2024物業(yè)管理師考試《基本制度與政策》習(xí)題及答案一、物業(yè)管理基本制度與立法沿革1.【單選】下列規(guī)范性文件中，首次以行政法規(guī)形式明確“物業(yè)管理”概念并確立業(yè)主大會制度的是（）A.《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（1994）B.《物業(yè)管理條例》（2003）C.《物權(quán)法》（2007）D.《民法典》（2020）答案：B解析：2003年國務(wù)院令第379號《物業(yè)管理條例》首次以行政法規(guī)層級界定“物業(yè)管理”，并系統(tǒng)規(guī)定業(yè)主大會、前期物業(yè)、服務(wù)合同等制度。2.【單選】根據(jù)《立法法》，設(shè)區(qū)的市人大及其常委會制定的地方性物業(yè)管理法規(guī)，其批準(zhǔn)主體為（）A.全國人大常委會B.國務(wù)院C.本省、自治區(qū)人大常委會D.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部答案：C解析：《立法法》第72條第2款，設(shè)區(qū)的市地方性法規(guī)須報省級人大常委會批準(zhǔn)后方可施行。3.【多選】下列屬于部門規(guī)章層級的文件有（）A.《物業(yè)承接查驗辦法》B.《住宅專項維修資金管理辦法》C.《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》D.《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》答案：A、B、C、D解析：上述文件均由住建部（原建設(shè)部）單獨或會同國家發(fā)改委、財政部制定，屬部門規(guī)章。4.【判斷】2018年《物業(yè)管理條例》修正案取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批，同時刪除了關(guān)于“物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格”條款。（）答案：正確解析：2018年3月國務(wù)院令第698號修正案全面刪除第32、33條資質(zhì)條款，實現(xiàn)行業(yè)準(zhǔn)入由“資質(zhì)”向“信用”轉(zhuǎn)變。5.【單選】關(guān)于《民法典》與《物業(yè)管理條例》的適用關(guān)系，下列表述正確的是（）A.二者沖突時，優(yōu)先適用《物業(yè)管理條例》B.行政法規(guī)可突破法律保留事項C.民法典未規(guī)定事項，行政法規(guī)可補(bǔ)充設(shè)定D.地方性法規(guī)可減損民法典規(guī)定的業(yè)主權(quán)利答案：C解析：根據(jù)《民法典》第11條，其他法律、行政法規(guī)對民事關(guān)系有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定；但不得違反法律保留和法律優(yōu)先原則。二、業(yè)主大會與業(yè)主委員會制度6.【單選】某小區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組中，業(yè)主代表人數(shù)應(yīng)不少于籌備組總?cè)藬?shù)的（）A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4答案：C解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第10條，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總數(shù)的2/3，防止建設(shè)單位、街道過度干預(yù)。7.【單選】業(yè)主委員會任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)（）A.直接指定新一屆業(yè)委會成員B.責(zé)令建設(shè)單位接管C.組建換屆小組，指導(dǎo)選舉D.暫停小區(qū)一切物業(yè)管理活動答案：C解析：指導(dǎo)規(guī)則第55條，政府負(fù)有“指導(dǎo)換屆”義務(wù)，而非直接指定或暫停服務(wù)。8.【多選】下列事項中，依法必須經(jīng)業(yè)主共同決定且“雙2/3參與、參與方雙1/2同意”的有（）A.籌集住宅專項維修資金B(yǎng).改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施C.改變共有部分用途D.解聘物業(yè)服務(wù)人答案：A、B、C解析：《民法典》第278條，D項解聘物業(yè)僅需“雙1/2參與+參與方雙1/2同意”。9.【案例分析】某小區(qū)有投票權(quán)業(yè)主1000人，建筑總面積10萬m2。首次業(yè)主大會會議表決《管理規(guī)約》，到會業(yè)主600人，持有面積6.5萬m2；其中贊成票420人，面積4.5萬m2。問：該《管理規(guī)約》是否通過？（）A.通過，人數(shù)、面積均過半B.未通過，人數(shù)未達(dá)2/3C.未通過，面積未達(dá)2/3D.通過，符合“雙1/2”標(biāo)準(zhǔn)答案：D解析：普通事項適用“雙1/2”規(guī)則，到會已超2/3，贊成人數(shù)420/600=70%，贊成面積4.5/6.5≈69%，均過半，通過。10.【單選】業(yè)主委員會憑何種材料可向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章？（）A.街道備案回執(zhí)B.業(yè)主大會決議C.業(yè)委會成立公告D.物業(yè)交接協(xié)議答案：A解析：公安部《印章管理辦法》第8條，業(yè)委會刻章需提交“主管部門批準(zhǔn)或備案文件”，即街道備案回執(zhí)。三、物業(yè)服務(wù)人與招投標(biāo)制度11.【單選】前期物業(yè)管理招投標(biāo)中，投標(biāo)人少于3個或住宅規(guī)模小于5萬m2的，經(jīng)批準(zhǔn)可采用（）A.公開招標(biāo)B.邀請招標(biāo)C.協(xié)議方式D.競爭性磋商答案：C解析：《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第12條，允許協(xié)議方式并須縣級房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)。12.【多選】下列屬于物業(yè)服務(wù)人法定移交義務(wù)資料的有（）A.竣工總平面圖B.設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料C.物業(yè)質(zhì)量保修文件D.