ICS91.040.01P02SZDB/ZSZDB/Z273—2017房地產(chǎn)估價技術(shù)指引TechnicalGuidelinesforAppraisalofRealEstate2017-11-08發(fā)布2017-12-01實施深圳市市場監(jiān)督管理局發(fā)布ISZDB/Z273—2017前言 12規(guī)范性引用文件 13術(shù)語和定義 1 2 25.1選取可比實例 25.2價格修正及調(diào)整 35.3房地產(chǎn)狀況調(diào)整 3 56.1報酬資本化法 56.2直接資本化法 66.3相關(guān)稅費 7 87.1測算公式 87.2建筑成本 87.3管理費用 97.4銷售費用 97.5銷售稅費 97.6投資利息 97.7開發(fā)利潤 97.8建筑物折舊 97.9經(jīng)濟壽命 8假設(shè)開發(fā)法 8.1測算公式 8.2資金時間價值 8.3投資利息 附錄A（資料性附錄）深圳市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟指標及指標說明 SZDB/Z273—2017本文件按照GB/T1.1－2009給出的規(guī)則起草。本文件由深圳市不動產(chǎn)估價協(xié)會提出。本文件由深圳市規(guī)劃和國土資源委員會歸口。本文件起草單位：深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心。本文件主要起草人：耿繼進、唐琳、劉穎、孫潔、王萱、鄭偉強、朱奎花、吳桂敏、張斌菊。SZDB/Z273—20171房地產(chǎn)估價技術(shù)指引本文件規(guī)定了房地產(chǎn)估價工作的估價方法，包括比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法，并給出了估價方法對應(yīng)的相關(guān)參數(shù)。本文件適用于深圳市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價活動。2規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB/T50291-2015房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50899-2013房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。3.1房地產(chǎn)估價realestateappraisal；propertyvaluation房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。[GB/T50899-2013，定義2.0.1]3.2比較法salescomparisonapproach；comparativemethod選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。[GB/T50899-2013，定義6.1.1]3.3收益法incomecapitalizationapproach；incomeapproach預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。[GB/T50899-2013，定義6.2.1]3.4成本法costapproach；contractor’smethodSZDB/Z273—20172測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。[GB/T50899-2013，定義6.3.1]3.5假設(shè)開發(fā)法hypotheticaldevelopmentmethod；residualmethod求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。[GB/T50899-2013，定義6.4.1]4總則4.1概述為規(guī)范和指導(dǎo)深圳市房地產(chǎn)估價工作，結(jié)合深圳市房地產(chǎn)估價的實際情況，制定本文件。本文件未作規(guī)定的，應(yīng)按照國家相關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)國家標準執(zhí)行。本文件中所涉及相關(guān)參數(shù)應(yīng)根據(jù)國家及深圳市相關(guān)政策法規(guī)變動、房地產(chǎn)市場變化等情況進行調(diào)整。4.2估價方法選用選用估價方法時，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法進行適用性分析。估價方法的選用，應(yīng)符合下列規(guī)定：a)估價對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。b)估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的，應(yīng)選用收益法。c)估價對象可假定為獨立的開發(fā)建設(shè)項目進行重新開發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法；當(dāng)估價對象的同類房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且估價對象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟收入時，應(yīng)選用成本法。