歷年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與措施試卷和答案

《房地產(chǎn)估價理論與措施》試卷及答案

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一種最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其對應(yīng)的編號。）

1.房地產(chǎn)具有供應(yīng)有限特性，本質(zhì)上于（）。

A.土地總量有限B.規(guī)劃限制C.房地產(chǎn)不可移動D.價值量大

2.某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2,套內(nèi)墻體面積為20m2,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套

住宅每平方米建筑面積的價格為（）元/n12。

A.1667B.1765C.1875D.

3.某宗土地面積m2,都市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3,建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得日勺利潤相似

的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。

A.建筑物地面一層建筑面積為80（）m2,總建筑面積為5000m2

B.建筑物地面一層建筑面積為I400m2,總建筑面積為5000m2

C.建筑物地面?層建筑面積為600m2,總建筑面積為5500m2

D.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為2500m2

4.房地產(chǎn)的實(shí)物一般是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著口勺部分，詳細(xì)包括有形口勺實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)最以及（）。

A.對應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B.土地1勺形狀

C.組,合完畢日勺功能D.立體空間

5.在符合都市規(guī)劃和建筑構(gòu)造安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行提成，屬于動用

（）的行為。

A.宅基地所有權(quán)B.空間運(yùn)用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系

6.某宗面積為3000m2ll勺工業(yè)用地，容積率為0.8,樓面地價為703元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0,

樓面地價為960元/m2.理論上應(yīng)補(bǔ)地汾（）萬元。

A.78B.882C.1210D.1272

7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似日勺現(xiàn)房價格為5000元/m2,現(xiàn)房出租日勺年末凈收益為

500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險賠償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的I價格應(yīng)為（）元/m20

A.4400B.4409C.4445D.4455

8.一套建筑面積為100m2.單價為元/m2H勺住宅，首期付款5萬元，余款在未來內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸

款年利率為5.31%,則該套住宅的I（）o

A.實(shí)際單價為元/m2,實(shí)際總價為30.16萬元

B.實(shí)際單價為1950元/m2,實(shí)際總價為20萬元

C.實(shí)際單價為元/m2,實(shí)際總價為20萬元

D.實(shí)際單價為元/m2,實(shí)際總價為30.16萬元

9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價格變化比例為10%時，需求量變化比例分別為30%、10%、0.則甲、乙、

內(nèi)三種房地產(chǎn)的需求時價格彈性數(shù)值類型分別是＜）＜1

A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性

C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性

10.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間日勺供應(yīng)量為（）。

A.存量+新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量

B.存量十新開發(fā)量十該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

C.存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量

D.存量+新增竣工量一拆毀量

11.都市房屋拆遷賠償估價中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進(jìn)行

估價，則（）。

A.估價時點(diǎn)為未來，估價對象為未來狀況

B.估價時點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為目前

C.估價時點(diǎn)為目前，估價對象為耒來狀況

D.估價時點(diǎn)為目前，估價對象為過去狀況

12.某建筑物的建筑面積為m2,占地面積為3000m2,目前重新獲得該土地的價格為8130元/m2,建筑物重量價格

為900元/m2,而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物口勺成新率為（）。

A.44%B.50%C.67%D.94%

13.按間接比較的鑒定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于原則房地產(chǎn)狀況，價格低2%；而估價對象H勺房地產(chǎn)狀況優(yōu)

于原則房地產(chǎn)狀況，價格高5%。若改為直接比較鑒定，將出現(xiàn)（）的情形。

A.估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例H勺房地產(chǎn)狀況，價格高7%

B.可比實(shí)例的J房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價對象H勺房地產(chǎn)狀況，價格低7%

C.可比實(shí)例價格FI勺房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

D.可比實(shí)例價格日勺房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

14.現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)10月末的價格，選用的可比實(shí)例成交價格為2500元/m2,成交日期為1月末，該類房地產(chǎn)

自7月末至6月末每月價格遞增1%,6月末至10月平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在10月末的價格

