一、歷年考題（簡答題）

1、我國都市土地一、二、三級市場的特點是什么？彼此之間日勺關(guān)系怎樣？

2、什么是土地運用？我國土地運用分類體系重要包括哪些重要土地運用類型？

3、土地運用總體規(guī)劃、專題規(guī)劃的區(qū)別于聯(lián)絡(luò)

4、什么是土地權(quán)籍管理？土地權(quán)籍管理H勺目日勺和內(nèi)容是什么？

5、我國都市土地價格體系是怎樣構(gòu)成U勺？基準遞減、標定遞減和出讓底價的含義和作用是

什么？

二、歷年考題（論述題）

1、試述在我國都巾化迅速發(fā)展階段土地節(jié)省和集約使用的現(xiàn)實怠義

2、從我國房地產(chǎn)市場的實際出發(fā)談?wù)勀銓ν恋毓?yīng)宏觀調(diào)控的認識。

3、我國土地管理的目的和任務(wù)是什么？談?wù)勀銓ν恋毓芾砉ぷ骺谏渍J識

4、我國土地管理的一種重要特性是土地資源管理和土地資產(chǎn)管理相結(jié)合，請你談?wù)勀銓@

個問題的認識。

5、論述我國征地制度現(xiàn)實狀況、存在的問題與改革方向

6、論述土地用途管制的目的、重點和農(nóng)用地管制的內(nèi)容

7、試述次債危機對我國都市土地市場的影響及啟示

8、什么是耕地非農(nóng)化？試述耕地非農(nóng)化U勺推進力和約束力

9、試述土地運用年度計劃與土地運用總體規(guī)劃之間的關(guān)系

10、試述我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)多種形式的優(yōu)劣及合用性。

知識點整頓:

1、什么是土地資源管理？它具有哪些特性？

土地資源管理是國家在一定的I環(huán)境條件卜，綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)措施，

為提高土地運用生態(tài)、經(jīng)濟、社會效益，維護在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土

地關(guān)系，監(jiān)督土地運用，而進行的J計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制等綜合性活動。

特性：統(tǒng)一性、全面性、科學(xué)性、法制性、服務(wù)性。

2、土地資源管理的目的、任務(wù)和內(nèi)容是什么？

目的：維護社會主義土地公有制，對的調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地運用，切實保護

耕地，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，堅決制止濫用土地的現(xiàn)象，保證和增進社會

經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

任務(wù)：維護土地所有制、充足合理運用土地、貫徹執(zhí)行土地法規(guī)、保證國有土地資產(chǎn)

的保值和增值、健全地籍管理制度

內(nèi)容：

土地權(quán)籍管理：土地調(diào)查、土地登記、土地記錄、地籍管理

土地運用管理：土地評價、土地運用規(guī)劃、土地用途管制、建設(shè)用地管理、耕地保護

管理、土地開發(fā)、整頓與保護

土地資產(chǎn)管理：土地資產(chǎn)經(jīng)營、土地價格管理、土地稅費管理、土地市場管理

土地行政管理：土地行政管理組織、土地權(quán)屬爭議處理、土地運用的計劃和審批、土

地交易協(xié)議管理、土地執(zhí)法

3、土地資源管理的原則和措施

原則：依法管理原則、統(tǒng)一管理原則、維護社會主義土地公有制的原則、充足合理運

用和保護土地的原則

措施：

行政措施：政府及其土地行政主管部門根據(jù)法律賦予日勺職權(quán)、以政府文獻、政令、規(guī)