d)估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用除成本法以外的方法測算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。當(dāng)估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種估價方法進行估價。當(dāng)估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。5比較法5.1選取可比實例運用比較法估價，在準確搜集大量交易實例后，應(yīng)選取3個以上的可比實例。可比實例應(yīng)符合下列a)可比實例應(yīng)選擇與估價對象處在同一供求圈內(nèi)或同一區(qū)位內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或類似的房地產(chǎn)；b)可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象相似；c)交易價格為正常交易價格或可修正為正常交易的價格；SZDB/Z273—20173d)可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的；e)可比實例的成交日期應(yīng)與價值時點接近，通常不宜超過1年。5.2價格修正及調(diào)整在建立價格可比的基礎(chǔ)上，應(yīng)對可比實例價格進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。對可比實例成交價格的單項修正或調(diào)整幅度不超過20%，對可比實例成交價格的共同修正和調(diào)整幅度不超過30%。經(jīng)修正和調(diào)整后的可比實例價格最高價與最低價的比值不大于1.2。對修正和調(diào)整后的可比實例價格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)的相似程度等，選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等計算比較價值，測算出估價對象的價值。5.3房地產(chǎn)狀況調(diào)整5.3.1區(qū)位狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，區(qū)位狀況主要包括以下指標：a)區(qū)域規(guī)劃：根據(jù)估價對象或可比實例所在區(qū)域的規(guī)劃布局、區(qū)域發(fā)展速度、生活環(huán)境、片區(qū)品質(zhì)、區(qū)域治安等因素分析，同等條件下區(qū)域規(guī)劃越好，評分越高；b)區(qū)域繁華度：根據(jù)估價對象或可比實例所在區(qū)域的商業(yè)氛圍、商業(yè)繁華程度、距離各級商圈距離等因素分析，同等條件下區(qū)域繁華度越高，評分越高；c)交通便捷度：根據(jù)估價對象或可比實例所在區(qū)域的地鐵便捷度、公交便捷度、路網(wǎng)分布情況等因素分析，同等條件下交通便捷度越高，評分越高；d)產(chǎn)業(yè)聚集度：根據(jù)估價對象或可比實例所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、勞動生產(chǎn)率、創(chuàng)新能力、集聚效應(yīng)等因素分析，同等條件下產(chǎn)業(yè)集聚度越高，評分越高；e)景觀：根據(jù)估價對象或可比實例所在區(qū)域的海景、山景、湖景、森林公園、高爾夫球場、城市公園等景觀分析，同等條件下景觀越好，評分越高；f)環(huán)境質(zhì)量：根據(jù)估價對象或可比實例所在區(qū)域的空氣質(zhì)量、污染源情況、衛(wèi)生狀況等因素分析，同等條件下環(huán)境質(zhì)量越好，評分越高；g)人流量：根據(jù)估價對象或可比實例所在區(qū)域的人口密度、日均人流量等因素分析，同等條件下人流量越大，評分越高；h)基礎(chǔ)設(shè)施完備度：根據(jù)估價對象或可比實例所在區(qū)域的水、電、燃氣、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施分析，同等條件下基礎(chǔ)設(shè)施完備度越高，評分越高；i)外部配套設(shè)施完善度：根據(jù)估價對象或可比實例所在區(qū)域的教育、金融、商業(yè)、體育、醫(yī)院、文化、教育等配套設(shè)施分析，同等條件下外部設(shè)施完善度越高，評分越高；j)樓層：根據(jù)估價對象或可比實例所在房屋總樓層數(shù)及其所在的樓層具體分析；k)朝向：朝向一般分為八個類別，從好到壞依次排序為東南、南、西南、東、西、東北、北、西北，自然景觀有差異的除外。居住用途房地產(chǎn)、商業(yè)用途房地產(chǎn)、辦公用途房地產(chǎn)、工業(yè)用途房地產(chǎn)的區(qū)位狀況按表1的區(qū)位狀況指標進行調(diào)整。