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房地產(chǎn)培訓(xùn)——商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)解讀

商業(yè)綜合體購(gòu)物中心的前期籌備工作是確保項(xiàng)目成功開(kāi)業(yè)并持續(xù)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵階段?！斗康禺a(chǎn)

培訓(xùn)-商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)》提供了一份詳盡的籌備工作指導(dǎo)，涉及建筑

設(shè)計(jì)、施工跟進(jìn)、設(shè)備調(diào)試、人員培訓(xùn)等多個(gè)方面。

前期籌備工作的重要性

籌備工作的首要任務(wù)是通過(guò)分析具有代表性的開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，總結(jié)綜合體的產(chǎn)品特質(zhì)和潛在問(wèn)

題，從而提高項(xiàng)目品質(zhì)并順利開(kāi)業(yè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化。

工程前期介入關(guān)注要點(diǎn)

工程前期介入包括建筑及配套系統(tǒng)設(shè)計(jì)、施工階段現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)、設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試、接管階段

人員培訓(xùn)和工程遺留問(wèn)題處理。這些環(huán)節(jié)是確保工程質(zhì)量及滿(mǎn)足日后使用功能的重要前提。

建筑及配套系統(tǒng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)

建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)涵蓋屋頂設(shè)施、外廣場(chǎng)設(shè)施、外立面設(shè)施、停車(chē)場(chǎng)、垃圾房和功能設(shè)施等方

面。例如，屋頂排油煙設(shè)備應(yīng)遠(yuǎn)離住宅區(qū)，中庭采光天棚需考慮節(jié)能設(shè)計(jì)，外廣場(chǎng)需考慮灌

溉和沖刷設(shè)施等。

施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)

施工階段的跟進(jìn)工作要點(diǎn)包括土建、電氣、弱電、暖通、通排風(fēng)和消防部分。重點(diǎn)跟進(jìn)部位

如地下室外側(cè)墻、伸縮縫、空調(diào)機(jī)房等，確保防水施工工藝和閉水試驗(yàn)的記錄。

設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試

設(shè)備調(diào)試是確保設(shè)備正常運(yùn)行的關(guān)鍵步驟，涉及變電運(yùn)行、通排風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)

系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)和消防系統(tǒng)。調(diào)試工作包括檢查設(shè)備外觀、確?？刂苹芈穭?dòng)作正確、調(diào)整設(shè)

備運(yùn)行參數(shù)等。

接管階段的人員培訓(xùn)

人員培訓(xùn)的目的是確保員工熟悉設(shè)備操作程序和方法，提高工作技能，及時(shí)有效處理突發(fā)事

件。培訓(xùn)內(nèi)容包括系統(tǒng)設(shè)備操作流程、維護(hù)保養(yǎng)程序和突發(fā)事件處置程序。

工程遺留問(wèn)題的處理

工程遺留問(wèn)題的處理涉及施工質(zhì)量問(wèn)題、規(guī)劃設(shè)計(jì)未涉及問(wèn)題和物業(yè)優(yōu)化需求c處理這些問(wèn)

題需要與施工單位、項(xiàng)目公司和商管公司協(xié)調(diào)，并確保在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成整改。

商業(yè)籌備工作要點(diǎn)

商業(yè)籌備工作要點(diǎn)包括工作總計(jì)劃執(zhí)行書(shū)的制定、團(tuán)隊(duì)組建架構(gòu)參考和招商工作計(jì)劃。這些

工作要點(diǎn)是確保項(xiàng)目按期開(kāi)業(yè)的重要前提。

結(jié)語(yǔ)

通過(guò)細(xì)致的前期籌備工作，商業(yè)綜合體購(gòu)物中心可以確保在開(kāi)業(yè)前各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備和人員都

處于最佳狀態(tài)，為顧客提供舒適、便捷的購(gòu)物體驗(yàn)，同時(shí)為商家創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

接下來(lái)請(qǐng)您閱讀下面的詳細(xì)資料吧。

除合體甯業(yè)廣場(chǎng)嗡期籌備

工作要點(diǎn)總秸

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主題內(nèi)容

第一部分：工程前期介入關(guān)注

要點(diǎn)及建議

■第二部分：商業(yè)籌備工作要點(diǎn)參考

§一部分：工程前期介入關(guān)注要點(diǎn)及建議

唳ESsn期介入工作要點(diǎn)是確保工程質(zhì)量及

滿(mǎn)足日后使用功能的重要前提條件之一。

一.建筑及配套系統(tǒng)設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

二、施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)關(guān)注點(diǎn)

三.設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試關(guān)注點(diǎn)

!￡■接管階段的人員培訓(xùn)關(guān)注點(diǎn)

五.工程遺留問(wèn)題的處理關(guān)注點(diǎn)

