會計實操文庫1/1做賬實操-交土地增值稅會計怎么做賬土地增值稅會計賬務(wù)處理指南一、核心前提：納稅人類型與適用場景適用主體：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”）并取得收入的單位和個人，分為兩類：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售，需按預(yù)征率預(yù)繳、清算后多退少補(bǔ)；非房地產(chǎn)企業(yè)/個人：轉(zhuǎn)讓自有房地產(chǎn)（如固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)），直接計算繳納。關(guān)鍵政策依據(jù)：《土地增值稅暫行條例》《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號—建造合同》《增值稅會計處理規(guī)定》。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理（核心場景）（一）預(yù)繳土地增值稅（銷售階段）政策要求：取得預(yù)售收入時，按當(dāng)?shù)仡A(yù)征率（通常1%-5%）預(yù)繳，計算公式：預(yù)繳稅額=預(yù)收款÷（1+適用稅率/征收率）×預(yù)征率（一般計稅項目用稅率9%，簡易計稅用征收率5%）賬務(wù)處理：收到預(yù)收款時：借：銀行存款/應(yīng)收賬款貸：合同負(fù)債—預(yù)收房款計提預(yù)繳土地增值稅時：借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅貸：銀行存款（注：預(yù)繳時不直接計入損益，待清算后結(jié)轉(zhuǎn)）（二）土地增值稅清算（項目完工后）清算條件：符合下列情形之一需清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。賬務(wù)處理步驟：計算清算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)（稅率30%-60%四級超率累進(jìn)）結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳稅額與清算稅額差額：若清算應(yīng)納稅額>已預(yù)繳稅額（需補(bǔ)繳）：借：稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅（補(bǔ)繳額）借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅（補(bǔ)繳額）貸：銀行存款若清算應(yīng)納稅額<已預(yù)繳稅額（可退稅）：借：銀行存款（退稅額）貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅（預(yù)繳與清算差額）貸：稅金及附加案例示例：A房地產(chǎn)公司（一般計稅）預(yù)售房款1090萬元，預(yù)征率2%，預(yù)繳稅額=1090÷1.09×2%=20萬元。項目清算后，確定應(yīng)納稅額35萬元：補(bǔ)繳時：借：稅金及附加150000貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅150000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅150000貸：銀行存款150000三、非房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理（轉(zhuǎn)讓自有房地產(chǎn)）（一）轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)（如自有房產(chǎn)）賬務(wù)處理步驟：轉(zhuǎn)入清理：借：固定資產(chǎn)清理累計折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收入：借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)清理應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）/簡易計稅計提土地增值稅：借：固定資產(chǎn)清理貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅繳納稅款：借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅貸：銀行存款結(jié)轉(zhuǎn)清理損益：盈利：借：固定資產(chǎn)清理貸：資產(chǎn)處置損益虧損：借：資產(chǎn)處置損益貸：固定資產(chǎn)清理（二）轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)成本模式計量：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計折舊/攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)借：稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅貸：銀行存款公允價值模式計量：無需結(jié)轉(zhuǎn)成本，土地增值稅直接計入“稅金及附加”。四、特殊場景賬務(wù)處理（一）土地增值稅退稅政策退稅：因清算后多繳、政策優(yōu)惠等收到退稅：房地產(chǎn)企業(yè)：借：銀行存款貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅；沖減損益時借：應(yīng)交稅費(fèi)貸：稅金及附加非房地產(chǎn)企業(yè)：借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)清理/稅金及附加（二）逾期繳納滯納金借：營業(yè)外支出—稅收滯納金貸：銀行存款（注：滯納金不得稅前扣除，匯算清繳需納稅調(diào)增）五、關(guān)鍵憑證與稅務(wù)銜接必備憑證：預(yù)繳：銀行繳款回單、《土地增值稅預(yù)繳申報表》；清算：稅務(wù)機(jī)關(guān)《土地增值稅清算決定書》、補(bǔ)繳/退稅憑證；轉(zhuǎn)讓：不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、評估報告、發(fā)票、產(chǎn)權(quán)過戶證明。稅務(wù)銜接：預(yù)繳稅款在“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”借方核算，清算時抵減應(yīng)納稅額；年度匯算清繳時，需核對“稅金及附加”中土地增值稅金額與納稅申報表一致性。六、風(fēng)險提示預(yù)繳風(fēng)險：未按預(yù)征率及時預(yù)繳，可能面臨滯