為（）元/m2。

A.2648B.2688c.2708D.2734

15.為評估某住宅10月1目的正常市場價格，在其附近搜集公正機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例H勺有關(guān)資料如下：成交價格為

4000元/m2,成交日期為5月1日，成交價格比正常價格低2%,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087,已知從5月I目到10月

1口該類住宅價格平均每月比上月上漲1%,則對該可比實(shí)例成交價格進(jìn)行校正、調(diào)整得到日勺價格最靠近于（）元/巾2。

A.3790B.4238C.4658D.4663

16.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元加2,交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正

常價格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價格日勺3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，見該宗房地產(chǎn)H勺正常成交價格最靠近于（）元

/m2o

A.2427B.2500C.2575D.2632

17.在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用于支付征地和拆遷安頓賠償費(fèi)、

勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬元的貸款利息

和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的I有關(guān)稅金按開發(fā)成本日勺4%計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，該幢

經(jīng)濟(jì)合用住房的最高基準(zhǔn)價格為（）元/m2。

A.1067B.1070C.1087D.1141

18.某建筑物實(shí)際通過年數(shù)為，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀測該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年,

殘值率為2%,用直線法計(jì)算文具建筑物的成新率為（）。

A.80%B.82%C.83%D.92%

19.某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效通過年數(shù)為，現(xiàn)補(bǔ)辦了±±11使用權(quán)出讓手續(xù)，上地使用權(quán)出讓年限為50年,

建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。

A.35B.45C.48D.50

20.某房地產(chǎn)的土地獲得成本為1（X）0萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開

發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)日勺投資利潤率為（）。

A.10.0%B.11.1%C.11.9%D.12.5%

21.某建筑物的J建筑面積為200m2.有效通過年數(shù)為，重置價格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為

2%,則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物口勺現(xiàn)值為（）萬元。

A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5

22.某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%,酬勞率為10%,則該商鋪目

前口勺價值為（）元/m2.

A.14140B.42421C.56561D.60000

23.某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000/m2,對應(yīng)的酬勞率為7%?，F(xiàn)假定酬勞率為9%,該宗房地產(chǎn)40年

土地使用權(quán)條件下的價格最靠近于（）元/m2。

A.3275B.3287C.3402D.4375

24.某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為I萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。

己知土地資本化率為6%,建筑物資本化率8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）

萬?！?/p>

A.43B.112.5C.123.3D.150

25.用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價格，若凈收益a每年不變，年限為n,凈收益增長率與酬勞率Y相等，則房地產(chǎn)價格V=

（）o

A.0B,a/（1+Yn）C.aXnD.

26.資本化率是（）的倒數(shù)。

A.毛租金乘數(shù)B.潛在毛租金乘數(shù)C.有效毛收入乘數(shù)D,凈收益乘數(shù)

27.某宗房地產(chǎn)的上地使用年限為50年，至今已使用8年，估計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)行費(fèi)用率

為40%,安全利率假定為6%,風(fēng)險賠償率為安全利率日勺40%,該房地產(chǎn)日勺收益價格為（）萬元。

A.368B.552C.561D.920

28.某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合構(gòu)造倉庫m2,總預(yù)算為400萬元，估價時:建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完畢，構(gòu)造工

程完畢50%,設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、構(gòu)造工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價

的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價時點(diǎn)的竣工程度是（）。

A.30%B.45%C.65%D.75%

29.某地區(qū)商品住宅價格自至分別為681元/O12.712元/n】2.744元/也.781元/m2和815元/m2,采用平均增減量法預(yù)

測該地區(qū)商品住宅的價格為（）元向2。

A.849B.865C.882D.915

30.都市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近H勺原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)

的（）。

A.最低價格B.平均價格C.出讓地價D.標(biāo)定地價

31.當(dāng)以單位寬度的原則宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價X（）臨街寬度。

A.單獨(dú)深度價格修正率B.累汁深度價格修正率

C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率

32.某臨街深度30.48m（BP100ft）.臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。準(zhǔn)時四三二一法則,其相鄰

