日期:演講人：XXX中糧地產(chǎn)綜合介紹目錄CONTENT01企業(yè)概況02主營業(yè)務(wù)03財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)04核心優(yōu)勢05近期動態(tài)06發(fā)展展望企業(yè)概況01中糧地產(chǎn)前身為深圳寶恒集團(tuán)，初期以工業(yè)區(qū)開發(fā)為主，承接深圳特區(qū)早期基建項(xiàng)目，奠定區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。2005年通過股權(quán)重組并入中糧集團(tuán)體系，開啟地產(chǎn)板塊專業(yè)化運(yùn)營。發(fā)展歷程溯源1993年創(chuàng)立階段完成"A+H"雙上市平臺搭建（000031.SZ/00606.HK），業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)并重。期間開發(fā)北京祥云國際、成都大悅城等標(biāo)桿項(xiàng)目，形成"大悅城"商業(yè)IP。2006-2015年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期實(shí)施"城市運(yùn)營服務(wù)商"戰(zhàn)略升級，布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、文旅康養(yǎng)等新賽道。2020年重組后納入中糧集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一平臺，總資產(chǎn)規(guī)模突破2000億元。2016年至今多元化發(fā)展國務(wù)院國資委直接監(jiān)管的中央企業(yè)，世界500強(qiáng)排名第136位（2023年），業(yè)務(wù)覆蓋糧油食品、地產(chǎn)酒店、金融等9大領(lǐng)域，年?duì)I收超6600億元，提供強(qiáng)大資本背書與產(chǎn)業(yè)協(xié)同資源。核心股東背景中糧集團(tuán)有限公司（控股68.74%）代表境外投資者持股主體，反映國際資本對企業(yè)的認(rèn)可，通過滬港通機(jī)制引入長期價值投資資金。香港中央結(jié)算有限公司（持股12.18%）國家社會保障戰(zhàn)略儲備資金的配置，體現(xiàn)國資體系對企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營能力的肯定。全國社?；鸾M合（持股3.25%）市場定位與愿景"雙輪驅(qū)動"業(yè)務(wù)模式堅(jiān)持住宅開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營協(xié)同發(fā)展，住宅板塊聚焦一二線城市改善型需求，商業(yè)地產(chǎn)以"大悅城"為核心打造年輕中產(chǎn)消費(fèi)目的地，2025年計(jì)劃開業(yè)項(xiàng)目達(dá)50個。ESG發(fā)展目標(biāo)承諾2025年實(shí)現(xiàn)綠色建筑認(rèn)證全覆蓋，持有物業(yè)100%應(yīng)用智慧能源管理系統(tǒng)，社區(qū)配套嵌入適老化、兒童友好型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)城融合戰(zhàn)略依托中糧全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，在京津冀、長三角等重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)食品產(chǎn)業(yè)園、智慧物流基地等產(chǎn)城項(xiàng)目，如天津武清食品科創(chuàng)園年產(chǎn)值已突破80億元。主營業(yè)務(wù)02住宅開發(fā)體系高端住宅項(xiàng)目開發(fā)中糧地產(chǎn)專注于打造高品質(zhì)住宅社區(qū)，涵蓋別墅、大平層、花園洋房等高端產(chǎn)品線，注重建筑美學(xué)與居住舒適度的結(jié)合，同時融入智能化家居系統(tǒng)，提升業(yè)主生活品質(zhì)。01綠色建筑與可持續(xù)發(fā)展貫徹綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，采用節(jié)能環(huán)保材料、太陽能利用、雨水回收系統(tǒng)等技術(shù)，降低建筑能耗，推動低碳社區(qū)建設(shè)，踐行企業(yè)社會責(zé)任。剛需及改善型住宅針對不同客戶群體需求，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用型與改善型住宅，優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，配備完善的教育、醫(yī)療及商業(yè)配套，滿足家庭全生命周期居住需求。02從選址、設(shè)計(jì)、施工到交付后的物業(yè)管理，提供全鏈條服務(wù)，確保項(xiàng)目品質(zhì)與客戶滿意度，建立長期品牌信譽(yù)。0403全周期服務(wù)體系商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營綜合體開發(fā)與運(yùn)營以“大悅城”為核心品牌，打造集購物中心、寫字樓、酒店于一體的城市綜合體，通過精準(zhǔn)業(yè)態(tài)規(guī)劃與主題化運(yùn)營，吸引國際一線品牌入駐，形成區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿。01社區(qū)商業(yè)配套開發(fā)鄰里中心、街區(qū)商業(yè)等小型商業(yè)項(xiàng)目，聚焦居民日常生活需求，引入生鮮超市、餐飲、教育等便民業(yè)態(tài)，提升社區(qū)商業(yè)活力與便利性。資產(chǎn)管理與增值通過專業(yè)化運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，優(yōu)化商業(yè)資產(chǎn)租賃策略、品牌組合及營銷活動，提升物業(yè)出租率與租金收益，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)長期保值增值。