方澤園項目物業(yè)形象定位:

八、本項目價格定位策咯:

第二部分：有關(guān)方澤園項目的推廣策略

一、2023年年度營銷推廣總體目的

二、2023年營銷戰(zhàn)略關(guān)健原因

第三部分：方澤園項目營銷發(fā)展策略

一、考慮原因

二、營銷準(zhǔn)備

三、產(chǎn)品競爭武器

第四部分：方澤園項目營銷渠道分析及媒介提議

一、方澤園項目營銷渠道分析

二、方澤園媒介選擇提議

第五部分、方澤園項目廣告公關(guān)ABC

一、品牌主題

二、形象代言人

三、整合訴求點一有效整合各方資源……

四、廣告體現(xiàn)

第六部分、方澤園新聞、公關(guān)策略

一、系列新聞炒作

二、事件新聞炒作

第七部分、方澤園項目活動推廣策略

一、新論壇

二、現(xiàn)場物業(yè)展示贈予計劃

三、開盤泗會

四、業(yè)主沙龍

五、客戶答謝聯(lián)誼活動

下篇：銷售執(zhí)行篇

第一部分：項目銷售體系整體思緒

一、主題服務(wù)思想

二、市場調(diào)研

三、產(chǎn)品定位

四、形象定位

五、推廣策略與廣告宣傳

第二部分：方澤園項目項目銷售計劃排期

一、木項目基本銷售數(shù)據(jù)指標(biāo)

二、本項目銷售計劃排期

三、銷控

四、各銷售階段戰(zhàn)略劃分

六、項目部構(gòu)成

七、服務(wù)承諾及售后服務(wù)

序言

從1999年-2023年北京房地產(chǎn)市場的概念運作到2023年項目實體化運作，再至2023

年H勺品牌服務(wù)運作來看，北京H勺房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一次質(zhì)的轉(zhuǎn)變過程。中國申奧與

加入WT0的成功，令全國上下歡心鼓舞，政府增長：800億巨額資金投入北京市開發(fā)

口勺宏偉規(guī)劃，更令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)喜上眉梢。

對于2023年北京白熱化H勺市場競爭情況，某些新項目的產(chǎn)品品質(zhì)、運作思緒、包裝

手法將會較2023年的產(chǎn)品有了長足進(jìn)步，項目的運作愈加趨于成熟化，單純的概念

運作顯得非常單薄，競爭乏力，必須同步使用整合、關(guān)注、細(xì)節(jié)等新的營銷方式來

確保銷售。

上篇市場調(diào)研篇

第一部分：北京房地產(chǎn)市場分析

一、北京地產(chǎn)近期有關(guān)政策

1.2023年出臺政策

42023年，國務(wù)院、國土資源部、建設(shè)部、北京市國土房管局等房地產(chǎn)行

政主管部門陸續(xù)出臺了--系列的文件和法規(guī)，一方面確保了我國房地

產(chǎn)業(yè)朝著健康有序的方向發(fā)展，另一方面表白政府各有關(guān)部門對房地

產(chǎn)管理工作口勺注重程度。2023年出臺的地產(chǎn)政策主要集中在如下五個方

面：

5關(guān)注土地市場秩序日勺土地政策：45號文件對于國于土地使用權(quán)出讓“掛

牌”招投標(biāo)制度的整頓，明確要求各地控制別塞用地，停止審批高檔住

宅項目用地：

6規(guī)范金融市場啊房地產(chǎn)金融政策：121號文件“加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管

理H勺告知”要求規(guī)范和嚴(yán)格貸款投向以及控制土地貯備貸款的發(fā)放，它

要求商業(yè)銀行從土地、開發(fā)、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)加強貸款管理：121

號文件的出臺在很大程度上限制了部分資金緊張的開發(fā)項目的發(fā)展；隨

即為緩解市場H勺緊張，政府乂出臺了18號文件“增進(jìn)房地產(chǎn)市場連續(xù)發(fā)

展FJ告知”，充分肯定了房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成功成為

國民經(jīng)濟(jì)口勺支柱產(chǎn)業(yè)。

7致力于規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理H勺政策：國家制定了相應(yīng)H勺物業(yè)管理法,

規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)H勺正當(dāng)權(quán)益，國務(wù)院頒

布的《物業(yè)管理條例》，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)

展的新時期：

8保護(hù)消費者權(quán)益H勺商品房銷售政策：在保護(hù)購房者利益方面，最高人民

法院頒布了《有關(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛適使用措施律若干問題的解

釋》，北京市頒布了《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理措施》，北京國土局

公布了《有關(guān)外省市個人在京購房不再經(jīng)審批日勺告知》等；

9拆遷政策：要求以群眾利益為先的拆遷措施及告知等；

102023年政策的調(diào)整

NW號令NNWW年初北京市出臺了《有關(guān)停止經(jīng)營性項目國

有土地使用權(quán)協(xié)議出讓H勺補充要求》號令。號令要求從

年月日起WN全部經(jīng)營性項目的土地協(xié)議出讓方式停

止左￡并將全部采用招標(biāo)笆區(qū)、拍賣、掛牌H勺方式在_L地市場

公開交易。同*的時對號令要求H勺下列經(jīng)營性用地Q必需

要辦理國有土地使用權(quán)出讓口勺W*均須經(jīng)過招標(biāo)NW、拍賣、

掛牌方式在土地交易市場公開交易綠化隔離地域建設(shè)項目

用地；小城鄉(xiāng)建設(shè)項目用地；開發(fā)帶危改項目用地；國

家級開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項目用地。號

令的頒布將是土地交易走向市場化H勺標(biāo)志NN將吸引更多

的優(yōu)異企業(yè)進(jìn)軍北京房地產(chǎn)業(yè)同怒與時將進(jìn)一步促使房地產(chǎn)的

利潤、價格趨于合理化。

房地產(chǎn)稅費制度的調(diào)整：將生產(chǎn)型增值稅調(diào)整為消費型增值稅

條件具有時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或財產(chǎn)