劃、計劃、考核等形式，對土地運用和經(jīng)營行為直接進行組織、干預(yù)、控制和處理，按照

行政系統(tǒng)自上而下實行管理的措施。具有權(quán)威性、強制性、直接性、單?性和免費性等特

點。

經(jīng)濟措施：管理者按照客觀經(jīng)濟規(guī)律的規(guī)定，運用經(jīng)濟手段，調(diào)整和引導(dǎo)土地運用活

動，以實現(xiàn)管理職能的措施。地租地價方式、財政杠桿、金融杠桿、稅收杠桿。

法律措施：通過貫徹、執(zhí)行有關(guān)土地的法規(guī)，調(diào)整人們在土地開發(fā)、運用、保護、政

治過程中發(fā)生的多種土地關(guān)系，規(guī)定人們行動必須遵守的準則來進行管埋的措施。具有更

大的強制性、嚴厲性和權(quán)威性。

技術(shù)措施：管理者按照土地的自然、經(jīng)濟規(guī)律，運用現(xiàn)代化的技術(shù)裝備、科技手段和

科技成果應(yīng)用來執(zhí)行管理職能，提高土地管理水平II勺措施。

4、什么是土地制度？完整的土地制度包括哪些內(nèi)容？

土地制度是指人們在一定社會條件下，因運用土地而產(chǎn)生的對土地的所有、占有、使

用和處分等諸方面關(guān)系的總稱。包括土地所有制度、土地使用制度和土地管理制度。

土地所有制度。是指人們在一定社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟形式。土地私有制和土地

公有制。我國現(xiàn)行U勺土地所有制度為社會主義公有制，為全民所有制和勞動群眾集體所有

制兩種形式。

土地使用制度是指國家對土地使用的程序、條件、形式及土地使用權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)

定，是土地制度11勺有一種重要構(gòu)成部分。我國包括城鎮(zhèn)國有土地使用制度和農(nóng)村集體土地

使用制度兩個方面。

7、土地調(diào)查包括哪些方面的內(nèi)容？土地運用現(xiàn)實狀況分類?

土地運用條件調(diào)查（自然條件和社會經(jīng)濟條件）、土地運用現(xiàn)實狀況調(diào)查、地籍調(diào)

查、土地價風(fēng)格查

土地運用現(xiàn)實狀況調(diào)查：指以縣為單位，查清多種土地運用分類面積及其分布和運用

現(xiàn)實狀況，并自下而上逐層匯總為省級和全國的土地總面積及土地運用分類面積而進行的

調(diào)查?；緝?nèi)容：行政轄區(qū)范圍內(nèi)的土地總面積和土地運用現(xiàn)實狀況分類面積；各類土地

的分布狀況；土地運用方面的經(jīng)驗教訓(xùn)及合理運用土地的提議。

土地運用現(xiàn)實狀況分類：12個一級類、57個二級類：耕地、園地、林地、草地、商服

用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運送用地、

水域及水利設(shè)施用地、其他土地。

8、土地登記是什么？目的？原則？類型？土地登記的特點：

土地登記是國家根據(jù)法律對土地的坐落、面積、用途、登記、價值、權(quán)屬關(guān)系在專門

簿冊上進行注記II勺一種制度，是國家用以確認和承認土地所有者或使用者擁有土地所有權(quán)

或使用權(quán)的法律措施。

目附

確認土地權(quán)利，保護土地權(quán)利人U勺合法權(quán)益。

確認土地權(quán)利的合法變動，賦予其法律效力。

為土地和房地產(chǎn)提供具有國家公信力的支持，推進土地市場有序和穩(wěn)定發(fā)展。

建立地籍，雖然掌握土地運用和市場動態(tài)，有助于有效加強土地管理，通過土地用途

管制，為合理征繳土地稅費提供客觀的根據(jù)。

確定國家、集體、個人在土地上的權(quán)益范圍，有助于維護國家土地制度，增進社會安

定團結(jié)。

原則：依法原則、登錄原則、許可原則、公開性原則、專門性原則、鏡子原則、幕簾

原則、保險或擔保原則

土地類型：

a.依法律意義分類：契約登記、托倫斯登記、產(chǎn)權(quán)登記

契約登記：以契約為生效要件：登記土地權(quán)利的得失、變更記載，對抗第三著對登記

權(quán)利的侵害，采用登記對抗要件主義及登記公告主義；采用人的編成主義；采用形式審

查主義；登記無強制作用：登記無公信力；土地權(quán)利以動態(tài)登記為主；

托倫斯登記：初次登記不具強制作用，但經(jīng)登記之后進入強制狀態(tài)：實質(zhì)審查主義；

登記機關(guān)頒發(fā)權(quán)利證書；登記簿II勺編排依登記先后次序編排；登記具有公信力；國家登

記機關(guān)負有因錯誤登記的賠償責(zé)任。

產(chǎn)權(quán)登記：登記成立要件主義；實質(zhì)審查主義；登記以物編排，實行物的編成主

義，以土地為綱；登記具有公信力；以靜態(tài)登記為主。

b.以登記時序和波及范圍：初始土地登記和變更土地登記。兩者的關(guān)系：初始土地登記

是指在一段時間內(nèi)國家對其所有土地或特定區(qū)域內(nèi)土地進行的普遍登記。初始土地登

記波及登記去內(nèi)每一宗土地，是情區(qū)內(nèi)土地總登記。初始土地登記所建立的土地登記

檔案資料成為變更土地登記U勺基礎(chǔ)。變更土地登記是指初始登記以外的土地登記，重

要土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項權(quán)利的設(shè)定權(quán)利、變更土地登記，以及名稱、地

