-2-上海市產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估實施細則為規(guī)范有序推進產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估工作，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范國有產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估和國有產(chǎn)業(yè)用地上房屋征收評估估價相關(guān)技術(shù)標準，結(jié)合本市實際情況，制定本實施細則。第二條（適用范圍）本市產(chǎn)業(yè)用地包括工業(yè)用地、倉儲用地及研發(fā)用地。針對本市國有產(chǎn)業(yè)用地涉及低效用地處置、有償使用合同解除、依規(guī)劃開展土地儲備、依法收回土地使用權(quán)等情形而開展的綜合價值評估、復核評估和評估報告鑒定活動，適用本細則。涉及國有產(chǎn)業(yè)用地上房屋征收的，除需按照本市產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估要求開展評估外，還應(yīng)當按照本市房屋征收評估相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三條（職責分工）市規(guī)劃資源局負責產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估工作業(yè)務(wù)指導和監(jiān)督管理工作。市國資委指導監(jiān)督市屬國企按照本細則的規(guī)定開展產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估工作。區(qū)政府（管委會）或市土地儲備機構(gòu)負責組織開展產(chǎn)業(yè)用地-3-綜合價值評估，并指定產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估的委托人。各區(qū)政府（管委會）或市土地儲備機構(gòu)根據(jù)工作需要，可組織區(qū)規(guī)劃資源、產(chǎn)業(yè)、建管、房管、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急等相關(guān)部門調(diào)查認定產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估條件。第四條（評估條件的調(diào)查認定）評估資料規(guī)范、齊全的，經(jīng)評估委托人與土地使用權(quán)人共同核對確認后，可直接作為開展評估工作的基礎(chǔ)資料使用。對評估資料不完整、評估條件不明確等情況，由區(qū)政府（管生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急等相關(guān)部門調(diào)查認定產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估條件，具體可由相關(guān)部門出具調(diào)查認定的證明材料；也可組織召開評估條件調(diào)查認定專題會，并出具會議紀要，作為評估條件認定的憑證。區(qū)規(guī)劃資源部門負責不動產(chǎn)登記信息、土地合法來源的調(diào)查，對土地用途、土地使用權(quán)取得方式、土地使用年期、土地面積等進行認定。區(qū)建管部門負責建筑工程或建設(shè)項目施工審批手續(xù)的合法性認定。區(qū)規(guī)劃資源、產(chǎn)業(yè)、國資部門牽頭對產(chǎn)業(yè)用地綜合績效評估結(jié)果進行認定。區(qū)生態(tài)環(huán)境部門負責對生態(tài)環(huán)境污染、生態(tài)修復方案進行認區(qū)應(yīng)急、建管、生態(tài)環(huán)境、消防救援機構(gòu)等部門，在各自的職責范圍內(nèi)依法對涉及產(chǎn)業(yè)用房的安全生產(chǎn)工作實施監(jiān)督管理。-4-各街鎮(zhèn)協(xié)同區(qū)城管執(zhí)法部門提供違法建筑認定結(jié)果，依據(jù)本市有關(guān)規(guī)定，組織對產(chǎn)業(yè)用房違法建筑面積進行實測。涉及國有企業(yè)的，國資管理部門應(yīng)共同參與調(diào)查結(jié)果認定。第五條（土地估價機構(gòu)的選定）從事產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估的估價機構(gòu)，應(yīng)為依法設(shè)立、并在規(guī)劃資源部門備案的土地估價機構(gòu)。評估委托人依據(jù)相關(guān)程序確定土地估價機構(gòu)，或由評估委托人與土地使用權(quán)人協(xié)商選定。第六條（評估委托）土地估價機構(gòu)確定后，評估委托人應(yīng)向估價機構(gòu)出具評估委托書。評估委托書應(yīng)當載明估價期日（價值時點）、土地用途、土地使用年限、土地面積、房屋建筑面積、綜合績效評估結(jié)果等調(diào)查認定的內(nèi)容，并向估價機構(gòu)提供相關(guān)材料。