稅等；

以上各個方面文件的出臺，涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的前期、中期和后期各

個環(huán)節(jié)，是對房地產(chǎn)市場全方面的規(guī)范和調(diào)整。

二、2023年市場分析（全部示圖均為不完全統(tǒng)計,僅具代表性）

1、供給市場情況：

住宅市場供給：2023年北京市開盤住宅項目約379個，新增住宅供給7582.6萬平方

米,詳況見下圖：

4住宅市場供給構(gòu)造

□高檔住宅

--------13%—

□普通商用住宅

71%

2023年各類住宅市場平均價格

從以上各區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)住宅項目的開發(fā)以及價格情況，我們能夠看出市場的供給呈

上升趨勢，下面我們關(guān)注一下市場需求：

22.需求市場情況

3各消費群對既有住宅滿意度特征

45.00%

40.00%

35.00%

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

十分滿意比較滿意一般不太滿意

81低端消費群4.30%29.90%30.90%23.10%

■中端消費群7.00%37.60%32.00%17.50%

二高端消費群12.80%41.30%22.90%19.30%

3各消費者購房原因分布

4消費群價格需求分布

5消費群對住宅總建筑面積需求特征分布

6各消費群戶型特征

從以上各消費群體對住房的需求看，居室面積在80~120平方米，價位在20~50

萬之間H勺中、低端消費群關(guān)注率最高。

三、2023年地產(chǎn)市場趨向

21.城市建設(shè)

3北京2023年北京將調(diào)整城市空間布局、大力發(fā)展公交系統(tǒng)。北京市將調(diào)

整空間構(gòu)造及城市功能布局，形成“兩軸、兩帶、多中心”。同步：將

大力發(fā)展公交系統(tǒng)以處理目前嚴(yán)重的堵車問題。今年年內(nèi)，北京市將動

工建設(shè)一畝園公交樞紐和北京西站南廣場交通樞紐，加上此前已經(jīng)動工

建設(shè)的四座交通樞紐，今年共六大交通樞紐全部在建。到2023年，北京

市規(guī)劃的八天交通樞紐將全部建成，交通擁堵情況將有望進(jìn)一步緩解。

北京市城市空間布局的的調(diào)整及城市交通條件的改善將進(jìn)一步增進(jìn)房地

產(chǎn)市場的發(fā)展。

4區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展走向

?東部新盤依舊火爆

從已知獲準(zhǔn)開發(fā)項目資料和消息看，今年東部地域的新盤供給量目

前已達(dá)32個之多，主要分布在東三、四環(huán)地域、朝陽路沿線、通州區(qū)以及新

興的東壩區(qū)域，其中東三、四環(huán)地域及東壩地域口勺項目有.：位于朝陽區(qū)酒仙

橋的上東三角洲，位于東四環(huán)新迎賓大道與朝陽公園橋交匯處總規(guī)模50萬平

方米日勺國興觀湖國際，由霸菱投資開發(fā)H勺位于朝陽區(qū)東壩河北岸的太平洋城,

天鴻集團(tuán)在位于東壩鄉(xiāng)壩河南岸，占地50公頃，涉及住宅、商業(yè)口勺綜合性項

目，印尼三菱集團(tuán)東壩項目、和記黃浦東壩項目等等。從供給量來看，東部

今年的住宅市場依然火爆，東北四環(huán)附近成為東部地域日勺新熱點地域。

1在寫字樓方面東部地域推出口勺項目有位于紅領(lǐng)巾公園東北角口勺新華聯(lián)大

廈，位于CBD內(nèi)及附近的東方盛城、依斯特大廈、國際財源中心、CBD國際

大廈、呼家樓國際新區(qū)、銀泰世貿(mào)大廈、新亞大廈、佳程廣場等等。東部

地域一直是寫字樓項目供給的熱點區(qū)域，今年口勺市場供給量較大，而且

大多數(shù)寫字樓項目為較大日勺綜合性項目，將會對今年東部寫字樓市場帶

來一定MJ沖擊：競爭將會比較劇烈。

2位于朝陽路區(qū)域及通州地域H勺項目有：位于定福莊的非中心（國際商務(wù)使

館花園），位于通州梨園的項目溫鍍空間，位于通州新華大街的摩卡空間,

位于通州區(qū)北苑環(huán)島東南部H勺DBC加州生活區(qū)，位于東五環(huán)與京沈路交匯

的東北角的北京新界------柏陽景園，位于通州京哈高速一出口南側(cè)的

芙蓉花園，位于通州城鐵土橋站的城市T站等等。通州區(qū)是北京市住宅郊

區(qū)化發(fā)展最完善的區(qū)域，2023年將開啟運河城市段規(guī)劃建設(shè)，實施北關(guān)閘

遷址新建、河道疏挖整改等工程；完畢城市中心廣場選址設(shè)計和國際招投

標(biāo)工作，力求年內(nèi)開開后工，全部這些舉措將愈加完善通州地域的房地

產(chǎn)開發(fā)條件，今年通州地域?qū)⒊蔀楸本┑禺a(chǎn)H勺一種亮點區(qū)域。

3西部新盤吐故納新

西部地域項目集中在西四環(huán)、香山一帶，而海淀山后和上地地域有可能

成為西區(qū)的新亮點。詳細(xì)項目有位于海淀區(qū)旱河路日勺西山四季，位于石景山

八角游樂園地鐵南的西引力，位于海淀西北四環(huán)四季青橋南日勺湯泉逸里，位

于西五環(huán)杏石口橋以西的獨棟別里項目西山美廬，位于酈城以西杏石口路由

200多套TOWNHOUSE構(gòu)成的檀香山，位于頤和園北側(cè)以四合院式口勺別墅為主要

形態(tài)口勺好山園，位于石景山西下莊村總建達(dá)￡3萬平方米的經(jīng)濟(jì)合用房項目西

山楓林（綠戎家園），位于西城永定河畔由新加坡國浩房地產(chǎn)集團(tuán)在北京開

發(fā)第一種住宅項目西城晶華，位于香山閔莊路南側(cè)建筑面積25萬平方米，產(chǎn)