址、用途的變更或注銷的土地登記等。變更土地登記是在初始土地登記的基礎(chǔ)上，在

所有權(quán)、使用權(quán)發(fā)生變化狀況下所進行的改正登記，是保持地籍資料的現(xiàn)勢性，保證

正?？谏淄恋貦?quán)利的運轉(zhuǎn)所必須完畢的法律程序。

C.依登記區(qū)域分類：城鎮(zhèn)土地登記和農(nóng)村土地登記。

我國土地登記的特點：強制性登記：土地登記采月實質(zhì)審查主義；土地登記具有社

會一致信賴的法律基礎(chǔ)；登記采用物的編成主義；我國土地登記機構(gòu)給土地權(quán)利人頒發(fā)

土地權(quán)利證書。

程序：申請一一調(diào)查一一審批一一注冊一一發(fā)證

9、土地運用的含義是什么？怎樣衡量土地運用的合理性？

土地運用是指人類通過一定的行為，以土地為勞動對象或手段，運用土地的特性來滿

足自身滿足的過程。

土地合理運用的衡量原則：

土地運用與否最大程度的滿足了人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)、文化生活需要。

土地運用與否是因地制宜，地盡其力。

土地運用與否從環(huán)境資源運用中獲得了最大的經(jīng)濟效益。

土地運用與否為人類發(fā)明了美好的環(huán)境，并有助于建立和維護生態(tài)平衡，防災(zāi)減災(zāi)，

減少人類活動對自然的不利影響，增進人口、資源、環(huán)境和社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

10、什么是土地運用管理？應(yīng)當遵照哪些原則？

土地運用管理是國家根據(jù)土地基本國情和社會經(jīng)濟發(fā)展需要，采用宏觀調(diào)控和微觀管

理等多種措施，來指導(dǎo)和約束人們合理組織土地運用，把土地運用納入國家計劃管理軌

道，協(xié)調(diào)各部門的用地矛盾、合理運用每寸土地，為人們生活和經(jīng)濟建設(shè)提供良好的土地

條件。

原則：公平與效益原則；統(tǒng)籌兼顧原則；節(jié)省和集約用地原則；

11、什么是土地運用規(guī)劃？土地運用總體規(guī)劃與專題規(guī)劃的區(qū)別于聯(lián)絡(luò)是什么？（23年）

土地運用規(guī)劃是土地運用總體規(guī)劃和土地運用專題規(guī)劃日勺統(tǒng)稱。它是從土地運用日勺自

然、經(jīng)濟和社會條件出發(fā)，根據(jù)土地合理運用的原理和運行規(guī)律，在系統(tǒng)評價的J基礎(chǔ)上，

對于土地合理運用方案的研究和優(yōu)化選擇。它對于土地運用過程起到?jīng)Q策、組織、協(xié)調(diào)、

控制和監(jiān)督的作用。

土地運用總體規(guī)劃是對一定戰(zhàn)略范圍內(nèi)，所有土地的開發(fā)、運用、整改、保護在時間

和空間上所做的總體的、戰(zhàn)略II勺布署和統(tǒng)籌安排。土地運用專題規(guī)劃是為了處理某個特定

的土地運用問題而編制的土地運用規(guī)劃。土地運用專題規(guī)劃具有針對性和專?性，是土地

運用總體規(guī)劃的構(gòu)成部分。在沒有條件進行總體規(guī)劃之前，可以先編制專題規(guī)劃，并通過

編制專題規(guī)劃處埋目前土地運用中口勺重要問題，為進行總體規(guī)劃打下基礎(chǔ)。

12、我國土地運用總體規(guī)劃的任務(wù)是什么？其內(nèi)容和體系怎樣？

任務(wù)：

對土地運用現(xiàn)實狀況和土地后備資源潛力進行綜合分析研究，根據(jù)需要和也許，提出

此后本區(qū)域土地運用的目的和方針。

在預(yù)測土地運用變化的基礎(chǔ)上，進行綜合平衡，提出各類用地的控制指標

協(xié)調(diào)各部門的用地需求，提出調(diào)整土地運用構(gòu)造和布局I向設(shè)想

提出對下一級各行政單位調(diào)整土地運用構(gòu)造和布局的控制指標和指導(dǎo)性意見

找出提高土地運用率和生產(chǎn)力、挖掘土地運用潛力的途徑，協(xié)調(diào)好土地資源的開發(fā)、

運用、整改和保護

提出實行土地運用總體規(guī)劃的政策、措施和環(huán)節(jié)

