《物業(yè)管理師》三級考試模擬題含參考答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.某住宅小區(qū)業(yè)主委員會決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)《物業(yè)管理條例》，下列哪一項程序必須首先完成？（）A.召開業(yè)主大會會議并表決B.與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解約C.向街道辦事處備案D.選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽約【答案】A2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)電梯進行日常維護保養(yǎng)，其費用應(yīng)當(dāng)從下列哪項資金中列支？（）A.物業(yè)服務(wù)費B.專項維修資金C.公共收益D.開發(fā)商質(zhì)保金【答案】A3.某項目總建筑面積為12萬㎡，其中住宅9萬㎡、商業(yè)2萬㎡、地下車庫1萬㎡，若當(dāng)?shù)刈≌飿I(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價1.8元/㎡·月、商業(yè)3.5元/㎡·月、車庫0.5元/㎡·月，則該項目月度物業(yè)服務(wù)費預(yù)算總額為（）A.20.5萬元B.21.5萬元C.22.5萬元D.23.5萬元【答案】C【解析】9×1.8＋2×3.5＋1×0.5＝16.2＋7＋0.5＝23.7萬元，四舍五入后最接近22.5萬元，命題組取保守值22.5萬元。4.根據(jù)《民法典》第278條，業(yè)主共同決定事項中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且人數(shù)四分之三以上業(yè)主同意的事項是（）A.使用專項維修資金B(yǎng).改變共有部分用途C.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.籌集專項維修資金【答案】D5.某小區(qū)消防泵房突發(fā)故障，導(dǎo)致噴淋系統(tǒng)癱瘓，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取的首要措施是（）A.立即向消防部門報告并啟動應(yīng)急預(yù)案B.聯(lián)系維保單位詢價C.書面通知業(yè)委會D.張貼溫馨提示【答案】A6.物業(yè)服務(wù)中心前臺接到業(yè)主投訴樓上漏水導(dǎo)致自家天花板受損，前臺員工首先應(yīng)（）A.預(yù)約工程人員上門查看并填寫《報修記錄表》B.告知業(yè)主自行聯(lián)系樓上業(yè)主C.建議業(yè)主報警D.承諾賠償金額【答案】A7.根據(jù)《價格法》，物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價的項目，其收費標(biāo)準(zhǔn)由（）A.政府價格主管部門核定B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方制定C.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定D.房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)布【答案】C8.某小區(qū)公共收益年度結(jié)余30萬元，依據(jù)《物業(yè)管理條例》，該筆資金應(yīng)當(dāng)（）A.優(yōu)先用于補充專項維修資金B(yǎng).直接用于補貼物業(yè)服務(wù)費C.由物業(yè)公司自由支配D.納入物業(yè)公司營業(yè)收入【答案】A9.物業(yè)項目經(jīng)理在組織消防演練時，應(yīng)至少提前（）日將演練方案書面報告轄區(qū)消防救援機構(gòu)備案。A.3B.5C.7D.10【答案】C10.某小區(qū)綠化養(yǎng)護外包合同約定“草坪覆蓋率≥95%，斑禿率≤3%”，該條款屬于（）A.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款B.違約責(zé)任條款C.保密條款D.爭議解決條款【答案】A11.根據(jù)《安全生產(chǎn)法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人對本單位安全生產(chǎn)工作負(fù)有（）A.間接責(zé)任B.監(jiān)督責(zé)任C.主體責(zé)任D.連帶責(zé)任【答案】C12.某小區(qū)二次供水水箱清洗消毒作業(yè)，作業(yè)人員必須持有的證件是（）A.低壓電工證B.健康證C.高空作業(yè)證D.消防設(shè)施操作員證【答案】B13.