店鋪?zhàn)赓U合同及轉(zhuǎn)讓操作流程引言店鋪?zhàn)赓U與轉(zhuǎn)讓是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心環(huán)節(jié)，既關(guān)乎承租人的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性，也涉及轉(zhuǎn)讓方的權(quán)益交割。規(guī)范操作流程、厘清法律關(guān)系，是降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、保障交易安全的關(guān)鍵前提。本文將從租賃合同簽訂到轉(zhuǎn)讓交割的全流程拆解，為從業(yè)者提供實(shí)操指引。一、店鋪?zhàn)赓U合同操作流程（一）前期調(diào)研：規(guī)避基礎(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)1.商圈與物業(yè)核查實(shí)地考察店鋪所在商圈的客流量、業(yè)態(tài)分布、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，評(píng)估商業(yè)價(jià)值；同時(shí)核查物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，要求出租方提供房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)人身份證明（或授權(quán)委托書），確認(rèn)房屋用途為“商業(yè)”，避免因產(chǎn)權(quán)糾紛或用途不符導(dǎo)致合同無(wú)效。*提示：若店鋪存在抵押、查封等權(quán)利限制，需要求出租方提供抵押權(quán)人同意出租的書面文件。*2.歷史債務(wù)與糾紛排查向周邊商戶或物業(yè)方了解前租戶是否存在拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等情況，要求出租方承諾“租賃期內(nèi)無(wú)未披露的債務(wù)糾紛”，并將該條款寫入合同。（二）合同談判：明確核心權(quán)益1.租金與支付條款協(xié)商租金金額、支付周期（如月付、季付）、遞增比例（常見3%-5%/年）、押金數(shù)額及退還條件（需無(wú)損壞、無(wú)欠費(fèi)時(shí)全額退還）。建議約定“租金支付日提前3日提醒”條款，避免逾期違約。2.租期與續(xù)租約定明確租賃期限（如3年、5年），并約定“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”——租期屆滿前3個(gè)月，承租人在同等條件下可優(yōu)先續(xù)約，續(xù)租租金可另行協(xié)商或按原遞增比例執(zhí)行。3.用途與裝修限制合同中明確店鋪用途（如餐飲、零售），避免后期因業(yè)態(tài)調(diào)整產(chǎn)生糾紛；裝修需約定“免租期”（如裝修期15天不計(jì)租金），并明確“裝修方案需經(jīng)出租方書面同意，且不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)”，同時(shí)約定“租賃期滿后裝修的處置方式”（如無(wú)償歸出租方、或承租人拆除但需恢復(fù)原狀）。（三）合同擬定：完善條款細(xì)節(jié)租賃合同應(yīng)包含以下核心條款：雙方基本信息（出租方、承租方姓名/企業(yè)名稱、聯(lián)系方式、地址）；租賃物詳情（地址、面積、樓層、附屬設(shè)施清單）；租金、押金、支付方式、支付時(shí)間；租期、續(xù)租、解除合同的條件；維修責(zé)任（一般出租方負(fù)責(zé)主體結(jié)構(gòu)，承租方負(fù)責(zé)內(nèi)部設(shè)施）；違約責(zé)任（如拖欠租金的滯納金、單方解約的違約金比例）；爭(zhēng)議解決方式（協(xié)商、仲裁或訴訟）。*提示：可參考當(dāng)?shù)刈〗ú块T發(fā)布的《房屋租賃合同示范文本》，結(jié)合實(shí)際需求補(bǔ)充條款。*（四）簽訂與備案：保障合同效力1.簽約主體確認(rèn)若出租方為企業(yè)，需加蓋公章并提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照；若為個(gè)人，需簽字并附身份證復(fù)印件。若存在“二房東”（轉(zhuǎn)租），需提供原房東的書面同意轉(zhuǎn)租證明。2.備案登記租賃合同簽訂后，建議30日內(nèi)到房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記中心或住建部門備案，部分地區(qū)備案后可減免租賃稅，且備案合同是維權(quán)的重要證據(jù)。二、店鋪轉(zhuǎn)讓操作流程店鋪轉(zhuǎn)讓通常涉及“經(jīng)營(yíng)權(quán)+資產(chǎn)+剩余租期”的交割，需嚴(yán)格遵循以下流程：（一）轉(zhuǎn)讓前準(zhǔn)備：厘清權(quán)益邊界1.