一.建筑及配套系統(tǒng)設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

-1、屋頂設(shè)施關(guān)注點(diǎn)：

一）為避免給住戶(hù)造成影響，屋頂排油煙設(shè)備

垂距高應(yīng)住宅水平距離20米以上;所以餐飲

■皿用票面設(shè)計(jì)于商業(yè)頂層,便于油煙排放與

油煙管道施工。

■2）中庭的采光天棚應(yīng)預(yù)留最低4~6個(gè)電動(dòng)提

升裝置，同時(shí)采光天棚應(yīng)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，必

須設(shè)置電動(dòng)遮陽(yáng)裝置。

?3）坡璃頂棚,設(shè)備基礎(chǔ),電源箱等應(yīng)重點(diǎn)考

慮防水、防火的可靠性。

封閉，存在漏水隱患冷卻塔風(fēng)扇電源盒存在安全隱患

4）屋頂花園的應(yīng)充分考慮整體排水系統(tǒng)，倒流流

向設(shè)計(jì)、排水溝流向設(shè)計(jì)應(yīng)均勻合理設(shè)置，避免出

建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

盧京廣場(chǎng)設(shè)施關(guān)注點(diǎn):

-1）外廣場(chǎng)要設(shè)計(jì)用于地磚沖刷和綠化灌溉的取水

道，并且要考慮管道內(nèi)的存水泄放，避免冬季凍裂

■2）對(duì)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)和門(mén)禁系統(tǒng)力求同一品牌產(chǎn)品,

通訊協(xié)議和數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)一，采用一臺(tái)服務(wù)器即可完成

數(shù)據(jù)存儲(chǔ)。

■3）住宅入口附近在不影響整體商業(yè)氣氛的同時(shí)可適

當(dāng)增加綠化緩沖帶，以保證住宅的私密性；

E）外廣場(chǎng)預(yù)留的景觀電源，安裝位置要考慮廣場(chǎng)

的整體美觀、適用、安全。同時(shí)還要考慮防水的處

理工藝。

建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

外立面設(shè)施關(guān)注點(diǎn):

1）商業(yè)裙樓及塔樓墻體顏色不宜過(guò)暗，應(yīng)關(guān)注裙樓

的晝夜色彩感，增強(qiáng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)氣氛；

2）隱藏式LED的燈光顏色要求不應(yīng)過(guò)暗、過(guò)冷；大

型LED面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設(shè)計(jì)，在LED周

圍不能有其它廣告位和店招，同時(shí)應(yīng)考慮LED的維

護(hù)保養(yǎng)以及防水的需求；

3）外立面廣告位內(nèi)側(cè)應(yīng)設(shè)置檢修口，方便維護(hù)；

4）關(guān)注商業(yè)綜合體夜間整體商業(yè)氛圍和泛光效果，泛

光和照明明暗結(jié)合，泛光色彩應(yīng)合理搭配；

,,商業(yè)廣場(chǎng)〃及主力店店招的泛光及照明應(yīng)明亮鮮明，增

強(qiáng)遠(yuǎn)視效果；

6）廣告位的照明應(yīng)盡量采用以外置照明（金鹵投光燈）為主,

襯托照明為輔的設(shè)計(jì)。

7）外墻廣告位需根據(jù)外立面的高度及長(zhǎng)度進(jìn)行總體的確定，

寬度與高度比宜為1：1?618黃金比例，面積宜大于30平米;

8）主店面在今后的經(jīng)營(yíng)中將有許多的促銷(xiāo).展示等活動(dòng)，屆

時(shí)將需要懸掛一些條幅，為此建議，在商業(yè)樓體部分的結(jié)

構(gòu)面上預(yù)埋不銹鋼掛環(huán)，供其使用；

建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

停車(chē)場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)：

-1熱4置地面停車(chē)位既使得車(chē)流動(dòng)線復(fù)雜且不安全，又

增加了物業(yè)管理成本，應(yīng)將停車(chē)位統(tǒng)一設(shè)置在地下；

2）人行走道與車(chē)行通道之間建議有明確區(qū)分，避免人

車(chē)混行

3）進(jìn)出口設(shè)計(jì)的合理性，實(shí)現(xiàn)”單進(jìn)單出〃；

4）車(chē)場(chǎng)應(yīng)設(shè)計(jì)為“單循環(huán)“交通形式，盡量避免交叉

口；

5）針對(duì)個(gè)別大型車(chē)輛無(wú)法進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，以及鑒于今

后百貨上換貨、調(diào)改的需要，建議增加大型、重型車(chē)

輛停車(chē)位的設(shè)計(jì)，以供曰后的使用；

鑒于冬季地下車(chē)庫(kù)溫度較低，防止管道爆裂、損

壞造成跑水，殃及電梯及底坑設(shè)備安全的考慮,

建議將通往地下的電梯門(mén)的外沿口略微墊高，形

成一個(gè)向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時(shí)間

內(nèi)也不致影響到電梯的運(yùn)行安全。

7）收費(fèi)亭面積2000x2000mm,高2500mm,并

安裝分體空偏.