數(shù)字化商業(yè)生態(tài)運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析消費(fèi)者行為，搭建會員系統(tǒng)與線上平臺，推動線上線下融合，提升顧客黏性與商業(yè)運(yùn)營效率。020304老舊城區(qū)改造參與城市存量土地再開發(fā)，對老舊住宅區(qū)、工業(yè)廠房進(jìn)行功能升級與空間重塑，保留歷史文化元素的同時，植入現(xiàn)代商業(yè)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，激活區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型將傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)改造為創(chuàng)新科技園區(qū)或文化創(chuàng)意基地，引入新興產(chǎn)業(yè)資源，配套研發(fā)辦公、孵化器、展示中心等設(shè)施，促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展。公共設(shè)施提升在更新項(xiàng)目中優(yōu)先完善交通樞紐、地下管網(wǎng)、公共綠地等基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化區(qū)域人居環(huán)境，提升土地價值與社會效益。政企合作模式創(chuàng)新采用PPP等合作機(jī)制，聯(lián)合政府、金融機(jī)構(gòu)與社區(qū)力量，平衡公共利益與商業(yè)回報，確保項(xiàng)目可持續(xù)推進(jìn)。城市更新項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)03近三年?duì)I收表現(xiàn)復(fù)合增長率分析2020-2022年?duì)I收年均增長率達(dá)12.5%，其中住宅開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)65%，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營占比提升至28%，顯示多元化業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)顯著。區(qū)域營收分布季節(jié)性波動特征2020-2022年?duì)I收年均增長率達(dá)12.5%，其中住宅開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)65%，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營占比提升至28%，顯示多元化業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)顯著。2020-2022年?duì)I收年均增長率達(dá)12.5%，其中住宅開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)65%，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營占比提升至28%，顯示多元化業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)顯著。流動資產(chǎn)占比投資性房地產(chǎn)占比22%，主要為持有型購物中心與長租公寓，年增值率穩(wěn)定在5%-7%。固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)無形資產(chǎn)價值土地儲備估值超800億元，一線城市優(yōu)質(zhì)地塊占60%，支撐未來3-5年開發(fā)需求。截至2022年末流動資產(chǎn)達(dá)總資產(chǎn)的68%，其中存貨（含在建項(xiàng)目）占比53%，現(xiàn)金及等價物保持15%的安全閾值?？傎Y產(chǎn)規(guī)模構(gòu)成負(fù)債健康度分析凈負(fù)債率管控2022年凈負(fù)債率降至63%（行業(yè)平均78%），通過經(jīng)營性現(xiàn)金流覆蓋債務(wù)利息能力提升至1.8倍。長短債配比優(yōu)化合作開發(fā)項(xiàng)目權(quán)益銷售占比31%，并表口徑負(fù)債率較全口徑低9個百分點(diǎn)，需持續(xù)監(jiān)控聯(lián)合營企業(yè)風(fēng)險。短期債務(wù)占比從2020年的40%壓降至28%，同步發(fā)行5年期公司債置換高成本信托融資。表外負(fù)債透明度核心優(yōu)勢04央企品牌公信力長期穩(wěn)健經(jīng)營口碑依托中糧集團(tuán)76年發(fā)展積淀，形成"全周期風(fēng)險管控+高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系"雙保障，累計(jì)交付項(xiàng)目超200個，客戶滿意度達(dá)行業(yè)TOP3水平。政企合作示范效應(yīng)深度參與全國23個重點(diǎn)城市舊改及新區(qū)建設(shè)，與地方政府建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在土地獲取、規(guī)劃審批等方面具備顯著優(yōu)勢。國家信用背書保障作為國資委直屬央企，中糧地產(chǎn)享有國家政策支持和資源傾斜，項(xiàng)目開發(fā)資金鏈穩(wěn)定，購房者權(quán)益受國家信用體系保護(hù)。030201集團(tuán)內(nèi)部資源整合引入中糧工科食品加工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)新研發(fā)"恒溫恒濕糧倉改造住宅"技術(shù)體系，實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能率提升30%以上。跨產(chǎn)業(yè)技術(shù)嫁接供應(yīng)鏈成本優(yōu)勢通過集團(tuán)集中采購平臺，建材采購成本較行業(yè)平均降低8%-12%，年節(jié)約開發(fā)成本超5億元。