房地產(chǎn)中介合同詳解與范本一、房地產(chǎn)中介合同的核心價(jià)值與作用在房地產(chǎn)交易（買賣、租賃）中，中介機(jī)構(gòu)作為專業(yè)服務(wù)方，通過(guò)提供房源匹配、交易斡旋、手續(xù)代辦等服務(wù)，大幅提升交易效率。而中介合同作為明確服務(wù)邊界、權(quán)利義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)分配的法律文件，是保障交易安全、減少糾紛的核心依據(jù)。一份條款清晰、權(quán)責(zé)對(duì)等的中介合同，既能約束中介機(jī)構(gòu)履職盡責(zé)，也能避免委托人因“口頭約定”陷入權(quán)益受損的困境。二、中介合同核心要素詳解（一）當(dāng)事人信息：明確交易主體合同需清晰載明中介機(jī)構(gòu)（乙方）與委托人（甲方，可為買方、賣方或承租方、出租方）的基本信息：中介機(jī)構(gòu)：需注明全稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、經(jīng)營(yíng)地址、聯(lián)系方式，確保其具備合法中介資質(zhì)（可通過(guò)住建部門官網(wǎng)查詢備案信息）。委托人：自然人需填寫(xiě)姓名、身份證號(hào)（或身份證復(fù)印件作為附件）、聯(lián)系方式；法人/組織需填寫(xiě)名稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、法定代表人及聯(lián)系方式。注意：主體信息模糊（如僅寫(xiě)“張先生”“某公司”）易導(dǎo)致責(zé)任主體不明，糾紛發(fā)生時(shí)難以追責(zé)。（二）房屋基本情況：交易標(biāo)的清晰化需詳細(xì)約定房屋的核心信息，避免因描述模糊引發(fā)爭(zhēng)議：坐落地址：精確到門牌號(hào)（如“XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)XX棟XX單元XX室”）。權(quán)屬狀況：明確房屋所有權(quán)人、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、是否存在抵押/查封/租賃（若有，需附相關(guān)協(xié)議或說(shuō)明）。物理狀態(tài)：建筑面積、套內(nèi)面積、戶型、裝修情況（如“簡(jiǎn)裝，含空調(diào)、熱水器等固定設(shè)施”）。示例：若合同僅寫(xiě)“XX小區(qū)3號(hào)樓房屋”，未明確單元、樓層、面積，后續(xù)可能因“同小區(qū)多套房屋”產(chǎn)生糾紛。（三）服務(wù)內(nèi)容與費(fèi)用：權(quán)責(zé)與報(bào)酬對(duì)等1.服務(wù)范圍：需區(qū)分“居間服務(wù)”（促成買賣/租賃雙方簽約）與“代理服務(wù)”（代表一方簽約、代辦手續(xù)）。例如：居間服務(wù)：提供房源信息、帶看房屋、協(xié)助協(xié)商價(jià)格、促成合同簽訂。代理服務(wù)：代為辦理網(wǎng)簽、貸款申請(qǐng)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、稅費(fèi)繳納等（需明確是否額外收費(fèi)）。2.費(fèi)用約定：中介費(fèi)計(jì)算：按房屋成交價(jià)/租金的比例（如“成交價(jià)的2%”“月租金的100%”），或固定金額。支付時(shí)間：常見(jiàn)節(jié)點(diǎn)為“合同簽訂時(shí)”“過(guò)戶完成后”“房款/租金支付完畢時(shí)”，需明確條件（如“甲方與交易相對(duì)方簽訂《房屋買賣合同》且收到定金后，支付中介費(fèi)的50%；過(guò)戶完成后支付剩余50%”）。其他費(fèi)用：如代辦貸款的服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)等，需單獨(dú)列明（避免中介后期“加價(jià)”）。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：若僅約定“中介費(fèi)1萬(wàn)元”，未明確服務(wù)范圍，中介可能以“僅提供房源”為由拒絕后續(xù)協(xié)助，或要求額外付費(fèi)。（四）委托期限：避免無(wú)限期約束明確委托的起止時(shí)間（如“自2023年X月X日至2023年X月X日”），或約定“委托事項(xiàng)完成（如促成交易/代理手續(xù)辦結(jié)）時(shí)終止”。若為“獨(dú)家委托”（僅委托該中介服務(wù)），需額外約定：“委托期內(nèi)，甲方不得委托其他中介機(jī)構(gòu)提供同類服務(wù)，否則需承擔(dān)違約責(zé)任”。提示：無(wú)期限的委托易導(dǎo)致中介消極履職，或委托人被長(zhǎng)期約束，建議設(shè)置合理期限（如3個(gè)月），到期后可協(xié)商續(xù)約。