8）車(chē)庫(kù)出入口啟閘應(yīng)盡可能設(shè)置在水平路段位置；

9）車(chē)道地面增加指引方向形狀的減速帶，按出入方

向分別按>>?5&<?<紋路設(shè)置。

10）停車(chē)場(chǎng)坡道要有截水溝設(shè)計(jì)，至少要有兩道，最好上、

中、下三道截水溝，南方地區(qū)更需注意。排水溝的砌筑，應(yīng)

用混凝土砌筑

11）北方寒冷地區(qū)，地下停車(chē)場(chǎng)出入口至少要加裝兩道堆積

門(mén)用以隔絕室外冷空氣的侵入，同時(shí)車(chē)場(chǎng)入口收費(fèi)亭的位置

建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

1）垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車(chē)場(chǎng)出入口，并

兼顧貨梯及卸貨區(qū)，充分考慮垃圾運(yùn)送通道應(yīng)注意

當(dāng)?shù)乩?chē)的高度，盡量靠近主通道標(biāo)高最高區(qū)域

2）垃圾房應(yīng)區(qū)分設(shè)置招綜合垃圾房、建材垃圾房和

危險(xiǎn)品垃圾房；

3）應(yīng)考慮營(yíng)業(yè)時(shí)間的不同，餐飲及娛樂(lè)區(qū)域需設(shè)計(jì)

專(zhuān)用夜間通道、垃圾通道，并做好夜間分區(qū)隔斷的

基礎(chǔ)工作

4）考慮到商場(chǎng)將設(shè)置較多餐飲商鋪，建議在地下停

車(chē)場(chǎng)設(shè)立各主力店及其他小商戶(hù)相對(duì)獨(dú)立的4?5個(gè)卸

貨區(qū)域，卸貨區(qū)域應(yīng)接ifi各業(yè)態(tài)入口處，并與貨梯

區(qū),垃圾房組合設(shè)計(jì)，垃圾房應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，分設(shè)干、

濕垃圾房，每組面積各不小于60m2為宜，不建議主

力店共用垃圾房；

5）適當(dāng)增大垃圾房的面積，且一定要設(shè)計(jì)排風(fēng)系統(tǒng)，

特別是危險(xiǎn)品垃圾房應(yīng)設(shè)置可燃?xì)怏w報(bào)警裝置和自

動(dòng)強(qiáng)制排風(fēng)系統(tǒng)，確保廣場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境品質(zhì)。

______________________

個(gè)）未設(shè)計(jì)裝修垃圾傾倒場(chǎng)地,造成商場(chǎng)外圍堆

放，影響通道的暢通與商場(chǎng)的形象。

.功能設(shè)施關(guān)注點(diǎn)。

1）各主力店與商場(chǎng)通道接口處應(yīng)設(shè)置防盜卷簾，并且控制權(quán)在

步行街一側(cè)；

2）設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮公共區(qū)域通道運(yùn)營(yíng)安全問(wèn)題（如KTV場(chǎng)所），

建議不采用玻璃等易碎材料做墻面。

3）因影城.KTV、餐飲等租戶(hù)的營(yíng)業(yè)時(shí)間與商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間的不

同，影城、KTV.大餐飲租戶(hù)應(yīng)設(shè)立單獨(dú)的顧客進(jìn)出通道，

以方便顧客在步行街關(guān)門(mén)后的進(jìn)出，并貫通商場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車(chē)停

車(chē)場(chǎng).非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，出入口可直接通往建筑體外。

4）貨物通道通道寬度不小于2.5米，應(yīng)設(shè)計(jì)位于大租戶(hù)的貨物

倉(cāng)庫(kù)附近，并與貨運(yùn)電梯相聯(lián)通；

■由于貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達(dá)，由此對(duì)百貨、

工f彝夜間的安防工作帶來(lái)了不便，為此建議對(duì)以上區(qū)域增加

1門(mén)禁鍍訐=

6）根據(jù)肯德基、麥當(dāng)勞.必勝客的租賃條件要求，應(yīng)保證步行

街主出入口處的店鋪面積不低于150平米，并在一二層增加

樓梯設(shè)計(jì)或留口，具體位置需在施工時(shí)另行確定；

7）零售和服務(wù)類(lèi)商鋪面積一般為100m，以下，餐飲類(lèi)商鋪面積

一般為單間100m，左右。所有商鋪單元進(jìn)深宜8米~16米，

面寬8.4米，盡可能減少不符合設(shè)計(jì)要求的商鋪數(shù)量，降低招

商難度；

8）商業(yè)街的人流主要以電動(dòng)扶梯和觀光梯來(lái)組織人

?流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在商業(yè)街的主

一入口10米左右距離設(shè)第一組扶梯,扶梯的間距控制

「在45米~力來(lái)之間,也就是在樓板開(kāi)洞的兩個(gè)洞口

至三個(gè)洞口之間設(shè)，商業(yè)街內(nèi)的扶梯必須有一部通

地下停車(chē)場(chǎng)以便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠

洞口一側(cè)并平行布置.

