物業(yè)服務合同示范文本及細則說明一、物業(yè)服務合同的核心價值與示范文本的作用物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動的“憲章”，以書面形式明確物業(yè)服務企業(yè)（以下簡稱“物業(yè)”）與業(yè)主（或業(yè)主委員會，下同）的權(quán)利義務邊界——既保障物業(yè)合法合規(guī)開展服務，也為業(yè)主維護權(quán)益提供依據(jù)。示范文本的推出，旨在為雙方提供標準化、規(guī)范化的簽約參考，減少因合同條款缺失、表述模糊引發(fā)的糾紛，推動物業(yè)服務市場的有序運行。二、示范文本的核心條款構(gòu)成及細則解讀（一）合同當事人與服務范圍合同首部需明確雙方主體信息：物業(yè)應具備合法的物業(yè)服務資質(zhì)（如《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書》或備案證明），業(yè)主方需注明小區(qū)名稱、地址及業(yè)主委員會（或全體業(yè)主）的授權(quán)代表。服務范圍需清晰界定“公共區(qū)域”與“專有區(qū)域”的服務邊界：公共區(qū)域包括小區(qū)道路、電梯、消防設(shè)施、綠化等；專有區(qū)域服務（如戶內(nèi)維修）通常為“特約服務”，需單獨約定收費標準。（二）服務內(nèi)容與質(zhì)量標準1.基礎(chǔ)服務分項環(huán)境衛(wèi)生：明確保潔范圍（如樓道、垃圾桶點、公共廣場）、頻次（如每日清掃樓道、每周清運垃圾）、質(zhì)量標準（如地面無明顯雜物、垃圾桶日產(chǎn)日清）。秩序維護：安保巡邏頻次（如每2小時1次）、門崗值守時間（如24小時）、監(jiān)控設(shè)備維護要求（如故障24小時內(nèi)修復）。設(shè)施維護：公共設(shè)施（如電梯、水泵）的巡檢周期（如電梯每月1次）、維修響應時間（如緊急維修1小時到場）、大修申報流程（需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)委會同意）。2.服務質(zhì)量的量化與考核示范文本通常建議引入“服務考核機制”：業(yè)主方每季度可通過問卷、現(xiàn)場檢查等方式評估服務，考核結(jié)果與物業(yè)服務費掛鉤（如未達標扣減5%-10%費用）。（三）物業(yè)服務費與收支管理1.費用構(gòu)成與標準需分項列明物業(yè)費包含的成本（如人工、耗材、稅費），并明確計費方式（如按建筑面積/戶收?。?。公攤水電費、電梯費等需單獨說明分攤規(guī)則（如按戶均攤或按面積比例）。2.費用調(diào)整機制示范文本可約定“調(diào)價觸發(fā)條件”：如CPI漲幅超過3%、人工成本上漲20%以上，物業(yè)可提出調(diào)價申請，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。3.收支公示要求物業(yè)需每季度公示物業(yè)費收支明細（如總收入、支出項目、結(jié)余情況），接受業(yè)主監(jiān)督。（四）雙方權(quán)利義務的平衡設(shè)計業(yè)主方權(quán)利：查閱物業(yè)收支賬目、提議召開業(yè)主大會、監(jiān)督服務質(zhì)量；義務：按時繳費、遵守管理規(guī)約、配合物業(yè)開展應急維修。物業(yè)方權(quán)利：收取物業(yè)費、制止業(yè)主違規(guī)行為（如違建）；義務：履行服務承諾、保守業(yè)主隱私、配合政府部門檢查。（五）合同期限與解除條件期限約定：通常為3-5年，到期前3個月，雙方需協(xié)商續(xù)約或重新選聘物業(yè)。解除情形：物業(yè)連續(xù)6個月服務不達標且拒不整改，業(yè)主方有權(quán)提前30日書面解除合同；業(yè)主方拖欠物業(yè)費超3個月且經(jīng)催告仍不支付，物業(yè)可依法追討或解除合同（需符合法定程序）。（六）違約責任與爭議解決違約賠償：物業(yè)未履行服務導致業(yè)主損失（如電梯故障致業(yè)主受傷），需承擔賠償責任；業(yè)主拖欠物業(yè)費，需按日支付違約金（通常不超過欠費的3‰）。爭議解決：優(yōu)先協(xié)商，協(xié)商不成可申請物業(yè)行業(yè)協(xié)會調(diào)解，或向法院提起訴訟（仲裁需雙方約定仲裁條款）。三、簽訂與履行的實用注意事項（一）簽約前的審查要點核查物業(yè)資質(zhì)：要求提供營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，避免“黑物業(yè)”簽約。細化服務標準：將示范文本中的“模糊表述”（如“及時維修”）轉(zhuǎn)化為量化指標（如“2小時到場，24小時修復”）。（二）履行中的監(jiān)督與反饋建立“服務反饋臺賬”：業(yè)主可通過微信群、意見箱等渠道反饋問題，物業(yè)需在24小時內(nèi)響應，72小時內(nèi)回復處理結(jié)果。業(yè)主大會的監(jiān)督作用：每年至少審查一次物業(yè)收支，對服務不達標項提出整改要求。（三）違約糾紛的應對策略物業(yè)違約：業(yè)主可聯(lián)合業(yè)委會發(fā)函催告，同步留存證據(jù)（如照片、視頻、維修記錄），必要時啟動解約程序。業(yè)主欠費：物業(yè)應先書面催告（留存快遞或短信記錄），避免直接停水停電（違法），可通過訴訟追討。四、常見糾紛場景與化解建議（一）服務標準模糊引發(fā)的爭議案例：合同約定“保持小區(qū)整潔”，但未明確保潔頻次，業(yè)主認為垃圾清理不及時。建議：簽約時將“整潔”細化為“垃圾桶每日清運、樓道每2日清掃一次”，并約定違約扣減費用的比例。（二）物業(yè)費調(diào)價的分歧案例：物業(yè)以成本上漲為由調(diào)價，業(yè)主質(zhì)疑合理性。建議：物業(yè)需提供成本核算清單（如人工工資單、耗材發(fā)票），經(jīng)業(yè)主大會表決（雙過半同意）后執(zhí)行，調(diào)價后需重新簽訂補充協(xié)議。（三）合同解除的“僵局”案例：物業(yè)服務差，但業(yè)主大會未達法定人數(shù)無法解約。建議：單個業(yè)主可向住建部門投訴（要求行政檢查），或聯(lián)合20%以上業(yè)主提議召開臨時業(yè)主大會，推動解約流程。五、結(jié)語物業(yè)服務合同的規(guī)范簽訂與履行，是構(gòu)建和諧社區(qū)的基礎(chǔ)