第七條（制定評估工作方案）土地估價機構(gòu)接受評估委托后，應(yīng)當制定評估工作方案，并送評估委托人備案。土地估價機構(gòu)應(yīng)當指派土地估價專業(yè)人員對評估對象進行實地查勘，調(diào)查評估對象土地狀況、房屋、室內(nèi)裝飾裝修、機器設(shè)備等情況，拍攝反映評估對象內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄。第九條（補充所需其他材料）土地估價機構(gòu)根據(jù)評估需要，可要求評估委托人、土地使用-5-權(quán)人提交的相關(guān)資料，包括：（一）建筑物的設(shè)計或施工圖紙、工程預算或決算、房屋室內(nèi)裝飾裝修與設(shè)施設(shè)備的說明等文件。（二）機器設(shè)備和生產(chǎn)物資清單，以及相對應(yīng)的企業(yè)會計報表登記的明細賬目、購銷合同或發(fā)票等。（三）土地使用權(quán)人前三年生產(chǎn)效益的相關(guān)證明材料，包括財務(wù)報表—利潤表、企業(yè)所得稅納稅憑證等。（四）生態(tài)環(huán)境、生產(chǎn)安全等情況調(diào)查結(jié)果資料，涉及生態(tài)環(huán)境、安全隱患問題的，補充生態(tài)修復或排除安全風險方案。（五）其他相關(guān)資料。評估委托人、土地使用權(quán)人對上述資料核對后，共同簽字或蓋章確認。第十條（評估目的）產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估的評估目的，應(yīng)當表述為“評估產(chǎn)業(yè)用地綜合價值，為政府確定土地使用權(quán)收回補償金額提供決策依據(jù)”。第十一條（估價期日）產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估的估價期日（價值時點）根據(jù)評估委托書的約定確定。第十二條（價值構(gòu)成）國有產(chǎn)業(yè)用地綜合價值包括土地使用權(quán)、房屋（含構(gòu)筑物、附屬物，下同）、室內(nèi)裝飾裝修、機器設(shè)備及生產(chǎn)物資搬遷、停產(chǎn)停業(yè)損失等，并考慮與用地績效、生態(tài)環(huán)境、生產(chǎn)安全等因素的聯(lián)動修正。-6-第十三條（評估技術(shù)要求）國有產(chǎn)業(yè)用地綜合價值和國有產(chǎn)業(yè)用地上房屋征收評估應(yīng)分別對評估價值構(gòu)成要素進行評估。具體技術(shù)要求如下：（一）評估土地使用權(quán)價格時，基準地價系數(shù)修正法為必選方法且權(quán)重不低于50%；市場比較法中的可比實例應(yīng)為類似區(qū)域內(nèi)的土地市場招拍掛以及協(xié)議出讓的成交實例；成本逼近法應(yīng)遵循低階用地向高階用地轉(zhuǎn)換的原則。以劃撥方式取得的產(chǎn)業(yè)用地，應(yīng)當在評估出讓土地使用權(quán)價格的基礎(chǔ)上，扣減土地增值收益后確定，土地增值收益占出讓地價的比例可在30%～40%之間確定。（三）室內(nèi)裝飾裝修價格，采用重置成本結(jié)合成新率的方法進行評估。（四）對可恢復使用的機器設(shè)備，評估搬遷費用；對無法恢復使用的機器設(shè)備，采用重置成本結(jié)合成新率的方法進行評估。生產(chǎn)物資只評估搬遷費用。（五）停產(chǎn)停業(yè)損失，根據(jù)土地使用權(quán)和房屋價格之和的一定比例確定，具體比例與綜合績效評估評定的A、B、C、D績效類別聯(lián)動：1.被評為D類的產(chǎn)業(yè)用地，停產(chǎn)停業(yè)損失按不高于土地使用權(quán)和房屋價格之和的3%確定；2.被評為C類的產(chǎn)業(yè)用地，停產(chǎn)停業(yè)損失按不高于土地使用權(quán)和房屋價格之和的5%確定；3.被評為A類和B類的產(chǎn)業(yè)用地，停產(chǎn)停業(yè)損失按不高于土-7-地使用權(quán)和房屋價格之和的8%確定。土地使用權(quán)人認為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過上述標準的，應(yīng)當提供估價期日（價值時點）前三年生產(chǎn)效益的相關(guān)證明材料，經(jīng)認定后通過評估確定。前期未開發(fā)投產(chǎn)或已停產(chǎn)的，原則上不考慮停產(chǎn)停業(yè)損失。（六）國有產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估和國有產(chǎn)業(yè)用地上房屋征收價值評估應(yīng)與生態(tài)環(huán)境、生產(chǎn)安全等方面的底線管理要求相銜接。涉及違反生態(tài)環(huán)境保護、安全生產(chǎn)等情形，且未按治理要求整改的，經(jīng)相關(guān)部門認定后，評估時應(yīng)當考慮損值修正。第十四條（評估技術(shù)指引）市規(guī)劃資源局組織市土地估價師協(xié)會研究制定相應(yīng)的評估技術(shù)指引，土地估價機構(gòu)應(yīng)遵照執(zhí)行。