SZDB/Z273—20174表1區(qū)位狀況指標〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇5.3.2實物狀況調(diào)整實物狀況調(diào)整包括土地實物狀況調(diào)整和建筑物實物狀況調(diào)整，主要包括以下指標：a)土地面積：根據(jù)估價對象或可比實例的土地面積等因素分析；b)土地形狀：根據(jù)估價對象或可比實例的土地形狀是否規(guī)整進行分析；c)地形：根據(jù)估價對象或可比實例的地形等因素分析；d)地勢：根據(jù)估價對象或可比實例的地勢等因素分析；e)地質(zhì)：根據(jù)估價對象或可比實例的地質(zhì)等因素分析；f)土壤：根據(jù)估價對象或可比實例的土壤等因素分析；g)土地開發(fā)程度：根據(jù)估價對象或可比實例的土地開發(fā)程度等因素分析，一般應(yīng)考慮給水、排水、通電、通路、通訊、燃氣以及場地平整等條件狀況；h)建筑規(guī)模：根據(jù)估價對象或可比實例的建筑面積等因素分析；i)商業(yè)規(guī)模：根據(jù)估價對象或可比實例的商業(yè)建筑面積等分析；j)寫字樓等級：根據(jù)寫字樓級別等因素分析；k)工業(yè)規(guī)模：根據(jù)估價對象或可比實例的工業(yè)建筑面積等因素分析；l)臨街情況：根據(jù)估價對象或可比實例是否臨交通干道、小區(qū)干道等因素分析，一般可分為多面臨街、雙面臨街、單面臨街、不臨街；m)建筑結(jié)構(gòu)：根據(jù)估價對象或可比實例的建筑結(jié)構(gòu)等因素分析，一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)等；n)新舊程度：根據(jù)估價對象或可比實例的竣工時間等因素分析；o)設(shè)施設(shè)備：根據(jù)估價對象或可比實例的停車位狀況，智能化設(shè)備、電梯、健身場所、會所、裝卸場所等設(shè)施設(shè)備分析；p)裝飾裝修：根據(jù)估價對象或可比實例的裝修材質(zhì)和裝修程度分析；q)空間布局：根據(jù)估價對象或可比實例功能分區(qū)、戶型設(shè)計、通風(fēng)采光、使用率等因素分析；SZDB/Z273—20175r)外觀：根據(jù)估價對象或可比實例外觀設(shè)計、裝飾材料等因素分析；s)物業(yè)管理：根據(jù)物業(yè)管理公司資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等因素分析。居住用途房地產(chǎn)、商業(yè)用途房地產(chǎn)、辦公用途房地產(chǎn)、工業(yè)用途房地產(chǎn)的實物狀況按表2的實物狀況指標進行調(diào)整。表2實物狀況指標土地實物狀況〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇建筑物實物狀況〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇5.3.3權(quán)益狀況調(diào)整權(quán)益狀況根據(jù)規(guī)劃條件（含容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等因素指標進行調(diào)整。6收益法6.1報酬資本化法6.1.1計算方法SZDB/Z273—20176收益法估價應(yīng)優(yōu)先采用報酬資本化法。報酬資本化法估價時應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當(dāng)收益期長、難以預(yù)測該期限內(nèi)各年凈收益時，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式。6.1.2全剩余壽命模式選用全剩余壽命模式進行估價時，收益價值應(yīng)按公式（1）計算：..............................（1）V——收益價值（元，元/m2Ai——未來第i年的凈收益（元，元/m2Yi——未來第i年的報酬率（%）；n——收益期（年）。6.1.3持有加轉(zhuǎn)售模式選用持有加轉(zhuǎn)售模式進行估價時，收益價值應(yīng)按公式（2）計算：……………(2)V——收益價值（元，元/m2Ai——期間收益（元，元/m2Vt——期末轉(zhuǎn)售收益（元，元/m2Yi——未來第i年的報酬率（%）；Yt——期末報酬率（%6.1.4報酬率報酬率宜選用下列方法確定：a)市場提取法：選取不少于三個可比實例，利用其價格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，計算出報酬率；b)累加法：以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率，其中安全利率選用中國人民銀行公布的同時期一年定期存款年利率或一年期國債年利率，風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)估價對象及其所處地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險，結(jié)合當(dāng)時的貨幣政策綜合確定；c)投資收益率排序插入法：找出不同投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進行分析和判斷，確定報酬率。6.2直接資本化法6.2.1計算方法采用直接資本化法進行估價時，估價對象的收益價值應(yīng)按公式（3）計算：..............................SZDB/Z273—20177V——收益價值（元，元/m2NOI——未來第一年的凈收益（元，元/m2R——資本化率（%）。6.2.2資本化率資本化率宜采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。利用市場提取法求取資本化率應(yīng)按公式（4）計算：R=............................（4）V——房地產(chǎn)價值（元，元/m2NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益（元，元/m2R——資本化率（%）。6.3相關(guān)稅費運營費中所涉及的相關(guān)稅費包括房產(chǎn)稅、增值稅、城建維護稅、教育費附加（含地方）、印花稅、土地使用稅等。出租方為單位的收益法稅率見表3。