臨街深度15.24m（即5011）,臨街寬度25m的矩形土地的總價為（）萬元。

A.53.34B.85.34C.106.68D.213.36

33.某宗房地產(chǎn)日勺總價值為5000萬元，其總地價為萬元，總建筑面積為10000m2,甲擁有該大廈日勺某?部分，該部

分的I房地價值為90萬元，該部分的I建筑面積為200m2。梭土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅渍加械耐恋胤蓊~為（）。

A.\%B.1.5%C.2%D.2.5%

34.防備估價風(fēng)險的最終一道防線是（）。

A.撰寫估價匯報B.審核估價匯報C.出具估價匯報D.估價資料歸檔

35.下列表述中不對於JH勺是（）。

A.在實(shí)際估價中，不一樣U勺估價措施將影響估價成果

B.在實(shí)際估價中，不一樣口勺估價時點(diǎn)將影響估價成果

C.在實(shí)際估價中，不一樣的估價FI的將影響估價成果

D.在實(shí)際估價中，不一樣日勺估價作業(yè)期將影響估價成果

二、多選題（共15題，每題2分,每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其對應(yīng)的I

編號。所有選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇對的的，每個選項(xiàng)得0?5分。）

I.建筑物辨別所有權(quán)包括（）等。

A.按份共有所有權(quán)B,專有部分所有權(quán)

C.共同關(guān)系組員權(quán)D.共同部分持份權(quán)

E.長期使用和租賃

2.有一開發(fā)企業(yè)擬參與國有土地使用權(quán)拍賣會，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價人員對該土地H勺最高競買價進(jìn)行評估，所得出

的評估價值是（）。

A.互換價值B.公開市場價值

C.投資價值D.理論價格

E.標(biāo)定地價

3.甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本同樣。甲地塊土地單價為506元/m2,容積率為1.5,土地使用年限

為50年。乙地塊土地單價為820元/m2,容積率為2.4,土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的

投資價俏時，若土地酬勞率為8%,則下列表述中對的的有（）.

A.乙地塊比甲地塊貴

B.甲地塊日勺70年使用權(quán)樓面地價低于341.67元/m2

C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等

D.甲地塊比乙地塊貴

E.乙地塊日勺70年使用權(quán)樓面價高于340元/m2

4.估價中的最高最佳使用品體包括（）等。

A.最佳用途B.最佳位置

C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境

E.最佳集約度

5.選用可比實(shí)例時，應(yīng)符合的規(guī)定包括（）等。

A.可比實(shí)例與估價對象所處的地區(qū)必須相似

B.可比實(shí)例的交易類型與估價日卬J吻合

C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相稱

D.可比實(shí)例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E.可比實(shí)例大類用途與估價對象的大類用途相似

6.評估某套住宅價格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整H勺內(nèi)容包括（）等。

A.環(huán)境景觀B.離市中心距離

C.朝向D.都市規(guī)劃限制條件

E.地勢

7.下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)目前需求增長的有（）。

A.消費(fèi)者的收入增長

B.作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升

C.作為互補(bǔ)品口勺房地產(chǎn)日勺價格上升

D.消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增長

E.消費(fèi)者預(yù)期未來口勺房地產(chǎn)價格上升

8.建筑物重置價格的求取措施有（）等。

A.單位比較法B.工料測量法

C.指數(shù)調(diào)整法D.分部分項(xiàng)法

E.成新折扣法

9.從估價角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的I運(yùn)行費(fèi)用不包括（）等，

A.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用B.抵押貸款還本付息額

C.房屋設(shè)備折舊費(fèi)D.所得稅

E.房屋裝修折舊費(fèi)

10.下列表述中，對的口勺有（）。

A.開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期

B.開發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對「在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)日勺狀況來說，又可分為前期和建造期

C.開發(fā)期11勺終點(diǎn)是估計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完畢的日期，起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期起點(diǎn)相似

D.經(jīng)營期可詳細(xì)化為銷售期和出租期

E.在有租賃的狀況下，租售期一般到開發(fā)完畢的日期

11.長期趨勢法包括（）等措施.

