房地產(chǎn)項目監(jiān)理實(shí)施細(xì)則范本一、總則（一）編制目的為規(guī)范房地產(chǎn)項目施工階段監(jiān)理工作，確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資及安全目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及合同文件，制定本監(jiān)理實(shí)施細(xì)則。（二）編制依據(jù)1.國家及地方現(xiàn)行工程建設(shè)法律法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)（如《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》GB/T____、《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB____等）；2.建設(shè)工程監(jiān)理合同、施工合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議；3.經(jīng)批準(zhǔn)的工程勘察報告、設(shè)計文件、施工組織設(shè)計（方案）；4.項目監(jiān)理規(guī)劃及建設(shè)單位管理要求。（三）工程概況本項目為[項目名稱]房地產(chǎn)開發(fā)項目，總建筑面積約[X]萬平方米，包含住宅、商業(yè)及配套設(shè)施，結(jié)構(gòu)形式為[框架/剪力墻/框剪]結(jié)構(gòu)，地下[X]層，地上[X]層，基礎(chǔ)形式為[樁基/筏板/條形基礎(chǔ)]。（四）監(jiān)理工作范圍施工階段全過程監(jiān)理，涵蓋工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全文明施工及合同、信息管理，包括但不限于：施工準(zhǔn)備階段監(jiān)理；基礎(chǔ)、主體、裝飾裝修及安裝工程施工監(jiān)理；工程竣工驗收及保修階段監(jiān)理（保修階段監(jiān)理按合同約定執(zhí)行）。（五）監(jiān)理工作目標(biāo)1.質(zhì)量目標(biāo)：工程質(zhì)量符合設(shè)計及規(guī)范要求，驗收合格（或達(dá)到[優(yōu)良/綠色建筑]標(biāo)準(zhǔn)）；2.進(jìn)度目標(biāo)：工程進(jìn)度符合施工合同工期要求，確保項目按期交付；3.投資目標(biāo)：工程費(fèi)用控制在批準(zhǔn)的概算（或合同價）范圍內(nèi)，偏差率≤[X]%；4.安全目標(biāo)：杜絕重大安全事故，輕傷事故頻率≤[X]‰，確保施工現(xiàn)場安全達(dá)標(biāo)（如“省級安全文明工地”）。二、監(jiān)理工作流程（一）施工準(zhǔn)備階段監(jiān)理流程1.審查施工單位資質(zhì)、安全生產(chǎn)許可證及人員資格（項目經(jīng)理、安全員、特種作業(yè)人員等）；2.審核施工組織設(shè)計（含專項施工方案，如深基坑、高支模、起重吊裝等），提出修改意見并監(jiān)督落實(shí)；3.檢查施工現(xiàn)場“三通一平”（通水、通電、通路、場地平整）及臨時設(shè)施搭建情況；4.參與圖紙會審及設(shè)計交底，整理會審記錄并監(jiān)督設(shè)計變更落實(shí)；5.核查施工測量放線成果（軸線、標(biāo)高、控制點(diǎn)等），簽署測量報驗單。（二）工程施工階段監(jiān)理流程1.材料/構(gòu)配件/設(shè)備進(jìn)場驗收：施工單位填報《工程材料/構(gòu)配件/設(shè)備報審表》，附質(zhì)量證明文件（合格證、檢測報告等）；監(jiān)理人員現(xiàn)場核查外觀質(zhì)量，按規(guī)定見證取樣送檢（如鋼筋、混凝土試塊、防水材料等）；檢測合格后方可使用，不合格材料要求退場并記錄。2.