2025年物業(yè)管理師實務(wù)考試試題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項填入括號內(nèi)）1.某住宅小區(qū)業(yè)主委員會決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)《民法典》規(guī)定，下列哪項程序必須完成方可生效？A.業(yè)主委員會投票通過即可B.經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決雙過半同意C.經(jīng)街道辦事處備案即可D.經(jīng)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面同意【答案】B2.物業(yè)服務(wù)中心接到業(yè)主報修，稱家中廚房下水返水。工程部第一時間應(yīng)采取的處置措施是：A.立即關(guān)閉整棟立管閥門B.記錄報修并預約次日上門C.攜帶疏通機、吸水機、防護用品入戶檢查，必要時關(guān)閉戶內(nèi)分閥D.告知業(yè)主自行聯(lián)系社會疏通公司【答案】C3.根據(jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》，高層住宅建筑每棟至少應(yīng)建立幾支志愿消防隊？A.1支B.2支C.3支D.按建筑面積確定【答案】A4.某項目采用酬金制計費模式，年度預算支出3000萬元，酬金比例8%，年終審計發(fā)現(xiàn)實際支出2900萬元，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)得酬金為：A.240萬元B.232萬元C.300萬元D.按合同約定固定酬金不調(diào)整【答案】B5.在設(shè)施設(shè)備運行“三檢制”中，屬于“日檢”內(nèi)容的是：A.電動機絕緣測試B.水泵軸承換油C.配電柜接線端子緊固D.檢查水泵運行電流、聲響、震動【答案】D6.某小區(qū)實行人車分流，訪客車輛進入地庫的最合理流程是：A.門崗登記→發(fā)放臨時卡→車位引導→離場時人工收費B.門崗登記→掃描駕駛證→自動放行→離場時微信扣費C.業(yè)主遠程授權(quán)→車牌識別放行→離場自動結(jié)算D.拒絕進入，要求訪客停市政道路【答案】C7.關(guān)于物業(yè)承接查驗，下列說法正確的是：A.僅需建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方簽字即可B.業(yè)主委員會必須參與C.查驗結(jié)果應(yīng)在小區(qū)顯著位置公示不少于15日D.發(fā)現(xiàn)問題可口頭通知建設(shè)單位整改【答案】C8.某住宅項目物業(yè)費標準2.8元/㎡·月，業(yè)主房屋面積128㎡，逾期45天未繳費，合同約定違約金每日萬分之五，則應(yīng)繳違約金為：A.80.64元B.40.32元C.161.28元D.8.064元【答案】A9.根據(jù)《安全生產(chǎn)法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要負責人對本單位安全生產(chǎn)工作負：A.直接責任B.次要責任C.監(jiān)督責任D.全面負責【答案】D10.在綠色物業(yè)管理中，下列哪項措施最能有效降低建筑運行碳排放？A.更換LED燈具B.增設(shè)噴泉景觀C.提高保潔頻次D.增加保安巡邏人數(shù)【答案】A11.某小區(qū)電梯維保單位未按安全技術(shù)規(guī)范要求維保，導致電梯困人，監(jiān)管部門應(yīng)對維保單位處以：A.警告B.1萬元以上10萬元以下罰款C.10萬元以上20萬元以下罰款D.吊銷許可證【答案】C12.業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式，投票期限屆滿后，業(yè)主委員會應(yīng)在幾日內(nèi)公告表決結(jié)果？A.3日B.5日C.7日D.10日【答案】C13.