聯(lián)動中糧糧谷、油脂、乳業(yè)等9大業(yè)務(wù)板塊，打造"社區(qū)商業(yè)+中央廚房+冷鏈物流"特色配套體系，提升項(xiàng)目溢價能力15%-20%。全產(chǎn)業(yè)鏈資源協(xié)同綠色開發(fā)技術(shù)實(shí)力生態(tài)修復(fù)專項(xiàng)能力具備污染土地治理二級資質(zhì)，累計(jì)修復(fù)工業(yè)棕地超3000畝，其中北京首鋼舊址改造項(xiàng)目獲ASLA景觀設(shè)計(jì)大獎。數(shù)字化工地管理采用BIM+智慧工地系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)施工全過程數(shù)字化管控，材料損耗率控制在1.2%以下，獲評住建部智能建造試點(diǎn)項(xiàng)目。低碳建筑技術(shù)體系掌握LEED-ND社區(qū)認(rèn)證核心技術(shù)，應(yīng)用光伏建筑一體化(BIPV)、地源熱泵等12項(xiàng)綠色技術(shù)，碳排放量較國標(biāo)降低45%。近期動態(tài)05中糧地產(chǎn)在多個核心城市推進(jìn)大型綜合體項(xiàng)目，涵蓋商業(yè)、住宅、辦公等多功能業(yè)態(tài)，通過高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和施工，打造區(qū)域性地標(biāo)建筑群，提升城市商業(yè)活力與居住品質(zhì)。城市綜合體開發(fā)在新建項(xiàng)目中全面采用節(jié)能環(huán)保材料與智能化系統(tǒng)，包括光伏發(fā)電、雨水回收、地源熱泵等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)建筑全生命周期低碳運(yùn)營，降低能耗與碳排放。綠色建筑技術(shù)應(yīng)用通過物聯(lián)網(wǎng)與AI技術(shù)整合社區(qū)安防、物業(yè)管理和便民服務(wù)，構(gòu)建數(shù)字化管理平臺，為居民提供智能門禁、在線報修、能源監(jiān)測等一站式解決方案。智慧社區(qū)建設(shè)010203重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展可持續(xù)供應(yīng)鏈管理建立供應(yīng)商ESG評估體系，優(yōu)先合作環(huán)保達(dá)標(biāo)企業(yè)，推動上下游產(chǎn)業(yè)鏈減少資源浪費(fèi)，全年實(shí)現(xiàn)約30%的包裝材料可回收替代。ESG實(shí)踐成果社區(qū)公益計(jì)劃聯(lián)合地方政府開展“舊改煥新”工程，投入資金改造老舊小區(qū)公共設(shè)施，增設(shè)無障礙通道與老年活動中心，惠及超10萬居民。員工福祉提升實(shí)施全員健康管理計(jì)劃，覆蓋心理健康咨詢、年度體檢及職業(yè)培訓(xùn)，員工滿意度調(diào)查顯示福利政策認(rèn)可度達(dá)92%。憑借某超高層項(xiàng)目獲得國際建筑設(shè)計(jì)金獎，評審認(rèn)可其“垂直森林”理念與空間利用率優(yōu)化方案，成為行業(yè)標(biāo)桿案例。設(shè)計(jì)創(chuàng)新獎項(xiàng)多個項(xiàng)目通過LEED鉑金級與國內(nèi)綠色建筑三星級認(rèn)證，體現(xiàn)公司在節(jié)能、節(jié)水、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量等方面的領(lǐng)先水平。綠色認(rèn)證榮譽(yù)連續(xù)入選“最佳雇主”榜單，并在可持續(xù)發(fā)展報告中獲第三方機(jī)構(gòu)最高評級，反映其在ESG領(lǐng)域的全面表現(xiàn)。企業(yè)社會責(zé)任表彰行業(yè)獎項(xiàng)榮譽(yù)發(fā)展展望06十四五戰(zhàn)略規(guī)劃聚焦核心業(yè)務(wù)發(fā)展持續(xù)深耕住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等核心業(yè)務(wù)板塊，優(yōu)化資源配置，提升市場份額和品牌影響力。加快信息化與智能化建設(shè)，推動業(yè)務(wù)流程數(shù)字化重構(gòu)，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)向智慧地產(chǎn)運(yùn)營的全面轉(zhuǎn)型。全面貫徹可持續(xù)發(fā)展理念，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營全周期落實(shí)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，降低碳排放強(qiáng)度。探索"產(chǎn)業(yè)+城市"協(xié)同發(fā)展新模式，打造集居住、工作、休閑于一體的綜合性產(chǎn)城融合示范區(qū)。數(shù)字化轉(zhuǎn)型推進(jìn)綠色低碳發(fā)展路徑產(chǎn)城融合模式創(chuàng)新開發(fā)集成報修、繳費(fèi)、投訴等功能的業(yè)主APP，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)線上化、透明化和高效化管理。智慧物業(yè)管理平臺應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)監(jiān)測水電氣使用情況，通過智能分析實(shí)現(xiàn)能源精細(xì)化管理，降低社區(qū)運(yùn)營成本。社區(qū)能源管理系統(tǒng)01020304部署人臉識別門禁、智能監(jiān)控、電子巡更等系統(tǒng)，構(gòu)建全方位、多層次的社區(qū)安全防護(hù)體系。智能安防系統(tǒng)升級引入智能健身設(shè)備、遠(yuǎn)程醫(yī)療咨詢等設(shè)施，為居民提供便捷的健康監(jiān)測和醫(yī)療服務(wù)。智慧健康服務(wù)配套智慧社區(qū)創(chuàng)新方向城市服務(wù)拓展計(jì)劃市政設(shè)施運(yùn)營管