工序施工監(jiān)理：施工單位完成工序施工后，自檢合格填報《檢驗批/分項工程報驗表》；監(jiān)理人員現(xiàn)場檢查（巡視、平行檢驗），重點(diǎn)核查工序質(zhì)量（如鋼筋綁扎間距、混凝土澆筑振搗等）；隱蔽工程（如樁基鋼筋籠、防水工程、管線預(yù)埋等）需提前24小時通知監(jiān)理驗收，驗收合格簽署《隱蔽工程驗收記錄》。3.分部/分項工程驗收：分項工程完工后，監(jiān)理組織施工單位進(jìn)行驗收，形成《分項工程驗收記錄》；分部工程完工（如基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)），監(jiān)理核查質(zhì)量控制資料，組織參建單位進(jìn)行分部工程驗收，簽署《分部工程驗收報告》。（三）竣工驗收階段監(jiān)理流程1.施工單位自檢合格后，填報《工程竣工報驗單》，附竣工資料（施工記錄、檢測報告、驗收記錄等）；2.監(jiān)理組織預(yù)驗收，核查工程質(zhì)量及資料完整性，提出整改意見；3.施工單位整改完成后，監(jiān)理復(fù)查合格，協(xié)助建設(shè)單位組織竣工驗收（勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位參與）；4.竣工驗收合格后，簽署《工程竣工驗收報告》，進(jìn)入保修階段。三、分項工程監(jiān)理細(xì)則（一）基礎(chǔ)工程監(jiān)理1.土方工程開挖監(jiān)理：核查開挖范圍、深度（按設(shè)計及方案），檢查邊坡坡度（或支護(hù)體系），防止塌方；雨后復(fù)工前檢查地基受水浸泡情況?；靥畋O(jiān)理：控制回填土料（符合設(shè)計要求），分層夯實(shí)（壓實(shí)度≥設(shè)計值，見證取樣檢測），嚴(yán)禁回填建筑垃圾或凍土。2.樁基工程（以灌注樁為例）成孔監(jiān)理：檢查樁位偏差（≤50mm）、孔徑、孔深（≥設(shè)計樁長），泥漿比重（1.1~1.3）；鋼筋籠監(jiān)理：核查鋼筋規(guī)格、間距、焊接質(zhì)量（焊縫長度、飽滿度），保護(hù)層墊塊設(shè)置；混凝土澆筑：檢查導(dǎo)管埋深（2~6m），混凝土坍落度（180~220mm），見證混凝土試塊制作，旁站澆筑全過程（防止斷樁、縮頸）。3.地基處理（如CFG樁、強(qiáng)夯）核查處理范圍、參數(shù)（如夯擊能量、樁長、樁徑），見證檢測（承載力、復(fù)合地基檢測），確保滿足設(shè)計要求。（二）主體結(jié)構(gòu)工程監(jiān)理1.模板工程檢查支撐體系（立桿間距、掃地桿、剪刀撐），模板尺寸偏差（軸線≤5mm，標(biāo)高≤±5mm，平整度≤3mm）；拆除前核查混凝土強(qiáng)度報告（梁、板底模需達(dá)到設(shè)計強(qiáng)度75%以上，懸挑構(gòu)件100%）。2.鋼筋工程原材料：檢查合格證、檢測報告，按規(guī)定見證取樣（HRB400鋼筋每60t為一批）；加工安裝：核查鋼筋規(guī)格、間距、錨固長度（≥設(shè)計值），焊接/機(jī)械連接質(zhì)量（接頭外觀、力學(xué)性能檢測），保護(hù)層厚度（采用墊塊或定位筋控制）。3.混凝土工程配合比：核查實(shí)驗室配合比（強(qiáng)度等級、坍落度），現(xiàn)場計量器具（磅秤、流量計）校準(zhǔn)情況；澆筑振搗：旁站檢查振搗密實(shí)度（無漏振、過振），混凝土試塊制作（標(biāo)養(yǎng)、同條件）；養(yǎng)護(hù)：督促覆蓋保濕（常溫下澆水養(yǎng)護(hù)≥7天，抗?jié)B混凝土≥14天），檢查養(yǎng)護(hù)記錄。4.砌體工程檢查磚（或砌塊）強(qiáng)度等級（合格證、檢測報告），砂漿配合比（現(xiàn)場計量）；控制灰縫厚度（8~12mm）、飽滿度（≥80%），組砌方式（馬牙槎、拉結(jié)筋設(shè)置符合規(guī)范）。（三）裝飾裝修工程監(jiān)理1.