A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法D.年限法

E.指數(shù)修勻法

12.在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括（）。

A.形狀相似B.在同一條街道上只有一種路線價區(qū)段

C.面積靠近D.地塊相連

E.可及性相稱

13.下列有關(guān)房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中,對日勺H勺有（）o

A.法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值

B.再次抵押的房地產(chǎn)日勺抵押價值為該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額

C.房地產(chǎn)的價值扣除估計(jì)處分該房地產(chǎn)H勺多種費(fèi)用、稅金后H勺余額才是抵押價值

D.不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宣作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價值

E.在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式獲得房地產(chǎn)的抵押價值時.，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金

14.確定路線價時，選用原則宗地應(yīng)符合（）等的規(guī)定。

A.一面臨街B.兩面臨街

C.土地形狀為矩形D.土地形狀為正方形

E.容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率

15.獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)日勺措施有（）。

A.突破專業(yè)能力限制，接受多種估價規(guī)定

B.提高服務(wù)質(zhì)量C.恰當(dāng)?shù)男麄?/p>

D.低收費(fèi)E.最大程度壓縮估價作業(yè)期

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷成果，在答題卡上涂黑其對應(yīng)的符號，用“J”表達(dá)對的.用“X”

表達(dá)錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1.本著平等互利H勺原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，II月4日中國房地產(chǎn)估價師學(xué)

會與香港測量師學(xué)會簽訂了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書。（）

2.在評估投資價值時，采用"勺折現(xiàn)率是某個特定投資者所規(guī)定的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一

般酬勞率。（

3.現(xiàn)實(shí)中有時評估的不?定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，例如都市房屋拆遷是強(qiáng)制性的,

因此都市房地產(chǎn)估價不應(yīng)采用公開市場價值。（）

4.就使用價值與互換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估日勺是房地立的互換價值。（）

5.在房地產(chǎn)損害賠償估價中，一般來說，估價時點(diǎn)為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。（）

6.運(yùn)用市場法求取房地產(chǎn)的價格時，選用的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5?2范圍內(nèi)。（）

7.被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格中不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的賠償金額。（）

8.某房產(chǎn)年折舊率為1.6%,有效通過年數(shù)為，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。（）

9.用收益法估算某大型商場的價值時，其凈收益為商場銷售收入扣除商品箱售成本、經(jīng)營費(fèi)用、銷售稅金及附加、

管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用后的余額。）

10.估計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第?年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上?年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房

地產(chǎn)口勺合理經(jīng)營期限為。（）

11.運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價的條件是，房地產(chǎn)價值H勺變動過程是持續(xù)上升或卜降歐L且各期上升或卜降的幅

度大體靠近，否則就不合適采用這種措施。（）

12.路線價法中的單獨(dú)深度價格修王率伴隨臨街深度的J遞進(jìn)而增大。（）

13.估價目的是由委托人提出的，估價時點(diǎn)是根據(jù)估價目確實(shí)定的。（）

14.估價匯報應(yīng)用有效期是從估價匯報出具之日計(jì)算，而不是從估價時點(diǎn)開始計(jì)算。（）

15.估價資料的保管期限是從估價匯報出具之日起到估價匯報得到使用之曰止。（）

四、計(jì)算題（共2題,20分。規(guī)定列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算日勺，要寫出公式。僅有計(jì)算成果而無計(jì)算過

程U勺，不得分。計(jì)算成果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請?jiān)诖痤}紙上作答。

1.第一次年第一:第四第五第六第n

某出租年年年年年年

的寫字

樓，使用

面積為

3OOOm2,

收益年

限為45

年,空置

率為

20%,未

來3年每

平方米

使用面

積的租

金（含物

業(yè)服務(wù)

費(fèi)用）分

別為360

元、400

元、330

元，同檔

次寫字

樓的年

物業(yè)服

務(wù)費(fèi)用

為每平

方米使

用面積

36元，

除物業(yè)

服務(wù)費(fèi)

用之外

的其他

運(yùn)行費(fèi)