（五）雙方權(quán)利義務(wù)：權(quán)責(zé)邊界清晰化1.中介機(jī)構(gòu)的義務(wù)：如實(shí)報(bào)告義務(wù)：向委托人披露房屋真實(shí)情況（如產(chǎn)權(quán)瑕疵、交易風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)方履約能力等）。保密義務(wù)：對(duì)委托人的個(gè)人信息、交易底價(jià)等保密。協(xié)助義務(wù)：協(xié)助辦理網(wǎng)簽、貸款、過(guò)戶等手續(xù)（若包含在服務(wù)范圍內(nèi)）。2.委托人的義務(wù)：如實(shí)提供資料：向中介提供真實(shí)的身份、房屋權(quán)屬等資料。配合義務(wù)：配合中介帶看房屋、協(xié)商價(jià)格、簽署文件等。不得“跳單”：委托期內(nèi)，不得繞開(kāi)中介與交易相對(duì)方私下交易（否則需支付中介費(fèi)）。示例：若中介隱瞞房屋“已被法院查封”的事實(shí)，導(dǎo)致交易失敗，委托人可要求中介退還費(fèi)用并賠償損失。（六）違約責(zé)任：違約成本可視化需明確違約情形及賠償方式，避免“違約方承擔(dān)一切損失”的模糊約定：中介違約：如隱瞞房屋瑕疵、未按約定提供服務(wù)、泄露委托人隱私等，需退還已收費(fèi)用，并按“已收中介費(fèi)的X%”支付違約金，或賠償實(shí)際損失。委托人違約：如跳單、提供虛假資料、拒絕配合交易等，需支付全部中介費(fèi)，并賠償中介的合理支出（如廣告費(fèi)、人工成本）。法律依據(jù)：根據(jù)《民法典》第965條，委托人利用中介提供的機(jī)會(huì)或信息繞開(kāi)中介簽約的，仍需支付中介費(fèi)。（七）爭(zhēng)議解決：糾紛處理有路徑約定爭(zhēng)議的解決方式，二選一即可：訴訟：明確管轄法院（如“由房屋所在地人民法院管轄”）。仲裁：需選定明確的仲裁機(jī)構(gòu)（如“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”），注意仲裁協(xié)議需具體、唯一。提示：仲裁裁決為終局性，無(wú)上訴機(jī)會(huì)；訴訟則可上訴，需根據(jù)自身需求選擇。三、常見(jiàn)“陷阱條款”與風(fēng)險(xiǎn)防范（一）獨(dú)家委托條款：權(quán)利義務(wù)需平衡部分中介會(huì)要求“獨(dú)家委托”，約定“委托期內(nèi)委托人不得通過(guò)其他渠道交易”。若簽署此類條款，需同時(shí)約定：中介的“勤勉義務(wù)”：如“委托期內(nèi)，中介需每周提供不少于3組有效帶看，否則委托人有權(quán)解除獨(dú)家委托”。違約金合理性：避免“違約需支付房?jī)r(jià)20%”的高額違約金（可參考《民法典》違約金“過(guò)分高于損失”的調(diào)整規(guī)則）。（二）看房確認(rèn)書(shū)：警惕“跳單”陷阱看房后，中介可能要求簽署《看房確認(rèn)書(shū)》，其中常隱含“跳單條款”（如“委托人看房后，無(wú)論是否通過(guò)中介，均需支付中介費(fèi)”）。簽署前需注意：確認(rèn)“看房確認(rèn)書(shū)”是否與主合同重復(fù)約定“跳單責(zé)任”。若交易相對(duì)方為“老客戶”（委托人此前已通過(guò)其他渠道了解），需在看房前書(shū)面說(shuō)明，避免被認(rèn)定為“跳單”。（三）格式條款審查：排除自身責(zé)任的條款無(wú)效中介提供的合同多為格式條款，需警惕“中介僅提供信息，不對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)”“委托人違約需承擔(dān)全部損失”等免責(zé)條款。根據(jù)《民法典》，排除對(duì)方主要權(quán)利、加重對(duì)方責(zé)任的格式條款無(wú)效，可要求中介修改或劃去此類條款。四、房地產(chǎn)中介合同范本（通用版）房地產(chǎn)中介服務(wù)合同合同編號(hào)：_________甲方（委托人）：________________________身份證號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：________________聯(lián)系方式：________________________地址：________________________乙方（中介機(jī)構(gòu)）：________________________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：________________備案資質(zhì)編號(hào)：________________聯(lián)系方式：________________________地址：________________________第一條委托事項(xiàng)與房屋信息1.