品涉及聯(lián)排別墅、花園洋房、六層觀景公寓內(nèi)項目御墅臨楓，位于萬柳萬泉

新新家園西側(cè)的聯(lián)排和疊拼別墅項口萬城花園，位于岳各莊橋西北角的珠江

房地產(chǎn)項目以及西部地域的超級大盤-----位于石景山路南北兩側(cè)，總與地

面積204公頃口勺遠(yuǎn)洋山水項目等等。而在寫字樓產(chǎn)品上，西部地域今年新增項

目不多，主要是去年金融街地域的集中放量和中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)使市場供給

量大增，今年將是這些項目的消化年。

同步引起我們注意的新興地域為海淀山后與上地地域，去年年底中關(guān)村

北擴(kuò)方案出臺，整個中關(guān)村向北擴(kuò)展221平方公里，擴(kuò)展范圍涉及溫泉鎮(zhèn)、蘇

家坨鎮(zhèn)、上莊鎮(zhèn)和西北旺鎮(zhèn)山后四鎮(zhèn)。方案提出：準(zhǔn)備用3到5年，把新區(qū)建

成集科技園區(qū)、教育基地和生態(tài)辦公區(qū)于一體口勺新型區(qū)域。這將能使山后地

域和上地地域成為西部地域的新亮點區(qū)域

2南部新盤穩(wěn)步上升

南部地域項目有：位于廣渠門內(nèi)大街口勺本家潤園，位于豐臺區(qū)長辛店時

長龍苑，位于豐臺南苑的紅房子，位于豐臺萬柳橋西南的萬年花城，位于崇

文區(qū)忠實里的東環(huán)居苑，位于豐臺馬家堡路向興琦家園，位于宣武南濱河路

的源屋曲，位于崇文區(qū)左安門內(nèi)大街東側(cè)左安漪園，位于廣渠門橋西南的領(lǐng)

行國際中心以及富力集團(tuán)南部開發(fā)的兩個項目-----南二環(huán)南緯路，天壇與

陶然亭公園之間23萬平方米的高檔住宅和劉家窯30萬平方米中型住宅區(qū)及一

種大型地鐵商業(yè)，位于豐臺花鄉(xiāng)四合莊村泰躍東方集團(tuán)汽車城項目，位于麗

澤路益邦地產(chǎn)項目，位于西紅門占地約70公頃總建筑面積達(dá)100萬平方米的

鴻坤地產(chǎn)項目，位于永定門地域的鼎能房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目等等。南部地域

市場近年來一直處于穩(wěn)步上升的趨勢，京開路沿線、兩廣地域是市場供給時

主要區(qū)域，而且南部地域可供開發(fā)的土地面積在四個區(qū)域內(nèi)是最多H勺，伴隨

南部地域市政改造的加緊相信幾年后的開發(fā)會愈加穩(wěn)步地上升。

3北部新盤別里增多

北部地域項目至少，我們統(tǒng)計到的只有位于朝陽奧運公園西口勺商務(wù)公寓項目

西奧中心，位于小湯山政府東H勺項目綠蔭泉城，位于密云縣城北的別墅項目白河澗,

順義區(qū)北小營鎮(zhèn)別墅水色時光等。北部地域H勺項目集中于北五環(huán)區(qū)域，伴隨奧運主

題口勺推動，北部地域尤其是北五環(huán)區(qū)域的推量可能會出現(xiàn)激增的現(xiàn)象，從上述列舉

的項目位置我們也可看出今年北部地域估計五環(huán)外的項目占絕大多數(shù)，同步北部地

域今年新出H勺別墅項目較多像白河澗、水色時光、溫哥華森林、達(dá)華莊園以及北辰

集團(tuán)小湯山別里項目、珠江地產(chǎn)小湯山別堂項目等等，北部地域時別墅供給量較去

年看有明顯地增長趨勢。

今年北京市新盤特點：

郊區(qū)化住宅大量涌現(xiàn)，中低檔項目占主流。郊區(qū)住宅大量涌現(xiàn)，住宅郊區(qū)化的

進(jìn)程加緊，從上面日勺統(tǒng)計數(shù)字也可看出今年新盤大多在近郊區(qū)，北部地域奧運商機(jī)

已經(jīng)初步顯現(xiàn)出來，北五環(huán)地域日勺供給成為北部供給的主要地域，像位于北五環(huán)外

口勺綠蔭泉城、水色時光等等全部都是郊區(qū)住宅。東部地域通州發(fā)展迅速，市政建設(shè)

加緊步伐，新增項目有DBC加州生活人城市T站等，西部地域石景山區(qū)成為熱點，西

山楓林（綠戎家園）、遠(yuǎn)洋山水等大盤都在此區(qū)域。從上面統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看今年北京

樓市中低檔H勺項目仍占據(jù)絕對主流地位，而高檔項目供給量較去年有下降的趨勢，

出現(xiàn)這一情況我們覺得有幾種原因，首先是銀根緊縮，銀行對高檔項目的放貸門檻

兒提升，使開發(fā)商要仔細(xì)思索高端產(chǎn)品的市場風(fēng)險；其次是土地供給政策發(fā)生了根

本性變化，在市區(qū)內(nèi)拿地的成本明顯的增高，還有就是近年來住宅郊區(qū)化發(fā)展的趨

勢加緊，我們看到H勺熱點區(qū)域幾乎都是四環(huán)以外的地域；還有就是經(jīng)濟(jì)合用房的大

量涌現(xiàn)，像東部的百子灣一號，西部的西山楓林等。雖然中低檔項目在市場上一直

占據(jù)主導(dǎo)地位，但因為以上幾種原因使今年的這一情況愈加明顯。

商務(wù)產(chǎn)品亮點不斷，商務(wù)公寓依然火熱。寫字樓產(chǎn)品在去年開始出現(xiàn)新創(chuàng)新，像總

部基地項目和藍(lán)堡國際中心寫字樓項目都成為這種創(chuàng)新的代表，今年的寫字樓產(chǎn)品

創(chuàng)新會愈加突出，不論從自然采光、通風(fēng)、引景入室、內(nèi)部綠化、完善配套等方面

還是從產(chǎn)品特色、建筑風(fēng)格、空間布局等等方面，產(chǎn)品升級及概念創(chuàng)新己經(jīng)勢在必

行。而近兩年來商務(wù)公寓項目開始火熱和寫字樓形成一種競爭的事態(tài)，今年我們統(tǒng)

