物業(yè)設(shè)備維護(hù)與管理清單范例物業(yè)設(shè)備是小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的“生命線”，涵蓋電梯、消防、水電、智能化系統(tǒng)等多類設(shè)施?？茖W(xué)的維護(hù)管理不僅能保障居民安全舒適的生活環(huán)境，更能延長設(shè)備壽命、降低運(yùn)維成本。本文結(jié)合行業(yè)實(shí)踐，整理不同類型物業(yè)設(shè)備的維護(hù)管理清單，為物業(yè)從業(yè)者提供可落地的實(shí)操參考。一、公共設(shè)施類設(shè)備維護(hù)與管理（一）電梯設(shè)備1.維護(hù)清單日常檢查：每日查看運(yùn)行是否平穩(wěn)（有無異響、抖動），門機(jī)系統(tǒng)（開關(guān)門是否順暢、有無卡頓），安全裝置（急停按鈕、限速器、安全鉗功能有效性）；每周檢查轎廂照明、通風(fēng)、應(yīng)急通話裝置。定期維護(hù)：每半月進(jìn)行導(dǎo)軌潤滑、鋼絲繩磨損檢查；每季度全面檢查控制系統(tǒng)、制動器、接觸器；每年委托特種設(shè)備檢測機(jī)構(gòu)開展安全檢測，取得年檢合格報(bào)告。故障處理：建立24小時應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制，電梯困人時30分鐘內(nèi)到場救援；故障后48小時內(nèi)出具故障分析報(bào)告，明確維修方案與整改期限。2.管理要點(diǎn)制度建設(shè)：簽訂專業(yè)維保合同，明確維保頻次、責(zé)任范圍；制定《電梯安全管理制度》，落實(shí)“三落實(shí)、兩有證、一檢驗(yàn)、一預(yù)案”（落實(shí)管理機(jī)構(gòu)、人員、制度；設(shè)備有使用登記證、作業(yè)人員有證；定期檢驗(yàn)；制定應(yīng)急預(yù)案）。人員培訓(xùn)：組織電梯安全管理員參加特種設(shè)備培訓(xùn)，掌握應(yīng)急救援流程；對物業(yè)員工開展電梯安全知識培訓(xùn)，避免違規(guī)操作（如用物體阻擋電梯門）。檔案管理：建立電梯“一機(jī)一檔”，包含出廠資料、安裝驗(yàn)收報(bào)告、維保記錄、故障臺賬、年檢報(bào)告等；每月更新設(shè)備狀態(tài)臺賬，標(biāo)記重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備（如老舊電梯、高故障率電梯）。（二）消防設(shè)備1.維護(hù)清單日常檢查：每日查看消防控制室設(shè)備運(yùn)行（主機(jī)報(bào)警功能、聯(lián)動邏輯），消火栓（箱門完好、水帶無破損、閥門啟閉靈活），滅火器（壓力正常、鉛封完好、無過期）；每周檢查防火門（關(guān)閉狀態(tài)、閉門器功能）、應(yīng)急照明（通電情況、亮度）。定期維護(hù)：每季度測試消防水泵（遠(yuǎn)程啟動、手動啟動、壓力參數(shù)），消防風(fēng)機(jī)（啟停功能、風(fēng)速）；每年開展消防系統(tǒng)聯(lián)動測試（煙感報(bào)警→噴淋啟動→風(fēng)機(jī)啟動→電梯迫降等全流程驗(yàn)證），委托消防檢測機(jī)構(gòu)出具年度檢測報(bào)告。故障處理：消防報(bào)警后10分鐘內(nèi)到場確認(rèn)，誤報(bào)需30分鐘內(nèi)復(fù)位并記錄原因；故障設(shè)備（如噴淋頭損壞、煙感失靈）24小時內(nèi)啟動維修，無法立即修復(fù)的設(shè)置警示標(biāo)識并制定臨時預(yù)案。2.管理要點(diǎn)制度建設(shè)：制定《消防設(shè)施管理制度》，明確巡檢、維保、測試的責(zé)任崗位；與消防維保單位簽訂年度服務(wù)合同，約定故障響應(yīng)時間（一般≤2小時）。人員培訓(xùn)：組織義務(wù)消防員開展滅火技能培訓(xùn)（滅火器、消火栓使用）；對全體員工進(jìn)行消防知識培訓(xùn)，掌握“四個能力”（檢查消除隱患、撲救初起火災(zāi)、組織疏散逃生、消防宣傳教育）。