房地產(chǎn)法（第七版）

第一章房地產(chǎn)法概述第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)的通稱。①物質(zhì)形態(tài)的房屋、土地被賦予法律上的財產(chǎn)意義,即被稱為“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”。房地產(chǎn)一詞目前在國內(nèi)外均無確定的法律定義,在什么是房產(chǎn)、什么是地產(chǎn)以及二者是什么關系的問題上,同樣沒有嚴格的法律定論。對房地產(chǎn)概念的分析,是正確理解房地產(chǎn)法的調(diào)整對象和范圍的前提。在我國,房地產(chǎn)的概念有廣義與狹義之分。廣義上的房地產(chǎn)包括一切作為財產(chǎn)或不動產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分。這種意義上的房地產(chǎn)在不同的歷史發(fā)展階段、不同的國家和地區(qū)乃至不同的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀態(tài)下,其概念的外延有巨大的差異(例如,新加坡的房地產(chǎn)概念基本上可以等同于城市房地產(chǎn),而我國的房地產(chǎn)包括或者直接涉及數(shù)量巨大的鄉(xiāng)村房地產(chǎn))。第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)業(yè)（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念和性質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在國外又稱不動產(chǎn)業(yè)、不動產(chǎn)交易、不動產(chǎn)市場等。1987年城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部《關于發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)的報告》對房地產(chǎn)業(yè)范圍的定義為:土地的開發(fā),房屋的建設、維修、管理,土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓,房屋所有權(quán)的買賣、租賃,房地產(chǎn)的抵押,以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。1.經(jīng)營性與投機性2.城市第三產(chǎn)業(yè)性與綜合產(chǎn)業(yè)性3.綜合導向性與泡沫性第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)業(yè)（二）房地產(chǎn)業(yè)的作用1.房地產(chǎn)業(yè)對人民生活的重要作用2.房地產(chǎn)業(yè)對完善市場體系的作用3.房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展國民經(jīng)濟、增加國家財富的作用（三）我國房地產(chǎn)業(yè)1.1949年前中國的房地產(chǎn)業(yè)2.新中國的房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)業(yè)（四）可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與我國房地產(chǎn)法律制度的完善1.加強對土地資源的物權(quán)法保護2.可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與我國三級房地產(chǎn)市場法3.更廣泛地學習和借鑒世界各國(地區(qū))的先進經(jīng)驗第二節(jié)房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對象一、房地產(chǎn)法的概念房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關系的法律規(guī)范的總稱。廣義上的房地產(chǎn)法包括確認和調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務、管理及其他與房地產(chǎn)相關的各種社會關系的法律規(guī)范;狹義上的房地產(chǎn)法是指以《城市房地產(chǎn)管理法》為核心的,及與之相配套的專門調(diào)整房地產(chǎn)關系的法律規(guī)范;此外,還有最狹義的房地產(chǎn)法,特指《城市房地產(chǎn)管理法》。第二節(jié)房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對象二、房地產(chǎn)法的調(diào)整對象定領域有廣義與狹義之分,本書采廣義的理解。按照房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的范疇,房地產(chǎn)法的調(diào)整對象可分為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務、管理及其他與房地產(chǎn)相關的社會關系。按照此法律關系涉及的不同,法律部門可分為以下三類。(1)房地產(chǎn)民事關系。(2)房地產(chǎn)經(jīng)濟行政關系。(3)房地產(chǎn)社會保障關系。第三節(jié)房地產(chǎn)法律關系一、房地產(chǎn)法律關系的概念和特征（一）房地產(chǎn)法律關系的概念房地產(chǎn)社會關系受到多種社會規(guī)范的調(diào)整,如政策規(guī)范、法律規(guī)范、道德與習慣規(guī)范、組織紀律與內(nèi)部規(guī)章規(guī)范等,其中法律規(guī)范調(diào)整的房地產(chǎn)社會關系形成了受法律強制力保護的權(quán)利義務關系,這種房地產(chǎn)社會關系即上升為房地產(chǎn)法律關系。（二）房地產(chǎn)法律關系的特征1.房地產(chǎn)法律關系是一種重要的法律關系2.房地產(chǎn)法律關系是一種綜合的法律關系3.房地產(chǎn)法律關系是一種有限的法律關系第三節(jié)房地產(chǎn)法律關系二、房地產(chǎn)法律關系的主體1.從一般民事法律關系的角度可分為:國家、法人和公民2.依各類主體在房地產(chǎn)法律活動中所起的作用不同劃分3.依房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)關系,可以劃分為國家和政府、房地產(chǎn)經(jīng)營者和房地產(chǎn)消費者第三節(jié)房地產(chǎn)法律關系三、房地產(chǎn)法律關系的客體法律關系的客體是指主體的權(quán)利和義務所共同指向的對象,這種對象往往被理解為物、行為和智力成果等。著名民法學者佟柔教授曾指出:“把物和行為這兩個不同的事物分別作為民事法律關系的客體是不妥的。物在民事法律關系中只能作為權(quán)利的標的,不能作為客體。單純的物和行為一樣都不能作為民事法律關系的要素。只有把它們結(jié)合起來,即結(jié)合成一定物質(zhì)利益的行為,才能成為民事法律關系的客體?！雹俜康禺a(chǎn)法律關系客體最充分地體現(xiàn)了這一結(jié)合屬性。第三節(jié)房地產(chǎn)法律關系四、房地產(chǎn)法律關系的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)民事權(quán)利、義務1.房地產(chǎn)物權(quán)2.房地產(chǎn)債權(quán)3.房地產(chǎn)繼承權(quán)第三節(jié)房地產(chǎn)法律關系四、房地產(chǎn)法律關系的內(nèi)容（二）房地產(chǎn)行政權(quán)利、義務這是指基于房地產(chǎn)行政法律規(guī)范調(diào)整所形成的權(quán)利、義務。其特征是主體地位是不平等的,權(quán)利、義務不涉及或不直接涉及等價交換的物質(zhì)利益,體現(xiàn)的是一種領導與被領導、管理與被管理、命令與服從的關系。在房地產(chǎn)行政管理過程中,管理者作為法律關系的主體所享有的行政權(quán)力不同于民事權(quán)利,是主體行使國家賦予的行政職權(quán),是一種不可轉(zhuǎn)讓或放棄的公權(quán)力。我國房地產(chǎn)行政權(quán)利、義務主要產(chǎn)生于以下房地產(chǎn)法律關系當中:地政管理關系、房屋管理關系、規(guī)劃管理關系、建筑工程管理關系、銷售和價格管理關系、產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍登記管理關系、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)管理關系、房地產(chǎn)公證關系等。