9）商業(yè)管理用房不能因陋就簡(jiǎn)，要盡量一次性滿(mǎn)足

面積需求，合理設(shè)計(jì)功能布局，因?yàn)樯坦苣撤N辦公

條件代表了在當(dāng)?shù)氐膶?duì)外形象.

10）不宜將消防控制中心設(shè)置在一樓黃金臨街位置，應(yīng)改在其

它低價(jià)值位置；

1）由于肯德基、麥當(dāng)勞.必勝客等主力店獨(dú)立設(shè)計(jì)按裝

（PRVSOSETS樓屋頂應(yīng)提前預(yù)留”設(shè)備基礎(chǔ)〃，滿(mǎn)足

合同約定

12）建議步行街強(qiáng).弱電■供水等管井應(yīng)于公共通道一并設(shè)計(jì),

并將管井開(kāi)門(mén)面向通道。

13）中庭地面建議鋪裝獨(dú)立設(shè)計(jì)，明顯區(qū)別于其它區(qū)域：比如

拼花.環(huán)形裝飾燈帶等。

14）天花板顏色不宜單調(diào)，否則渲染不出商業(yè)氣氛.建議豐富顏

色和建筑層次.

15）為了不影響商場(chǎng)形象及主入口的暢通，ATM機(jī)等設(shè)施應(yīng)

避開(kāi)主通道。

7.衛(wèi)生間設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)：

?衛(wèi)生間不合適設(shè)置在黃金位置，應(yīng)設(shè)計(jì)在較隱蔽的位置，衛(wèi)

窄間的出入口應(yīng)設(shè)計(jì)在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)，而

I不甑盲蛟對(duì)步行街開(kāi)口,否則對(duì)周邊商鋪均有較大負(fù)面影響,

百貨一樓可以不設(shè)衛(wèi)生間；避免衛(wèi)生間設(shè)計(jì)于商鋪上方。

2）步行街衛(wèi)生間的設(shè)置：根據(jù)步行街的長(zhǎng)度不同一般設(shè)3~5

處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80~100米，面積70~100平方米,

每處衛(wèi)生間蹲位；男廁不少于3個(gè)；女廁不少于6個(gè)；男衛(wèi)生

間小便池不少于3個(gè)；公用洗手盆不少于3個(gè)。應(yīng)與主力店合

用并作無(wú)障礙設(shè)計(jì)并應(yīng)考慮設(shè)母嬰室，以方便帶小孩的顧客

使用

&強(qiáng)弱電、消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

1）應(yīng)給供電局設(shè)計(jì)預(yù)留（一般為10KV）開(kāi)閉站的位置。并。

將開(kāi)閉所與其它變電所規(guī)劃在同一層，以方便安裝施工及運(yùn)

?行管理，節(jié)約投資；

手所有強(qiáng)弱電間門(mén)應(yīng)向外開(kāi);

力各主力店、公寓樓設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)相互獨(dú)立,實(shí)現(xiàn)獨(dú)立計(jì)量管

理

4）建議不同業(yè)態(tài)的機(jī)電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，避免造成運(yùn)

營(yíng)后期界面分割困難，給設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作出現(xiàn)糾紛和

扯皮；（商業(yè)與住宅、寫(xiě)字樓、公寓等）

5)司業(yè)態(tài)I

冷機(jī)亶■房粼魯嬴馨毒瞿

值班用衛(wèi)生間。I

充分考慮設(shè)備房的通風(fēng)和散熱設(shè)備的設(shè)計(jì)

,建議將配電室與值

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9)贊翳拿短，善圾您瞿:胴鱉隹?趨讖夏翦瞿覲'

出于便于維修更換的考慮,

；各

〃的設(shè)安裝，建議季慮今

.…或裝飾螺絲的固0定互

用中,并且注意對(duì)封閉式燈精

13）變電所或低壓配電室內(nèi)不應(yīng)有給排水、空調(diào)供

回水等水路管道穿過(guò)。

14）預(yù)留ATM機(jī)所需的電源及數(shù)據(jù)接口。

15）閉路監(jiān)控系統(tǒng)預(yù)留2?3個(gè)回路，便于日后攝像點(diǎn)