第十五條（專業(yè)技術(shù)協(xié)助）評估工作涉及特殊專業(yè)或者專業(yè)性較強的評估業(yè)務(wù)，土地估價機構(gòu)可以委托有相應(yīng)資格（資質(zhì)）的其他專業(yè)機構(gòu)或者聘請有相應(yīng)資格從事該類業(yè)務(wù)的專業(yè)人員協(xié)助評估，但應(yīng)當在評估報告中予以披露并作出說明。第十六條（初步評估結(jié)果征詢）土地估價機構(gòu)完成評估測算后，應(yīng)向評估委托人提供初步評估結(jié)果。初步評估結(jié)果包括評估對象構(gòu)成及其基本情況、估價期日、估價方法和估價結(jié)果等。評估委托人應(yīng)當將初步評估結(jié)果向土地使用權(quán)人征詢意見，土地使用權(quán)人應(yīng)在7日內(nèi)向評估委托人和土地估價機構(gòu)反饋意見。土地估價機構(gòu)針對反饋意見，對初步評估結(jié)果進行解釋，存在錯誤的，應(yīng)當改正。-8-第十七條（評估報告）產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估應(yīng)出具的報告類型為土地估價報告，估價報告標題應(yīng)包含“產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估”字樣，報告的內(nèi)容及格式執(zhí)行相關(guān)技術(shù)標準。評估報告應(yīng)當落實三級審核制度，由土地評估專業(yè)人員簽字，加蓋估價機構(gòu)公章，按照相關(guān)規(guī)定備案后提交委托人。第十八條（評估異議處理）土地使用權(quán)人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向出具報告的土地估價機構(gòu)書面提出復核評估申土地估價機構(gòu)應(yīng)當自收到復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復核。復核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當收回原評估報告，重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當書面告知土地使用權(quán)人。土地使用權(quán)人對土地估價機構(gòu)的復核評估結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市土地估價師協(xié)會專家委員會申請鑒定。專家委員會對申請鑒定的評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的土地估價機構(gòu)應(yīng)當改正錯誤，重新出具評估報告。-9-第十九條（評估報告?zhèn)浒福┕纼r機構(gòu)在自然資源部“全國土地估價監(jiān)管系統(tǒng)”備案并取得備案碼后，應(yīng)及時在本市“產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估備案系統(tǒng)”完成備案。第二十條（資料歸檔）產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估業(yè)務(wù)完成后，土地估價機構(gòu)應(yīng)當將評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。第二十一條（評估費用）評估費用由委托人承擔，復核評估不收費。評估費用由評估委托人與土地估價機構(gòu)參考相關(guān)行業(yè)收費標準協(xié)商確定。鑒定費用由申請人承擔，但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由土地估價機構(gòu)承擔。鑒定費用由申請人與土地估價師協(xié)會參考相關(guān)行業(yè)收費標準協(xié)商確定。第二十二條（參照執(zhí)行）涉及國有產(chǎn)業(yè)用地的不動產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓、處置等評估，可以參照本細則執(zhí)行。市規(guī)劃資源局組織建立聯(lián)動機制，強化監(jiān)督管第二十三條（過渡期間項目的銜接）照當時適用的評估政策執(zhí)行：效文件為準（二）原土地使用權(quán)人的土地實際已按規(guī)劃實施為其他用地（以新供地、不動產(chǎn)登記等有效文件為準-10-會議紀要等決策程序文件為準（四）經(jīng)委托已出具正式評估報告且評估結(jié)果已經(jīng)雙方確第二十四條（其他情形）（一）對閑置土地處置、土地使用權(quán)到期等收回產(chǎn)業(yè)用地土地使用權(quán)情形，依據(jù)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）對違反出讓合同約定等收回產(chǎn)業(yè)用地土地使用權(quán)情形，產(chǎn)業(yè)用地收回補償依據(jù)合同約定執(zhí)行。合同未約定的，按照本細則實施產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估。其中，合同