物業(yè)服務(wù)中心前臺接到業(yè)主情緒激動投訴樓上漏水，前臺員工首要處理技巧是：A.立即解釋公司無責任B.打斷業(yè)主陳述，引導其找開發(fā)商C.使用“先處理情緒，后處理事情”原則，安撫并記錄D.告知需等待工程部上班【答案】C14.根據(jù)《城市生活垃圾分類管理辦法》，下列屬于有害垃圾的是：A.廢舊報紙B.廢熒光燈管C.果皮D.煙蒂【答案】B15.某項目采用包干制收費，年終出現(xiàn)虧損，虧損部分應(yīng)：A.由業(yè)主追加分攤B.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔C.申請住宅專項維修資金彌補D.由建設(shè)單位補貼【答案】B16.消防控制室值班人員每班不少于幾人，且必須持證上崗？A.1人B.2人C.3人D.4人【答案】B17.物業(yè)服務(wù)合同終止時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出，業(yè)主委員會可依法向人民法院提起訴訟，訴訟時效為：A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C18.某小區(qū)二次供水水箱清洗消毒后，水質(zhì)檢測合格報告應(yīng)公示不少于：A.12小時B.24小時C.48小時D.72小時【答案】B19.在住宅專項維修資金使用中，屬于“一般使用”程序的是：A.電梯更換鋼絲繩B.屋面整體翻修C.外墻整體翻新D.消防系統(tǒng)全面改造【答案】A20.某物業(yè)公司通過ISO9001質(zhì)量管理體系認證，其內(nèi)部審核周期應(yīng)為：A.每季度一次B.每半年一次C.每年至少一次D.每兩年一次【答案】C21.關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估，下列說法錯誤的是：A.可由第三方機構(gòu)實施B.評估結(jié)果應(yīng)書面告知業(yè)主C.評估費用可從物業(yè)費中列支D.評估結(jié)果對業(yè)主沒有約束力【答案】D22.某小區(qū)發(fā)生高空拋物致車輛損壞，無法確定具體侵權(quán)人，根據(jù)《民法典》，應(yīng)由：A.物業(yè)企業(yè)全賠B.可能加害的建筑物使用人給予補償C.保險公司全賠D.車主自擔【答案】B23.在設(shè)施設(shè)備管理中，MTBF指標是指：A.平均修復時間B.平均無故障工作時間C.平均故障間隔次數(shù)D.平均停機時間【答案】B24.某項目綠化面積為3萬㎡，綠化養(yǎng)護標準為一級，參照當?shù)囟~，年度養(yǎng)護成本最接近：A.15萬元B.30萬元C.45萬元D.60萬元【答案】C25.物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置“項目經(jīng)理接待日”，每月固定時間接待業(yè)主，這屬于：A.被動服務(wù)B.主動服務(wù)C.有償服務(wù)D.應(yīng)急服務(wù)【答案】B26.某小區(qū)地下車庫采用CO濃度聯(lián)動排風系統(tǒng)，CO報警設(shè)定值通常為：A.10ppmB.30ppmC.50ppmD.100ppm【答案】C27.在公共收益管理中，電梯轎廂廣告收入扣除合理成本后，剩余部分歸：A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位C.全體業(yè)主D.業(yè)主委員會成員【答案】C28.某項目使用住宅專項維修資金購買電梯責任保險，必須經(jīng)：A.物業(yè)經(jīng)理同意B.業(yè)主委員會討論通過C.專有部分面積占比三分之二以上業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決雙過半同意D.居委會批準【答案】C29.物業(yè)企業(yè)開展“紅色物業(yè)”建設(shè)，核心目標是：A.提高物業(yè)費收繳率B.