此外,部門和單位內(nèi)部的房地產(chǎn)關系在性質(zhì)上也主要屬于房地產(chǎn)行政權(quán)利義務關系。第三節(jié)房地產(chǎn)法律關系四、房地產(chǎn)法律關系的內(nèi)容（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟權(quán)利、義務這是指基于經(jīng)濟法律規(guī)范調(diào)整所形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務關系。其特征是:它同時具有房地產(chǎn)財產(chǎn)內(nèi)容和管理內(nèi)容,二者缺一不可;它以國家意志和社會利益為本位;其調(diào)整方法是法律、行政和經(jīng)濟手段的綜合。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟權(quán)利、義務主要產(chǎn)生于以下房地產(chǎn)法律關系當中:國有土地使用權(quán)出讓關系、房地產(chǎn)稅收關系、房地產(chǎn)社會福利和社會保障法律關系、涉外房地產(chǎn)關系、房地產(chǎn)消費者保護法律關系等。第四節(jié)房地產(chǎn)法的淵源一、專門性規(guī)范1.法律法規(guī)2.我國現(xiàn)行房地產(chǎn)重要政策規(guī)范3.法律解釋第四節(jié)房地產(chǎn)法的淵源二、相關性規(guī)范相關性規(guī)范是指我國各部門法律中直接與房地產(chǎn)有關的規(guī)定。房地產(chǎn)業(yè)是一個綜合性產(chǎn)業(yè),對房地產(chǎn)業(yè)進行規(guī)制的法律規(guī)范大量地散見于幾乎各個法律部門。事實上,世界上大部分國家和地區(qū)并無房地產(chǎn)法的概念,亦無所謂房地產(chǎn)的專門立法,調(diào)整房地產(chǎn)社會經(jīng)濟關系的規(guī)范幾乎遍布各個部門法。廣義的房地產(chǎn)法涉及許多相關性規(guī)范。我國房地產(chǎn)法的相關部門法主要包括以下內(nèi)容。(1)憲法。(2)民法。(3)經(jīng)濟法。第五節(jié)房地產(chǎn)法的體系一、房地產(chǎn)立法體系的模式房地產(chǎn)法的體系是全部房地產(chǎn)法律規(guī)范共同組成的有機聯(lián)系的整體。一個國家或地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展水平、房地產(chǎn)業(yè)及其利益結(jié)構(gòu)的性質(zhì)、立法者的意志取向決定了其房地產(chǎn)法律體系結(jié)構(gòu)的差異。第五節(jié)房地產(chǎn)法的體系二、我國房地產(chǎn)法律體系問題關于我國房地產(chǎn)的立法體系,理論界主要有以下幾種主張。(1)城市房地產(chǎn)法和住宅法為主干的兩分法體系。(2)城市房地產(chǎn)管理法、住宅法、相關法律法規(guī)為主干的三分法體系。(3)以《民法典》物權(quán)編、土地管理法和房地產(chǎn)管理法為主干的三分法體系結(jié)構(gòu)。(4)三層次和三個子體系結(jié)構(gòu)。(5)將房地產(chǎn)法分為基本法律和配套法律,其中基本法律包括城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鄉(xiāng)規(guī)劃法三個主干法律;配套法律包括開發(fā)法、交易法、管理法等。第二章房地產(chǎn)權(quán)屬制度第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬概述一、房地產(chǎn)權(quán)屬的概念房地產(chǎn)權(quán)屬,即房地產(chǎn)權(quán)利的歸屬,是指房地產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。房地產(chǎn)權(quán)利,是指以房地產(chǎn)為標的的民事財產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利與房地產(chǎn)權(quán)屬既互相聯(lián)系,又有所區(qū)別。第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬概述二、房地產(chǎn)物權(quán)（一）物權(quán)（二）房地產(chǎn)物權(quán)的分類和歸屬房地產(chǎn)物權(quán)制度源于羅馬法土地權(quán)利的設置。羅馬法的物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)兩大類。前者指物質(zhì)本身是屬于權(quán)利人所有,即所有權(quán);后者指物質(zhì)本身為他人所有,權(quán)利人享有不完整的權(quán)利,即對他人之物所享有的權(quán)利,主要包括地役權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)、典當權(quán)和抵押權(quán)。上述權(quán)利共同構(gòu)成傳統(tǒng)大陸法的土地權(quán)屬制度第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬概述三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人們對產(chǎn)權(quán)的概念和理論有不同的理解和認識。在我國,一般認為產(chǎn)權(quán)是指民事權(quán)利主體所享有的具有經(jīng)濟利益的權(quán)利,包括以所有權(quán)為主的物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)等,是一定社會的物質(zhì)資料占用、支配、流通和分配關系的法律表現(xiàn)?！爱a(chǎn)權(quán)是從所有權(quán)中分離出來、發(fā)展起來、獨立出來的束權(quán)利……產(chǎn)權(quán)是包括所有權(quán)在內(nèi)的多項權(quán)利的一種集合體或一種綜合體?！雹佼a(chǎn)權(quán)(propertyright)的概念源于英美法的財產(chǎn)權(quán)。與大陸法的物權(quán)相比,首先,產(chǎn)權(quán)概念的外延要廣泛得多;其次,產(chǎn)權(quán)特別是土地產(chǎn)權(quán),常被表述為“權(quán)利束”,即由一組土地權(quán)利組成,每項權(quán)利都具獨立性;最后,產(chǎn)權(quán)理論的核心意義并不在于所有權(quán)的最終歸屬,而是強調(diào)對資源的優(yōu)化配置和對權(quán)利的充分保護第二節(jié)土地權(quán)屬制度一、大陸法系土地物權(quán)中的土地權(quán)屬制度（一）土地所有權(quán)（二）地上權(quán)（三）地役權(quán)（四）質(zhì)權(quán)（五）抵押權(quán)（六）占有第二節(jié)土地權(quán)屬制度二、普通法中的土地權(quán)屬制度普通法中的土地權(quán)屬制度大致由以下三個部分組成。（一）地產(chǎn)權(quán)制度（二）信托制度（三）特殊財產(chǎn)權(quán)制度第二節(jié)土地權(quán)屬制度三、土地權(quán)屬制度的發(fā)展（一）傳統(tǒng)土地權(quán)利在立體空間上的分離（二）國家對土地私有權(quán)的限制第二節(jié)土地權(quán)屬制度四、我國的土地權(quán)屬制度（一）土地所有權(quán)1.我國土地所有權(quán)的特征(1)主體的特定性。(2)客體的差異性。(3)內(nèi)容的限制性。2.國家土地所有權(quán)(1)概念。(2)取得。(3)范圍。(4)內(nèi)容。第二節(jié)土地權(quán)屬制度四、我國的土地權(quán)屬制度（一）土地所有權(quán)3.集體土地所有權(quán)我國的集體土地所有權(quán),指由農(nóng)民集體所享有的土地所有權(quán)。其范圍是:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。（二）土地用益物權(quán)1.概念和性質(zhì)土地用益物權(quán),指法人或公民依法取得的對國有土地或集體土地依法享有的占有、使用、收益的權(quán)利。第二節(jié)土地權(quán)屬制度四、我國的土地權(quán)屬制度（二）土地用益物權(quán)1.概念和性質(zhì)我國的土地用益物權(quán)依土地所有權(quán)的不同可分為國有土地的使用權(quán)和集體土地的使用權(quán):前者已為立法所確認,后者目前基本上與農(nóng)村集體土地的承包經(jīng)營權(quán)同義。2.