債務(wù)與糾紛清理轉(zhuǎn)讓方需結(jié)清店鋪所有債務(wù)（如物業(yè)費(fèi)、貨款、員工工資），并向承租方提供近3個(gè)月的水電費(fèi)、稅費(fèi)繳納憑證，避免轉(zhuǎn)讓后糾紛。2.房東同意轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓需經(jīng)原房東書面同意（除非租賃合同明確約定“可自由轉(zhuǎn)讓”），否則轉(zhuǎn)讓合同可能因“無(wú)權(quán)處分”被認(rèn)定無(wú)效。建議在轉(zhuǎn)讓洽談階段，要求轉(zhuǎn)讓方出示房東的同意函。3.轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估評(píng)估店鋪資產(chǎn)（設(shè)備、裝修、存貨）、剩余租期價(jià)值（如剩余2年租期的租金優(yōu)惠）、客源與品牌價(jià)值，合理確定轉(zhuǎn)讓費(fèi)金額。（二）轉(zhuǎn)讓洽談：明確交易內(nèi)容1.轉(zhuǎn)讓范圍確認(rèn)書面約定轉(zhuǎn)讓包含的資產(chǎn)（如設(shè)備清單需詳細(xì)列明品牌、型號(hào)、數(shù)量）、經(jīng)營(yíng)權(quán)（如會(huì)員體系、供應(yīng)商渠道）、剩余租期（需與房東確認(rèn)續(xù)租條件）。2.轉(zhuǎn)讓費(fèi)與支付協(xié)商轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額、支付方式（如定金+尾款，尾款在交接完成后支付）、支付時(shí)間（如簽約時(shí)付30%，交接后付70%）。建議預(yù)留5%-10%的尾款作為“保證金”，確認(rèn)無(wú)隱藏債務(wù)后支付。（三）合同簽訂：細(xì)化權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓合同需包含以下條款：轉(zhuǎn)讓方與受讓方信息；轉(zhuǎn)讓標(biāo)的（資產(chǎn)清單、剩余租期、經(jīng)營(yíng)權(quán)范圍）；轉(zhuǎn)讓費(fèi)金額、支付方式、支付節(jié)點(diǎn)；債務(wù)承擔(dān)（轉(zhuǎn)讓前債務(wù)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓后由受讓方承擔(dān)）；房東同意轉(zhuǎn)讓的確認(rèn)（附房東書面同意函）；違約責(zé)任（如轉(zhuǎn)讓方隱瞞債務(wù)需退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)并賠償損失）；爭(zhēng)議解決方式。（四）交接與備案：完成權(quán)益交割1.資產(chǎn)與資料交接制作《交接清單》，雙方簽字確認(rèn)設(shè)備、存貨、文件（如租賃合同、供應(yīng)商合同）的數(shù)量與狀態(tài)；同時(shí)辦理水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的過(guò)戶，避免欠費(fèi)糾紛。2.合同變更與備案若剩余租期較長(zhǎng)，建議與房東重新簽訂租賃合同（或簽訂補(bǔ)充協(xié)議確認(rèn)受讓方的承租人身份）；轉(zhuǎn)讓涉及工商變更（如個(gè)體戶轉(zhuǎn)讓需注銷原執(zhí)照、受讓方重新注冊(cè)）、稅務(wù)登記變更的，需按規(guī)定辦理。三、法律風(fēng)險(xiǎn)提示1.轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓的限制租賃合同中若約定“不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓”，未經(jīng)房東同意的轉(zhuǎn)租/轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；即使約定“可轉(zhuǎn)讓”，仍需房東書面確認(rèn)受讓方的履約能力。2.債務(wù)與擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)受讓方需核查店鋪是否存在未披露的債務(wù)（如供應(yīng)商貨款、員工工傷賠償），可要求轉(zhuǎn)讓方提供“無(wú)債務(wù)承諾函”并約定違約責(zé)任。3.租賃期限風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓剩余租期時(shí)，需確認(rèn)原租賃合同的“租期屆滿日”，避免因房東不再續(xù)租導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)中斷；建議在轉(zhuǎn)讓合同中約定“若房東拒絕續(xù)租，