位的增加；充分考慮硬盤(pán)錄像的硬盤(pán)容量和存貯的

?格式，保證數(shù)據(jù)存儲(chǔ)30天的時(shí)間和圖像的連續(xù)；力

［爭(zhēng)壬聶甌位（如地下停車(chē)場(chǎng)行車(chē)道、步行街各出入

?口、室內(nèi)舸化坡璃門(mén)及室外建筑周邊）無(wú)布控死角。

16）門(mén)禁系統(tǒng)采用聯(lián)網(wǎng)模式發(fā)卡及授權(quán)模式（在管理主

機(jī)完成），管理主機(jī)具備全部開(kāi)啟門(mén)禁的功能。

17）背景音樂(lè)的音源設(shè)備應(yīng)置于服務(wù)臺(tái)處，便于日常

播放。若可能建議增設(shè)具備節(jié)目編輯、語(yǔ)音錄制及

定時(shí)播放功能設(shè)備。

18）做好地下各收費(fèi)崗?fù)?、各設(shè)備值班室的語(yǔ)音和

必要數(shù)據(jù)線路的設(shè)計(jì)

19）復(fù)核商鋪裝修設(shè)計(jì)圖紙的水電氣的容量，滿(mǎn)足

I商蔽彳寸的條件。

與）審核裝修初料的消防防火等級(jí),滿(mǎn)足消防要求。

餐飲商鋪的廚房間隔墻體需砌筑至棚頂；不能設(shè)傳

菜口；廚房與就餐區(qū)需采用防火門(mén)；排油煙罩有擋

火板；廚房頂棚預(yù)留檢修口，具備油煙凈化器及管

道的清洗條件

9、關(guān)于空調(diào)給排水設(shè)施

1）各機(jī)電設(shè)備.強(qiáng)弱電管線上方盡量避免設(shè)計(jì)各種

給排水、消防等水管路，如實(shí)在無(wú)法避免，應(yīng)采取

防護(hù)措施；

戶(hù)腌于今后實(shí)際運(yùn)營(yíng)中對(duì)日常能耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、管

理，各機(jī)房需增加水電計(jì)量表。例如：制冷機(jī)房、

水泵房等；特別關(guān)注不同業(yè)態(tài)獨(dú)立計(jì)量。

3）餐飲較多的樓層或顧客相對(duì)較為密集的區(qū)域建議

空調(diào)風(fēng)口數(shù)量及冷量要明顯高于其他層，以保證實(shí)

際的使用；由于各區(qū)域冷熱需求不同，應(yīng)設(shè)計(jì)可有

效的調(diào)節(jié)閥。

4）各主力店與商管管轄的制冷機(jī)房設(shè)備需分別獨(dú)立設(shè)計(jì)，避

免能源費(fèi)用分?jǐn)偟睦щy。

5）組合式空調(diào)柜機(jī)的供回水管道過(guò)濾器兩側(cè)應(yīng)設(shè)置閥門(mén)及壓

「力嬴出回水管道上應(yīng)有溫度計(jì)及泄水閥門(mén)。

處應(yīng)對(duì)商鋪及步行街公共區(qū)域的冷熱負(fù)荷指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核,滿(mǎn)

足機(jī)電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，火鍋類(lèi)商鋪的冷負(fù)荷適當(dāng)增加。

7）北方寒冷地區(qū)的一層地面可考慮地?zé)彷椛洳膳夹g(shù)，保證

步行街夜間的持續(xù)供暖。

8）屋面的冷卻水塔、膨脹水箱、供水管道在最低點(diǎn)應(yīng)設(shè)置泄

水閥門(mén)，防止冬季凍裂。冷卻水塔的底部應(yīng)有1.5M的高度

空間，便于冷卻塔底部泄水閥門(mén)的調(diào)整等曰常操作。

9）餐飲商鋪的廚房排污管道應(yīng)設(shè)置二級(jí)隔油池。地下室采用集

?中隔油池和集水池設(shè)施的，在底部應(yīng)設(shè)置排污閥門(mén)。若集水

他與衛(wèi)生間相連，應(yīng)考慮加裝隔物網(wǎng)，防止污水泵吸水口的

F塞。

id）垃圾房應(yīng)采用地溝排水并設(shè)有濾渣池,不建議采用地漏。

11）餐飲后廚排污管道和生活排污管道要分開(kāi)，避免混用導(dǎo)致

油垢堵塞生活排水管道。

12）消防末端試水點(diǎn)的位置應(yīng)考慮便于日后的消防檢測(cè)、測(cè)試

及噴淋泡爆碎時(shí)的應(yīng)對(duì)，避免放置在無(wú)排水管道的位置及經(jīng)

營(yíng)區(qū)域內(nèi)。

13）空調(diào)主機(jī)房應(yīng)設(shè)計(jì)專(zhuān)用排14）空調(diào)設(shè)備排水口應(yīng)接入排

水溝，需改進(jìn)設(shè)計(jì)。水溝，需改進(jìn)。

10、電梯設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

1）貨梯門(mén)套應(yīng)設(shè)計(jì)美觀.經(jīng)2）電動(dòng)扶梯背部裝修采用發(fā)