國有土地使用權(quán)《民法典》物權(quán)編第十二章規(guī)定了建設用地使用權(quán),《民法典》第344條規(guī)定:建設用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利,有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施第二節(jié)土地權(quán)屬制度四、我國的土地權(quán)屬制度（二）土地用益物權(quán)3.集體土地使用權(quán)我國《民法典》規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)在性質(zhì)上可合稱為集體土地使用權(quán)(土地承包經(jīng)營權(quán)中也包括農(nóng)民集體使用國有土地,但使用者為集體,亦可歸入集體土地使用權(quán)之列)。我國《土地管理法》中有“集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個人使用”的提法,在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中,集體土地使用權(quán)比集體土地所有權(quán)要重要得多,內(nèi)容也豐富得多。第二節(jié)土地權(quán)屬制度四、我國的土地權(quán)屬制度（二）土地用益物權(quán)4.宅基地使用權(quán)《民法典》物權(quán)編第十三章規(guī)定了宅基地使用權(quán)?！睹穹ǖ洹返?62條規(guī)定:宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。第363條規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理的法律和國家有關規(guī)定。第364條規(guī)定:宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民,應當依法重新分配宅基地。第365條規(guī)定:已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記。5.地役權(quán)第二節(jié)土地權(quán)屬制度四、我國的土地權(quán)屬制度（三）土地擔保物權(quán)《民法典》在物權(quán)編的第四分編擔保物權(quán)之第十七章規(guī)定了抵押權(quán)。《民法典》第94條第1款規(guī)定:為擔保債務的履行,債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有,將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的,債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形,債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。第二節(jié)土地權(quán)屬制度四、我國的土地權(quán)屬制度（四）占有我國《民法典》第458條規(guī)定:基于合同關系等產(chǎn)生的占有,有關不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關法律規(guī)定。第三節(jié)房屋權(quán)屬制度一、我國城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬制度的沿革在房屋所有權(quán)方面,新中國成立初期,國家將地主、官僚資產(chǎn)階級的房產(chǎn)予以沒收,歸國家所有。同時,對屬于民族資產(chǎn)階級所有的和廣大城市居民個人所有的住房房產(chǎn)予以保護。1956年,國家開始對城市私房進行社會主義改造。黨的十一屆三中全會以后,全國各城市落實私房政策,同時一些城市進行住房補貼出售,允許個人建造和購買住宅。自此,城市住房的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,個人擁有住房的比重逐步增大,并出現(xiàn)了住房的集體所有、聯(lián)合所有等新形式,國家所有的或由國家房管部門直管的住房比重逐年下降。第三節(jié)房屋權(quán)屬制度二、房屋所有權(quán)《民法典》第266條規(guī)定:私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。房屋所有權(quán),是指房屋所有人對房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在我國,長期以來,土地的財產(chǎn)權(quán)屬性得不到承認,因此對于不動產(chǎn),人們最關心、最重視的是房屋所有權(quán),而且在土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)分離的情況下,作為房屋所有權(quán)人也必然更關心屬于自己所有的房屋所有權(quán)。在我國,房屋所有權(quán)根據(jù)房屋所位于的土地性質(zhì)的不同,可分為城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)和農(nóng)村房屋所有權(quán),后者主要適用民法的一般規(guī)定,而前者則主要適用城市房地產(chǎn)法的專門規(guī)定。第三節(jié)房屋權(quán)屬制度二、房屋所有權(quán)我國的房屋所有權(quán)可以進行如下分類。1.以所有權(quán)主體劃分(1)國有房屋所有權(quán),即全民所有制房屋的所有權(quán)。(2)集體房屋所有權(quán),即集體企事業(yè)單位對歸其自有的房產(chǎn)享有的所有權(quán)。(3)私人房產(chǎn)所有權(quán),指房屋是由私人個人、家庭、數(shù)人共有或私營企業(yè)擁有的房產(chǎn)所有權(quán)。(4)外商投資企業(yè)和外產(chǎn)房屋所有權(quán)。(5)農(nóng)村房屋所有權(quán)。(6)由其他主體享有的房產(chǎn)所有權(quán),如宗教團體房產(chǎn)所有權(quán)等,也包括上述各類主體對一項房產(chǎn)因各種形式的共有而形成的所有權(quán)。第三節(jié)房屋權(quán)屬制度二、房屋所有權(quán)2.按房屋所有權(quán)主體的構(gòu)成劃分(1)單獨所有房屋所有權(quán),即由單個獨立承擔民事責任的民事主體獨有的房屋所有權(quán)。(2)共同所有房屋所有權(quán),即數(shù)人對一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共有情形包括共同共有和按份共有。前者要求共有人在共有期間不能按確定份額分割或單獨處分共有的房產(chǎn),共有人平等地行使權(quán)利和承擔義務;后者的特點是共同所有權(quán)人對共有一項房產(chǎn)的權(quán)利、義務可分割為若干的份額,共有人按其所占的份額享有權(quán)利和承擔義務。(3)有限產(chǎn)權(quán)或住房部分產(chǎn)權(quán)第三節(jié)房屋權(quán)屬制度三、房屋使用權(quán)房屋使用權(quán)指房屋使用權(quán)人對房屋依法占有和利用的權(quán)利。當房屋由房屋所有權(quán)人自己使用時,房屋使用權(quán)作為所有權(quán)的四項權(quán)能之一存在;當房屋由非所有權(quán)人使用時,房屋使用權(quán)因租賃、撥用、借用等原因而與所有權(quán)分離,成為一項獨立的權(quán)利。第三節(jié)房屋權(quán)屬制度四、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關系1.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)構(gòu)成的房地產(chǎn)權(quán)是一個完整的有機整體,具有不可分性2.房地產(chǎn)的重心是房產(chǎn)第四節(jié)房地產(chǎn)相鄰關系和建筑物區(qū)分所有權(quán)一、房地產(chǎn)相鄰關系房地產(chǎn)相鄰關系,是指不動產(chǎn)的相鄰各方因行使房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務關系。這種相鄰權(quán)利義務關系從權(quán)利的角度來看又稱為相鄰權(quán)?！睹穹ǖ洹返?88條規(guī)定:不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。房地產(chǎn)相鄰關系從本質(zhì)上講是一方房地產(chǎn)所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的延伸,同時又是對他方房地產(chǎn)所有人或使用人的房地產(chǎn)權(quán)利的限制。在處理相鄰關系時,應遵循兼顧各方的利益、互諒互讓、團結(jié)互助的原則,有利生產(chǎn)、方便生活的原則,以及公平合理的原則。