實現(xiàn)黨建引領(lǐng)社區(qū)治理C.增加停車位D.降低能耗【答案】B30.某小區(qū)建立“智慧物業(yè)”平臺，業(yè)主可通過APP報修、繳費、投票，平臺數(shù)據(jù)保存期限不少于：A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列哪些情形可使用住宅專項維修資金應(yīng)急程序？A.電梯故障停運B.屋面滲漏危及安全C.外墻脫落D.監(jiān)控系統(tǒng)升級改造E.消防噴淋管道爆裂【答案】A、B、C、E32.物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定公共秩序維護方案時，應(yīng)包含：A.巡邏路線及頻次B.視頻監(jiān)控布點圖C.犬只管理辦法D.裝修時間管控E.業(yè)主個人信息售賣策略【答案】A、B、C、D33.關(guān)于物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護，下列屬于“預知性維護”手段的有：A.紅外熱成像檢測配電柜B.定期更換潤滑油C.振動分析診斷水泵D.年度外觀清掃E.油液分析檢測變壓器【答案】A、C、E34.業(yè)主共同決定事項中，應(yīng)當經(jīng)參與表決“雙四分之三”同意的有：A.籌集維修資金B(yǎng).使用維修資金翻修屋面C.改建附屬設(shè)施D.改變共有部分用途E.調(diào)整物業(yè)費標準【答案】A、C、D35.物業(yè)服務(wù)中心處理客戶投訴的“五步法”包括：A.受理B.致歉C.調(diào)查D.回復E.關(guān)閉【答案】A、B、C、D、E36.下列屬于物業(yè)企業(yè)安全生產(chǎn)管理“紅線”的有：A.消防控制室無證上崗B.電梯維保私自轉(zhuǎn)包C.二次供水未清洗消毒D.綠化修剪未設(shè)警示區(qū)E.項目經(jīng)理未持證【答案】A、B、C37.在綠色物業(yè)管理評價中，加分項包括：A.獲得綠色建筑運行標識B.建立能耗監(jiān)測平臺C.使用高毒農(nóng)藥消殺D.設(shè)置太陽能路燈E.開展垃圾分類積分兌換【答案】A、B、D、E38.物業(yè)企業(yè)參加招投標，技術(shù)標應(yīng)包含：A.服務(wù)理念和目標B.組織架構(gòu)及人員配置C.物業(yè)費報價D.應(yīng)急預案E.智能化管理平臺介紹【答案】A、B、D、E39.下列收入屬于“公共收益”的有：A.電梯廣告B.場地租賃C.快遞柜場地費D.物業(yè)企業(yè)自有辦公用房租金E.基站占地費【答案】A、B、C、E40.物業(yè)企業(yè)建立風險管理體系，應(yīng)開展：A.風險識別B.風險評估C.風險轉(zhuǎn)移D.風險回避E.風險復盤【答案】A、B、C、D、E三、案例分析題（共30分）41.【背景】某住宅小區(qū)建筑面積24萬㎡，住宅1800戶，商鋪80戶，物業(yè)費住宅2.5元/㎡·月、商鋪4元/㎡·月。2024年度預算收入7600萬元，其中物業(yè)費收入7200萬元、公共收益400萬元；預算支出7500萬元，含人工成本4200萬元、能耗900萬元、維保800萬元、保潔綠化600萬元、行政及其他1000萬元。年終審計發(fā)現(xiàn)：（1）實際收入7300萬元，其中物業(yè)費收繳率93%；（2）實際支出7400萬元，人工成本超支200萬元，能耗節(jié)約100萬元；（3）公共收益中電梯廣告收入300萬元，未單獨列賬，直接用于彌補虧損?！締栴}】（1）計算住宅部分年度物業(yè)費應(yīng)收金額。（3分）（2）指出公共收益管理存在的問題及法律依據(jù)。（4分）（3）分析人工成本超支的可能原因，提出兩項控制措施。（5分）（4）就能耗節(jié)約100萬元，提出三項可復制的技術(shù)措施。（3分）（5）作為項目經(jīng)理，如何向業(yè)主大會說明預算執(zhí)行情況？（5分）【答案】（1）住宅面積估算：24萬㎡×90%=21.6萬㎡，年度應(yīng)收=21.6萬㎡×2.5×12=6480萬元。