在商業(yè)交易、房產(chǎn)中介、服務(wù)對接等場景中，居間（中介）服務(wù)發(fā)揮著橋梁作用。一份合法合規(guī)的居間合同，既能明確各方權(quán)利義務(wù)，也能有效防范糾紛。本文結(jié)合《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定，深度解讀居間合同的法律要點(diǎn)，并提供實(shí)用范本，助力交易安全。一、居間合同的法律定位與核心特征（一）法律定義與名稱沿革根據(jù)《民法典》第961條，中介合同（原“居間合同”）是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會（報(bào)告居間）或提供訂立合同的媒介服務(wù)（媒介居間），委托人支付報(bào)酬的合同。民法典將“居間合同”更名“中介合同”，但法律本質(zhì)未變，仍圍繞“信息/媒介服務(wù)-報(bào)酬支付”的雙務(wù)關(guān)系展開。（二）法律特征1.諾成、不要式合同：雙方意思表示一致即成立，無強(qiáng)制書面形式要求，但實(shí)務(wù)中書面合同更易厘清責(zé)任。2.有償性：委托人需向中介人支付報(bào)酬，但若中介服務(wù)未促成合同成立，根據(jù)第964條，中介人不得請求支付報(bào)酬，但可按約定請求委托人支付必要費(fèi)用（需提前約定，否則無依據(jù)）。3.居間人（中介人）的“促成義務(wù)”：核心義務(wù)是促成委托人與第三人訂立合同，而非保證合同履行或交易成功。二、核心法律條款深度解讀（結(jié)合實(shí)務(wù)場景）（一）居間服務(wù)內(nèi)容條款▌法律要求：需明確服務(wù)類型（報(bào)告/媒介）、服務(wù)對象（如房產(chǎn)中介需寫明房屋地址、交易類型）、服務(wù)階段（如“促成買賣合同訂立”或“協(xié)助過戶完成”）。▌實(shí)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：若僅寫“提供居間服務(wù)”，易因服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊引發(fā)糾紛。例如，房產(chǎn)中介未明確“是否包含協(xié)助貸款、網(wǎng)簽”，后期委托人可能主張服務(wù)未完成拒付報(bào)酬。▌示范表述：“中介人應(yīng)向委托人報(bào)告[XX小區(qū)X棟X單元房屋]的買賣交易機(jī)會，協(xié)助委托人核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)、促成委托人與買方簽訂《房屋買賣合同》，并提供交易流程咨詢服務(wù)?！保ǘ﹫?bào)酬支付條款▌法律依據(jù)：《民法典》第963條，中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)按約定支付報(bào)酬；對報(bào)酬無約定或約定不明，按交易習(xí)慣或中介人勞務(wù)合理確定。▌常見糾紛點(diǎn)：報(bào)酬比例爭議：需明確“成交價(jià)的X%”或“固定金額X元”，避免“市場行情價(jià)”等模糊表述。支付條件：需約定“合同成立時(shí)支付”“過戶完成后支付”或“買方支付首付款后支付”，結(jié)合服務(wù)階段確定。跳單責(zé)任：第965條規(guī)定，委托人利用中介人提供的交易機(jī)會/媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，仍應(yīng)支付報(bào)酬。▌示范表述：“委托人應(yīng)于與買方簽訂《房屋買賣合同》且合同生效后3日內(nèi)，向中介人支付成交價(jià)2%的報(bào)酬，計(jì)人民幣____元。若委托人或其關(guān)聯(lián)方利用中介人提供的房源信息、談判資源繞開中介人簽約，視為中介服務(wù)促成，委托人仍應(yīng)支付全額報(bào)酬?！保ㄈ?quán)利義務(wù)與免責(zé)條款居間人義務(wù)：如實(shí)報(bào)告義務(wù)（第962條）：中介人應(yīng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求報(bào)酬并應(yīng)賠償損失。例如，房產(chǎn)中介隱瞞房屋抵押、兇宅等事實(shí)，需承擔(dān)賠償責(zé)任。保密義務(wù)（可約定）：對委托人的商業(yè)秘密、個(gè)人隱私（如買方購房資金來源）負(fù)有保密責(zé)任。委托人義務(wù)：協(xié)助義務(wù)：提供真實(shí)身份信息、交易所需材料（如房產(chǎn)證明、營業(yè)執(zhí)照）。及時(shí)反饋義務(wù)：對中介人推薦的交易機(jī)會，應(yīng)在合理期限內(nèi)反饋意向，避免怠于履行導(dǎo)致服務(wù)無法完成。免責(zé)條款注意：不得約定“中介人對交易風(fēng)險(xiǎn)免責(zé)”（如房屋質(zhì)量問題、買方違約），但可約定“因委托人自身原因?qū)е潞贤绰男械模薪槿艘烟峁┓?wù)的，可請求支付部分報(bào)酬”。