第四節(jié)房地產(chǎn)相鄰關系和建筑物區(qū)分所有權(quán)二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)《民法典》物權(quán)編的第六章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)?！睹穹ǖ洹返?71條規(guī)定:業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)是當代民法發(fā)展起來的一種特殊的共有形式?，F(xiàn)代社會,伴隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市人口的增長,土地的稀缺性日益顯現(xiàn),加之現(xiàn)代建筑技術的提高,建筑不斷向高空發(fā)展。一棟建筑物的可居住面積空前擴大,通常不能僅僅為一人所有。這種共同所有的現(xiàn)象和狀態(tài),被當代民法稱為建筑物區(qū)分所有權(quán)。①它是現(xiàn)代民法形成的一項重要的不動產(chǎn)所有權(quán)形式。第五節(jié)房地產(chǎn)登記制度一、房地產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)和功能（一）房地產(chǎn)登記的概念房地產(chǎn)登記,是不動產(chǎn)登記中的重要組成部分,指房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)對房地產(chǎn)權(quán)利人合法的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán),以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、設典、租賃等房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法的一項重要制度。（二）房地產(chǎn)登記的性質(zhì)房地產(chǎn)登記是經(jīng)申請人申請,由房地產(chǎn)登記機構(gòu)將申請人的房地產(chǎn)權(quán)利和其他應當記載的事項在房地產(chǎn)登記簿予以記載的行為,是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動情況以及其他相關事項記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為,是一種不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式。登記的效力,有以下三種規(guī)定。第五節(jié)房地產(chǎn)登記制度一、房地產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)和功能（二）房地產(chǎn)登記的性質(zhì)第一種為意思主義,亦稱對抗主義、登記公示主義、形式主義登記體制。第二種為登記要件主義,認為不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須進行登記,如果當事人只是達成了物權(quán)變動的合意,而沒有完成登記手續(xù),則物權(quán)變動的意思表示不但不產(chǎn)生公信力,而且也不產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。德國采用此規(guī)定。強調(diào)國家對交易活動的干預,用于應對信用沒落、經(jīng)濟恐慌,確保交易安全。許多大陸法國家采用登記要件主義,我國亦屬此類。此種規(guī)定有利于交易安全,但對當事人過于嚴格。第三種為英美法上的托倫斯登記制度第五節(jié)房地產(chǎn)登記制度一、房地產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)和功能（三）房地產(chǎn)登記的功能《不動產(chǎn)登記暫行條例》第4條規(guī)定,國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記遵循嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利,不因登記機構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。房地產(chǎn)登記有三項功能,即權(quán)利確認功能、權(quán)利公示功能和權(quán)屬管理功能。(1)權(quán)利確認功能,(2)權(quán)利公示功能(3)權(quán)屬管理功能第五節(jié)房地產(chǎn)登記制度二、房地產(chǎn)登記的內(nèi)容和種類(一）房地產(chǎn)登記的內(nèi)容不動產(chǎn)的登記是指向公眾公示不動產(chǎn)本身的狀態(tài)(標示,包括面積、位置等)與不動產(chǎn)物權(quán)的變動情況(物權(quán)的設立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅等),以及不動產(chǎn)上所成立的負擔情況,主要包括以下內(nèi)容。(1)不動產(chǎn)的狀態(tài)。(2)物權(quán)的設立(取得)。(3)物權(quán)的移轉(zhuǎn)。(4)物權(quán)的變更。(5)物權(quán)的消滅。(6)物權(quán)的負擔(7)物權(quán)的處分限制第五節(jié)房地產(chǎn)登記制度二、房地產(chǎn)登記的內(nèi)容和種類（二）房地產(chǎn)登記的種類我國不動產(chǎn)登記包括以下幾種。1.設立與變動登記2.更正登記3.異議登記4.預告登記第五節(jié)房地產(chǎn)登記制度三、我國的房地產(chǎn)登記管理體制（一）房地產(chǎn)登記機關登記機關在各個國家不盡一致,國外大致有兩種模式:一種是設立專門的登記機關,如英國的政府土地登記局、美國的地政登記辦公室等;另一種是由法院或其他司法機關充任,如德國的不動產(chǎn)登記機關為附屬于地方法院系統(tǒng)的土地登記局。而我國現(xiàn)行模式可謂是第三種模式,即由房地產(chǎn)行政管理部門擔任登記機關。第五節(jié)房地產(chǎn)登記制度三、我國的房地產(chǎn)登記管理體制（二）不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項,應當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤以外,以不動產(chǎn)登記簿為準。不動產(chǎn)登記簿為表征房地產(chǎn)物權(quán)的根據(jù),保存于房地產(chǎn)登記機關,利害關系人可以申請查閱。第三章土地使用權(quán)法律制度第一節(jié)土地使用權(quán)概述一、土地使用權(quán)的概念和特征土地使用權(quán)是土地使用者依法取得的、在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對特定的土地享有的占有、使用、收益和在特定條件下依法處分的權(quán)利。它是我國土地使用制度在法律上的表現(xiàn),是我國地權(quán)制度的重要組成部分。（一）土地使用權(quán)是權(quán)利范圍受到限制的物權(quán)（二）土地使用權(quán)具有獨立性（三）土地使用權(quán)通常具有明確的期限第一節(jié)土地使用權(quán)概述二、土地使用權(quán)的類型（一）國有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)（二）建設用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)（三）劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)第一節(jié)土地使用權(quán)概述三、土地使用權(quán)的取得、變更和終止（一）土地使用權(quán)的取得土地使用權(quán)的取得也即土地使用權(quán)的設定。在我國現(xiàn)行土地制度下,土地使用權(quán)的取得方式因土地使用權(quán)的類型而異。1.國有土地建設用地使用權(quán)的取得方式2.集體土地建設用地使用權(quán)的取得方式3.土地承包經(jīng)營權(quán)的取得方式第一節(jié)土地使用權(quán)概述三、土地使用權(quán)的取得、變更和終止（二）土地使用權(quán)的變更土地使用權(quán)的變更是指土地使用權(quán)依法設定后,因某種法律事實的出現(xiàn),而使土地使用權(quán)的主體或客體發(fā)生變化。土地使用權(quán)變更主要有以下幾種情況。(1)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。(2)地上建筑物轉(zhuǎn)讓。(3)土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓。(4)法人的合并與分立。