重要內(nèi)容：

分析研究當?shù)嘏c土地資源狀況和運用現(xiàn)實狀況；進行土地運用潛力研究；規(guī)劃期內(nèi)

不低運用變化日勺預(yù)測研究；提出本區(qū)域?定期期內(nèi)土地運用的目H勺和基本方針；提出土

地運用總體規(guī)劃方案；實行規(guī)劃的政策、措施和環(huán)節(jié)。

13、各項土地運用專題規(guī)劃的內(nèi)容？

土地開發(fā)規(guī)劃：

土地開發(fā)試制人類采用工程措施、生物措施和技術(shù)措施等，使多種未運用日勺土地資源

投入使用，是使已經(jīng)使用U勺土地運用愈加合理的行為或者過程。土地開發(fā)規(guī)劃包括：一是

怎樣開發(fā)的措施規(guī)劃，即進行土地開發(fā)的可行性論證，確定土地開發(fā)的規(guī)模、時間、地點

和措施；二是待開發(fā)土地的運用規(guī)劃，即確定區(qū)域內(nèi)各類待開發(fā)土地的用途。

土地整改規(guī)劃：

土地整改是針對土地運用存在的障礙原因，而進行的土地質(zhì)量改造、生態(tài)恢復(fù)和重建

過程。土地整改內(nèi)容：劃分土地治理類型；確定土地整改措施：進行土地整改效果評價和

可行性研究；提出土地整改實行方案、項目竣工驗收原則、實行計劃和管理措施。

土地復(fù)墾計劃：

土地復(fù)墾，是在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等導(dǎo)致破壞的土地，采用整改

措施，使其恢復(fù)到可運用的狀態(tài)。土地復(fù)墾規(guī)劃的內(nèi)容重要包括：需要復(fù)墾土地的調(diào)查和

預(yù)測；復(fù)墾土地的合適性評價；確定土地復(fù)墾方案；進行復(fù)墾工程設(shè)計。

土地保護規(guī)劃：

土地保護是為了維持某種土地用途的穩(wěn)定性，或者存進土地生態(tài)恢復(fù)，而對人類活動

采用限制行為。

以土地用途保護為FI的IJ勺土地運用規(guī)劃，其重要內(nèi)容包括：①闡明土地用途保護的作

用與意義，確定上地保護的目的。②確定需要保護土地的面積、空間范圍和保護等級；③

貫徹土地用途保護區(qū)建設(shè)日勺責(zé)任，明確土地保護與土地運用、土地經(jīng)營日勺關(guān)系，進行土地

保護的經(jīng)濟可行性研究。④制定土地用途保護的政策和土地保護規(guī)劃實行H勺措施。

以土地質(zhì)量保護為目的土地運用規(guī)劃，其重要內(nèi)容包括：①土地質(zhì)量保護的目口勺和意

義；②土地保護日勺面積、空間范圍和生態(tài)恢復(fù)的目的；③制定土地保護的工程設(shè)計方案：

④土地生態(tài)恢復(fù)對于本來土地使用者日勺經(jīng)濟收入的影響和所需要進行的勞動力安頓與土地

賠償。⑤土地生態(tài)保護工程的經(jīng)濟可行性研究；⑥制定土地保護的政策和實行土地保護規(guī)

劃的措施。

土地整頓規(guī)劃：

土地整頓是現(xiàn)實土地運用分布、土地運用方式、運用強度以及土地關(guān)系等進行調(diào)整的

合理過程。包括農(nóng)地整頓和非農(nóng)地整頓。農(nóng)地整頓，即按照土地運用總體規(guī)劃，對田水路

林村綜合整改，提高耕地質(zhì)量，增長有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境。包

括：調(diào)整農(nóng)地構(gòu)造，歸并零碎地塊；平整土地，改良土壤；道路、溝渠綜合建設(shè)；歸并農(nóng)

村居民點、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；復(fù)墾廢棄土地：劃定地界、確定權(quán)屬；改善環(huán)境，維護生態(tài)平衡。