計日勺商務(wù)公寓項目就有東部日勺萬達(dá)廣場商務(wù)樓、溫特來中心商務(wù)樓、住邦2023商務(wù)

樓、非中心等等，西部口勺長安興融中心商務(wù)樓、新中關(guān)等等，南部的領(lǐng)行國際中心

以及北部日勺西奧中心等等，總供給量達(dá)成近百萬平方米。商住類物業(yè)以其較低的銷

售價格、較低日勺物業(yè)管理費用、靈活的付款方式、更高於J使用率、日益完善的商務(wù)

配套等等各項有利條件已經(jīng)與寫字樓物業(yè)形成了劇烈的競爭。

西南區(qū)域、東北區(qū)域成為開發(fā)燒點。東北部的J酒仙橋、西壩河、東壩鄉(xiāng)和西南部以

及西四環(huán)方位都將成為今年開發(fā)日勺熱點區(qū)域。伴隨這些位置周圍配套設(shè)施的不斷完

善、道路交通日勺建設(shè)，東部四、五環(huán)、西南區(qū)域建設(shè)力度將加大。位于東部四、五

環(huán)日勺東壩鄉(xiāng)是北京市十個邊沿集團(tuán)要點規(guī)劃示范區(qū)中最晚開發(fā)叼一塊，東壩鄉(xiāng)主要

規(guī)劃建設(shè)日勺為某些公建和低密度住宅，明后年東壩鄉(xiāng)將會上市供給。目前推出的項

目有，酒仙橋附近日勺陽光上東，東四環(huán)新迎賓大道與朝陽公園橋的交匯處的國興觀

湖國際，東壩河北岸日勺太平洋城等。據(jù)悉，光彩建設(shè)集團(tuán)等聯(lián)手將于今年上六個月

在東風(fēng)鄉(xiāng)推出一種百萬平方米以上的住宅項目。而在東壩地域的開發(fā)商還有正大集

團(tuán)、印尼三菱、和記黃浦等。

2市場總體結(jié)論：

3政府調(diào)控加劇，市場愈加規(guī)范

4今年供給量將有較大增長，尤其百萬平米大盤數(shù)量增長，使市場競爭愈加劇烈,

尤其是對中小盤沖云更甚

5對購房者而言，他們的選擇會更多

價格整體不會有較大浮動，但將會出現(xiàn)兩極分化趨勢；高價樓盤力拼品質(zhì)，更多樓

盤將會選擇拼速度，以低開急升H勺H勺策略攻占市場

第二部分：客戶需求特點分析

一、客戶需求心理分析

1.購房區(qū)域選擇

消費者對不同區(qū)位房地產(chǎn)項目的選擇

從上表中不難看出，北部和東部依然是京城購房者的首選區(qū)域之一，分別為42.4%

和42.7和勺購房者選擇居住在北部和東部，另外，城市輕軌和地鐵八通線的預(yù)開通

也在某種程度上給北部和東部區(qū)域增長了升值祛碼;值得關(guān)注的是東部及北部區(qū)域,

40%以上的消費者樂意居住在東部及北部地域，主要是因為東北部住宅項目相對集

中，生活環(huán)境已經(jīng)基本成熟，增值潛力巨大，而且伴隨北京市城市建設(shè)步伐的加緊,

東部與北部H勺基礎(chǔ)生活沒施正在發(fā)生著翻天覆地的變化，因而有越來越多的購房者

鐘情于城東及城北項目，尤其是燕莎、麗都以及泛CBD區(qū)域，正在成為消費者關(guān)注的

熱點區(qū)域。（如上圖所示）

2.新舊項目選擇

購房者對新舊項目的選擇

31%

2%

長久以來北京二手房市場發(fā)展之后，以及舊有項目大多數(shù)為滯銷項目或問題項目，

這在一定程度上影響了購房者對舊有項目及二手房項目的需求;而對于開發(fā)商※說,

假如新項目近期內(nèi)無法銷售完畢，在繼續(xù)沿用舊名稱的情況下，銷售必然受和。所

以，在2023年H勺樓市中出現(xiàn)了眾多舊項目重新包裝的現(xiàn)象。

不

同收入水平對

價位的需求

2023元如下2023—30003001—40004001—50005001—60006001—8000

單價(

年收入

（家庭）

5萬如下16.6%27.7%32.3%17.1%4.3%1.7%

6-10萬4.0%19.1%38.2%24.6%9.5%3.8%(

11-20萬2.6%12.4%22.9%32.7%24.2%4.6%(

21-30萬3.8%9.4%22.6%18.9%22.6%17.0%

31-50萬4.9%14.6%29.3%14.6%14.6%12.2%

51萬以上41.7%8.3%25.0%

針對本案H勺價格范圍，從上表「P能夠看出，伴隨收入H勺增-長，購置高價位的消費者

百分比呈現(xiàn)同方向H勺增長。如：家庭年收入6To萬元中需求本案價格范圍的消費者

占需求總體34.1%,家庭年收入11-20萬元中需求本案價格范圍的消費者占需求總體

口勺56.9%家庭年收入21-30萬元中需求本案價格范圍的消費者占需求總體的41.5圾

4.不同價位對物業(yè)管理H勺接受程度

不同價位對物業(yè)管理的遴受情況

物業(yè)管理費5元及

1元如下1-1.9元2-2.9元3-3.9元4-4.9元

單價葩圍上

3000元如下49.60%37.00%7.90%3.20%1.50%0.90%

3001-40007E29.70%59.10%8.50%1.70%1.00%

4000-6000元11.60%61.70%21.10%3.30%1.90%0.20%

6000-8000元10.30%24.10%53.40%10.30%1.70%

8000元以上22.20%11.10%33.30%22.20%11.10

根據(jù)近來H勺一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，消費者對于物業(yè)管理費用越來越關(guān)注，假如管理費