(5)符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地使用權(quán)的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的。第一節(jié)土地使用權(quán)概述三、土地使用權(quán)的取得、變更和終止（三）土地使用權(quán)的終止土地使用權(quán)終止,是指土地使用權(quán)依法設定后,因某種法律事實的出現(xiàn),土地使用權(quán)消滅。土地使用權(quán)終止意味著土地所有者和土地使用者之間的權(quán)利義務關系不再存在。土地使用權(quán)終止主要有以下幾種情況。(1)土地使用權(quán)年限屆滿。(2)土地使用權(quán)收回。(3)土地滅失。第二節(jié)劃撥土地使用權(quán)一、劃撥土地使用權(quán)的概念和特征（三）土地使用權(quán)的終止劃撥土地使用權(quán)即通過行政劃撥的方式取得的土地使用權(quán)?！皠潛堋笔侵缚h級以上人民政府批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。土地使用者通過劃撥方式取得的土地使用權(quán),即劃撥土地使用權(quán),其具有以下幾個主要特征。(1)沒有明確的期限。(2)無須支付土地使用權(quán)出讓金。(3)不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押第二節(jié)劃撥土地使用權(quán)二、劃撥土地使用權(quán)取得的適用范圍通過劃撥方式取得土地使用權(quán),是國家為了支持或照顧某些公益性事業(yè)或特殊行業(yè)的發(fā)展,而對其建設用地采用的特殊的供地方式。因此,《土地管理法》對劃撥土地使用權(quán)取得適用的范圍作了明確的規(guī)定。(1)國家機關用地。(2)軍事用地。(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。(4)公益事業(yè)用地。(6)法律、行政法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他建設項目用地。第二節(jié)劃撥土地使用權(quán)三、劃撥土地使用權(quán)取得的程序依據(jù)《土地管理法》的相關規(guī)定,除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地外,任何單位和個人進行建設需要使用土地的,都必須依法申請使用國有土地。土地使用者申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。在現(xiàn)階段,土地使用者申請使用國有土地的,以后者為多。因此,劃撥土地使用權(quán)取得的程序與國家征收土地的程序基本相同,大體上由以下幾個步驟構(gòu)成。(1)用地單位提交用地申請。(2)土地行政主管部門審查和報批(3)土地劃撥。(4)核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。第二節(jié)劃撥土地使用權(quán)四、劃撥土地使用權(quán)的行使土地使用者依法取得劃撥土地使用權(quán)之后,便在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對劃撥的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。其權(quán)利的行使受國家法律的保護。但土地使用者在行使權(quán)利時,也必須遵守國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定。劃撥用地使用權(quán)一般都屬于建設用地使用權(quán)?，F(xiàn)實社會生活中,建設用地使用權(quán)也常作為交易對象進入二級市場。建設用地使用權(quán)交易的形式包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、出資以及資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等,均會涉及建設用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)一、出讓土地使用權(quán)的概念和特征出讓土地使用權(quán),是指土地使用者通過出讓的方式取得的土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)是20世紀80年代末90年代初,隨著我國改革開放政策的實施和土地使用制度改革的深入而出現(xiàn)的一種新的權(quán)利類型,它的出現(xiàn)標志著我國土地有償使用制度的確立和土地供給制度的根本轉(zhuǎn)變。土地使用權(quán)出讓,是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱“土地使用權(quán)”)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。其法律特征主要表現(xiàn)在以下幾個方面。(1)土地使用權(quán)出讓法律關系中的出讓方是特定的

(2)土地使用權(quán)出讓由人民政府負責,有計劃有步驟地進行(3)土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設施,受讓方不得以享有土地使用權(quán)為由而主張地下資源、埋藏物和市政公共設施的權(quán)利。(4)土地使用權(quán)出讓屬于要式法律行為第三節(jié)出讓土地使用權(quán)二、國有土地使用權(quán)出讓的原則（一）國家主權(quán)原則（二）政府壟斷原則（三）合理利用土地原則（四）先規(guī)劃后出讓原則（五）自愿、公平、等價有償和誠實信用原則第三節(jié)出讓土地使用權(quán)三、國有土地使用權(quán)出讓的方式（一）協(xié)議出讓1.協(xié)議方式2.協(xié)議方式適用的范圍3.協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的價格4.協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的程序第三節(jié)出讓土地使用權(quán)三、國有土地使用權(quán)出讓的方式（二）招標出讓招標出讓國有土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱“出讓方”)發(fā)布招標公告,邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓?、法人和其他?jīng)濟組織參加國有土地使用權(quán)投標,根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。土地使用權(quán)招標出讓的主要特征表現(xiàn)為:(1)作為國有土地使用權(quán)出讓主體的招標方,僅限于市、縣級人民政府自然資源行政主管部門。(2)為了保護經(jīng)營者(用地者)的合法權(quán)益,土地使用權(quán)的招、投標嚴格依照法定程序進行。(3)為了實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置,提高土地使用效益,招、投標方式對中標人的確定,并非絕對遵循價高者得的原則。投標人能否中標主要取決于投標文件能否最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準,或者能否滿足招標文件的實質(zhì)性要求。此乃其與拍賣出讓的主要區(qū)別。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)三、國有土地使用權(quán)出讓的方式（三）拍賣出讓1.發(fā)布拍賣公告2.資格審查3.組織拍賣會4.簽約登記第三節(jié)出讓土地使用權(quán)三、國有土地使用權(quán)出讓的方式（四）掛牌出讓掛牌出讓國有土地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布掛牌公告,按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請,并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓的主要特點是公開、透明、簡便易行、交易成本較低,主要適用于那些地塊小、起價低、參加競買者較少的土地使用權(quán)的出讓。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)三、國有土地使用權(quán)出讓的方式（五）先出租后出讓實踐中,不少地方存在現(xiàn)行供地機制與工業(yè)用地尤其是招商引資不匹配、好項目難以通過“招拍掛”取得用地、中小微企業(yè)項目用地難、廠房市場“二房東”抬高成本等問題。