（2）問題：未單獨列賬、未單獨核算、未依法歸全體業(yè)主所有。依據(jù)：《民法典》第二百八十二條、《物業(yè)管理條例》第五十四條。（3）原因：加班增加、社?；鶖?shù)上調(diào)、人員配置冗余。措施：①引入智能巡更、車場系統(tǒng)減少保安編制10%；②實行彈性排班，節(jié)假日高峰使用兼職保潔。（4）措施：①地下車庫LED燈+雷達感應(yīng)改造，節(jié)電率55%；②變頻恒壓供水，夜間小流量保壓，年節(jié)電15萬kWh；③中央空調(diào)冷凝水回收用于冷卻塔補水，年節(jié)水8000噸。（5）匯報要點：①公示第三方審計報告；②收入短少主因宏觀經(jīng)濟下行，已啟動法律催收；③公共收益已補虧，但將按法規(guī)補建專賬；④能耗節(jié)約成果與業(yè)主共享，擬按50%比例沖減下年度物業(yè)費；⑤2025年預算將下調(diào)物業(yè)費0.1元/㎡·月，并提交業(yè)主大會表決。42.【背景】某小區(qū)建成10年，屋面滲漏嚴重，涉及頂樓住戶120戶。業(yè)主委員會擬使用住宅專項維修資金整體翻修，預算450萬元。第一次業(yè)主大會會議表決時，參與表決面積占總面積72%，人數(shù)占71%，其中同意面積占參與表決面積80%，同意人數(shù)占參與表決人數(shù)75%?！締栴}】（1）本次表決結(jié)果是否有效？說明理由。（4分）（2）若無效，下一步應(yīng)如何推進？（3分）（3）屋面翻修工程招標中，如何設(shè)置“防水質(zhì)保期”條款？（3分）【答案】（1）無效。依據(jù)《民法典》第二百七十八條，屋面整體翻修屬于“使用維修資金進行共有部分重大修繕”，應(yīng)經(jīng)參與表決面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上同意。本次同意比例僅80%、75%，未達“雙四分之三”。（2）①再次召開業(yè)主大會，提前15日書面通知，線上線下同步宣傳屋面滲漏危害；②組織業(yè)主代表參觀嚴重滲漏現(xiàn)場；③調(diào)整方案，分二期施工，降低單次資金壓力，提高通過率。（3）招標文件應(yīng)明確：①防水工程質(zhì)保期不少于5年，自竣工驗收合格之日起算；②質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)滲漏，中標人應(yīng)在24小時內(nèi)到場，72小時內(nèi)完成維修，否則招標人可委托第三方維修，費用從質(zhì)保金雙倍扣除；③質(zhì)保金為合同價8%，質(zhì)保期滿無質(zhì)量爭議一次性無息返還。四、實務(wù)操作題（共20分）43.設(shè)施設(shè)備故障應(yīng)急演練方案設(shè)計（10分）【任務(wù)】你是某超高層項目工程經(jīng)理，請編制一份“配電房高壓柜跳閘故障”應(yīng)急演練方案，要求包含：演練目的、時間地點、參與部門、情景設(shè)計、演練步驟、評估標準、后續(xù)改進?！敬鸢浮垦菥毮康模簷z驗高壓供電系統(tǒng)故障應(yīng)急預案的可行性，提高多部門協(xié)同處置能力，確保30分鐘內(nèi)恢復供電，保障住戶生命安全和電梯運行。時間地點：2025年9月20日14:00—15:30，地下一層1配電房。參與部門：工程部、秩序部、客服部、電梯維保單位、消防中隊、業(yè)主委員會代表。情景設(shè)計：模擬1變壓器高壓柜速斷保護動作，高壓失電，導致1—20層住宅、消防風機、電梯雙回路停電。演練步驟：①14:00總指揮宣布啟動應(yīng)急預案；②14:02監(jiān)控中心通過廣播發(fā)布停電通知，秩序部逐層安撫住戶，重點排查電梯困人；③14:05工程值班員穿戴絕緣防護用具，檢查高壓柜，確認故障點；④14:10斷開故障回路，投入備用變壓器，恢復住宅照明及消防電源；⑤14:15電梯維保單位釋放被困人員2名，醫(yī)療組檢查無傷亡；⑥14:20工程部聯(lián)系供電局做進一步檢查；⑦14:30總指揮宣