（四）違約責(zé)任條款▌居間人違約：如未如實(shí)報(bào)告、怠于服務(wù)，委托人可要求返還已付報(bào)酬、賠償損失（需舉證損失金額）。▌委托人違約：如拒付報(bào)酬、跳單，中介人可要求支付報(bào)酬、違約金（違約金不超過報(bào)酬的30%為宜，避免過高被法院調(diào)整）。▌示范表述：“若委托人無正當(dāng)理由拒付報(bào)酬，每逾期一日按未付金額的0.1%支付違約金；若中介人故意隱瞞房屋抵押事實(shí)，應(yīng)返還已收報(bào)酬，并賠償委托人因重新找房產(chǎn)生的交通費(fèi)、誤工費(fèi)合計(jì)____元?！比⒊Ｒ姺娠L(fēng)險(xiǎn)與防范策略（一）“服務(wù)是否促成”的認(rèn)定爭議▌風(fēng)險(xiǎn)場景：中介人促成委托人與第三人簽訂合同，但合同因委托人/第三人原因未實(shí)際履行（如買方毀約），委托人主張“服務(wù)未完成”拒付報(bào)酬。▌法律依據(jù)：《民法典》第963條，只要合同成立（無論是否履行），中介人即有權(quán)請求報(bào)酬，除非合同無效/被撤銷。▌防范建議：合同中明確“促成合同成立即視為服務(wù)完成，委托人應(yīng)支付報(bào)酬；若合同因不可抗力、政策調(diào)整等不可歸責(zé)于雙方的原因解除，報(bào)酬可按服務(wù)進(jìn)度酌情減免”。（二）“必要費(fèi)用”的主張爭議▌風(fēng)險(xiǎn)場景：中介服務(wù)未促成合同成立，中介人主張差旅費(fèi)、廣告費(fèi)等“必要費(fèi)用”，但合同未約定。▌法律依據(jù)：《民法典》第964條，僅在“當(dāng)事人另有約定”時(shí)，中介人可請求支付必要費(fèi)用；無約定的，不得主張。▌防范建議：合同中明確“若服務(wù)未促成，中介人因服務(wù)產(chǎn)生的交通費(fèi)（憑票）、廣告費(fèi)（憑合同及發(fā)票）由委托人承擔(dān)，總額不超過____元”。（三）“跳單”行為的界定與防范▌風(fēng)險(xiǎn)場景：委托人通過中介人獲取房源后，私下聯(lián)系房東簽約，或委托多家中介后選擇報(bào)價(jià)最低的簽約，主張“未利用中介服務(wù)”。▌法律依據(jù)：《民法典》第965條，只要委托人利用了中介人提供的“交易機(jī)會/媒介服務(wù)”（如房源信息、談判方案），即使繞開中介人簽約，仍需支付報(bào)酬。▌防范建議：合同中明確“跳單”的定義：“委托人或其關(guān)聯(lián)方（包括但不限于近親屬、委托代理人）利用中介人提供的房源信息、帶看服務(wù)、談判策略等資源，直接或間接與交易相對方簽約的，均視為跳單?！绷舸孀C據(jù)：中介人需保留帶看記錄（拍照、視頻、客戶簽字）、房源信息發(fā)布記錄（朋友圈、中介平臺截圖）、談判溝通記錄（聊天記錄、郵件），以便維權(quán)。四、居間合同實(shí)用范本（附關(guān)鍵條款說明）居間合同（中介合同）合同編號：_________簽訂地點(diǎn)：_________簽訂時(shí)間：____年____月____日委托人（甲方）：姓名/名稱：____________________身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼：______聯(lián)系地址：______________________聯(lián)系電話：______________________居間人（乙方）：名稱：__________________________統(tǒng)一社會信用代碼：______________聯(lián)系地址：______________________聯(lián)系電話：______________________第一條居間服務(wù)內(nèi)容1.服務(wù)類型：□報(bào)告居間（向甲方報(bào)告訂立____合同的機(jī)會）□媒介居間（為甲方與____方訂立____合同提供媒介服務(wù)）。2.服務(wù)標(biāo)的：____________________（如房產(chǎn)買賣、貨物交易、服務(wù)合作等，需明確標(biāo)的基本信息，如房產(chǎn)地址、貨物規(guī)格、服務(wù)內(nèi)容）。3.服務(wù)要求：乙方應(yīng)協(xié)助甲方核實(shí)交易相對方的主體資格、履約能力，促成甲方與交易相對方簽訂合法有效的《____合同》，并提供交易流程咨詢、文件起草指導(dǎo)等服務(wù)。第二條報(bào)酬及支付方式1.報(bào)酬金額：甲方應(yīng)向乙方支付報(bào)酬人民幣____元（或按交易標(biāo)的額的____%計(jì)算，計(jì)人民幣____元）。2.支付條件：甲方與交易相對方簽訂《____合同》且合同生效后____日內(nèi)支付；若因交易相對方原因?qū)е潞贤绰男?，不影響甲方支付?bào)酬的義務(wù)，但乙方應(yīng)協(xié)助甲方向交易相對方主張責(zé)任。3.