用為租

金（不含

物業(yè)服

務(wù)費(fèi)用）

的25%。

假設(shè)該

寫字樓

未來每

年W凈

收益基

本上固

定不變,

酬勞率

為9%。

請運(yùn)用

“未來

數(shù)據(jù)資

本化公

式法”求

取該寫

字樓H勺

凈收益

并計(jì)算

其收益

價格。（8

分）

2.某宗

土地面

積為1.2

公頃,已

完畢七

通一平。

某房地

產(chǎn)開發(fā)

商擬獲

得該宗

土地50

年的土

地使用

權(quán)，按規(guī)

劃規(guī)定

開發(fā)建

設(shè)建筑

面積相

似KJ住

宅樓和

寫字樓

各一幢,

總?cè)莘e

率為

2.5。在第

1年末辦

理完土

地使用

權(quán)出讓

手續(xù)，一

次性繳

納所有

地價款.

并且動

工建設(shè)。

根據(jù)項(xiàng)

目實(shí)行

進(jìn)度安

排（見如

下橫道

圖），項(xiàng)

目建成

后，住宅

樓將所

有發(fā)售,

寫字樓

將用于

出租。

（建設(shè)

工程教

育網(wǎng)提

供）

1.土地——

獲得

2.工程一————

建設(shè)

1）住宅————

樓建設(shè)

2）寫字————

樓建設(shè)

3.經(jīng)營———————

1）住宅——

樓銷包

1）寫字—————

樓出租

根據(jù)市場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下:

（1）該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m2,銷售稅費(fèi)為銷售價格的6%；同類寫字樓

可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面枳的70%）,并準(zhǔn)時年租收入的30%繳納押金，出租空置

率為20%,有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用按租金收入的30%計(jì)，銀行存款年利率為3%,酬勞率為10%。

（2）同類開發(fā)項(xiàng)目的社會平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2,寫字樓2800元/m2,管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%。

（3）除地價款外，寫字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅

樓在銷售期末一次性所有仕:出。

（4）目前，此類項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%。

（5〕為得到該宗土地，還需要按獲得地價原價的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付R勺最高土地

價格。（12分）

房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與措施》參照答案

一、單項(xiàng)選擇題

l.C2.D3.C4.C.5.B6.D7.C8.C9.D10.A

11.C12.C13.C14.C15.D16.D17.C18.D19.B20.C

21.C2.B23.C24.C25.B26.D27.B28.B29.C30.B

31.B32.C33.B34.B35.D

二、多選題

I.BCD2.AC3.DE4.ACE5.BCDE6.ABC7.ABDE8.ABCD9.ABD10.ABC

11.ABCE12.DE13.ABDE14.ACE15.BC

三、判斷題

1.V2.X3.X4.J5.X6.V7.J8.V9.X10.X

11.V12.X13.J14.J15.X

四、計(jì)算題

1.解：

(1)計(jì)算未來3年的凈利益。

I)未來第一年口勺凈收益(360—36岡1-20%)x)1-25%)x3OOO=-58.32萬元

2)未來次年的凈收益(400—36)x(1—20%)x(l—25%)x3OOO=-65.52萬元

3)未來第三年"勺凈收益(330—36)x(l—20%)x(l—25%)x3OOO=52.92萬元

(2)用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈利益。

A9%x(l+9%)3」58.32165.52.52.92'

一(1+9%)3-!1+9%(1+9%)'(1+9%)3

=0.3951X(53.50+55.15+40.86)

=0.3951X149.51

=59.07萬元

(3)計(jì)算收益價格。

v.1I59.07^f1

丫二;X1--—=——X1--------4-5=642.75萬兀

R(1+R)79%(i+9%)

或：

j4,fl；4_59,07[,I1—?一

一不—()+r)L9%~Hl+9%yX[-(1+9%嚴(yán)5=64?J兀

2.解：

第一種答案：

(1〕項(xiàng)目總建筑面積：

L2xl0000x2.5=30000nr

其中，住宅樓總建筑面積15000m2,寫字樓總建筑面積15(X)()m2a

(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總價值及折現(xiàn)值。

I)住宅樓價值：5000XI5000=750。萬元

住宅樓價值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時點(diǎn)(第一年末)的折現(xiàn)值:

7500/(1+10%>=5634.86萬元

2)寫字樓價值。

①寫字樓年租金收入=12Oxl5OOOx7O%x(l-2O%)xl2=12O9.6萬元

②寫字樓押金：1209.6X30%=362.88萬元

③寫字樓押金運(yùn)用年收益:362.88X3%=10.89萬元

④有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用：1209.6X30%=362.88萬元

⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元

⑥寫字樓價值：

⑦寫字樓折現(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=8478.86/(1+10%)3=6370.29萬元

3)項(xiàng)目總價值折現(xiàn)值：5634.86+6370.29=1.15萬元

(3)項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。

1)住宅樓部分：1800X①000X(1+5%)=2835萬元

寫字樓部分：2800>(15000X(1+5%)=4410萬元

2)住宅樓開發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：

2835x(0.5/(1+10^)°5+0.5/(1+10%產(chǎn)]=2580.13萬元

3)寫字樓開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

44IOx[O.5/(l+lO%)L5+0.5/(1+IO%)2-5]=3648.76萬元

4)項(xiàng)目開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

2580.13+3648.76=6228.89萬元

(4)住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值。

1)住宅樓銷售稅費(fèi)：7500X6%=450萬元

2)住宅樓銷售稅費(fèi)折現(xiàn)值:450/(1+10%)3=338.09萬元

(5)所能支付的最高土地價格=(總價值一住宅樓俏售稅費(fèi)一開發(fā)成本及管理費(fèi)用)(1+3%)

=(1.15-338.09-6228.89)/(1+3%)

=5279.78萬元

第二種答案：

(I)項(xiàng)目總建筑面積：

1.2xl00(X)x2.5=30000nr

其中，住宅樓總建筑面積15000m2,寫字樓總建筑面積l5(X)()m2

(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總價值及折現(xiàn)值。

1)住宅樓價值：5000X15000=7500萬元

2)寫字樓價值

①寫字樓年租金收入=12OxI5OOOx7O%x(l—20%)xl2=1209.6萬元

②寫字樓押金：1209.6X30%=362.88萬元

③寫字樓押金運(yùn)用年收益：362.88X3%=10.89萬元

④有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用：1209.6X30%=362.88萬元

⑤相賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元

⑧寫字樓價值：

3）項(xiàng)目總價值折現(xiàn)值：7500+8478.86=15978.86萬元

（3）項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。

1）住宅樓部分：1800X①000X（1+5%）=2835萬元

寫字樓部分：2800X15000X（l+5%）=4410萬元

2）住宅樓開發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：

2835X[O.5X（1+1O%）25+O.5X（1+1O%）L5]=3434.25萬元

3）寫字樓開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

4410x[0.5x（i+10%）,-5+0.5x（l+10%）0-5l=4856.5l萬元

4）項(xiàng)目開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

3434.25+4856.51=8290.76萬元

（4）住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值。

住宅樓銷售稅費(fèi):7500X6%=450萬元

（5）所能支付的最高土地價格。

1）4年末地價二（總價值一住宅樓銷售稅費(fèi)一開發(fā)成本及管理費(fèi)用）

=15978.86-450-8290.76

=72381萬元

2）貼現(xiàn):

7238.1/(1+10%)3=5438.09萬元

3)地價款=5438.09/(1+3%)=5279.70萬元

全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)估價理論與措施試卷

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一種最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其對應(yīng)的編號）

1.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的J特性。

A.獨(dú)一無二和供應(yīng)有限B.獨(dú)一無二和價值最大

C.流動性差和價值最大D,不可移動和用途多樣

2.在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。

A.使用估價對象房地產(chǎn)日勺實(shí)際成交價格

B.使用政府公布"勺房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格

C.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格

D.依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)II勺價值

3.某市于對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市出臺的都市房屋拆遷賠償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2,并且一直沒