甲方委托乙方提供□房屋買賣□房屋租賃中介服務(wù)，交易標(biāo)的為：房屋地址：_________市_________區(qū)_________路_________號(hào)_________棟_________單元_________室產(chǎn)權(quán)證號(hào)：_________，建筑面積：_________㎡，權(quán)屬性質(zhì)：_________（商品房/公房/其他）現(xiàn)狀說(shuō)明：_________（如“無(wú)抵押、無(wú)查封，簡(jiǎn)裝含家具”）2.委托權(quán)限：□居間服務(wù)（促成甲方與交易相對(duì)方簽約）□代理服務(wù)（代表甲方簽約、代辦手續(xù)）第二條服務(wù)內(nèi)容與費(fèi)用1.乙方服務(wù)內(nèi)容：居間服務(wù)：提供房源/客源信息、帶看房屋、協(xié)助協(xié)商價(jià)格、促成《房屋買賣合同》/《房屋租賃合同》簽訂。代理服務(wù)（若勾選）：代為辦理網(wǎng)簽、貸款申請(qǐng)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、稅費(fèi)繳納（服務(wù)細(xì)節(jié)見(jiàn)附件）。2.中介費(fèi)用：居間費(fèi)：按房屋成交價(jià)的____%（或月租金的____%）計(jì)算，金額為人民幣_(tái)___元（大寫(xiě)：_________）。代理費(fèi)：人民幣_(tái)___元（大寫(xiě)：_________）（若有）。3.支付時(shí)間：居間費(fèi)：甲方與交易相對(duì)方簽訂《房屋買賣合同》/《房屋租賃合同》且收到定金后____日內(nèi)，支付____%；交易手續(xù)辦結(jié)后____日內(nèi)，支付剩余____%。代理費(fèi)：_________（如“網(wǎng)簽完成后支付50%，過(guò)戶完成后支付50%”）。第三條委托期限本合同自____年____月____日起至____年____月____日止。委托期內(nèi)，甲方□不得委托其他中介提供同類服務(wù)（獨(dú)家委托）□可委托其他中介（非獨(dú)家委托）。第四條雙方權(quán)利義務(wù)1.乙方義務(wù)：如實(shí)向甲方披露房屋權(quán)屬、抵押、租賃、質(zhì)量瑕疵等信息，提供真實(shí)有效的交易資料。對(duì)甲方的個(gè)人信息、交易底價(jià)等保密，未經(jīng)甲方同意不得向第三方披露。協(xié)助甲方與交易相對(duì)方協(xié)商合同條款，辦理網(wǎng)簽、過(guò)戶等手續(xù)（若包含在服務(wù)范圍內(nèi)）。2.甲方義務(wù)：向乙方提供真實(shí)、合法的身份、房屋權(quán)屬等資料，配合乙方帶看、簽約、手續(xù)辦理等工作。委托期內(nèi)，不得繞開(kāi)乙方與交易相對(duì)方私下交易（否則需支付全部中介費(fèi)）。第五條違約責(zé)任1.乙方違約：若隱瞞房屋真實(shí)情況、未按約定提供服務(wù)，導(dǎo)致交易無(wú)法完成或甲方損失的，乙方應(yīng)退還已收費(fèi)用，并按已收費(fèi)用的____%支付違約金；違約金不足以彌補(bǔ)損失的，賠償實(shí)際損失。2.甲方違約：若提供虛假資料、拒絕配合交易或跳單的，應(yīng)支付全部中介費(fèi)，并賠償乙方為促成交易產(chǎn)生的合理費(fèi)用（如廣告費(fèi)、人工費(fèi)）。第六條爭(zhēng)議解決本合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，□向房屋所在地人民法院提起訴訟□提交_________仲裁委員會(huì)仲裁。第七條其他約定1.本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。2.本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字（或蓋章）之日起生效。甲方（簽字/蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________日期：____年____月____日日期：____年____月____日五、簽約前的關(guān)鍵注意事項(xiàng)1.核查中介資質(zhì)：要求中介出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、住建部門備案證明，避免與“黑中介”簽約（可通過(guò)“國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢企業(yè)狀態(tài)）。2.明確自身需求：提前梳理交易目標(biāo)（如“購(gòu)房需滿足學(xué)區(qū)、首付比例”“租房需押一付三”），并在合同中書(shū)面約定。3.逐字審核條款：重點(diǎn)關(guān)注“服務(wù)范圍”“費(fèi)用支付”“違約責(zé)任”“爭(zhēng)議解決