房地產(chǎn)租賃合同范本及法律解析引言房地產(chǎn)租賃合同是明確出租人與承租人權(quán)利義務(wù)的核心載體，其內(nèi)容的完備性、條款的合法性直接關(guān)系到租賃關(guān)系的穩(wěn)定與當(dāng)事人權(quán)益的保障。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》）合同編相關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的租賃場(chǎng)景，本文提供一份通用的租賃合同范本，并對(duì)其中的法律要點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行深度解析，助力租賃雙方在合規(guī)框架下實(shí)現(xiàn)權(quán)益平衡。一、房地產(chǎn)租賃合同范本（通用版）合同編號(hào)：_________出租方（甲方）：姓名/名稱(chēng)：_________證件類(lèi)型/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：_________聯(lián)系方式：_________承租方（乙方）：姓名/名稱(chēng)：_________證件類(lèi)型/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：_________聯(lián)系方式：_________（一）租賃標(biāo)的條款1.甲方將坐落于_________（詳細(xì)地址）的房地產(chǎn)（建筑面積_________㎡，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)/不動(dòng)產(chǎn)登記號(hào)：_________）出租給乙方使用，該房屋用途為_(kāi)________（住宅/商業(yè)/辦公等，需與產(chǎn)權(quán)登記或規(guī)劃用途一致）。2.房屋現(xiàn)狀：□毛坯□簡(jiǎn)裝□精裝（附《房屋交接清單》，列明家具、家電、裝修及附屬設(shè)施狀況）。法律解析：根據(jù)《民法典》第703條，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃標(biāo)的需明確地址、面積、權(quán)屬證明，避免因“一房多租”或權(quán)屬瑕疵引發(fā)糾紛。若房屋存在抵押、查封等權(quán)利負(fù)擔(dān)，甲方應(yīng)如實(shí)告知（《民法典》第723條），否則乙方可解除合同并索賠。（二）租賃期限條款1.租賃期限自____年____月____日起至____年____月____日止，共計(jì)____年。2.租賃期滿(mǎn)，乙方如需續(xù)租，應(yīng)在租期屆滿(mǎn)前____日書(shū)面通知甲方，雙方協(xié)商一致可續(xù)簽合同；乙方未通知但實(shí)際繼續(xù)使用房屋，且甲方未提出異議的，原合同轉(zhuǎn)為不定期租賃（《民法典》第734條）。法律解析：《民法典》第705條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效；續(xù)租時(shí)新約期限仍不得超20年。不定期租賃的雙方均有權(quán)隨時(shí)解除合同，但需在合理期限前通知對(duì)方（通常住宅租賃提前15-30日，商業(yè)租賃提前3-6個(gè)月，具體依交易習(xí)慣或合同約定）。（三）租金及支付條款1.租金標(biāo)準(zhǔn)：每月人民幣_(tái)________元（大寫(xiě)：_________），租金按□月/□季/□年支付，首期租金于____年____月____日前支付，后續(xù)租金支付時(shí)間為每期屆滿(mǎn)前____日。2.支付方式：□銀行轉(zhuǎn)賬（賬戶(hù)信息：_________）□現(xiàn)金□其他：_________。3.押金：乙方應(yīng)于簽約時(shí)支付押金人民幣_(tái)________元，租賃期滿(mǎn)或合同解除后，扣除應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、賠償款后，剩余押金無(wú)息退還。法律解析：租金支付時(shí)間、金額需明確，避免“模糊約定”引發(fā)爭(zhēng)議。押金性質(zhì)為履約擔(dān)保，根據(jù)《民法典》第587條，若乙方違約，甲方有權(quán)扣除押金；若甲方違約，乙方可主張返還（實(shí)務(wù)中押金通常為單倍，需明確約定“定金”性質(zhì)才適用雙倍罰則）。（四）雙方權(quán)利義務(wù)條款甲方義務(wù)：1.保證房屋符合安全使用標(biāo)準(zhǔn)，交付時(shí)通水、通電、通氣（依房屋現(xiàn)狀），并提供合法的產(chǎn)權(quán)證明文件。2.租賃期內(nèi)，非因乙方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房屋需要維修的（如主體結(jié)構(gòu)損壞、公共設(shè)施故障），甲方應(yīng)在接到通知后____日內(nèi)維修；逾期未修，乙方可自行維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)（《民法典》第712、713條）。