檔案管理：建立消防設(shè)施臺賬（含設(shè)備位置、型號、安裝時間），記錄每日巡檢、季度維保、年度檢測的詳細(xì)內(nèi)容；留存消防演練、培訓(xùn)的影像資料與簽到表。（三）給排水系統(tǒng)1.維護(hù)清單日常檢查：每日查看生活水泵（運(yùn)行噪音、壓力參數(shù)）、污水泵（液位控制、排水通暢）；每周檢查管道井（有無滲漏、閥門標(biāo)識清晰）、屋面排水口（無堵塞、排水順暢）。定期維護(hù)：每季度對生活水箱進(jìn)行清洗消毒（同步檢測水質(zhì)，確保符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》）；每年對供水管網(wǎng)進(jìn)行壓力測試（排查滲漏點(diǎn)），對排水管網(wǎng)進(jìn)行疏通（清理淤泥、雜物）。故障處理：爆管或漏水時立即關(guān)閉相關(guān)閥門，2小時內(nèi)制定搶修方案；停水后通過公告、業(yè)主群告知居民，同步啟動臨時供水措施（如送水點(diǎn)、應(yīng)急水泵）。2.管理要點(diǎn)制度建設(shè)：制定《給排水系統(tǒng)管理制度》，明確水泵房、水箱間的管理要求（如非工作人員禁止入內(nèi)、鑰匙專人保管）；與專業(yè)清洗單位簽訂水箱清洗合同，約定消毒流程與水質(zhì)檢測要求。人員培訓(xùn)：對水電工開展給排水設(shè)備操作培訓(xùn)（水泵啟停、閥門調(diào)節(jié)），掌握常見故障排查方法（如聽噪音判斷水泵異常、看壓力表判斷管網(wǎng)滲漏）。檔案管理：記錄生活水箱清洗記錄（含日期、消毒方式、水質(zhì)檢測報(bào)告），管網(wǎng)維修臺賬（滲漏位置、維修措施、耗材使用）；留存水泵運(yùn)行參數(shù)（每日壓力、流量）的歷史數(shù)據(jù)，用于分析設(shè)備性能變化。（四）供配電系統(tǒng)1.維護(hù)清單日常檢查：每日查看高低壓配電室（設(shè)備運(yùn)行溫度、儀表參數(shù)），變壓器（油溫、油位、有無異響）；每周檢查配電箱（開關(guān)狀態(tài)、接線端子有無發(fā)熱）、應(yīng)急照明配電箱（電池電量、輸出電壓）。定期維護(hù)：每季度對配電設(shè)備進(jìn)行除塵（用絕緣工具清理），測試斷路器分合閘功能；每年委托電力檢測機(jī)構(gòu)開展預(yù)防性試驗(yàn)（絕緣電阻、耐壓測試等），對柴油發(fā)電機(jī)進(jìn)行帶載測試（運(yùn)行30分鐘，檢查輸出功率、油耗）。故障處理：停電后15分鐘內(nèi)判斷故障類型（內(nèi)部故障/電網(wǎng)故障），內(nèi)部故障立即啟動搶修（如開關(guān)跳閘、電纜短路），電網(wǎng)故障同步聯(lián)系供電部門并告知居民；發(fā)電機(jī)啟動后確保在30分鐘內(nèi)為電梯、消防等重要負(fù)荷供電。2.管理要點(diǎn)制度建設(shè)：制定《供配電系統(tǒng)管理制度》，明確配電室“雙人值班”要求（高壓配電室），設(shè)置“禁止合閘”“止步高壓危險(xiǎn)”等警示標(biāo)識；與電力維保單位簽訂年度服務(wù)合同，約定預(yù)防性試驗(yàn)的項(xiàng)目與周期。人員培訓(xùn)：組織電工參加高壓電工培訓(xùn)，取得特種作業(yè)證書；開展配電設(shè)備應(yīng)急操作培訓(xùn)（如倒閘操作、發(fā)電機(jī)啟動），確保突發(fā)停電時快速響應(yīng)。檔案管理：建立配電設(shè)備臺賬（含型號、參數(shù)、安裝位置），記錄每日巡檢、季度維保、年度試驗(yàn)的詳細(xì)數(shù)據(jù)；留存停電記錄（原因、時長、處理措施），用于分析供電可靠性。二、智能化設(shè)備類維護(hù)與管理（一）監(jiān)控系統(tǒng)1.