用過低，輕易造成消費者對于管理質(zhì)量的懷疑，相反越高，又會讓消費者產(chǎn)生支付

上的承擔(dān)，從而影響購置。

針對本案實際物業(yè)水平，本案最為適合H勺物業(yè)管理費用空間在1-2元左右，其需求

百分比為82.8%之間。

5.不同收入水平對面積需求

不同收入水平對面積H勺需求情況

面積（平方米）

70如下70-100100-130130-200200以一

年收入（家庭）

5萬如下24.2%54.5%18.2%3.0%

6-10萬21.1%58.6%18.6%1.7%

11-20萬13.0%57.5%25.7%3.5%0.3%

21?30萬7.2%43.8%41.2%7.8%

31-50萬3.8%28.3%41.5%20.8%5.7%

51萬以上4.9%43.9%36.6%7.3%7.3%

另外，收入也是制約消費者購置面積大小的主要原因。從上表中能夠看出，雖然從

整體上看，面積70T00平方米是各收入人群的主流需求面積，但是伴隨收入的增長,

消費者對于大面積的需求也明顯加大了。

購房者付款方式

6.購房者付款方式

從上表中能夠看出，有75%時購房者選擇按揭貸款日勺方式進(jìn)行購房，也彳j2巡的J購房

者選擇一次性付款方式。如此多的購房者選擇按揭付款方式，主要原因可能在于房

價與家庭收入之間H勺巨大差距，這種差距已經(jīng)超出了購房者近期內(nèi)能夠依托個人力

量支付口勺程度；而從另外的角度來看，開發(fā)商和銀行的大肆宣傳也是造成購房者消

費觀念轉(zhuǎn)變H勺主要原因之一。

值得注意的是，有21%的購房者選擇一次性付款方式，從其家庭年收入情況來看,

在一次性付款日勺人群當(dāng)中，有近80%口勺家庭年收入在10萬如下，其中又有超出￡0%的

家庭年收入在5萬如下；從其購置總價上看，64相勺購房者選擇房屋總價在4。萬如下，

詳細(xì)見下圖分析。

一次性付款的家庭年收入分布

一次性付款購買的房屋總價

7、購房者期望的小區(qū)配套

小區(qū)配套設(shè)施是影響居民購房H勺主要原因之■,它是衡量?種項目或小區(qū)是否成熟

口勺標(biāo)志。北京作為國際叱大城市，居民生活水平不斷提升，對生活輔助設(shè)施的要求

也在不斷H勺提升。在眾多輔助設(shè)施中，購房者最希望小區(qū)配有活動中心會所，有

42.設(shè)的人希望如此；而期望有安防措施、運動場和停車場的百分比相當(dāng)，都在30%

左右；選擇園林景觀和智能化設(shè)施的人數(shù)也基本相等，百分比將近25%左右。

購房者期望的社區(qū)配套

以上數(shù)據(jù)闡明，伴隨人們生活水平H勺提升、工作節(jié)奏的加緊和生活壓力的加大，人

們更喜歡寧靜、休閑日勺居住氣氛，活動中心會所兼具有活動和娛樂的功能，可謂商

娛兩用，因而備受歡迎;小區(qū)安全關(guān)系到居民人身和財產(chǎn)安全，受到關(guān)注理所當(dāng)然;

運動關(guān)系到居民H勺體育休閑活動；而停車場能夠使某些家庭生活變得愈加舒適，因

而也是購房者期望H勺主要配套設(shè)施之一。詳細(xì)見下圖：

8、購房者緊張的問題

購房對于每一位購房者來講是一輩子的大事，尤其是對于一般消費者而言，因而居

民在購房時慎之又慎，考慮許許多多與之有關(guān)的原因，在此過程中，多種緊張不可

預(yù)防。在購房這一漫長口勺過程中，購房者依然對房屋建筑質(zhì)量最為緊張，這一百分

比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他幾項；而小區(qū)［|勺安全保衛(wèi)和物業(yè)管理也是購房者比較緊張的問題之

一，有42.1%的人緊張前者，有40.9%的人緊張后者；購房者在買房時，開發(fā)商和售

樓小姐經(jīng)常做出許多承諾，一旦成交或入住后，諸多承諾得不到兌現(xiàn)，進(jìn)而發(fā)生糾

紛，致使購房者對開發(fā)商的承諾心有余悸，因而有36%的人對此比較緊張，這也是

2023年各地產(chǎn)項目糾紛不斷最為主要的原因之一；小區(qū)的J周圍環(huán)境及交通影響著居

民日勺休養(yǎng)生息和出行的便利，對此緊張較多也理所應(yīng)該，有34.1%的人對此體現(xiàn)出

關(guān)注；因為近來頻頻出現(xiàn)裝修不合格和有毒氣體事件，因而裝修問題日益提到日程

上來，有33.設(shè)的人緊張裝修的安全性和可靠性;對于房屋設(shè)計是否與設(shè)計圖紙或樓

書相一致、能夠及時交時使用、以及周圍輔助及配套設(shè)施於J緊張程度不盡相同，分

別占群體總量日勺32.6%、27.9%、20.2%。

整個購房過程中購房者最擔(dān)心的》

房屋建筑質(zhì)量

［結(jié)論］

經(jīng)過以上我們對購房者需求心理分析，對本案將來目的客戶群體的定位方向

有著較為明確H勺指導(dǎo)意義。在尋找本案主力目的客戶群體的方式、措施上，能夠從

購房者實際需求心理出發(fā)，以主動消費、被動消費為尋找根據(jù)，并輔助一般尋找客

戶的基本措施，如客戶華齡、收入、區(qū)域等，進(jìn)而愈加深層次的尋找到適合本案的

最終客戶群體。

所以，我們對于客戶H勺定位不單單是從表象進(jìn)行H勺，而是從其內(nèi)在的需求心

理入手，挖掘其最為本質(zhì)性H勺需求特點，以擬定本案目的客戶群體的基本需求要素

及需求要點。

二、客戶價值取向及消費特征

1.認(rèn)同本區(qū)域生活方式、生活便利度，熱衷于在本區(qū)域內(nèi)升級置業(yè)：

2.注重居住環(huán)境，追求生活日勺高品質(zhì)和情趣；

3、工作繁忙，高速生活節(jié)奏，追求一種工作之外心情H勺釋放；

4.看重人與人、人與文叱H勺有效溝通等；

5.購房為滿足舒適、享有自住的需要；

6.在理性購置、追求物質(zhì)生活H勺同步追求更高的精神生活；

7、認(rèn)同生活及產(chǎn)品的附加值及產(chǎn)品的外在包裝；

8、務(wù)實而富于生活夢想，主動向上的生活態(tài)度；

9、有一定對生活的鑒堂能力，需要仝方位、周到細(xì)膩的生活庇護(hù)；

10、具有色彩鮮明口勺當(dāng)弋城市生活價值觀；

11.呼喚帶有務(wù)實理念，并高于產(chǎn)品層面的理性產(chǎn)品;