支付方式：□銀行轉(zhuǎn)賬□現(xiàn)金，收款賬戶：____________________（開戶行、賬號）。第三條權(quán)利與義務(wù)（一）乙方的義務(wù)1.如實(shí)報(bào)告義務(wù)：乙方應(yīng)就交易標(biāo)的的權(quán)屬、瑕疵、交易相對方的信用狀況等重要事項(xiàng)如實(shí)向甲方報(bào)告，不得故意隱瞞或提供虛假信息。2.保密義務(wù)：對甲方的商業(yè)秘密、個(gè)人隱私（如交易價(jià)格、資金來源）負(fù)有保密責(zé)任，未經(jīng)甲方書面同意，不得向任何第三方披露。3.協(xié)助義務(wù)：協(xié)助甲方與交易相對方進(jìn)行合同談判、文件簽署，提供必要的法律、政策咨詢。（二）甲方的義務(wù)1.如實(shí)告知義務(wù)：向乙方提供真實(shí)、完整的交易需求及自身情況（如購房資格、資金狀況）。2.及時(shí)反饋義務(wù)：對乙方推薦的交易機(jī)會，應(yīng)在____日內(nèi)反饋意向，配合乙方的服務(wù)工作。3.協(xié)助配合義務(wù)：提供交易所需的證明文件（如身份證、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證明），協(xié)助乙方完成服務(wù)。第四條違約責(zé)任1.若乙方故意隱瞞交易標(biāo)的重大瑕疵（如房產(chǎn)抵押、貨物質(zhì)量問題）或提供虛假信息，導(dǎo)致甲方損失的，乙方應(yīng)返還已收報(bào)酬，并賠償甲方損失（損失包括但不限于直接損失、維權(quán)費(fèi)用）。2.若甲方無正當(dāng)理由拒付報(bào)酬，每逾期一日按未付金額的____%支付違約金；若甲方利用乙方提供的交易機(jī)會/媒介服務(wù)繞開乙方簽約（即“跳單”），視為乙方服務(wù)促成，甲方應(yīng)支付全額報(bào)酬，并按報(bào)酬的____%支付違約金。3.若因不可抗力（如政策調(diào)整、自然災(zāi)害）導(dǎo)致合同無法履行，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，已支付的報(bào)酬按服務(wù)進(jìn)度酌情返還。第五條爭議解決本合同履行過程中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可選擇以下第____種方式解決：1.向____仲裁委員會申請仲裁（需約定明確的仲裁機(jī)構(gòu)）；2.向____人民法院提起訴訟（需約定與爭議有實(shí)際聯(lián)系的法院，如甲方住所地、合同簽訂地）。第六條其他約定1.本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。2.本合同一式____份，甲乙雙方各執(zhí)____份，自雙方簽字（或蓋章）之日起生效。甲方（簽字/蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________日期：_________日期：_________范本關(guān)鍵條款說明：1.服務(wù)內(nèi)容條款：通過勾選“報(bào)告/媒介居間”、明確標(biāo)的信息，避免服務(wù)范圍模糊。例如房產(chǎn)中介可補(bǔ)充“包含協(xié)助辦理網(wǎng)簽、貸款咨詢”等細(xì)節(jié)。2.報(bào)酬支付條款：明確“合同生效即支付”，避免因“過戶完成”等后續(xù)環(huán)節(jié)產(chǎn)生爭議；同時(shí)約定“跳單”責(zé)任，援引《民法典》第965條強(qiáng)化約束力。3.違約責(zé)任條款：區(qū)分“乙方過錯(cuò)”（如虛假報(bào)告）和“甲方違約”（如拒付、跳單）的不同責(zé)任，違約金比例合理（一般不超過30%），避免被法院認(rèn)定過高。4.爭議解決條款：仲裁需明確機(jī)構(gòu)（如“北京仲裁委員會”），訴訟需約定管轄法院（如“甲方住所地人民法院”），確保糾紛解決路徑清晰。五、糾紛解決途徑與實(shí)務(wù)建議（一）協(xié)商與調(diào)解優(yōu)先通過協(xié)商解決，若分歧較大，可邀請行業(yè)協(xié)會（如房地產(chǎn)中介協(xié)會）、人民調(diào)解委員會介入調(diào)解，成本低、效率高。（二）仲裁或訴訟1.仲裁：需合同中約定仲裁條款（明確機(jī)構(gòu)），一裁終局，保密性強(qiáng)，但費(fèi)用可能高于訴訟。2.訴訟：需準(zhǔn)備證據(jù)（如合同、帶看記錄、聊天記錄、付款憑證），主張“服務(wù)促成”的中介人需證明“合同成立”及“自身無過錯(cuò)”；主張“跳單”的中介人需證明“委托人利用了其服務(wù)資源”。（三）實(shí)務(wù)建議1.證據(jù)留存：中介人需保留服務(wù)過程的全部證據(jù)（帶看視頻、聊天記錄、合同草稿），委托人需留存中介人虛假報(bào)告的證據(jù)（如房屋檢測報(bào)告、對方違約證明）。2.合同審查：簽訂前仔細(xì)審查“服務(wù)內(nèi)容”“報(bào)酬條