房地產(chǎn)中介服務(wù)合同文本及風(fēng)險(xiǎn)提示房地產(chǎn)交易中，中介服務(wù)合同是規(guī)范中介機(jī)構(gòu)與委托人權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)防控直接關(guān)系到交易安全與權(quán)益保障。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)梳理合同文本的關(guān)鍵要素，并針對常見風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提供實(shí)操性提示，助力交易主體規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。一、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的核心要素合同文本的完整性與條款清晰度，是防范糾紛的基礎(chǔ)。一份規(guī)范的中介服務(wù)合同應(yīng)包含以下核心內(nèi)容：1.當(dāng)事人基本信息需明確中介機(jī)構(gòu)（注明營業(yè)執(zhí)照名稱、地址、備案資質(zhì)編號）與委托人（自然人需姓名、身份證號；法人需全稱、統(tǒng)一社會信用代碼）的身份信息，避免因主體混淆引發(fā)責(zé)任糾紛。2.服務(wù)內(nèi)容與范圍細(xì)化中介服務(wù)的具體事項(xiàng)（如房源搜集、帶看、議價協(xié)助、產(chǎn)權(quán)過戶代辦、貸款咨詢等），并明確服務(wù)階段（如“僅居間介紹”或“包含后續(xù)代辦服務(wù)”）。例如：“中介應(yīng)于簽約后3個工作日內(nèi)，提供不少于3套符合委托人需求的房源信息；協(xié)助買賣雙方完成房屋買賣合同簽訂、網(wǎng)簽備案及產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。”3.傭金條款支付主體：明確買方、賣方或雙方共同支付（如“買方支付成交價的1.5%作為傭金”）。金額與計(jì)算方式：避免“市場行情”等模糊表述，約定具體比例或固定金額（如“房屋成交價的2%，或固定XX元”）。支付條件：需與服務(wù)成果掛鉤（如“房屋買賣合同簽訂且定金交付后，支付50%傭金；產(chǎn)權(quán)過戶完成后支付剩余50%”），防止中介未完成服務(wù)卻主張傭金。4.房屋基本信息包含房屋地址、面積、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、權(quán)屬狀況（是否抵押、查封、租賃）、房屋現(xiàn)狀（裝修、設(shè)施、瑕疵）等。中介需承諾信息真實(shí)，否則承擔(dān)賠償責(zé)任（如“若因中介隱瞞房屋抵押信息導(dǎo)致交易失敗，中介退還全部傭金并賠償委托人損失”）。5.權(quán)利義務(wù)條款中介義務(wù)：如實(shí)披露房屋信息、提供合法合規(guī)服務(wù)、保守委托人隱私、協(xié)助處理交易糾紛等。委托人義務(wù)：如實(shí)告知需求、配合中介服務(wù)、不得故意“跳單”（需定義“跳單”：繞開中介與交易方私下成交）。6.違約責(zé)任中介違約：如隱瞞房屋瑕疵、未完成約定服務(wù)、泄露隱私等，約定違約金或賠償方式（如“退還傭金并賠償損失”）。委托人違約：如跳單、拖欠傭金等，明確違約后果（如“支付雙倍傭金”或“賠償中介合理開支”）。7.爭議解決方式約定協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟。若選仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)（如“提交XX仲裁委員會仲裁”）；若無約定，可向房屋所在地法院起訴。二、常見風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及實(shí)務(wù)提示（一）服務(wù)內(nèi)容約定不明的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：合同僅寫“提供中介服務(wù)”，未明確服務(wù)環(huán)節(jié)（如是否包含貸款代辦、網(wǎng)簽協(xié)助）。事后中介以“額外服務(wù)”為由加價，或委托人主張服務(wù)未完成拒付傭金。提示：逐項(xiàng)列明服務(wù)內(nèi)容，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如“協(xié)助辦理銀行貸款審批手續(xù)至放款完成”），對“階段性服務(wù)”約定完成節(jié)點(diǎn)（如“于X年X月X日前完成房源匹配”）。（二）傭金爭議的風(fēng)險(xiǎn)1.跳單糾紛風(fēng)險(xiǎn)：委托人通過中介獲取房源后，繞開中介與賣方成交，中介依據(jù)“跳單條款”索賠。