久耐用材料裝飾。光軟膜造成維護(hù)困難，需

蜘。

3）扶梯裝飾參考

左國(guó)理陛的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-土建部分

為保證正常經(jīng)營(yíng)和財(cái)產(chǎn)安全，避免投訴、索賠、拒

交租金和物管費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生，防水施工的工藝要重

點(diǎn)跟進(jìn)，并做好閉水試驗(yàn)及結(jié)果的記錄。重點(diǎn)關(guān)注

的部位有：地下室外側(cè)墻.伸縮縫、空調(diào)機(jī)房.公

共衛(wèi)生間、屋面柔性防水工藝（女兒墻返沿和鷹嘴

處）、屋面虹吸雨排處、商鋪廚房防水（地漏及排

水管四周）等。

施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-土建部分

1、外管網(wǎng)的各種管線，要結(jié)合實(shí)際施工情況進(jìn)行

核對(duì)。對(duì)外管網(wǎng)（污水井、消火栓.水表井等）

在地面回填前，要統(tǒng)計(jì)數(shù)量，繪制綜合管網(wǎng)圖，

避免盲目或交叉施工，導(dǎo)致各種井坑的掩埋。砌

筑時(shí)，每個(gè)井的墊宿必須要砌筑。

施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-電氣部分

?跟進(jìn)大功率設(shè)備的供電線路接線，如配電柜、電

機(jī).空調(diào)機(jī)組等，避免由于大電流使接線柱發(fā)熱

導(dǎo)致設(shè)備或線路的損壞。

?空調(diào)機(jī)組、循環(huán)水泵.扶梯等變頻控制功能完善

及運(yùn)行正常。

?開(kāi)業(yè)慶典雙回路電源控制柜的定做和調(diào)試（項(xiàng)目

公司購(gòu)置）。

施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-弱電部分

＞語(yǔ)音系統(tǒng)的綜合布線要有干線子系統(tǒng)，避免公司內(nèi)、外部

電話、網(wǎng)絡(luò)等無(wú)法通過(guò)布線拓鋪到廣場(chǎng)各樓層及地下室各

設(shè)備用房（變電所、消防控制中心、物管用房、一層服務(wù)

臺(tái)），造成后期管理上的不便。

＞跟進(jìn)消防、樓控系統(tǒng)控制模塊的安裝位置、型號(hào)、數(shù)量、

控制回路等，繪制線路圖，為日后的維護(hù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

＞門(mén)禁系統(tǒng)控制軟件能夠一次性開(kāi)啟所有的門(mén)，確保在突發(fā)

事件下的緊急處置。

J施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-暖通部分

?商鋪?zhàn)孕邪惭b的分體空調(diào)（若準(zhǔn)許）的冷凝水管接入生

活排水管道的保溫處理。

?冷卻水塔、補(bǔ)水水箱的浮球閥是否調(diào)整正確，避免用水

的浪費(fèi)。

?室內(nèi)空調(diào)吊機(jī)的供回水管道及冷凝水排放管道的保溫處

理。

I施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-通排風(fēng)部分

?通往室外的各種管道無(wú)倒坡現(xiàn)象且密閉狀態(tài)良好，避免雨水順

管道倒灌入室內(nèi)。

?防火、防煙調(diào)節(jié)閥按設(shè)計(jì)安裝，避免遺漏和調(diào)節(jié)閥位于無(wú)法維

護(hù)的位置。

?屋面各種風(fēng)機(jī)的出風(fēng)方向正確、無(wú)異常聲響；

防排煙風(fēng)機(jī)低速和高速切換及運(yùn)轉(zhuǎn)正常；

油煙凈化器的高壓模塊正常工作、排油煙風(fēng)機(jī)皮帶工作正常。

■排油煙管道密勢(shì)不嚴(yán)。

1施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-消防部分

■記錄噴淋每一個(gè)回路蝶閥和末端泄水口的位置，避免出現(xiàn)噴

淋泡爆裂溢水時(shí)不能及時(shí)關(guān)閉閥門(mén)的情況發(fā)生。

■跟進(jìn)消防水炮的安裝與調(diào)試，確保水炮功能的實(shí)現(xiàn)（曰常檢

測(cè)比較困難）。

■跟進(jìn)商鋪裝修時(shí)防火卷簾周邊的施工，嚴(yán)禁拆改和阻隔。

1施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-電梯部分

a、關(guān)注垂直梯的運(yùn)行是否平穩(wěn)、無(wú)異常聲音，重點(diǎn)檢測(cè)安全

部件的動(dòng)作是否準(zhǔn)確。

b、關(guān)注扶梯的梯階是否晃動(dòng)、刮碰兩邊的側(cè)板。

c、跟進(jìn)電梯調(diào)試的配重試驗(yàn)，確保電梯滿(mǎn)載的正常運(yùn)行。

e、跟進(jìn)變頻扶梯一次運(yùn)行周期的梯階數(shù)量，確保顧客運(yùn)送到

位。

1施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-小結(jié)