乙方義務(wù)：1.按約定用途使用房屋，不得擅自改變結(jié)構(gòu)、用途或轉(zhuǎn)租（如需轉(zhuǎn)租，需甲方書(shū)面同意，《民法典》第716條）。2.承擔(dān)租賃期內(nèi)的水、電、氣、物業(yè)、垃圾處理等費(fèi)用（具體以合同約定為準(zhǔn)），愛(ài)護(hù)房屋及附屬設(shè)施，合理使用避免損壞。法律解析：轉(zhuǎn)租分為“同意轉(zhuǎn)租”與“擅自轉(zhuǎn)租”：前者經(jīng)甲方同意后，乙與次承租人的合同有效；后者甲方可解除合同（《民法典》第716條）。若乙方擅自改變房屋用途（如住宅改商業(yè)），甲方可依《民法典》第711條解除合同并要求賠償。（五）違約責(zé)任條款1.甲方違約：若甲方未按約定交付房屋、維修房屋或單方解除合同，應(yīng)按____個(gè)月租金向乙方支付違約金，乙方有權(quán)要求繼續(xù)履行或解除合同并索賠損失。2.乙方違約：若乙方拖欠租金超過(guò)____日、擅自轉(zhuǎn)租/改變用途/損壞房屋，甲方有權(quán)解除合同，沒(méi)收押金，并要求乙方按____個(gè)月租金支付違約金，賠償損失（包括房屋空置期租金、維修費(fèi)用等）。法律解析：違約金數(shù)額應(yīng)合理，若約定過(guò)高（如超過(guò)損失的30%），違約方可請(qǐng)求法院調(diào)減（《民法典》第585條）。損失賠償范圍包括直接損失（如維修費(fèi)）和可得利益損失（如甲方因乙方違約導(dǎo)致的租金損失），但需舉證證明損失的確定性與關(guān)聯(lián)性。（六）合同解除與終止條款1.法定解除：因不可抗力（如地震、征收）導(dǎo)致合同無(wú)法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，租金按實(shí)際租賃天數(shù)結(jié)算，押金退還（《民法典》第590條）。2.約定解除：雙方協(xié)商一致可解除合同；出現(xiàn)合同約定的解除情形（如乙方拖欠租金超30日），守約方有權(quán)書(shū)面通知解除。法律解析：解除合同需履行“通知義務(wù)”，通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除（《民法典》第565條）。若乙方因疫情等客觀(guān)原因無(wú)法支付租金，可依《民法典》第590條主張減免或延期，但需舉證證明“不能履行”與“不可抗力”的因果關(guān)系。（七）爭(zhēng)議解決條款本合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按以下第____種方式解決：1.提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；2.向房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴。二、核心法律要點(diǎn)深度解析（一）“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用與例外《民法典》第725條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。但需注意例外情形：房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)導(dǎo)致所有權(quán)變動(dòng)的（《民法典》第405條）；房屋在出租前已被人民法院依法查封的（《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第20條）。實(shí)務(wù)建議：乙方簽訂合同前應(yīng)查詢(xún)房屋抵押、查封情況（可通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢(xún)），甲方需如實(shí)披露權(quán)利負(fù)擔(dān)，否則乙方可主張甲方欺詐，要求撤銷(xiāo)合同并索賠。（二）承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)《民法典》第726條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)在出賣(mài)前合理期限內(nèi)（通常為15日）通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但以下情形除外：房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；出租人將房屋出賣(mài)給近親屬（配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女）的；出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；第三人善意購(gòu)買(mǎi)房屋并已辦理登記手續(xù)的。