2020年3月,中共中央、國務院印發(fā)《關于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》,明確要求進一步深化產(chǎn)業(yè)用地市場化配置改革,健全工業(yè)用地市場供應體系。2022年11月自然資源部發(fā)布《關于完善工業(yè)用地供應政策支持實體經(jīng)濟發(fā)展的通知》,明確提出健全工業(yè)用地長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等供應體系,支持工業(yè)企業(yè)選擇適宜的用地方式。其中比較具有創(chuàng)新性的是以“先租后讓”方式配置土地。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)四、土地使用權(quán)出讓合同當事人的權(quán)利和義務（一）出讓方的權(quán)利和義務1.出讓方的權(quán)利出讓方依合同享有的權(quán)利一般包括以下幾個方面:(1)要求受讓方按法律規(guī)定或合同約定交付出讓金,否則出讓方有權(quán)解除合同,并要求對方承擔違約責任。(2)監(jiān)督土地使用權(quán)受讓人行使權(quán)利的行為和對土地進行開發(fā)、利用及經(jīng)營的活動。(3)在土地使用權(quán)出讓期限屆滿時,收回土地使用2.出讓方的義務出讓方負有的義務一般包括以下幾個方面:(1)按合同規(guī)定向受讓方提供土地。(2)保證依出讓合同提供的土地使用權(quán)沒有權(quán)利瑕疵。(3)在遇到不可抗力導致出讓合同不能履行或不能完全履行時,應及時通知受讓人。(4)保證土地使用權(quán)受讓人對土地的正常使用。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)四、土地使用權(quán)出讓合同當事人的權(quán)利和義務（二）受讓方的權(quán)利和義務1.受讓方的權(quán)利受讓方享有的權(quán)利一般包括:(1)要求出讓方按合同約定的時間提供土地使用權(quán)。出讓方不能按約定時間提供土地使用權(quán)的,可以要求其承擔違約責任。(2)受讓人對土地的開發(fā)利用達到法定要求后,有權(quán)對土地使用權(quán)及地上建筑物進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押,也可以將建設用地使用權(quán)出資、贈與或者互換。(3)在土地使用權(quán)出讓合同約定期限屆滿之前,遇特殊情況,國家提前收回土地使用權(quán)時,受讓方有權(quán)要求給予適當?shù)膿p失補償。(4)在土地使用權(quán)出讓合同約定期限屆滿時,受讓方需要繼續(xù)使用土地的,可以申請續(xù)期。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)四、土地使用權(quán)出讓合同當事人的權(quán)利和義務（二）受讓方的權(quán)利和義務2.受讓方的義務作為受讓方的土地使用權(quán)人負有的義務一般包括以下幾項:(1)按照合同約定的時間和方式交付土地使用權(quán)出讓金。(2)按出讓合同確定的用途和要求使用土地。確需改變土地用途的,必須報經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意,經(jīng)原批準機關批準,簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同,并依法調(diào)整出讓金。(3)在土地使用權(quán)出讓合同約定期限屆滿時,應無償?shù)貙⑼恋厥褂脵?quán)連同地上建筑物,交還土地使用權(quán)出讓方。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)五、出讓土地使用權(quán)的交易出讓土地使用權(quán)是土地二級市場交易的主要對象,其轉(zhuǎn)讓、出租和抵押在法律上不受限制。目前要解決的主要是規(guī)范交易行為,解決非典型交易中存在的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。依據(jù)2019年《指導意見》的要求,規(guī)范出讓土地使用權(quán)交易主要有以下幾個方面。(1)以出讓方式取得的建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。(2)以有償取得的建設用地使用權(quán)出租。(3)以通過出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權(quán)設定抵押權(quán)。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)六、出讓土地使用權(quán)的續(xù)期在土地使用權(quán)因期限屆滿而終止的情況下,為了保護土地使用者的房屋財產(chǎn)權(quán)、滿足房屋繼續(xù)使用的要求,我國《民法典》明確規(guī)定,住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿的,自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。我國《城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定,土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應當至遲于土地使用權(quán)出讓合同約定的期限屆滿前1年申請續(xù)期,除根據(jù)規(guī)劃和社會公共利益需要應收回該幅土地的以外,應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的,應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付續(xù)期土地使用權(quán)出讓金。第四節(jié)集體土地建設用地使用權(quán)一、集體土地使用權(quán)的概念和特征集體土地使用權(quán)是土地使用者依照政府的批準文件或合同約定,對農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。集體土地使用權(quán)包括集體土地建設用地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)。根據(jù)《民法典》第361條的規(guī)定,集體建設用地依土地管理法的規(guī)定處理。依據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定和執(zhí)法實踐,集體土地使用權(quán)主要具有以下特征。（一）集體土地使用權(quán)的主體具有特定（二）集體土地使用權(quán)的取得一般是無償?shù)模ㄈ┘w土地使用權(quán)的行使要受到較多限制第四節(jié)集體土地建設用地使用權(quán)二、集體土地建設用地及其使用的立法發(fā)展集體土地建設用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地,是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人投資或集資,進行各項非農(nóng)業(yè)建設所使用的土地。它主要包括鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)用地公益事業(yè)用地、公共設施用地,以及農(nóng)村居民住宅用地。第四節(jié)集體土地建設用地使用權(quán)三、集體土地建設用地使用的原則使用農(nóng)民集體所有的土地進行建設,必須遵循下列原則。(1)必須符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。(2)必須經(jīng)過人民政府依法批準。(3)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設占用土地嚴格控制占用耕地。(4)通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押,但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。第四節(jié)集體土地建設用地使用權(quán)四、集體土地建設用地的審批權(quán)限依據(jù)《土地管理法》,我國集體土地建設用地的審批權(quán)限如下。(1)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的,應當持有關批準文件,向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請,按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限,由縣級以上地方人民政府批準。