商鋪續(xù)租與違約賠償說明書在商業(yè)租賃活動中，商鋪續(xù)租及違約賠償問題直接關(guān)系到出租方、承租方的切身利益。為幫助雙方厘清權(quán)利義務(wù)邊界、有效規(guī)避法律風(fēng)險，本文結(jié)合《中華人民共和國民法典》及商業(yè)租賃實踐，對商鋪續(xù)租的操作流程、違約情形的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及賠償責(zé)任的承擔(dān)方式進(jìn)行詳細(xì)說明，供實務(wù)參考。一、商鋪續(xù)租的核心要點（一）續(xù)租的時間節(jié)點與優(yōu)先續(xù)租權(quán)根據(jù)《民法典》第七百三十四條，租賃期限屆滿后，若承租方繼續(xù)使用商鋪且出租方無異議，原租賃合同自動轉(zhuǎn)為不定期租賃（雙方均可隨時解除，但需提前合理期限通知對方）。若需明確續(xù)租期限，承租方應(yīng)在原租期屆滿前3-6個月（具體可依合同約定或行業(yè)慣例）向出租方書面提出續(xù)租意向，以主張優(yōu)先續(xù)租權(quán)——即在“同等條件”（租金標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、租期等核心條款與第三方報價一致）下，承租方享有優(yōu)先于第三人續(xù)約的權(quán)利。需注意：優(yōu)先續(xù)租權(quán)需通過“書面主張”行使。若承租方僅實際占用商鋪而未明確提出續(xù)租，出租方有權(quán)在合理期限內(nèi)（如提前1個月）通知解除不定期租賃合同。（二）續(xù)租的協(xié)商與合同簽訂流程1.意向溝通：承租方提出續(xù)租意向后，雙方應(yīng)就租金調(diào)整、租期延長、裝修改造等事項協(xié)商。若原合同約定“續(xù)租租金按周邊市場價上浮X%”，應(yīng)優(yōu)先按約定執(zhí)行；無約定的，可參考同地段同類商鋪的租金水平、租賃市場行情協(xié)商。2.條款確認(rèn)：續(xù)租合同需明確租期、租金及支付方式、房屋維修責(zé)任、違約責(zé)任等核心條款，避免使用“隨行就市”“協(xié)商解決”等模糊表述（如租金調(diào)整可約定“每兩年按CPI漲幅的1.2倍調(diào)整”）。3.書面簽約：續(xù)租達(dá)成一致后，應(yīng)簽訂書面續(xù)租協(xié)議（或在原合同上補充續(xù)租條款），明確“本協(xié)議為原租賃合同的延續(xù)/變更”，避免因合同形式瑕疵導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不清。二、違約賠償?shù)那樾闻c責(zé)任認(rèn)定（一）承租方違約的情形及賠償1.逾期不續(xù)租且拒不騰退：租期屆滿后，承租方無正當(dāng)理由拒絕續(xù)租又不返還商鋪的，應(yīng)按“逾期占用期間的租金標(biāo)準(zhǔn)”（或合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)）向出租方支付占用費，同時賠償出租方因延遲出租產(chǎn)生的空置損失（如廣告費、中介傭金等）。2.擅自轉(zhuǎn)租/改變用途：若合同禁止轉(zhuǎn)租或限定經(jīng)營用途，承租方擅自轉(zhuǎn)租、變更經(jīng)營項目導(dǎo)致商鋪受損或出租方權(quán)益受損的，需賠償實際損失（如房屋結(jié)構(gòu)修復(fù)費用、品牌商譽損失等），并按合同約定支付違約金（違約金過高的，可請求法院調(diào)整，一般不超過實際損失的30%）。3.拖欠租金/費用：承租方未按約定支付租金、物業(yè)費、水電費等費用的，除應(yīng)補足欠款外，還需按合同約定支付逾期利息（或違約金）；若拖欠行為導(dǎo)致出租方解除合同，承租方還需賠償出租方重新招租的合理成本（如中介服務(wù)費、空置期租金損失）。（二）出租方違約的情形及賠償1.無正當(dāng)理由拒絕續(xù)租：出租方違反優(yōu)先續(xù)租權(quán)約定，無正當(dāng)理由（如商鋪需自用、規(guī)劃調(diào)整等法定/約定事由）拒絕與承租方續(xù)租的，應(yīng)賠償承租方的“可得利益損失”（即若續(xù)租成功，承租方在續(xù)租期間可獲得的合理利潤，需結(jié)合經(jīng)營流水、行業(yè)利潤率、續(xù)租租期等舉證），同時賠償承租方因重新選址產(chǎn)生的搬遷費、裝修殘值損失（按剩余租期折舊后計算）。2.提前解約/干擾經(jīng)營：出租方在租期內(nèi)擅自解除合同、斷水?dāng)嚯娀蜃璧K經(jīng)營的，應(yīng)賠償承租方的實際損失（如停業(yè)期間的營業(yè)額損失、員工工資支出等）及裝修殘值損失；若合同約定了違約金，可選擇適用違約金或?qū)嶋H損失（二者以高者為準(zhǔn)，但需舉證損失金額）。3.擅自漲租/變更條款：出租方單方面提高租金或變更合同核心條款（如縮短租期）的，承租方有權(quán)拒絕并要求按原合同履行；若出租方因此拒絕續(xù)租或解約，承租方可按“出租方違約”主張賠償。三、爭議解決的途徑與實務(wù)建議（一）爭議解決方式1.協(xié)商與調(diào)解：爭議發(fā)生后，雙方應(yīng)優(yōu)先通過協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向當(dāng)?shù)厣虡I(yè)協(xié)會、人民調(diào)解委員會申請調(diào)解（成本低、效率高，利于維護(hù)合作關(guān)系）。2.仲裁或訴訟：若合同約定了仲裁條款（需明確仲裁機(jī)構(gòu)，如“提交XX仲裁委員會仲裁”），可向仲裁委申請仲裁；無仲裁約定的，可向商鋪所在地法院提起訴訟（訴訟時效為3年，自知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損之日起算）。（二）實務(wù)操作建議1.證據(jù)留存：妥善保存租賃合同、續(xù)租意向書、租金支付憑證、溝通記錄（微信、郵件等）、商鋪現(xiàn)狀照片/視頻等，便于爭議發(fā)生時舉證。2.條款細(xì)化：簽訂續(xù)租合同時，明確“租金調(diào)整的具體方式”“違約情形的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”“賠償范圍的計算依據(jù)”（如“裝修殘值按每平方米X元折舊”），避免模糊表述。3.風(fēng)險預(yù)判：承租方應(yīng)提前評估經(jīng)營風(fēng)險，若預(yù)計租期內(nèi)可能退租，可在合同中約定“提前解約的賠償上限（如不超過3個月租金）”；出租方應(yīng)核查承租方的經(jīng)營資質(zhì)、信用狀況，降低違約風(fēng)險。結(jié)語：商鋪續(xù)租與違約賠償問題