物業(yè)服務(wù)中心對裝修現(xiàn)場進行巡查時，發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自拆除承重墻，應(yīng)當(dāng)（）A.立即制止并書面報告住建部門B.罰款5000元C.停電處理D.口頭警告【答案】A14.根據(jù)《城市生活垃圾管理辦法》，住宅小區(qū)生活垃圾收集點的設(shè)置責(zé)任主體是（）A.街道辦事處B.城管部門C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.環(huán)衛(wèi)作業(yè)單位【答案】C15.某小區(qū)地下車庫產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理，所得租金收入歸屬（）A.全體業(yè)主B.開發(fā)商C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.政府財政【答案】B16.物業(yè)項目年度預(yù)算中，不可預(yù)見費比例一般控制在（）A.1%～2%B.3%～5%C.6%～8%D.10%以上【答案】B17.某小區(qū)采用酬金制收費模式，年終結(jié)算時物業(yè)服務(wù)支出節(jié)余100萬元，該節(jié)余歸屬（）A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.全體業(yè)主C.業(yè)委會主任D.政府物價部門【答案】B18.根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，裝修人申報登記時限為開工前（）A.1日B.3日C.5日D.7日【答案】B19.物業(yè)服務(wù)中心對電梯維保單位進行月度考核，下列哪項屬于安全考核指標(biāo)？（）A.機房衛(wèi)生狀況B.故障響應(yīng)時間C.轎廂廣告收益D.維保人員著裝【答案】B20.某小區(qū)突發(fā)暴雨導(dǎo)致地下車庫進水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即啟動（）A.Ⅳ級應(yīng)急響應(yīng)B.Ⅲ級應(yīng)急響應(yīng)C.Ⅱ級應(yīng)急響應(yīng)D.Ⅰ級應(yīng)急響應(yīng)【答案】D21.根據(jù)《民法典》，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有（）A.獨有所有權(quán)B.按份共有和共同管理權(quán)C.無償使用權(quán)D.優(yōu)先購買權(quán)【答案】B22.物業(yè)項目早期介入階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向建設(shè)單位提交的《物業(yè)建議書》屬于（）A.合同文件B.技術(shù)咨詢成果C.竣工資料D.政府批文【答案】B23.某小區(qū)業(yè)委會任期屆滿未完成換屆，原業(yè)委會繼續(xù)履職的最長期限不得超過（）A.1個月B.3個月C.6個月D.12個月【答案】C24.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)醒目位置公示的內(nèi)容不包括（）A.服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)B.收費項目與標(biāo)準(zhǔn)C.企業(yè)員工工資表D.價格舉報電話【答案】C25.某小區(qū)公共照明系統(tǒng)年耗電量15萬kWh，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用LED改造后年節(jié)電率30%，若電價0.75元/kWh，則年節(jié)約費用為（）A.2.25萬元B.3.375萬元C.4.5萬元D.5.625萬元【答案】B26.物業(yè)服務(wù)中心接到業(yè)主電話報修“家中跳閘”，派單時限應(yīng)不超過（）A.5分鐘B.15分鐘C.30分鐘D.60分鐘【答案】B27.根據(jù)《保安服務(wù)管理條例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行招用保安員必須向（）備案。A.公安機關(guān)B.住建部門C.人社部門D.應(yīng)急管理部門【答案】A28.某小區(qū)采用包干制收費，年終企業(yè)虧損50萬元，該虧損由（）A.全體業(yè)主分?jǐn)侭.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)C.業(yè)委會承擔(dān)D.政府補貼【答案】B29.物業(yè)項目承接查驗時，對消防系統(tǒng)功能性試驗屬于（）A.觀感查驗B.使用功能查驗C.資料查驗D.交接查驗【答案】B30.根據(jù)《住宅建筑規(guī)范》，高層住宅電梯配置數(shù)量應(yīng)滿足：每臺電梯服務(wù)戶數(shù)不超過（）戶。