墻面/地面工程基層處理：檢查墻面空鼓（用小錘輕敲，空鼓面積≤單塊磚15%，且每自然間≤5處），地面平整度（≤4mm/2m靠尺）；飾面施工：核查瓷磚排版、勾縫質(zhì)量，木地板鋪裝縫隙（≤0.8mm），石材干掛掛件強(qiáng)度（見證檢測）。2.門窗工程檢查門窗型材規(guī)格（壁厚、強(qiáng)度），安裝牢固度（固定片間距≤600mm），密封膠打膠質(zhì)量（連續(xù)、飽滿）；調(diào)試門窗開關(guān)（順滑、無卡滯），雨后檢查滲漏情況（淋水試驗）。3.涂飾工程核查涂料品牌、型號（與設(shè)計一致），基層平整度（≤3mm/2m），涂刷遍數(shù)（底漆1遍、面漆2遍），色澤均勻度。（四）安裝工程監(jiān)理1.給排水工程管道安裝：檢查管徑、坡度（給水管≥0.002，排水管≥0.003），接口密封（熱熔、絲扣連接質(zhì)量）；設(shè)備安裝：核查水泵、水箱安裝垂直度（≤1/1000），減震裝置設(shè)置（符合設(shè)計）；試驗檢測：見證管道壓力試驗（給水管道≥1.5倍工作壓力，穩(wěn)壓1h），排水管道通球試驗（球徑≥管徑2/3）。2.電氣工程管線敷設(shè)：檢查導(dǎo)管規(guī)格、彎曲半徑（≥6倍管徑），接線盒/配電箱安裝牢固度；電纜/電線：核查線徑、絕緣電阻（≥0.5MΩ），橋架安裝平整度（≤5mm/2m）；設(shè)備調(diào)試：旁站配電箱通電試驗，燈具試亮（無閃爍、熄滅），接地電阻檢測（≤4Ω）。3.暖通工程風(fēng)管安裝：檢查風(fēng)管厚度（符合規(guī)范），法蘭連接嚴(yán)密性（墊料厚度3~5mm），支吊架間距（≤3m）；設(shè)備安裝：核查空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管水平度（≤1/1000），減震器安裝（無偏移）；系統(tǒng)調(diào)試：見證風(fēng)管漏風(fēng)試驗（漏風(fēng)量≤設(shè)計值），空調(diào)系統(tǒng)試運(yùn)行（風(fēng)速、溫度達(dá)標(biāo)）。4.智能化工程檢查弱電管線（如綜合布線、安防系統(tǒng)）敷設(shè)（屏蔽層接地），設(shè)備安裝（攝像頭水平度、垂直度≤1°）；調(diào)試系統(tǒng)功能（網(wǎng)絡(luò)傳輸速率、監(jiān)控畫面清晰度、門禁識別準(zhǔn)確率）。四、監(jiān)理資料管理（一）資料分類1.監(jiān)理管理資料：監(jiān)理規(guī)劃、細(xì)則、月報、例會紀(jì)要、監(jiān)理通知（含回復(fù)）、工作聯(lián)系單；2.質(zhì)量控制資料：材料報審表、檢驗批/分項/分部驗收記錄、隱蔽工程驗收記錄、旁站記錄、平行檢驗報告；3.進(jìn)度控制資料：進(jìn)度計劃報審表、進(jìn)度跟蹤記錄、延期申請及批復(fù)；4.投資控制資料：工程款支付報審表、工程變更簽證、索賠文件及處理記錄；5.安全管理資料：安全專項方案報審、危險源辨識表、安全檢查記錄、事故處理報告；6.竣工資料：工程竣工報驗單、竣工驗收報告、監(jiān)理工作總結(jié)。（二）資料要求1.資料填寫真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，簽字蓋章齊全；2.資料整理及時，按分部工程、時間順序歸檔（紙質(zhì)版+電子版）；3.監(jiān)理月報每月5日前提交建設(shè)單位，內(nèi)容包括工程進(jìn)展、質(zhì)量安全問題及處理、下月計劃；4.竣工資料在竣工驗收前整理完畢，移交建設(shè)單位及城建檔案館。五、監(jiān)理人員職責(zé)（一）總監(jiān)理工程師職責(zé)1.主持編制監(jiān)理規(guī)劃，審批監(jiān)理實(shí)施細(xì)則；2.簽發(fā)監(jiān)理通知、工程暫停令、復(fù)工令，審核工程款支付證書；3.組織分部工程驗收、工程預(yù)驗收，參與竣工驗收；4.