12.追求個性、潮流、舒適的居住氣氛。

第三部分：方澤園項目區(qū)域市場

―區(qū)域環(huán)境

南城方莊地域擁有北京市較早開發(fā)的大型居住小區(qū)，區(qū)位條件良好、交通便

捷、市政配套完善。方莊的居住環(huán)境，從道路交通、基礎(chǔ)設(shè)施配套，到綠化美化、

小區(qū)治安等，都得到越來越多人的認(rèn)可。另外伴隨洋橋、四路通、崇文區(qū)等片區(qū)大

規(guī)模拆遷也刺激了這一地域形成更為成熟的小區(qū)環(huán)境及便利叼交通。在交通方面有

蒲黃榆路、方莊路兩條主要干道直接貫穿了南二環(huán)和南三環(huán)，蒲方路、芳古路、芳

群路，加上地鐵五號線、十號線等構(gòu)成了方莊地域通暢的交通網(wǎng)絡(luò)；環(huán)境是造就方

莊地域曾經(jīng)輝煌口勺主要原因之一，就是目前依然令許多住宅區(qū)羨慕不已，如其北部

口勺龍?zhí)逗珗@、西北的天壇公園、北京游樂場、北京教學(xué)植物園、方莊體育公園、

北京國際網(wǎng)球中心等；在餐飲購物方面這一地域更有順峰、金山城、元太祖、金鼎

軒等全國各地不同風(fēng)味口勺餐館構(gòu)成的食街，當(dāng)然也不乏肯德基、麥當(dāng)勞等快餐店。

在開發(fā)商不斷打造出精致的商品住宅小區(qū)的同步，綜合條件更使得老業(yè)主和新業(yè)主

青睞有加，讓這里成為京城南城最合適居住的地域之一。

二、地域內(nèi)地產(chǎn)形勢

長久以來人們印象中的南城多為貧民生活區(qū)，是“下風(fēng)下水”之地。生活配套

方面，沒有高檔商業(yè)區(qū)、高等學(xué)府、著名醫(yī)院……而市政建設(shè)方面，這里的水、煤

氣、供暖口勺開通都相對滯后于其他區(qū)域。實際上，近幾年南城的道路交通、基礎(chǔ)設(shè)

施建設(shè)飛速發(fā)展，為該地域H勺房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的空間。過去南城的項目大多

賣到每平方米兩三千元，而目前大多都在每平方米四五千元，這闡明城市化程度提

升了，周圍基礎(chǔ)設(shè)施改善了，使得整個產(chǎn)品的價值受到市場支持，得到消費者的認(rèn)

同。尤其是中軸路、兩廣路H勺擴(kuò)建，地鐵線的通車，大面積的拆遷使得城南的房子

品質(zhì)提升，房價也自然水漲船高。

住宅市場發(fā)展迅猛，租賃市場也亳不遜色，南部地域的租賃熱點為勁松、方莊

以及洋橋地域。勁松地域的兩居室是租戶選擇較多的戶型，其房屋租金為15001700

元/月；方莊地域的一居室較少，小兩居較熱租，二居室租金價格在150（T180C元/

月左右；勁松與方莊地域因為小區(qū)成熟，配套齊全，一直以來都是南部租賃的熱點

區(qū)域，從租賃市場看，在此區(qū)域投資房產(chǎn)，增值保值是完全沒有風(fēng)險的。

2目前就南城方莊而言：熱點開發(fā)區(qū)域保持在地鐵5號線、地鐵8號線、地

鐵11號線底圍，而南城的消費客戶群主力從中低端客戶群體，正在向

中高端轉(zhuǎn)變，從目前地域市場供給分析上能夠看出，方擇園項目具有

的優(yōu)勢：

3熱點區(qū)域：交通發(fā)達(dá)--東南三環(huán)、崇外大街延長線、方莊南路、地鐵

五號線

4熱點產(chǎn)品：板樓、低密度

5熱點戶型：1居50~70平方米；2居80~100平方米：3居100~120平方米（產(chǎn)

品提議）

熱點環(huán)境：方莊大配套

第四部分：方澤園項目周圍項目競爭態(tài)勢分析

一、項目有關(guān)市場調(diào)研

為了愈

加好的1

把握市

場、對產(chǎn)

品有一

種透徹

的分析，總套建筑單體數(shù)量、占地總建筑面銷售車彳

位置均價綠化率

以便制數(shù)層數(shù)面積積率數(shù)

定出更

切實可

行日勺方

案和精

確市場

日勺價格

預(yù)測。我

們對周

圍有關(guān)

項目進(jìn)

行了詳

細(xì)口勺市

場調(diào)研，

進(jìn)行了

縝密口勺

分析比

較，詳

細(xì)如下：

名稱

1棟12層連體

豐臺區(qū)東樓，1棟6層板8375

戀曲70352515031805平米售罄31%175

鐵營橋樓平米

豐臺區(qū)橋

萬年花82公

南新區(qū)花111674200200萬平米31%充4

城頃

鄉(xiāng)

方莊橋南

9棟板樓,1棟塔4937

田清園嘉和人家920600013912733%97

樓1

東側(cè)

豐臺區(qū)南

方南家三環(huán)劉家0.5

768套55003棟24層8萬平米70%36%充/

園（一棟窯環(huán)島東公頃

苑）南側(cè)