?各系統(tǒng)設(shè)備的調(diào)試跟進(jìn)是重點(diǎn)，應(yīng)做好調(diào)試記錄，尤其調(diào)

試期間對(duì)各種故障的排除方法，為日后的安全運(yùn)行打好基

礎(chǔ)。

?在各系統(tǒng)跟進(jìn)期間，要隨時(shí)做好各項(xiàng)設(shè)備的臺(tái)帳記錄（按

照商管總部統(tǒng)一模板）。

?跟進(jìn)各功能性物業(yè)用房的施工，確保按照建造標(biāo)準(zhǔn)配備足

夠的設(shè)備。

?圖紙審核的要點(diǎn)同樣是跟進(jìn)工作的重點(diǎn)事項(xiàng)。

土三、設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-變電運(yùn)彳亍

變電所在正式送電之前：

1、檢直各種柜體及儀表的外觀是否完好；

2、檢查地溝及墻體是否殘留孔洞；

3、檢查地溝是否有存水和雜物；

4、檢查母線、各接線端子螺絲是否緊固；

5、變壓器及柜體等是否可靠接地；

6、檢直補(bǔ)償柜內(nèi)的電容外觀是否完好；

7、檢查模擬顯示屏線路與實(shí)際線路是否符合；

8、檢查安全操作工具及警示標(biāo)識(shí)是否齊全。

設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-變電運(yùn)行

變電所在正式送電之后：

1、檢查各種儀表的數(shù)據(jù)顯示是否正確。

2、檢查母線及各接線端子是否發(fā)熱，是否有異常聲音。

3、檢查無(wú)功補(bǔ)償電容柜自動(dòng)投切是否正常。

4、檢查低壓抽屜柜的脫扣器電流整定值是否正確。

5、檢查變壓器的冷卻風(fēng)扇是否工作且投切自如。

6、地面的絕緣地膠鋪裝是否平整且便于地溝的檢查；

擋鼠板是否已經(jīng)安裝；

7、消防滅火器是否配置齊全。

設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-變電運(yùn)行

，當(dāng)站內(nèi)某一母線出現(xiàn)由于該母線連接的設(shè)備事故

引起失壓時(shí)，需迅速將連接在該母線的所有斷路

器切斷。

，變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成

（包括因施工需要回路臨時(shí)停電的再送電）。

>依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，編制變電所倒閘操作、絕緣

測(cè)試、高壓驗(yàn)電等項(xiàng)的操作規(guī)程，規(guī)范上墻；

標(biāo)注低壓側(cè)各回路負(fù)荷的性質(zhì)，保證消防電源等

設(shè)備穩(wěn)定供電。

設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-通排風(fēng)系統(tǒng)

對(duì)各種通排風(fēng)設(shè)備的控制箱體進(jìn)行編號(hào);

對(duì)各配電箱的控制回路接線螺絲進(jìn)行緊固；調(diào)整熱保

護(hù)繼電器的電流值；控制回路的控制功能可靠（消防

排煙風(fēng)機(jī)的高速與低速）。

檢查風(fēng)機(jī)的葉輪旋轉(zhuǎn)方向，保證出風(fēng)正確，風(fēng)機(jī)工作

無(wú)異常聲音，如：無(wú)葉輪掃燃現(xiàn)象。

檢查消防排煙風(fēng)機(jī)是否具備消防聯(lián)動(dòng)功能。

檢查排風(fēng)管道上的防火閥開(kāi)閉位置及動(dòng)作情況。

，aJ溺…

設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-給排水系統(tǒng)

給水系統(tǒng)

對(duì)給水系統(tǒng)的外管網(wǎng)及內(nèi)網(wǎng)各回路it量水表曲覆記，

并記錄表底數(shù)，屬租戶(hù)使用的，需簽字確認(rèn)。

對(duì)內(nèi)管網(wǎng)的閘閥或法蘭進(jìn)行檢查，對(duì)跑、冒、滴、漏

現(xiàn)象及時(shí)處理。

對(duì)止回閥、浮球閥、液位控制器進(jìn)行檢查，保證動(dòng)作

可靠。

檢查生活水泵房電機(jī)、控制柜無(wú)異常氣味，控制柜的

電壓表、電流表、供水壓力表指示正常。

生活水泵房配置的空調(diào)、紫外線消毒燈等設(shè)備是否工

作正常。

開(kāi)業(yè)前，完成生活水箱及百道的清洗和衛(wèi)生防疫，取得衛(wèi)生許可證。

設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-給排水系統(tǒng)

排水系統(tǒng)