協(xié)調(diào)參建單位關(guān)系，處理工程質(zhì)量、安全事故及合同爭議。（二）專業(yè)監(jiān)理工程師職責(zé)1.編制本專業(yè)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，審查施工方案（專項方案）；2.驗收進(jìn)場材料，檢查工序質(zhì)量，簽署報驗單；3.旁站關(guān)鍵工序（如混凝土澆筑、防水施工），填寫旁站記錄；4.整理本專業(yè)監(jiān)理資料，提出質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制建議。（三）監(jiān)理員職責(zé)1.檢查施工單位人員、設(shè)備到位情況，跟蹤工序施工；2.見證取樣送檢，記錄現(xiàn)場施工數(shù)據(jù)（如混凝土坍落度、鋼筋間距）；3.發(fā)現(xiàn)質(zhì)量安全隱患，及時報告專業(yè)監(jiān)理工程師；4.整理旁站、巡視記錄，協(xié)助資料歸檔。六、安全監(jiān)理細(xì)則（一）安全管理制度審查1.核查施工單位安全生產(chǎn)許可證、安全管理體系（責(zé)任制、應(yīng)急預(yù)案）；2.審核安全專項施工方案（深基坑、高支模、起重機(jī)械安裝拆除等），組織專家論證（如需）。（二）危險源控制1.辨識施工現(xiàn)場危險源（如高空墜落、物體打擊、觸電、坍塌），制定防控措施；2.檢查“三寶四口”防護(hù)（安全帽、安全帶、安全網(wǎng)，樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口），臨邊防護(hù)（高度≥1.2m，設(shè)擋腳板）。（三）施工機(jī)械安全1.核查起重機(jī)械（塔吊、施工電梯）備案證、檢測報告，檢查限位裝置（力矩限制器、高度限位器）；2.監(jiān)督機(jī)械操作人員持證上崗，定期檢查設(shè)備維護(hù)記錄。（四）施工用電安全1.檢查臨時用電方案（TN-S系統(tǒng)、三級配電、兩級保護(hù)），配電箱“一機(jī)一閘一漏”設(shè)置；2.巡視現(xiàn)場用電（電纜架空、嚴(yán)禁私拉亂接），雨后檢查漏電保護(hù)器有效性。七、質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制措施（一）質(zhì)量控制措施1.事前控制：審查施工方案，驗收進(jìn)場材料，核查人員資格；2.事中控制：采用巡視（日常檢查）、旁站（關(guān)鍵工序）、平行檢驗（抽查實(shí)體質(zhì)量，如混凝土強(qiáng)度回彈）；3.事后控制：驗收不合格工序要求整改，復(fù)查合格后方可進(jìn)入下道工序，定期質(zhì)量分析（周/月例會通報問題）。（二）進(jìn)度控制措施1.審查總進(jìn)度計劃（橫道圖/網(wǎng)絡(luò)圖），分解為月、周計劃；2.跟蹤實(shí)際進(jìn)度，對比計劃進(jìn)度（偏差分析：如延誤≥7天，要求施工單位調(diào)整計劃）；3.協(xié)調(diào)交叉作業(yè)（如主體施工與安裝預(yù)埋同步），保障資源供應(yīng)（人員、材料、設(shè)備）。（三）投資控制措施1.工程計量：按合同約定計量規(guī)則（如完成工程量的80%支付進(jìn)度款），監(jiān)理現(xiàn)場核實(shí)工程量；2.工程款支付：審核支付申請（附已完工程量清單、質(zhì)量驗收記錄），簽署《工程款支付證書》；3.變更簽證：嚴(yán)格審查工程變更（必要性、經(jīng)濟(jì)性），簽證前核算費(fèi)用，避免超付。八、合同與信息管理（一）合同管理1.跟蹤合同執(zhí)行情況（施工單位履約能力、材料供應(yīng)、工期進(jìn)度）；2.處理工程變更（設(shè)計變更、洽商），評估對造價、工期的影響，報建設(shè)單位決策；3.調(diào)解合同爭議（如工程款糾紛、工期索賠），依據(jù)合同條款提出處理意見。