提示：委托人若對房源感興趣，應(yīng)全程通過中介溝通；若認(rèn)為傭金過高，可在合同中約定“若交易未通過中介促成，無需支付傭金”，同時中介需證明“獨(dú)家委托”或“提供關(guān)鍵服務(wù)”的事實(shí)。2.傭金支付條件模糊風(fēng)險(xiǎn)：合同寫“交易成功后支付傭金”，但“交易成功”定義不清（如合同簽訂？過戶完成？房款付清？），易引發(fā)爭議。提示：明確支付節(jié)點(diǎn)（如“房屋買賣合同生效且買方支付定金后，支付50%傭金；產(chǎn)權(quán)過戶完成后支付剩余50%”），避免“事后扯皮”。（三）房屋信息不實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：中介隱瞞房屋抵押、查封、租賃未到期等情況，導(dǎo)致交易受阻或委托人損失。提示：委托人：要求中介出具《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查書》（可通過不動產(chǎn)登記中心查詢），核對房屋權(quán)屬、抵押、查封信息；實(shí)地查看房屋，確認(rèn)租賃、裝修、瑕疵情況，要求中介在合同中承諾“信息真實(shí)，否則退還傭金并賠償損失”。中介：需盡到審慎核查義務(wù)，留存房屋信息核實(shí)的證據(jù)（如與賣方的溝通記錄、產(chǎn)權(quán)查詢截圖），避免因疏忽承擔(dān)賠償責(zé)任。（四）違約責(zé)任約定失衡的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：合同僅約定委托人的違約責(zé)任（如跳單需賠雙倍傭金），卻未約定中介的違約后果（如未促成交易是否退還傭金、隱瞞信息如何賠償），權(quán)利義務(wù)不對等。提示：雙向約定違約責(zé)任，對中介的違約行為明確賠償范圍（如“因中介隱瞞房屋查封信息導(dǎo)致交易失敗，中介退還全部傭金，并賠償委托人已支付的定金損失”），對委托人的違約行為約定合理的違約金（避免過高，如不超過傭金的20%）。（五）格式條款的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：中介使用的合同為格式文本，條款中存在“本公司僅提供信息，不承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn)”“委托人不得主張任何賠償”等免責(zé)條款，排除委托人主要權(quán)利。提示：委托人需仔細(xì)審查格式條款，對免責(zé)、限責(zé)條款要求中介說明；可協(xié)商修改不合理?xiàng)l款，或在合同中注明“對格式條款有異議的，以雙方協(xié)商一致的補(bǔ)充條款為準(zhǔn)”。三、簽訂合同的實(shí)操注意事項(xiàng)1.核查中介資質(zhì)要求中介出示營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明、經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書，確認(rèn)其合法經(jīng)營。2.明確服務(wù)細(xì)節(jié)對“看房次數(shù)”“房源篩選標(biāo)準(zhǔn)”“代辦服務(wù)的時限”等細(xì)節(jié)，以補(bǔ)充條款形式約定，避免口頭承諾無據(jù)。3.確認(rèn)房屋權(quán)屬要求中介提供房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件（核對原件），或協(xié)助查詢不動產(chǎn)登記信息，確保房屋可交易。4.留存證據(jù)簽訂合同前，保存與中介的溝通記錄（微信、短信）、看房照片/視頻、合同草稿等；簽訂后，留存合同原件及相關(guān)附件（如房屋信息表、傭金確認(rèn)單）。5.明確解約條件約定“因不可抗力、政策調(diào)整或房屋存在重大瑕疵導(dǎo)致交易無法進(jìn)行時，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，中介退還已收傭金”的條款，降低解約風(fēng)險(xiǎn)。四、糾紛解決的路徑選擇1.協(xié)商與調(diào)解爭議發(fā)生后，優(yōu)先與中介協(xié)商，或向房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會、消費(fèi)者協(xié)會申請調(diào)解，成本低、效率高。2.投訴向住建部門（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理機(jī)構(gòu)）投訴中介違規(guī)行為（如無證經(jīng)營、虛假宣傳），行政部門可責(zé)令整改、罰款。3.仲裁或訴訟若合同約定仲裁，需向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請；若無約定