維護(hù)清單日常檢查：每日查看監(jiān)控畫面（有無黑屏、卡頓、畫面模糊），攝像頭（安裝牢固、角度正確）；每周檢查存儲設(shè)備（硬盤容量、錄像回放功能），網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)（指示燈狀態(tài)、數(shù)據(jù)傳輸）。定期維護(hù)：每季度測試攝像頭夜視功能（紅外燈有效性），調(diào)整攝像頭角度（避免盲區(qū)）；每年對監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行升級（如更換老舊攝像頭、擴(kuò)容存儲硬盤），委托安防公司開展系統(tǒng)檢測（畫面清晰度、存儲時長符合要求）。故障處理：攝像頭故障24小時內(nèi)更換或維修，確保監(jiān)控覆蓋無盲區(qū)；存儲設(shè)備故障時，優(yōu)先導(dǎo)出重要錄像（如近7天的公共區(qū)域錄像），再進(jìn)行維修或更換。2.管理要點(diǎn)制度建設(shè)：制定《監(jiān)控系統(tǒng)管理制度》，明確監(jiān)控畫面查看權(quán)限（僅限安防人員、應(yīng)急情況使用），禁止泄露監(jiān)控錄像；與安防維保單位簽訂合同，約定故障響應(yīng)時間（≤4小時）。人員培訓(xùn)：對安防人員開展監(jiān)控操作培訓(xùn)（畫面切換、錄像回放、報(bào)警聯(lián)動），掌握基本故障排查（如重啟交換機(jī)解決網(wǎng)絡(luò)卡頓）。檔案管理：記錄監(jiān)控設(shè)備維修臺賬（故障現(xiàn)象、處理措施、耗材使用），留存重要事件的錄像備份（如火災(zāi)、高空拋物等），保存期限≥30天（按地方規(guī)定調(diào)整）。（二）門禁系統(tǒng)1.維護(hù)清單日常檢查：每日查看門禁主機(jī)（刷卡/人臉識別功能、顯示屏狀態(tài)），門禁鎖（開關(guān)門順暢、有無松動）；每周檢查門禁電源（電壓穩(wěn)定、備用電池電量），網(wǎng)絡(luò)連接（刷卡數(shù)據(jù)上傳正常）。定期維護(hù)：每季度清潔門禁讀卡器（去除油污、灰塵），測試門禁鎖電磁吸力（確保關(guān)門后無法外力拉開）；每年升級門禁系統(tǒng)軟件（修復(fù)漏洞、優(yōu)化識別算法），更換門禁鎖電池（避免因沒電導(dǎo)致門無法開啟）。故障處理：門禁無法刷卡/識別時，2小時內(nèi)到場處理（如臨時開通密碼、更換讀卡器）；門禁鎖故障時，確保門處于關(guān)閉且可應(yīng)急開啟狀態(tài)（如使用機(jī)械鑰匙），4小時內(nèi)完成維修。2.管理要點(diǎn)制度建設(shè)：制定《門禁系統(tǒng)管理制度》，明確門禁卡/密碼的發(fā)放、掛失流程，禁止非業(yè)主隨意辦理門禁權(quán)限；與門禁廠家簽訂維保合同，約定軟件升級、硬件維修的服務(wù)內(nèi)容。人員培訓(xùn)：對前臺/安防人員開展門禁權(quán)限管理培訓(xùn)（新增、刪除、掛失權(quán)限的操作），掌握應(yīng)急開門流程（如火災(zāi)時使用應(yīng)急鑰匙開啟所有門禁）。檔案管理：建立門禁權(quán)限臺賬（含業(yè)主姓名、房號、權(quán)限類型），記錄門禁故障處理記錄（故障時間、原因、處理結(jié)果）；留存門禁系統(tǒng)升級日志（版本號、升級內(nèi)容）。（三）停車場管理系統(tǒng)1.維護(hù)清單日常檢查：每日查看道閘（升降速度、限位準(zhǔn)確），車牌識別相機(jī)（識別率、補(bǔ)光功能）；每周檢查繳費(fèi)終端（屏幕觸控、網(wǎng)絡(luò)連接），車位引導(dǎo)屏（顯示準(zhǔn)確、無亂碼）。定期維護(hù)：每季度清潔道閘機(jī)芯（去除灰塵、潤滑傳動部件），校準(zhǔn)車牌識別相機(jī)（調(diào)整角度、優(yōu)化識別算法）；每年對停車場系統(tǒng)進(jìn)行壓力測試（模擬高峰時段車流量，確保系統(tǒng)不卡頓），更換道閘桿（如鋁合金桿出現(xiàn)變形、褪色）。故障處理：道閘故障時，立即切換為手動模式（用鑰匙升降道閘），2小時內(nèi)維修；車牌識別錯誤時，臨時開啟人工登記通道，同步調(diào)整相機(jī)參數(shù)或更換相機(jī)。