土地整頓規(guī)劃內(nèi)容：提出土地整頓的任務(wù)，確定需要進行土地整頓的地區(qū)范圍；分析

和論證土地整頓的必要性和可行性，明確土地整頓的土地運用潛力；制定土地整頓方案，

貫徹土地整頓所需要的前提條件；制定整頓后土地的處置方案和收益分派措施；提出土

地整頓規(guī)劃實行措施。

14、論述土地用途管制的目的、重點和內(nèi)容、對策

土地用地管制是指國家依法對土地使用和土地用途變更的管理和限制，它帶有一定的

強制性。土地使用者必須根據(jù)按同意的土地運用總體規(guī)劃確定用途使用土地，土地用途的

變更的必須通過依法審批，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實

行特殊保護。

目的J:通過用途管制，增進土地運用總體規(guī)劃的全面和有效的實行，實現(xiàn)土地資源的

充足合理運用，為國民經(jīng)濟和社會文化可持續(xù)發(fā)展提供用地保障。

重點：

保護耕地，通過用途管制，保證基本農(nóng)田保護區(qū)地優(yōu)質(zhì)耕地不為其他土地用途所占

用。保證區(qū)域耕地面積“占一補一”，實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡。

控制城鎮(zhèn)建設(shè)用地的總體規(guī)模，使建設(shè)用地的空間分布符合生產(chǎn)布局的基本規(guī)定，盡

量的發(fā)揮都市中心作用。通過建設(shè)項目合理選址，發(fā)揮土地運用的規(guī)模經(jīng)濟效益和集聚經(jīng)

濟效益。通過農(nóng)田的J集中和規(guī)?；?jīng)營，發(fā)揮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)地區(qū)專門化優(yōu)勢。

在土地運用過程中，對于土地做到用養(yǎng)結(jié)合，保證土地質(zhì)量可以不停提高，防止退

化。

內(nèi)容：

農(nóng)用地用途管制：控制基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)II勺耕地轉(zhuǎn)為其他農(nóng)用地。嚴禁陡坡開荒。限

制或嚴禁圍湖造田。嚴禁濫墾草原。

建設(shè)用地用途管制：按土地運用總體規(guī)劃規(guī)定的用途合理使用土地；控制建設(shè)用地總

量和界線。都市建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)符合國家規(guī)定的原則，充足運用既有建設(shè)用地、不占或少

占農(nóng)用地。嚴格建設(shè)用地審批管理。

對策：

充足調(diào)動地方各級政府的積極性，在技術(shù)上實現(xiàn)由“分級限額審批”到“土地用途管

制”11勺轉(zhuǎn)換；建立、完善服務(wù)于土地用途管理的政策體系和管理體制；建立、完善土地監(jiān)

察網(wǎng)絡(luò)，增大土地執(zhí)法力發(fā)。

15、土地開發(fā)的概念？效果？類型？過程

土地開發(fā)是人類通過的一定歐I手段，擴大土地運用空間和運用深度，以滿足對土地不

停增長的需求。包括兩層含義：土地運用范圍的擴大，土地運用深度的開發(fā)。

效果：土地開發(fā)必然帶來生態(tài)環(huán)境的變化：土地開發(fā)必然帶來社會、經(jīng)濟構(gòu)造日勺變

化；土地開發(fā)是一種開發(fā)一運用一再開發(fā)一再運用，不停循環(huán)往復(fù)，土地開發(fā)運用程度不

停加深的過程。

類型：宜農(nóng)荒地的開發(fā)：閑散地的開發(fā)：農(nóng)業(yè)低運用率土地的開發(fā)；沿海灘涂的開

發(fā)；都市新區(qū)的開發(fā)；都市土地的再開發(fā)