?期

豐臺區(qū)石

頂秀欣4棟塔樓22層2.61共11.33萬90%

榴莊（雙1000369039%36

園（現(xiàn)只售2棟）公頃平方米二期

廟）

50%

豐臺區(qū)方

11813棟22層、2棟303.26

世紀(jì)星莊橋西南600016萬平米80%40%1：

套層公頃

角

崇文區(qū)安

景泰嘉樂林路畔0.422.18萬平

176套52002棟11層60%45%充4

園（天壇南公頃米

門南面）

7棟6層板樓，1

嘉和人豐臺區(qū)葦棟21.6層連3公6.5萬平方

600套445045%32.5%40

家子坑體,2棟2：頃米

鑫兆雅豐臺區(qū)南

53006公22萬平方

園里仁三環(huán)五間200套15棟板塔結(jié)合55%30%3:

4900頃米

為美樓

城市綠豐臺區(qū)南

洲（慧時三環(huán)趙公15004棟27層、3棟263.3

458024萬平米50%35%1：

欣園）口橋向南套板樓公頃

800米

豐臺區(qū)方

世紀(jì)風(fēng)100820萬認(rèn)購

莊橋東南38403棟28層塔樓60萬平米35%充/

景套平米期

角

3萬

趙公口橋30001:C

彩虹城450010、22層板樓萬平50萬95%40%

南300米余戶

米

12.22層板塔結(jié)1.27

南三環(huán)劉

筑夢緣308戶6500合萬平47861平米80%43%1：

家窯環(huán)島

米

二、戶型比較

項目名稱戶型

戀曲70一居38.29-80.72平米41%；二居63.78-97.21平米42%；三居94.07、

二居80、82、86平方米50%；三居101.1.103平方米5

方南家園（一棟苑）

一居81.57、71.85平方米20%；二居87、98.06.110.45平方米70%；三居12

頂秀欣園

一居50.75、48.5平方米20%；二居98.43T13.56平方米40%；三居133.

世紀(jì)星

靜馨嘉苑一居61.76平方米5%：二居88.64-99平方米15%；三居110-145.1

一居46、60平方米10%；二居60、85.90.35平方米40%；三居H4.79、

嘉和人家

鑫兆雅園里仁為美一居55平方米20%；二居91.08-98平方米50%；三居150、118.C

城市綠洲（慧時欣一居60平方米20機(jī)二居102.5、122.124.69平方米40%；三居154.45、

園）

世紀(jì)風(fēng)景一居60平方米17%；二居85-101平方米66%；三居120-130平

彩虹城一居53平方米30%；二居85-93平方米50%；三居107-115平方米10%；四

筑夢緣一居56-66平方米30%；二居110平方米40%；三居150平方

1地域市場結(jié)論：

2從有潛力到有優(yōu)勢

3利好的一面是有市場需求、有市場潛力；

不利的一面是競爭加劇，產(chǎn)品樣式豐富，供給量充分

中篇：營銷籌劃篇

第一部分：有關(guān)方澤園項目數(shù)據(jù)、定位

方澤園項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):

單位

名稱

建設(shè)用地面積公頃

北區(qū)用地公頃

其中

南區(qū)用地公頃

建筑占地面積公頃

北區(qū)用地公頃

其中

南區(qū)用地公頃

建筑密度%

總建筑面積萬M2

地上建筑面積萬M2

1.住宅

其中萬M2

2.配套

萬M2

商業(yè)服務(wù)萬M2

小區(qū)文化中心萬M2

其中

小區(qū)衛(wèi)生站萬M2

其他配套及辦公萬M2

地下建筑面積萬M2

地面機(jī)動車輛

地下機(jī)動車輛

綠地面積萬M2

其中集中綠地面積萬M2

綠地率%

容積率%

總戶數(shù)戶

總?cè)藬?shù)個

自行車數(shù)輛

方澤園項目SWOT分析:

2.1一）項目優(yōu)勢:

3.緊臨三環(huán)，交通便捷：

4.板樓設(shè)計,采光、通風(fēng)性能好;

5.與方莊大小區(qū)極近，配套完善;

6.項目開發(fā)規(guī)模小，周期短，入住快，便于分區(qū)管理；

7.周圍市政道路、地鐵等日近開通，本區(qū)域升值潛力很大；

8.距CBD交通便捷；能夠形成CBD的后花園；

9.針對相臨區(qū)域勁松（番家園、雙井）、方莊有較強的價格及建筑

（板嘍）形式的優(yōu)勢

10.相對東部、北部相對三環(huán)的距離有較強的升值空間；

因為小區(qū)本身道路交通發(fā)達(dá)及江西大廈的比鄰將極大提升小區(qū)商業(yè)氣氛，同

步豐富了該區(qū)域H勺配套沒施。

。項目劣勢:

1.地塊較散，2.多條市政道路干擾，3.難以形成圍合，4.影響

項目對品質(zhì)的追求；

5.周圍現(xiàn)狀環(huán)境較差目前銷售價值和環(huán)境、交通完善后的價值有一定

差距;

6.項目總量較小，7.推廣費用有限，8.難以形成較大的市場影響。

《三）機(jī)會點:

1.項目周圍有地鐵的概念，多條市政道路（三環(huán)四環(huán)日勺連線）的陸續(xù)開

通；

2.地域規(guī)劃加速，3.環(huán)境的逐漸改善繼展開，4.將有大量需求客

戶；

5.奧運規(guī)劃，6.市內(nèi)環(huán)線內(nèi)的大量拆遷將有會大量的拆遷戶;

7.周圍項目口勺開發(fā)已帶動了地域口勺成熟。

（四）威脅點:

1.項目周圍將有新項目不2.斷出現(xiàn),客戶易分流；

3.三環(huán)路鐵營路邊建筑形式破舊，4.對本項目有直接影響，5.品

質(zhì)難以確保：

6.周圍道路相繼動工，施工將影響客戶看房。

三、方澤園項目市場定位:

我們在本案日勺前期籌劃階段，根據(jù)對區(qū)域競爭市場分析、主力目的客戶群體特

征分析以及項目日勺SWOT分析，提議本案應(yīng)按區(qū)域內(nèi)中高端產(chǎn)品方向定位。總體定位

概述為：

經(jīng)過“戀曲柒零”成功操盤經(jīng)驗及近來的市場調(diào)研，上述市場定位所立足

的市場環(huán)境已得到一定程度的改善，

市場基礎(chǔ)愈加充分。在上述定位的表述下，產(chǎn)品主題的塑造在背面的主題

形象中將進(jìn)行全方面論述，不但在銷售推廣口勺全程中很好的落實了定位

思想，而且賦予了其更為廣泛口勺內(nèi)涵（詳見主題形象定位）。

三、方澤園項目目的客戶形象定位:

市場中小戶型的二居、三居在周圍項目中銷售速度較為穩(wěn)定，所以我們在項目

目日勺客戶日勺定位上以二、三居主要消費層為主力客群。

A、項目周圍的客兒他們熟悉本地域,希望換一種體面的居住環(huán)境.項目既要能

滿足本身“升級”需求，又需要項目性價比有競爭力,產(chǎn)品戶型非常實用.