有變動；該區(qū)同類建筑物日勺重置成本到達(dá)元/m2,房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)

商品房售價估計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷賠償價格應(yīng)以（）元向2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正

A.4000B.5000C.6000D.9000

4.假設(shè)某類住宅U勺價格從3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住

宅需求的價格彈性為（）。

A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53

5.在估價中選用4個可比實(shí)例，甲成交價格4800/m2,建筑面積100m2,初次付清24萬元，其他六個月后支付16萬元,

一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m2,建筑面積⑵）m2,初次支付24萬元，六個月后付清余款36萬元；丙成交

價格470。元/m2,建筑面積90m2,成交時一次付清;丁成交價格4760元/m2,建筑面積110m2,成交時支付20萬元，—

年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%,那么這4個可比實(shí)例實(shí)際單價的高下排序?yàn)椋ǎ?/p>

A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲

6.某宗地面積為5000m2,現(xiàn)實(shí)狀況容積率為0.8,土地市場價值為40。。元/m2,擬進(jìn)行改造。同意的規(guī)劃容積率為5.0,

樓面地價為1500元/m2,則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價（）元/m2。

A.1250B.1750C.2050D.2150

7.房地產(chǎn)估價中，遵照獨(dú)立、客觀、公正原則的I關(guān)鍵是估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場上，評估出一種對各

方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。

A.委托人B.估價匯報預(yù)期使用者C.管理部門D.中立

8.回憶性房地產(chǎn)估價，其股價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見H勺關(guān)系是（）。

A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為目前

B.估價對象狀況為目前，房地產(chǎn)市場狀況為目前

C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D.估價對象狀況為目前，房地產(chǎn)市場狀況為過去

9.在市場法選擇可比實(shí)例II勺過程中，E比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相稱。選用U勺可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價對

象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。

A.0.5?2.0B.1.5?2.0C.0.5?1.5D.1.0-1.5

10.承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅口勺租賃協(xié)議，該套住宅面積為2OO/m2,租賃期限為8年，年租金固定

不變?yōu)?8（）元/m2.現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2.若折現(xiàn)率為8%,則承租人甲目前的權(quán)益價值為（）萬元。

A.6.19B.6.42C.7.20D.9.58

11.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價的7%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格口勺5%。在某

宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2。買賣中波及時稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。但之后雙方又重新約定

買賣中波及時所有稅費(fèi)改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上對應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）

元/m2。

A..80B.2214.29C.2336.45D.2447.37

12.某套住宅建筑面積為100m2,套內(nèi)建筑面積為92m2,使用面積為S0m2,每平方米使用面積的價珞為3000元，則住

宅每平方米建筑面積H勺建筑價格為（）元。

A.2400B.2580C.2607D.2760

13.評估某宗房地產(chǎn)9月木I灼價格，選用口勺可比實(shí)例成交價格為3000元/山2,成交口期為1月木，該類房地產(chǎn)自1月木

至9月末的價格每月與上月日勺變動幅度為1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%。則該可比實(shí)例在

9月末的價格為（）元/m2。

A.2938B.2982C.3329D.3379

14.在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實(shí)例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價分別是6800元/m2.6700元/m2和6300元/m2,根據(jù)可

比性綜合評估得到的I三個可，比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價H勺權(quán)重分別是030.5和0.2.假如分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位

數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。

A.-100B.-50C.50D.109

15.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的原因是（）

A.交通擁擠B.建筑技術(shù)減少

C.都市規(guī)劃變化D.自然環(huán)境惡化

16.某8年前建成交付使用的J建筑物，建筑面積是120m2,單位建筑面積的重置價格為800元/m2,建筑物殘值率為6%,

年折舊率2.2%,計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。

A.76880B.79104C.77952D.81562

17.某建筑物熨際通過年數(shù)為，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時和維修保養(yǎng)差導(dǎo)致功能折舊和物質(zhì)折

舊高于正常建筑物，判斷其有效通過年數(shù)為，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%,用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為

（）o

A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%

18.某寫字樓由于市場不景氣和周圍新增居住房地產(chǎn)較多，導(dǎo)致不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均