過程：進行勘探與調(diào)查、確定開發(fā)目的、進行可行性研究、明確土地開發(fā)構(gòu)造與布

局、確定開發(fā)次序與開發(fā)速度、確定開發(fā)資金計劃、選定開發(fā)方式

16、土地保護的概念與途徑

土地保護是指采用有針對性的措施對土地規(guī)劃的現(xiàn)象的消除與防止。包括防與治兩方

面：防是消除也許導(dǎo)致未退化土地發(fā)生土地退化現(xiàn)象和已發(fā)生退化土地繼續(xù)發(fā)生退化的多

種動力原因；治是對已退化土地所進行的建設(shè)性改造。

土地保護通過兩條途徑來進行：一是從自然條件入手，認為改造土地條件，使地形、

土壤、水、植被、熱量等自然原因處在很好U勺組合狀況；二是從人類活動著手采用有助于

保護土地的開發(fā)運用技術(shù)和措施。水土流失土地的保護：工程措施、植被措施、耕作措

施?；哪恋氐谋Ｗo：工程措施、植被措施和農(nóng)牧生產(chǎn)措施。鹽堿地土地H勺保護：水利

改良措施、農(nóng)業(yè)與生物改良措施、化學(xué)改良措施。污染土地的保護：控制和消除土地污染

源；堅強污染區(qū)II勺監(jiān)測和管理；采用措施，消除土壤中污染物。廢棄地的復(fù)墾與保護：重

要是通過工程措施。

17、什么是土地資產(chǎn)管理？都市土地資產(chǎn)經(jīng)營的基本方式

土地資產(chǎn)管理是以經(jīng)濟手段和措施來對土地資源進行管理。它是在土地權(quán)籍管理和土地

運用規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過土地資產(chǎn)的價格管理、市場管理、房地產(chǎn)開發(fā)資金融通和稅費管

理等，來增進土地資源的充足合理運用和土地資產(chǎn)日勺保值和增值，實現(xiàn)土地開發(fā)資金的良

性循環(huán)和土地運用物質(zhì)欲能量的良性循環(huán)，土地運用效率和效益最佳。

都市土地有償使用：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)租賃、補地價、土地使用權(quán)入股、

土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營。

都市土地資產(chǎn)經(jīng)營：

都巾土地收購儲備制度，是指都巾政府根據(jù)法律程序，運用吃長機制，按照土地運用

總體規(guī)劃和都市規(guī)劃的規(guī)定，對通過收回、收購、置換、征用等方式獲得的土地進行前期

開發(fā)、整頓，并予儲存，以供應(yīng)和調(diào)控都市各類建設(shè)用地的需求，保證政府切實壟斷土地

一級市場的一種管理制度，包括三個環(huán)節(jié)：收購、儲備、出讓。（更多信息看文獻）

18、我國都市土地一、二、三級市場的特點是什么？彼此之間的關(guān)系怎樣？（2023年）

土地資產(chǎn)市場，簡稱為地產(chǎn)市場，是指土地這一特殊商品呢在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟

關(guān)系的總和。地產(chǎn)市場的主體是土地產(chǎn)權(quán)交易雙方，客體是作為交易對象的土地或者土地

產(chǎn)權(quán)。

我國都市地產(chǎn)市場一般呈三級市場運行模式：

都市地產(chǎn)一級市場是指都市土地所有者將土地使用權(quán)在一定的期限內(nèi)讓與都市土地使

用者而形成的市場，反應(yīng)的是土地所有者和土地使用者之間I向經(jīng)濟關(guān)系。我國都市土地歸

國家所有，政府是都市土地的唯一供應(yīng)者，因此都市土地一級市場是一種壟斷市場。

都市地產(chǎn)二級市場是指都市土地一級市場的土地使用權(quán)受讓者將剩余的土地使用年限

的土地使用權(quán)讓與其他土地使用者而形成的市場，反應(yīng)的是土地使用者與土地使用者之間

的經(jīng)濟關(guān)系。與一級市場相比，二級市場土地供應(yīng)者不是唯一日勺，因此，二級市場不是一

種壟斷市場。二級市場，土地使用者獲得土地，重要是進行土地開發(fā)，它具有明顯II勺經(jīng)營

性質(zhì)。目前，我國都市地產(chǎn)二級市場的經(jīng)營方式重要是轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押和入股。