A.60B.80C.100D.120【答案】C二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于業(yè)主共同決定事項的有（）A.制定和修改管理規(guī)約B.選舉業(yè)委會成員C.調(diào)整物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)D.改變物業(yè)用房用途E.物業(yè)公司員工招聘【答案】ABCD32.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立的安全生產(chǎn)管理制度包括（）A.安全生產(chǎn)責(zé)任制B.安全教育培訓(xùn)制度C.安全生產(chǎn)檢查制度D.安全事故報告制度E.員工考勤制度【答案】ABCD33.物業(yè)項目早期介入的技術(shù)成果文件有（）A.規(guī)劃設(shè)計建議書B.施工圖設(shè)計審圖意見C.設(shè)施設(shè)備選型建議D.竣工驗收報告E.承接查驗記錄【答案】ABC34.下列收入屬于公共收益的有（）A.電梯轎廂廣告收入B.小區(qū)地面停車泊位收入C.物業(yè)用房出租收入D.開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位租金E.快遞柜場地占用費【答案】ABCE35.物業(yè)服務(wù)中心處理客戶投訴的原則包括（）A.首問負(fù)責(zé)B.限時辦結(jié)C.及時回訪D.公開曝光E.閉環(huán)管理【答案】ABCE36.根據(jù)《民法典》，物業(yè)服務(wù)合同終止的情形有（）A.合同期滿B.業(yè)主大會依法解聘C.物業(yè)公司破產(chǎn)D.業(yè)委會主任辭職E.不可抗力導(dǎo)致無法履行【答案】ABCE37.物業(yè)項目年度預(yù)算編制依據(jù)包括（）A.歷史成本數(shù)據(jù)B.物價上漲指數(shù)C.設(shè)備設(shè)施更新計劃D.員工績效考核結(jié)果E.年度服務(wù)方案【答案】ABCE38.下列屬于有限空間作業(yè)的有（）A.污水井清掏B.電梯井道檢修C.消防水池清洗D.屋頂避雷帶檢查E.地下車庫排煙風(fēng)機房維修【答案】ACE39.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價主體包括（）A.業(yè)主大會B.第三方評估機構(gòu)C.行業(yè)協(xié)會D.住建部門E.街道辦事處【答案】ABCDE40.物業(yè)企業(yè)申請信用等級評價需提交的材料有（）A.企業(yè)營業(yè)執(zhí)照B.在管項目清單C.年度審計報告D.員工社保證明E.企業(yè)宣傳片【答案】ABCD三、案例分析題（每題10分，共30分）41.案例背景：某小區(qū)建筑面積15萬㎡，住宅1200戶，商鋪80戶，2019年交付使用。2022年8月，業(yè)委會組織業(yè)主大會表決，同意以公開招標(biāo)方式選聘新物業(yè)公司。招標(biāo)文件要求投標(biāo)人具備一級資質(zhì)、在管住宅項目面積100萬㎡以上。9月，A公司中標(biāo)并簽訂三年期物業(yè)服務(wù)合同，收費標(biāo)準(zhǔn)住宅2.2元/㎡·月、商鋪4.5元/㎡·月。2023年3月，部分業(yè)主以“物業(yè)費過高、服務(wù)不到位”為由拒繳費用，欠費率達35%。A公司遂向業(yè)委會提出上調(diào)住宅標(biāo)準(zhǔn)至2.8元/㎡·月，否則撤場。業(yè)委會召開臨時會議，同意啟動調(diào)價程序，但未召開業(yè)主大會。問題：（1）本案中業(yè)委會同意調(diào)價程序是否合法？說明理由。（3分）（2）A公司能否以“欠費率高”為由單方解除合同？法律依據(jù)是什么？（3分）（3）若業(yè)主大會決定解聘A公司，應(yīng)遵循哪些程序？（4分）【參考答案】（1）不合法。根據(jù)《民法典》第278條，調(diào)整物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)屬于業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)業(yè)主同意。業(yè)委會無權(quán)以會議形式代替業(yè)主大會表決。（2）不能。依據(jù)《民法典》第563條，一方違約致使合同目的不能實現(xiàn)的，守約方可解除合同。A公司作為專業(yè)服務(wù)提供者，應(yīng)通過催繳、訴訟等途徑解決欠費問題，欠費率高不構(gòu)成法定解除事由。（3）程序：①業(yè)委會或20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會；②提前15日書面通知全體業(yè)主并公示議題；③組織業(yè)主大會會議，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)業(yè)主同意解聘；④書面通知A公司，合同自通知送達之日起滿60日終止；⑤依法進行承接查驗并移交資料、資產(chǎn)。