業(yè)主購房合同復(fù)印件答案：A、B、C解析：《物業(yè)管理條例》第29條，D項不屬于法定移交范圍。13.【單選】物業(yè)服務(wù)人退出時，拒不移交資料、資金，且逾期仍不改正的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的罰款額度為（）A.5萬元—10萬元B.10萬元—20萬元C.20萬元—30萬元D.30萬元—50萬元答案：B解析：2021年修訂的《物業(yè)管理條例》第62條，提高罰款上限至20萬元。14.【案例分析】甲公司中標(biāo)某前期物業(yè)項目，合同約定住宅物業(yè)費2.2元/m2·月，商業(yè)4.5元/m2·月。交付后，商業(yè)業(yè)主乙以“未與其單獨協(xié)商”為由拒付物業(yè)費。甲公司催收無果，訴至法院。法院應(yīng)如何裁判？（）A.支持乙，因商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)未單獨公示B.支持甲，前期物業(yè)合同對業(yè)主有約束力C.駁回甲起訴，告知向業(yè)委會主張D.調(diào)解降低商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)答案：B解析：《民法典》第939條，建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)訂立的前期合同，對業(yè)主具有法律約束力。15.【多選】物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)公示的信息包括（）A.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)B.收費項目、標(biāo)準(zhǔn)C.上一年度維修資金使用情況D.物業(yè)服務(wù)人股東名單答案：A、B、C解析：《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第20條，D項非強(qiáng)制公示內(nèi)容。四、物業(yè)收費與價格形成機(jī)制16.【單選】實行政府指導(dǎo)價的普通住宅，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由（）A.國家發(fā)改委統(tǒng)一制定B.省級價格主管部門會同住建部門制定基準(zhǔn)價和浮動幅度C.市級價格主管部門自由定價D.業(yè)主委員會投票決定答案：B解析：《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第6條，省級部門制定基準(zhǔn)價及浮動幅度，市縣級部門公布本地標(biāo)準(zhǔn)。17.【單選】業(yè)主逾期交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人可主張的違約金，合同未約定的，參照中國人民銀行規(guī)定的（）A.存款基準(zhǔn)利率B.貸款市場報價利率（LPR）C.同期同類貸款利率D.罰息利率答案：C解析：最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條。18.【多選】下列費用中，不得計入物業(yè)服務(wù)成本的有（）A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用B.物業(yè)服務(wù)人員工資C.固定資產(chǎn)折舊D.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用答案：D解析：大修、中修及更新改造費用應(yīng)通過專項維修資金列支，不得計入日常成本。19.【案例分析】某市規(guī)定高層住宅物業(yè)費基準(zhǔn)價1.5元/m2·月，可上浮20%、下浮不限。小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)協(xié)商后，約定1.9元/m2·月，并在小區(qū)公示15日，無異議。問：該價格是否有效？（）A.無效，超過上浮上限B.有效，已公示且無異議C.需重新備案D.需召開業(yè)主大會表決答案：B解析：在政府指導(dǎo)價浮動范圍內(nèi)，業(yè)委會與物業(yè)協(xié)商結(jié)果經(jīng)公示無異議即生效，無需另行表決。20.【單選】物業(yè)服務(wù)人接受委托代收水、電、氣、熱等費用時，可向委托方收取的手續(xù)費比例由（）A.國家發(fā)改委規(guī)定B.省級價格主管部門規(guī)定C.雙方約定D.業(yè)主委員會決定答案：C解析：《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》第9條，手續(xù)費比例由委托方與物業(yè)雙方協(xié)商。五、住宅專項維修資金制度21.【單選】商品住宅業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程造價的（）A.3%B.5%C.5%—8%D.10%答案：C解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第7條，具體比例由省級政府確定。22.【單選】已售公有住房，業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存額為（）A.當(dāng)年房改成本價的1%B.當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%C.當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的3%D.當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的5%答案：B解析：辦法第8條，售房單位同時按多層20%、高層30%提取。23.【多選】下列情形中，可以申請使用維修資金進(jìn)行維修、更新和改造的有（）A.電梯故障危及人身安全B.屋面滲漏，影響正常使用C.外墻飾面空鼓、脫落D.業(yè)主專有陽臺滲漏答案：A、B、C解析：D項屬專有部位，不得動用共有維修資金。24.【案例分析】某小區(qū)電梯急需更換，預(yù)算45萬元，維修資金賬面余額充足。業(yè)委會組織征求意見，征得“雙2/3參與、參與方雙1/2同意”后，向市資金中心申請。中心以“未進(jìn)行公開招標(biāo)”為由拒絕撥付。問：中心做法是否合法？（）A.合法，大額項目須招標(biāo)B.不合法，維修資金使用無需招標(biāo)C.合法，但僅須比選D.不合法，應(yīng)尊重業(yè)主共同決定答案：D解析：維修資金屬于業(yè)主共有，業(yè)主依法共同決定后，管理部門不得增設(shè)法律外條件。25.