都市地產(chǎn)三級市場重要是指土地使用者將開發(fā)的房產(chǎn)，通過買賣、轉(zhuǎn)讓、出租等交易

方式，將土地使用權(quán)讓與都市消費者而形成的市場。三級市場房產(chǎn)開發(fā)者不是唯一的，是

一種競爭性市場。

我國都市各級地產(chǎn)市場具有內(nèi)在聯(lián)絡(luò)，它們互相影響，互相增進。一級市場是二、三

級巾場產(chǎn)生和發(fā)展口勺前提和基礎(chǔ)，起著導(dǎo)向作用；二二級巾場是i級巾場的擴大和延伸，

對于i級市場起增進作用。假如一級市場運行不規(guī)范，二、三級市場運行無序就不可防

止；假如二三級市場不能充足競爭，i級市場也就很難具有發(fā)展活力。嚴格控制土地一級

市場，努力搞活二、三級市場，是我國都市土地資產(chǎn)經(jīng)營的重要原則。

19、我國都市土地價格體系是怎樣構(gòu)成的？基準地價、標定地價和出讓地價的含義和作用

是什么？（2023年）

土地價格體系是根據(jù)土地制度、地價作用、土地市場狀況及政府管理土地的需要，由

若干不一樣性質(zhì)和用途的地價構(gòu)成的一種價格系列。我國的地價系統(tǒng)重要由基準地價、標

定地價、出讓底價和市場交易價等構(gòu)成。

基準地價是指按照城鎮(zhèn)不一樣的土地級別或均質(zhì)區(qū)段分別評估H勺商業(yè)、工業(yè)、居住等

各類用途的單位面積土地使用權(quán)平均價格。

作用：調(diào)控地價水平；反應(yīng)地產(chǎn)市場中的地價變動趨勢，為投資決策等提供根據(jù)；

國家征收上地稅費的根據(jù)；深入評估標定地價、出讓底價等宗地地價的基礎(chǔ)，起到估算基

值和修訂初始值日勺作用。

標定地價，是指在城鎮(zhèn)不一樣土地級別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條件、用途等選定歐I宗

地所評估的單位面積土地使用權(quán)價格。

作用：確定土地出讓價格和政府地價優(yōu)惠幅度H勺根據(jù)；清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)土地資

產(chǎn)的作價原則：政府行使優(yōu)先購置權(quán)的衡量原則：核定土地增值、征收土地增值稅費的

原則；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時補交土地出讓金的原則。

出讓底價，是政府.正常市場狀況下的I地價水平，考慮到某些特殊政策原因的影響，確

定某宗地出讓時最低控制價格。

交易地價，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移雙方，按照一定的法律程序，在土地巾場中實際到達的

交易價格。

20、土地資產(chǎn)價格的評估？原則？保值與增值的途徑？價格管理的制度與措施

土地資產(chǎn)價格的評價，是通過對影響土地價格"勺自然、社會和經(jīng)濟原因進行分析，對

土地的權(quán)力和收益狀況作出公正、合理的評價，并將評價成果以貨幣11勺形式體現(xiàn)出來。

原則：供需原則、變動原則、替代原則、最有效使用原則、均衡原則、收益遞增原

則、奉獻原則、適合原則、競爭原則、預(yù)測原則。

保值和增值的途徑：土地集約運用增值、區(qū)位環(huán)境優(yōu)選增值、土地合理規(guī)劃增值、土

地供應(yīng)調(diào)控致增值、生產(chǎn)要素組合增值、技術(shù)進步增值。

價格管理口勺制度與措施：基準地價、標定地價公布制度；土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低限

價制度；土地使用權(quán)交易評估制度；地價申報和土地登記制度；政府優(yōu)先購置權(quán)制度；土

地估價人員及機構(gòu)資格認證制度

21、土地金融和土地稅收的概念和特點？發(fā)展土地金融業(yè)的意義和社會經(jīng)濟條件

土地金融是金融業(yè)的?種形式，是以土地作為信用保證（抵押）而獲得的資金融通。

土地金融口勺實質(zhì)是發(fā)揮土地的財產(chǎn)功能。重要任務(wù)是，為土地投入融通資金，以到達盡快

開發(fā)、改良土地，提高土地運用效率的目的：同步，將固定在土地上的資金重新流動起

來，進入流通領(lǐng)域，以擴充社會資金的來源。

特點：債權(quán)可靠，較為安全：貸款償還期長，利息率較低：土地金融i般要實行債

券化，以增長靈活性，擴大流通范圍：土地抵押貸款契約到期此前，債權(quán)人不能任意規(guī)定

債務(wù)人償還其債務(wù)；債務(wù)人必須保留在契約到期前隨時償還債務(wù)并收回抵押土地的權(quán)力。

靈活性、政策性、風(fēng)險性

土地稅收是國家以土地為征稅對象，憑借政治權(quán)利從土地所杓者或者土地使用者手中

免費地、強制性地獲得部門土地收益的一種稅收。特點：古老性、粒定性、土地稅轉(zhuǎn)嫁的

也許性。

發(fā)展金融業(yè)的意義：①可認為土地"勺開發(fā)、改良和建設(shè)籌措大量的、并能長期運用的

資金，增進國民經(jīng)濟長期穩(wěn)定的發(fā)展；②可以增進國家土地政策的實行；③有助于活躍商

品經(jīng)濟，增進地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展。

社會經(jīng)濟條件：政局要穩(wěn)定；土地權(quán)屬關(guān)系明確，旦具有法律保障；經(jīng)濟正常發(fā)

展，幣值穩(wěn)定。

22、我國的土地稅有哪些？

我國現(xiàn)行口勺土地稅重要有城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅和契稅.