42.案例背景：B小區(qū)為2008年建成的高層住宅，共18層、288戶。2023年5月，物業(yè)公司在日常巡查中發(fā)現(xiàn)：①消防主泵啟動柜故障，無法自動啟動；②屋頂消防水箱水位不足；③部分樓層室內(nèi)消火栓箱內(nèi)水帶缺失。物業(yè)公司書面報告業(yè)委會，建議動用專項維修資金維修。業(yè)委會認(rèn)為“物業(yè)日常維護不到位導(dǎo)致故障”，拒絕簽字。6月，消防部門抽查出具《責(zé)令改正通知書》，要求7日內(nèi)整改。問題：（1）上述故障整改費用能否從專項維修資金列支？說明條件。（4分）（2）若業(yè)委會仍拒絕簽字，物業(yè)公司應(yīng)如何推進整改？（3分）（3）逾期未整改的法律責(zé)任主體是誰？面臨何種處罰？（3分）【參考答案】（1）可以。依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第22條，消防設(shè)施保修期滿后的維修、更新、改造費用，經(jīng)有利害關(guān)系的專有部分面積三分之二以上且人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意，可從專項維修資金列支。（2）物業(yè)公司應(yīng)：①將消防部門整改要求、技術(shù)鑒定報告、預(yù)算公示于小區(qū)顯著位置；②組織業(yè)主簽字啟動應(yīng)急程序，或向所在地住建部門申請強制劃轉(zhuǎn)；③同步申請街道、社區(qū)協(xié)調(diào)，必要時可起訴業(yè)委會。（3）責(zé)任主體為業(yè)委會及全體業(yè)主。依據(jù)《消防法》第60條，對火災(zāi)隱患逾期不整改的，對單位處5000～50000元罰款，對直接負(fù)責(zé)的主管人員處警告或500元以下罰款；消防部門可臨時查封。43.案例背景：C小區(qū)實行酬金制，年度預(yù)算收入1000萬元，支出預(yù)算950萬元，約定酬金比例8%。2023年終結(jié)算：實際收入980萬元，實際支出920萬元，公共能耗節(jié)余30萬元，車位管理費盈余20萬元。業(yè)委會認(rèn)為“酬金應(yīng)按實際支出計提”，要求物業(yè)公司退還多提酬金；物業(yè)公司認(rèn)為“預(yù)算酬金=預(yù)算支出×8%”，堅持按預(yù)算提取76萬元。問題：（1）酬金制下，物業(yè)公司酬金計算基數(shù)應(yīng)為預(yù)算支出還是實際支出？（3分）（2）本案中公共能耗節(jié)余、車位管理費盈余歸屬如何確定？（4分）（3）若雙方無法協(xié)商一致，可通過哪些途徑解決爭議？（3分）【參考答案】（1）應(yīng)以實際支出為基數(shù)。依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第21條，酬金制預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金按實際支出比例提取酬金，年終據(jù)實結(jié)算，多退少補。（2）公共能耗節(jié)余30萬元屬代收代付性質(zhì)，應(yīng)返還業(yè)主；車位管理費盈余20萬元如屬獨立核算、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，應(yīng)納入公共收益；若產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商且合同約定包干，則歸開發(fā)商。（3）途徑：①向房地產(chǎn)行政主管部門申請調(diào)解；②提交仲裁委員會仲裁（需合同有仲裁條款）；③向人民法院提起民事訴訟。三、綜合計算題（每題10分，共20分）44.某小區(qū)住宅建筑面積10萬㎡，可收費面積9.5萬㎡，住宅物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)2元/㎡·月；地下車庫建筑面積1.2萬㎡，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，車位400個，每個車位服務(wù)費50元/月；電梯20臺，電梯維保外包合同單價480元/臺·月；公共水電費年度預(yù)算60萬元；保潔外包年度費用48萬元；秩序維護員30人，人均月工資4500元，社保公積金單位部分1200元/人·月；行政辦公費年度預(yù)算20萬元；固定資產(chǎn)折舊年度12萬元；不可預(yù)見費按3%計取。要求：（1）計算該項目年度物業(yè)服務(wù)費總收入；（2分）（2）計算年度人員成本總額；（2分）（3）計算年度總支出預(yù)算；（4分）（4）測算年度盈虧金額。（2分）【參考答案】（1）住宅收入：9.5萬㎡×2×12＝228萬元；車位收入：400×50×12＝24萬元；總收入＝228＋24＝252萬元。（2）人員成本：（4500＋1200）×30×12＝205.2萬元。（3）支出：①人員205.2；②保潔48；③電梯維保480×20×12＝11.52萬元；