【單選】住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，其賬目管理單位應(yīng)為（）A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主委員會C.業(yè)主委員會委托的會計師事務(wù)所D.直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門答案：C解析：辦法第19條，鼓勵委托專業(yè)第三方，確保賬目獨立、透明。六、物業(yè)承接查驗與保修制度26.【單選】物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)由（）組織。A.建設(shè)單位B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主委員會D.建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同答案：D解析：《物業(yè)承接查驗辦法》第9條，雙方共同組成查驗小組。27.【單選】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用（）日前，完成承接查驗。A.10B.15C.20D.30答案：B解析：辦法第10條，確保物業(yè)按期交付。28.【多選】承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)在約定時間內(nèi)整改，整改期限不得超過（）A.屋面防水5年B.電氣管線2年C.供熱系統(tǒng)2個采暖期D.給排水管道2年答案：B、C、D解析：A項屋面防水為5年保修期，但整改期限由雙方約定，通常不超過保修期。29.【案例分析】建設(shè)單位A與物業(yè)企業(yè)B完成承接查驗后，雙方簽署《查驗協(xié)議》，但未向房地產(chǎn)行政主管部門備案。3個月后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)地下車庫滲水，要求A承擔(dān)修復(fù)費用。A以“已移交B管理”為由拒絕。問：A理由是否成立？（）A.成立，風(fēng)險已轉(zhuǎn)移B.不成立，未備案不得對抗業(yè)主C.成立，B已簽收D.不成立，但僅承擔(dān)50%答案：B解析：辦法第24條，未備案的查驗協(xié)議，不得對抗業(yè)主，A仍負(fù)保修責(zé)任。30.【單選】建設(shè)單位違反承接查驗義務(wù)，由縣級以上房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處（）罰款。A.1萬元—3萬元B.2萬元—5萬元C.5萬元—10萬元D.10萬元—20萬元答案：C解析：辦法第42條，罰款幅度5萬—10萬元。七、物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任31.【單選】業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同，逾期不交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人提起訴訟的時效期間為（）A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C解析：《民法典》第188條，普通訴訟時效3年。32.【多選】下列行為中，屬于《物業(yè)管理條例》第63條禁止行為的有（）A.擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途B.占用物業(yè)共用部位C.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)D.在自家陽臺養(yǎng)花答案：A、B、C解析：D項養(yǎng)花未損害他人利益，不屬禁止行為。33.【單選】物業(yè)服務(wù)人未履行合同約定義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)損害，業(yè)主可以主張（）A.繼續(xù)履行B.賠償損失C.解除合同D.以上均可答案：D解析：《民法典》第577、563條，守約方可選擇救濟(jì)方式。34.【案例分析】業(yè)主張某擅自將空調(diào)外機(jī)移至外立面，物業(yè)多次勸阻無效，遂向法院起訴，要求恢復(fù)原狀。張某辯稱“外立面屬共有，我作為業(yè)主有權(quán)使用”。法院應(yīng)如何判決？（）A.支持張某，業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)B.支持物業(yè)，責(zé)令恢復(fù)原狀C.駁回起訴，告知向業(yè)委會主張D.調(diào)解補(bǔ)償物業(yè)1000元答案：B解析：外立面屬共有，個別業(yè)主無權(quán)擅自占用，物業(yè)有權(quán)請求排除妨害。35.【多選】房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員在物業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊的，依法可給予（）A.記過B.記大過C.降級D.開除答案：A、B、C、D解析：《行政機(jī)關(guān)公務(wù)員處分條例》第6條，視情節(jié)給予相應(yīng)處分。36.【單選】物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主人身、財產(chǎn)損害承擔(dān)過錯推定責(zé)任的情形是（）A.高空拋物致害B.電梯維保不當(dāng)致害C.公共區(qū)域堆放雜物致害D.業(yè)主家中失竊答案：B解析：電梯屬物業(yè)管護(hù)范圍，未履行維保義務(wù)適用過錯推定。37.【案例分析】某小區(qū)發(fā)生高空拋物，無法確定具體侵權(quán)人。物業(yè)已安裝監(jiān)控但攝像頭損壞未及時修復(fù)。受害人將物業(yè)及全樓業(yè)主一并起訴。法院應(yīng)如何裁判？（）A.由全樓業(yè)主補(bǔ)償，物業(yè)不擔(dān)責(zé)B.物業(yè)承擔(dān)與其過錯相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任C.駁回起訴，告知向公安機(jī)關(guān)報案D.由業(yè)委會承擔(dān)答案：B解析：《民法典》第1254條，物業(yè)未履行安全保障義務(wù)，承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。38.【單選】業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)人，原物業(yè)拒不退場，新物業(yè)無法進(jìn)駐，業(yè)主大會可依法申請（）