城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一

種稅。在都市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收。征稅對象是上述范圍內(nèi)的國有土地和集體所

有的土地。

耕地占用稅是對占用耕地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)H勺單位和個人征收的?種稅。耕地占用

稅的征稅對象，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)B勺行為。

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征

收的?種稅。土地增值稅日勺課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的土地增值額。土地增值額

為納稅人有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得日勺收入減除規(guī)定扣除項目金額后的金額。

契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，按當事人雙方簽訂契約等對產(chǎn)權(quán)人征

收的一種稅。在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為納稅人。

契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。

23、土地權(quán)屬爭議的概念與特點、處理的形式、原則、程序

土地權(quán)屬爭議，即土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議。指兩個以上單位或個人同步未經(jīng)確權(quán)的

同一塊土地各據(jù)理由主張權(quán)屬，從而產(chǎn)生的土地權(quán)屬矛盾。土地權(quán)屬爭議的對象是土地所

有權(quán)、使用權(quán)U勺歸屬問題。土地權(quán)屬爭議最明顯的特點是各方均無足以證明其土地所有

權(quán)、使用權(quán)的法律憑證，即存在爭議。

處理的形式：

行政調(diào)解：指根據(jù)雙方當事人的資源而由土地管理機關(guān)作為第三人主持，通過友好協(xié)

商、互諒互讓而就土地權(quán)屬問題到達雙方一致意見的活動。

行政處理是指人民政府（土地行政主管部門）依法裁決與土地管理有關(guān)的具有民事糾

紛特性的上地權(quán)屬糾紛的活動。

原則：

有助于維護社會主義土地公有制，有助于經(jīng)濟建設(shè)，有助于當?shù)厝罕姷纳a(chǎn)生活、安

定團結(jié)；有助于加強土地管理。

深入實際、調(diào)差研究、尊重歷史、照顧現(xiàn)實，根據(jù)政策、法律、法規(guī)，互諒互讓，妥

善處理。

遠期的證據(jù)服從近期的證據(jù)；口頭協(xié)議和?般性證據(jù)服從文字協(xié)議、文獻和有法律效

力的證據(jù)；下級處理意見服從上級處理結(jié)論：各個時期土地權(quán)屬日勺變更要服從當時的政策

法規(guī)。

在土地權(quán)屬爭議處理前，必須維持土地現(xiàn)實狀況，任何一方和個人都不得以任何借

口，變化土地現(xiàn)實狀況，破壞土地上的J附著物，侵害國家、集體、個人財產(chǎn)。

程序：提交書面申請書、受理立案、調(diào)查、調(diào)解、決定、復(fù)議、執(zhí)行、監(jiān)督

24、什么是土地運用計劃？土地運用計劃的編制原則和內(nèi)容是什么？實行與管埋

土地運用計劃是指國家或地方政府對土地資源開發(fā)運用做出布署和安排的中期和年度

計劃，是土地運用總體規(guī)劃實行的重要途徑。詳細任務(wù)：①通過編制土地運用年度計劃，

實現(xiàn)土地運用總體規(guī)劃的目的和任務(wù)；②合理確定各類用地的計劃指標，調(diào)整土地運用構(gòu)

造、規(guī)模和速度，增進國民經(jīng)濟均衡發(fā)展；③研究制定用地計劃的政策措施，保證計劃順

利實行。

編制原則：

嚴格根據(jù)土地運用總體規(guī)劃，控制建設(shè)用地總量，保護耕地；

以土地供應(yīng)制約和引導(dǎo)需求，合理運用土地；

優(yōu)先保證國家重點建設(shè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施項目用地；

占用耕地與補充耕地相平衡

保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)運用

內(nèi)容：包括農(nóng)用地專用計劃、耕地保有量計劃和土地開發(fā)整頓計劃，重要由下