空置率由目前的15%上升為25%,每月可出租面積租金為70元/m2,又知該寫字樓可出租面積為1000m2,運(yùn)行費(fèi)用率

為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資酬勞率為8%,其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生（）萬元

的貶值。

A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40

19.某商場建成3年后補(bǔ)辦了土地使用友出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種

狀況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。

A.40B.43C.47D.50

20.下列有關(guān)農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不對的的是（）。

A.青苗賠償費(fèi)H勺原則由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B.在地管理費(fèi)的原則由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納原則由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D.地上附著物賠償費(fèi)的原則由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定

21.某房地產(chǎn)的I酬勞率為8%,受益期限為30年日勺價格為4000元/m2.若酬勞率為6%,受益期限為50年，則該房地產(chǎn)

價格為（）元/m20

A.3000B.4500C.5200D.5600

22.某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，后來穩(wěn)定在每年

25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的酬勞率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價格最靠近于（）萬元。

A.280B.285C.290D.295

23.某寫字樓年出租猙收益為300萬元，估計(jì)未來3年內(nèi)仍然維持該水平,3年后該寫字樓價格為目前寫字樓價格日勺1.2

倍，該類房地產(chǎn)的酬勞率為10%,則該宗寫字樓目前H勺價格為（）萬元。

A.4580B.5580C.6580D.7580

24.某商場建成于10月，收益期限從10月到2040年10月，估計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置

率20%,年運(yùn)行費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險酬勞率為5%,風(fēng)險酬勞率為安全利率的160%,則該商場在10月日勺

價值最靠近于（）萬元。

A.536B.549C.557D.816

25.某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自獲得土地使用權(quán)之口起動工，估計(jì)建成后H勺建筑面積為15（X）0m2,年景收益率

為480萬元，自動工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需，一直酬勞率為8%。折現(xiàn)率為12%,該項(xiàng)目開發(fā)

完畢后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元

A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09

26.實(shí)際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的措施是（）。

A.過去數(shù)據(jù)簡樸算術(shù)平均法

B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

C.未來數(shù)據(jù)簡樸算術(shù)平均法

D.未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

27.在采用假設(shè)開發(fā)中的老式措施進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。

A.未知、需規(guī)定取H勺待開發(fā)房地產(chǎn)日勺價值

B.投資者購置待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)

C.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

D.開發(fā)成本和管理費(fèi)用

28.某類房地產(chǎn)初至初的價格分別為2300元/m2.2450元/m2.2650元/m2.2830元/m2和3（X）0元/m2,其增減量的權(quán)重分

別為0.1D3.0.2和0.4,按平均增減量趨勢法估計(jì)，以初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)與初時價格最靠近于（）元和2。

A.3100B.3I95C.3285D.3300

29.當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大體靠近時，宜采用（）預(yù)測房地產(chǎn)的未

來價格。

A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法

D.移動平均法

30.某都市和一般商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測的價格最靠近于（）

7E/m2o

A.4800B.5124C.5800D.7124

31.下列有關(guān)路線價法的表述中，不對的的是（）.

A.路線價法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論根據(jù)與市場法相似，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

B.路線價法合用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

C.運(yùn)用路線價法口勺前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地口勺排列較整潔

D.路線價法是在特定的街道上設(shè)定原則臨街寬度，從中選用若干原則臨街用地求其平均價格

32.一直臨街矩形地塊甲歐I總價為36萬元，臨街寬度為20ft,臨街深度為75ft.既有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft.

臨街深度為125ft.運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價為（）萬元

A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0

33.某大廈總建筑面積10（）0m2,房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該

部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。假如按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為（）。

A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%

34.影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境原因不包括（）。

A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D,治安環(huán)境

35.在影響房地產(chǎn)價格的多種原因中，“都市化”屬于（）。

A.社會原因B.環(huán)境原因C.人口原因D.行政原因

二、多選題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其對應(yīng)的編號。

所有選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇對的的每個選項(xiàng)得0?5分。）

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