表3收益法稅率表（出租方為單位）12——3456出租方為個人的收益法稅率見表4。表4收益法稅率表（出租方為個人）1SZDB/Z273—201782深圳市征收城鎮(zhèn)土地使用稅各等級適用稅額標準見表5。表5深圳市征收城鎮(zhèn)土地使用稅各等級適用稅額標準9537成本法7.1測算公式當(dāng)估價對象包含土地和建筑物時，對于估價對象包含土地和建筑物的，應(yīng)根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，優(yōu)先選擇“房地合估”路徑，即把土地當(dāng)作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，測算房地產(chǎn)重置成本或重建成本，應(yīng)按公式（5）計算：V=L+B+M+S+R1+T+R2-D........................（5）V——房地合估價格（元，元/m2L——土地成本（元，元/m2B——建設(shè)成本（元，元/m2M——管理費用（元，元/m2S——銷售費用（元，元/m2R1——投資利息（元，元/m2T——銷售稅費（元，元/m2R2——開發(fā)利潤（元，元/m2D——折舊（元，元/m2）。成本法估價亦可選擇“房地分估”路徑，即把土地和建筑物當(dāng)作各自獨立的物，分別測算土地重新取得成本、建筑物重置成本或重建成本。7.2建筑成本建筑成本取值可參考《2006年深圳市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟指標》，并根據(jù)深圳市建設(shè)工程造價管理站公布價值時點的工程價格指數(shù)進行調(diào)整。估價實務(wù)中，估價師應(yīng)根據(jù)估價對象實際情況確定。SZDB/Z273—20179《2006年深圳市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟指標》相關(guān)信息參見附錄A。7.3管理費用管理費用是房地產(chǎn)開發(fā)商組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。宜按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例進行測算。7.4銷售費用銷售費用是預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設(shè)費、樣板房或樣板間建設(shè)費、銷售人員費用或銷售代理費等。7.5銷售稅費銷售稅費是預(yù)售或銷售開發(fā)完成后，由賣方繳納的稅費。銷售稅費包括增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅等。銷售稅費的參數(shù)計算見表6。表6銷售稅費參數(shù)計算表12347.6投資利息投資利息測算時應(yīng)把握應(yīng)計息項目、計息周期、計息方式和利率。其中，銷售稅費和開發(fā)利潤不應(yīng)作為投資利息的計算基數(shù)，作為投資利息計算基數(shù)的各項必要支出的計息期，應(yīng)分別自其發(fā)生時起至建設(shè)期結(jié)束時止。7.7開發(fā)利潤開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商期望獲得的平均利潤，可按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所需求的相應(yīng)平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率包含以下幾種：a)直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地成本+建設(shè)成本）；b)投資利潤率＝開發(fā)利潤/（土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用）；c)成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）；d)銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價）。在測算開發(fā)利潤時應(yīng)注意計算基數(shù)與利潤率之間的匹配，即選取不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計算基數(shù)；反之，采用不同的計算基數(shù)，應(yīng)選取相應(yīng)的利潤率。7.8建筑物折舊建筑物折舊宜采用年齡-壽命法、市場提取法、分解法測算。采用年齡-壽命法測算建筑物折舊后價值時，可選用直線法或成新折扣法。直線法應(yīng)按公式（6）計算。SZDB/Z273—2017......................V——建筑物折舊后價值（元，元/m2C——建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2S——建筑物預(yù)計凈殘值（元，元/m2）；t——建筑物有效年齡（年N——建筑物經(jīng)濟壽命（年）。成新折扣法應(yīng)按公式（7）計算。V=C.q..........................（7）V——建筑物折舊后價值（元，元/m2C——建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；q——建筑物成新率（%）。7.9經(jīng)濟壽命建筑物的經(jīng)濟壽命應(yīng)自建筑物竣工時起計算，可在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用