>對(duì)室外的污水井、雨水井、抖冰地溝及隔油池等進(jìn)行檢查，

對(duì)施工時(shí)的殘留雜物進(jìn)行清掏。

>對(duì)地下各污水井的排污泵進(jìn)行檢查，調(diào)整浮漂位置，確保

高低液位動(dòng)作可靠。

>檢查屋面的虹吸雨排是否堵塞，及時(shí)清理。

>對(duì)步行街的衛(wèi)生間的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查，)

保證開(kāi)業(yè)后的使用。

開(kāi)業(yè)前，需取得排污許可證。L

設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)

制冷機(jī)組

>空調(diào)機(jī)組的外觀檢查，是否有漏油、漏氣的現(xiàn)象；

，開(kāi)機(jī)和停機(jī)的邏輯控制回路動(dòng)作正確，各傳感器工作正常，

保證設(shè)備運(yùn)行的邏輯保護(hù)，避免設(shè)備的損壞；

，設(shè)備開(kāi)啟后的各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)在范圍之內(nèi)，使設(shè)備運(yùn)行在最

佳狀態(tài)：(冷水機(jī)組的名義工況下)

a、冷凍水的回水溫度12。［供水溫度7℃,溫差5笛

供回水壓降調(diào)整為49KPa(0.5kg/cm)

b、冷卻水的回水溫度32。0供水溫度37℃,溫差5笛

供回水壓降調(diào)整為68KPa(0.7kg/cm)

C、幾種制冷劑工作狀態(tài)時(shí)的壓力（kPa）

蒸發(fā)器壓力（3.3P冷凝器氏力（37.8停機(jī)狀態(tài)

制冷劑名稱(chēng)

）kPa,C）kPa(22.2DkPa

R123-18.641.2-4.9

R1234a224.6675.7500.2

R22446.21329.9851.2

d、循環(huán)水泵的變頻功能運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲音，工作電流不

超過(guò)電機(jī)的額定電流。

e,冷凍水膨脹水箱在設(shè)備停機(jī)后，無(wú)溢水現(xiàn)象。

t一對(duì)一開(kāi)啟冷凍水和冷卻水閥門(mén)，關(guān)閉不運(yùn)行設(shè)備回水閥

門(mén)。

設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)

冷卻水塔

a、冷卻水塔的風(fēng)扇工作正常，無(wú)異常聲音，葉輪旋轉(zhuǎn)方向

正常。

b、一臺(tái)機(jī)組開(kāi)啟一臺(tái)冷卻水塔，保證冷卻水塔的回水溫度。

G設(shè)備運(yùn)行及停機(jī)后，冷卻水無(wú)溢出流失。

設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)

1末端設(shè)備

a、電機(jī)工作正常，葉輪無(wú)異常聲響；皮帶無(wú)打滑和脫槽現(xiàn)象;

b、過(guò)濾器、表冷器無(wú)堵塞現(xiàn)象；

c、冷凝水集中收集排放，管道無(wú)倒坡現(xiàn)象，保溫徹底。

d、管道末端自動(dòng)排氣閥排氣正常；

e,樓控的電動(dòng)閥動(dòng)作正常；

t風(fēng)機(jī)盤(pán)管的三檔調(diào)溫開(kāi)關(guān)動(dòng)作正常。

&設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)

?設(shè)備安裝完成后，在第一次通水時(shí)，果對(duì)管道進(jìn)行反況沖

洗，并對(duì)過(guò)渡器進(jìn)行拆洗，直至達(dá)到要求。

?設(shè)備在正式運(yùn)行前，要對(duì)水質(zhì)進(jìn)行父理，達(dá)到空調(diào)運(yùn)行的

水質(zhì)要求。

冷冰水4“，K

PH倭8-106.6-7.6

總硬度—<6DOppm

忠1.血——<5me/l

修度,???<^6*>pm

6幅tJt平<t-O.bmB/m—

4s做105-1D6個(gè)/ml105-106個(gè)/ml

忠奴—<Ippm

總的—0.1ppm

4設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-弱電系統(tǒng)

由于弱電項(xiàng)目的施工相對(duì)較為滯后，開(kāi)業(yè)時(shí)停車(chē)場(chǎng)道

閘及收費(fèi)系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)等可能不會(huì)施工結(jié)

束；但閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、客流計(jì)數(shù)系統(tǒng)、語(yǔ)

音與網(wǎng)絡(luò)通訊、背景音樂(lè)系統(tǒng)、商鋪售電系統(tǒng).集團(tuán)專(zhuān)網(wǎng)

及辦公網(wǎng)絡(luò)必須達(dá)到正常使用功能。

設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-弱電系統(tǒng)

閉路監(jiān)控系統(tǒng)：①顯示屏圖像清晰，無(wú)模糊、雪花及幀頻抖動(dòng)；

②各