B.方莊二次置業(yè)，居住升級的人.他們大都收入穩(wěn)定，生活安逸,希望愈加好的

生活，但又不希望離開方莊成熟H勺小區(qū)配套.

C.CBD及新世界中心等6-8公里半徑范圍內(nèi)時白領(lǐng).他們需要交通便利的區(qū)位,

項目品質(zhì)比較高,生活配套齊全價格又比較適中.

四、項目主題定位

1.主題形象定位概述

本案的形象定位建立在主賣點的基礎(chǔ)之卜，而且本案產(chǎn)品附加值比較豐富，

項目形象主題日勺建立依然離不開項目本身特點，好的項目主題主要特點在于它的唯

一性，即與其他同類項目的最大區(qū)別，同步也代表著廣大購房者對于居住環(huán)境最為

根源日勺追求，在一種項目這么日勺觀點就愈加被廣大購房者所認(rèn)同，這也正是我們推

出“精致生活”主題最為根本日勺原因之一。

但是我們能夠發(fā)覺，假如以具有單一體現(xiàn)形式的主題作為宣傳主要形象，很可能體

現(xiàn)H勺非常局限和生硬，婦結(jié)起來它雖然是能夠促成實際購置的主要原因，但它缺乏

新異，極難起到消費引導(dǎo)日勺目日勺，假如宣傳角度不當(dāng)就極難與周圍項目進(jìn)行辨別，

所以本案將以一種全新R勺體現(xiàn)形式一一“文化+生活品味”的組合，盤活在單一元素

體現(xiàn)形式下H勺推廣思緒，使得本案在推「中能夠不斷推陳出新。

詳細(xì)分析我們能夠發(fā)覺消費者在形成實際消費的過程中，往往感性原因要不不不不

大于理性原因（除投資型購置以外），而在宣傳過程中能夠與消費者產(chǎn)生共鳴的條

件一般也多為情感原因，簡樸口勺說就是越真實的情感越能打動消費者的心。由此本

案在今后的主題推廣方向以純感性的角度進(jìn)行宣傳，把“精致生活”觀念提升賦予

其一種文化載體。

2.主題定位

新步次?精畋生活

(1)SLOGAN釋義：

——新滬派：釋義為項目速筑和文化理念定往，以求發(fā)明一種全新的住宅生

活區(qū)

——精致生活：釋義為本案所追求的生活理念及運作根源——“精致生活”，

經(jīng)過產(chǎn)品的文化內(nèi)涵以及極高的使用率，強調(diào)生活氣氛的舒適與濃厚，讓更多消

費階層關(guān)注這個項目，增強項目的文化感召力和感染力。

(2)SLOGAN形象闡明：

1給客戶一種愈加創(chuàng)新的概念；

2給客戶一種“更合算”日勺概念；

3給客戶一種處于不斷循環(huán)、不斷上進(jìn)的生活新理念；

4給客戶發(fā)明一種在東南區(qū)域內(nèi)唯一的滬派生活區(qū)；

5給客戶真正的“精致生活”環(huán)境；

2.方澤園項目案名提議

案名是項目的標(biāo)識，一種好的案名，實際上是后來長久著名度與美譽度積累

的成果。但假如一開始就賦予案名豐富的內(nèi)涵并堅定不移地加以宣傳推廣，這個案

名將會更快地響亮起來。

在今日競爭日益劇烈的京城地產(chǎn)市場已從單純炒家市場逐漸演變到“以人為

本”口勺相對成熟口勺買家市場，房地產(chǎn)正邁向品牌經(jīng)營時代。

i種成功的物業(yè)項目，其概念的提出，體現(xiàn)著外在形象與內(nèi)在品質(zhì)的完美統(tǒng)

一。完美日勺物業(yè)名稱反應(yīng)著項目H勺品位與個性特點，它是物業(yè)理念和靈魂最基本的

坐標(biāo)原點，貫穿著整個產(chǎn)品的生命過程。同步，因其首當(dāng)其沖，故是否能先聲奪人,

對之后的銷售將起著相當(dāng)主要口勺作用。

1.定位根據(jù)元素

（1）體現(xiàn)創(chuàng)新文化精神；

（2）與項目主題、產(chǎn)品、服務(wù)等元素環(huán)環(huán)相扣；

（3）將來人們對居住日勺需求愈加注重環(huán)境，向往友好共處，更渴望擁有清新、健康

的綠色生活空間。住什么地方？什么環(huán)境？與什么樣的人為鄰？等等，都是當(dāng)代

人所注重H勺原因；

（4）較為適合于居住的氣氛；

（5）銷售的產(chǎn)品在周圍市場具有一定優(yōu)勢。

?2.定位策略

緊緊圍繞項目推廣根本，充分體現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)品質(zhì)和客戶品位，形成物業(yè)名稱、

產(chǎn)品品質(zhì)、客戶追求、產(chǎn)品營銷H勺完整、友好統(tǒng)一，更以便地導(dǎo)入多層次、全方位

口勺營銷戰(zhàn)略；

3.案名形象表述

［主選案名及詮釋］

【陽光?2046］

A）案名釋義

?陽光：板樓正向，南北通透，采光性好，舒適度高，產(chǎn)品層面

2046：王加衛(wèi)的符號，小資代言人，文化層面

［備選案名及詮釋］

【新上海灘】

案名釋義：

對中青年有強烈的符號記憶：大亨