(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)建設,需要使用土地的,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請,按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限,由縣級以上地方人民政府批準。(3)農(nóng)村村民住宅用地,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準。第四節(jié)集體土地建設用地使用權(quán)五、集體土地建設用地使用權(quán)的行使集體土地建設用地經(jīng)依法批準使用,并領取集體土地使用證后,用地者便依法取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)受國家法律的保護,任何單位和個人不得侵犯。但任何權(quán)利都是與一定的義務相對應的,土地使用權(quán)人在行使權(quán)利時,也必須履行一定的義務,必須遵守國家有關法律的規(guī)定。(1)用地者必須按照批準的用途使用土地,不準擅自擴大用地面積或改變土地用途。(2)用地者在使用土地期間,不得將土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設。(3)用地者在使用土地期間如遇國家建設需要征用土地,有義務服從國家和社會公共利益的需要。此外,土地使用權(quán)人在使用土地期間還負有正確處理相鄰關系、正確行使土地使用權(quán)以及依法納稅等義務。第四節(jié)集體土地建設用地使用權(quán)六、集體土地建設用地使用權(quán)的收回為了加強對集體土地建設用地的管理,合理利用土地資源,提高土地利用率,《土地管理法》規(guī)定,在法定情形出現(xiàn)時,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以報經(jīng)原批準用地的人民政府批準,收回土地使用權(quán)。土地使用權(quán)被依法收回是集體土地建設用地使用權(quán)終止的主要原因之一。收回土地使用權(quán)的情形,主要有以下幾種。(1)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設需要收回土地的。(2)不按照人民政府批準的土地用途使用土地的。(3)因撤銷、遷移等原因停止使用土地的。第四章房地產(chǎn)開發(fā)法律制度第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā),是根據(jù)城市總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展計劃的需要,在一定的區(qū)域內(nèi)有計劃、有步驟地進行土地開發(fā)和建筑物建設的活動。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)的分類房地產(chǎn)開發(fā)是一種復雜的、綜合性的生產(chǎn)活動。我們可以從不同的角度,用不同的標準對其進行分類。一般分為以下幾種。(1)按開發(fā)的對象來劃分,可將房地產(chǎn)開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造。(2)以開發(fā)的方式來劃分,可將房地產(chǎn)開發(fā)分為單項開發(fā)、成片開發(fā)和小區(qū)開發(fā)。(3)按開發(fā)主體來劃分,可將房地產(chǎn)開發(fā)分為政府開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)的特點房地產(chǎn)開發(fā)作為一項生產(chǎn)活動,其特點是投資量大,回收期長,并且涉及面廣。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,需要大量的資金投入。因此,其與金融業(yè)的關系十分密切。無論是發(fā)達國家,還是發(fā)展中國家,房地產(chǎn)開發(fā)都離不開金融機構(gòu)的支持,銀行和非銀行金融機構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大后盾。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資回收期長,絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目都要經(jīng)過立項、可行性研究、取得土地使用權(quán)、開發(fā)建設和經(jīng)營銷售五大環(huán)節(jié)。從立項開始就要進行市場調(diào)查、規(guī)劃設計、擬定開發(fā)方案、選址、申請貸款、尋求合作伙伴、實施開發(fā)計劃,這些工作都需要付出時間和資金,只有當開發(fā)項目建成銷售后才能收回投資。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述四、我國房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展中華人民共和國成立后,我國的房地產(chǎn)開發(fā)大致經(jīng)歷了三個階段。第一階段是起步階段。第二階段是轉(zhuǎn)型階段。第三階段是房地產(chǎn)開發(fā)迅速發(fā)展和逐步規(guī)范階段。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述五、房地產(chǎn)開發(fā)立法的基本原則房地產(chǎn)開發(fā)立法的基本原則,是制定、解釋和實施房地產(chǎn)開發(fā)管理法律、法規(guī)的基本規(guī)則,也是從事房地產(chǎn)開發(fā)活動及其管理活動應遵循的行為準則。其主要體現(xiàn)在以下幾個方面。（一）嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則（二）綜合開發(fā)、配套建設的原則（三）經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益“三統(tǒng)一”的原則（四）鼓勵開發(fā)建設居民住宅的原則第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設立,具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。它是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè),是房地產(chǎn)開發(fā)和交易的主體,也是房地產(chǎn)市場中的重要角色。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營活動是否規(guī)范有序,直接關系著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和健康發(fā)展。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均應申請核定企業(yè)資質(zhì)等級,取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書;否則,不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從無到有,日益增多,并隨著實踐的發(fā)展,出現(xiàn)了多種類型。按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有制性質(zhì)來劃分,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可分為國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四種主要類型。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類（一）國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二）集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（三）民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（四）外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的主體。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動,首先應設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的程序根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的程序主要包括以下兩個步驟。(1)申請登記。(2)依法備案。