實(shí)務(wù)建議：甲方出賣(mài)房屋時(shí)，應(yīng)書(shū)面通知乙方并留存證據(jù)（如EMS回執(zhí)、聊天記錄）；乙方主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，需在15日內(nèi)明確回復(fù)，并按“同等條件”（價(jià)格、付款方式、期限等一致）提出購(gòu)買(mǎi)。（三）租賃物的維修責(zé)任劃分甲方維修范圍：房屋主體結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施（如承重墻、屋頂漏水、電梯故障）、非乙方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的損壞（《民法典》第712條）。乙方維修范圍：因自身使用不當(dāng)導(dǎo)致的損壞（如因乙方裝修導(dǎo)致水管破裂），或合同約定由乙方承擔(dān)的維修（如乙方自愿承擔(dān)的小修小補(bǔ)）。實(shí)務(wù)建議：合同中應(yīng)明確“維修范圍清單”，避免模糊約定。若甲方拖延維修，乙方可自行維修并保留發(fā)票、維修記錄，向甲方追償；若乙方擅自維修甲方應(yīng)承擔(dān)的項(xiàng)目，費(fèi)用需自行承擔(dān)。三、常見(jiàn)糾紛類(lèi)型及應(yīng)對(duì)策略（一）租金拖欠糾紛情形：乙方以“房屋存在質(zhì)量問(wèn)題”“甲方未維修”為由拒付租金。應(yīng)對(duì)：甲方：書(shū)面催告租金，同時(shí)履行維修義務(wù)（留存維修通知、施工記錄）；若乙方無(wú)正當(dāng)理由拖欠，發(fā)解除合同通知并起訴追償。乙方：若房屋質(zhì)量問(wèn)題影響使用，可先書(shū)面通知甲方維修，若甲方逾期未修，可自行維修后抵扣租金（需舉證維修必要性、費(fèi)用合理性），或依《民法典》第722條主張“同時(shí)履行抗辯權(quán)”（但需注意：房屋質(zhì)量問(wèn)題輕微的，不得拒付全部租金）。（二）房屋轉(zhuǎn)租糾紛情形：乙方擅自轉(zhuǎn)租，甲方要求解除合同并索賠。應(yīng)對(duì)：甲方：收集乙方轉(zhuǎn)租的證據(jù)（如次承租人的證言、轉(zhuǎn)賬記錄），發(fā)解除合同通知，要求乙方騰房、支付違約金。次承租人：若已向乙方支付租金，可向乙方主張返還；若甲方解除合同，次承租人可依其與乙方的合同向乙方索賠（需證明“善意”且不知轉(zhuǎn)租未經(jīng)同意）。（三）合同解除后的騰房糾紛情形：合同解除后，乙方拒絕騰房，繼續(xù)占用房屋。應(yīng)對(duì)：甲方：書(shū)面催告騰房，若乙方逾期，可起訴要求騰房并支付“占有使用費(fèi)”（通常按租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，或合同約定的違約金）。乙方：若因押金未退還、損失未賠償?shù)仍驕?，?yīng)通過(guò)訴訟主張權(quán)利，而非“以占代訴”，否則需承擔(dān)額外的占有使用費(fèi)。四、簽訂租賃合同的實(shí)用注意事項(xiàng)（一）主體資質(zhì)審查個(gè)人出租：查看身份證、房產(chǎn)證，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人與出租人一致；企業(yè)出租：查看營(yíng)業(yè)執(zhí)照、授權(quán)委托書(shū)（若經(jīng)辦人簽約）、房產(chǎn)證，確認(rèn)企業(yè)對(duì)房屋有處分權(quán)。（二）條款細(xì)節(jié)明確化租金調(diào)整：明確“租金是否隨市場(chǎng)波動(dòng)調(diào)整”“調(diào)整周期與幅度”（如每3年遞增5%）；附屬設(shè)施：列明家具家電品牌、型號(hào)、數(shù)量，約定損壞賠償標(biāo)準(zhǔn)（如“冰箱損壞，乙方賠償人民幣_(tái)___元或按市價(jià)更換同型號(hào)”）；解約條件：明確“何種情形下雙方可無(wú)責(zé)解約”（如政府征收、房屋重大質(zhì)量問(wèn)題）。（三）證據(jù)留存意識(shí)簽約時(shí)：留存對(duì)方身份證/營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房產(chǎn)證復(fù)印件；履行中：租金支付憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄）、維修通知（短信、微信、書(shū)面函件）、房屋交接清單（附照片）；糾紛時(shí)：所有溝通記錄（短信、微信、郵件）需完整保留，避免刪減。（四）特殊場(chǎng)景應(yīng)對(duì)群租/商業(yè)租賃：需符合當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)的規(guī)定（如住宅群租的人均面積、隔斷要求），否則合同可能因“違反行政規(guī)章”被認(rèn)定為履行不能；租賃備案：部分城市要求租賃合同備案（如辦理居住證、提取公積金），雙方應(yīng)按規(guī)定辦理，備案不影響合同效力，但可對(duì)抗第三人（如防止甲方