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理依照國家有關規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為,2022年《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第三次修正。新修正的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》再次明確規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級和條件2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承接開發(fā)建設項目的范圍第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施大致包括企業(yè)內(nèi)部項目決策,取得開發(fā)用地成交確認書,立項備案,審定設計方案,申領建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證,施工和竣工驗收。在房地產(chǎn)開發(fā)建設的整個過程中,國家的監(jiān)管貫徹始終。（一）立項備案（二）設計方案審定（三）建設用地規(guī)劃許可（四）建設工程規(guī)劃許可（五）建設工程施工許可證第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度二、房地產(chǎn)開發(fā)建設的規(guī)劃控制（一）土地利用總體規(guī)劃控制（二）城市規(guī)劃控制第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度三、房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃管理制度（一）土地利用計劃管控（二）建設用地計劃（三）建設用地計劃對房地產(chǎn)開發(fā)用地的控制第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度四、環(huán)境保護法對房地產(chǎn)開發(fā)的要求依照《環(huán)境保護法》的規(guī)定,“環(huán)境”是指影響人類生存和發(fā)展的各種天然的和經(jīng)過人工改造的自然因素的總體,包括大氣、水、海洋、土地、礦藏、森林、草原、濕地、野生生物、自然遺跡、人文遺跡、自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、城市和鄉(xiāng)村等。房地產(chǎn)開發(fā)涉及多種環(huán)境因素,尤其是土地。房地產(chǎn)開發(fā)建設活動必然會直接或間接地對周圍環(huán)境產(chǎn)生某種影響。因此,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,自始至終都存在著開發(fā)建設和環(huán)境保護的矛盾。人們在追求建設規(guī)模和發(fā)展速度的時候,常常忽視了對社會環(huán)境的保護,片面追求經(jīng)濟利益的短期行為,已對社會環(huán)境產(chǎn)生了明顯的負面影響,以致不少地方的環(huán)境現(xiàn)狀出現(xiàn)惡化的趨勢。加強房地產(chǎn)開發(fā)中的環(huán)境保護是政府的職責,也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法定義務。根據(jù)我國《環(huán)境保護法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)活動除受規(guī)劃控制和計劃管理之外,還必須遵守國家法律有關保護和合理利用資源,保護環(huán)境的規(guī)定,符合環(huán)境保護的要求第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設用地管理制度一、房地產(chǎn)開發(fā)建設用地使用權(quán)取得方式依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓方式取得土地使用權(quán);但是,法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。由房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的性質(zhì)所決定,房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)的取得依法應采取出讓方式。在房地產(chǎn)開發(fā)用地尚未進入一級土地市場之時,國家土地管理部門的土地儲備機構(gòu)或其委托的開發(fā)企業(yè)要完成前期開發(fā)?！锻恋貎涔芾磙k法》規(guī)定,土地儲備機構(gòu)應組織對儲備土地開展必要的前期開發(fā),為政府供應土地提供保障。儲備土地的前期開發(fā)應按照該地塊的規(guī)劃,加強對文物遺存、歷史古跡、古樹名木等遺產(chǎn)的保護,完成地塊內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、圍擋等基礎設施建設,并進行土地平整,滿足必要的“通平”要求。儲備土地完成前期開發(fā),并具備供應條件后,應納入當?shù)厥?、縣國有建設用地供應計劃,由市、縣自然資源主管部門統(tǒng)一組織土地供應。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設用地管理制度二、房地產(chǎn)開發(fā)建設用地的審批《城市房地產(chǎn)管理法》第10條和第11條明確規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓,必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃?！薄翱h級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,按照國務院規(guī)定,報國務院或者省級人民政府批準?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)用地基本上都屬于建設用地,用地面積通常比較大,尤其是新建開發(fā)區(qū)或成片開發(fā)的項目用地,少則幾十畝,多則幾百畝甚至上千畝。其用地是否合法,是否符合土地利用規(guī)劃和年度用地計劃的要求,直接關系到本地區(qū)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃的執(zhí)行,進而關系到社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此,房地產(chǎn)開發(fā)建設用地的審批,必須符合國家有關法律的規(guī)定,必須嚴格執(zhí)行土地利用規(guī)劃和年度計劃。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設用地管理制度三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)之后,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設,否則,將依法承擔法律責任。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定,土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán)。但是,因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。為遏制部分城市住宅用地供應不合理增長,嚴格落實對應商品房銷售周期的住宅用地供應機制,2024年4月29日,自然資源部辦公廳印發(fā)《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》,要求各地做好年度住宅用地供應計劃與住房發(fā)展年度計劃的銜接,合理控制新增商品住宅用地供應,繼續(xù)大力支持保障性住房用地的供應,嚴格執(zhí)行住宅用地收回的有關要求,對于超期未動工兩年以上的閑置住宅用地,該收回的要依法收回第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設中的施工管理制度一、建筑施工企業(yè)資質(zhì)管理制度建筑施工企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)工程建設項目實施的主體,是建筑工程項目施工任務的承擔者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對建筑施工單位的選擇,應符合國家關于建筑施工企業(yè)資質(zhì)管理的有關規(guī)定。建筑施工企業(yè)應當