2.管理要點(diǎn)制度建設(shè)：制定《停車場管理制度》，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、免費(fèi)時段（如業(yè)主臨時停車優(yōu)惠），禁止道閘長時間開啟（避免逃費(fèi)）；與停車場系統(tǒng)廠家簽訂維保合同，約定系統(tǒng)升級、硬件維修的響應(yīng)時間。人員培訓(xùn)：對收費(fèi)員開展系統(tǒng)操作培訓(xùn)（繳費(fèi)流程、異常處理），掌握道閘手動操作方法；對安防人員開展停車場秩序管理培訓(xùn)（引導(dǎo)車輛、處理逃費(fèi)糾紛）。檔案管理：記錄停車場系統(tǒng)故障臺賬（故障現(xiàn)象、處理措施、維修時長），留存每日收費(fèi)報(bào)表（含車流量、收入明細(xì)），用于分析停車場運(yùn)營情況。三、暖通與照明類設(shè)備維護(hù)與管理（一）中央空調(diào)系統(tǒng)1.維護(hù)清單日常檢查：每日查看空調(diào)主機(jī)（運(yùn)行溫度、壓力參數(shù)），末端風(fēng)機(jī)盤管（出風(fēng)口溫度、有無漏水）；每周檢查冷卻塔（水位、風(fēng)扇運(yùn)行），管道閥門（啟閉狀態(tài)、有無滲漏）。定期維護(hù)：每季度清洗空調(diào)濾網(wǎng)（去除灰塵、細(xì)菌），檢查冷媒壓力（不足時補(bǔ)充）；每年對空調(diào)主機(jī)進(jìn)行深度保養(yǎng)（清洗冷凝器、更換冷凍油），委托專業(yè)機(jī)構(gòu)開展能效檢測（確保符合設(shè)計(jì)要求）。故障處理：空調(diào)不制冷/制熱時，先檢查電源、濾網(wǎng)，再排查冷媒泄漏或壓縮機(jī)故障；漏水時立即關(guān)閉相關(guān)閥門，清理積水，24小時內(nèi)修復(fù)管道或風(fēng)機(jī)盤管。2.管理要點(diǎn)制度建設(shè)：制定《中央空調(diào)管理制度》，明確使用時段（如夏季10:00-18:00），禁止業(yè)主私改空調(diào)管道；與空調(diào)維保單位簽訂年度服務(wù)合同，約定保養(yǎng)項(xiàng)目與周期。人員培訓(xùn)：對工程人員開展空調(diào)系統(tǒng)操作培訓(xùn)（主機(jī)啟停、溫度設(shè)置），掌握常見故障排查（如聽噪音判斷壓縮機(jī)異常、看壓力表判斷冷媒泄漏）。檔案管理：記錄空調(diào)濾網(wǎng)清洗記錄（日期、清洗方式），主機(jī)維保臺賬（保養(yǎng)項(xiàng)目、耗材使用）；留存空調(diào)運(yùn)行參數(shù)（每日溫度、壓力）的歷史數(shù)據(jù)，用于分析能耗變化。（二）公共區(qū)域照明1.維護(hù)清單日常檢查：每日查看路燈、樓道燈（亮燈情況、有無閃爍）；每周檢查景觀燈（造型完好、燈光效果），應(yīng)急照明（斷電后自動點(diǎn)亮、亮度足夠）。定期維護(hù)：每季度更換損壞的燈具（如LED燈、節(jié)能燈），調(diào)整路燈角度（確保照明覆蓋均勻）；每年對公共區(qū)域照明進(jìn)行節(jié)能改造（如更換為LED燈、安裝光感控制器），測試應(yīng)急照明持續(xù)時間（≥90分鐘）。故障處理：路燈不亮?xí)r，24小時內(nèi)更換燈泡或維修線路；應(yīng)急照明故障時，立即啟用備用照明（如手電筒、臨時燈），48小時內(nèi)修復(fù)。2.管理要點(diǎn)制度建設(shè)：制定《公共照明管理制度》，明確開關(guān)燈時間（如夏季19:00-6:00），禁止私拉亂接照明線路；與燈具供應(yīng)商簽訂維保合同，約定燈具更換的響應(yīng)時間。人員培訓(xùn)：對工程人員開展照明系統(tǒng)維修培訓(xùn)（燈具更換、線路排查），掌握光感控制器的調(diào)試方法；對保潔人員開展照明設(shè)備保護(hù)培訓(xùn)（避免清潔時碰壞燈具）。檔案管理：記錄燈具更換臺賬（位置、型號、更換日期），節(jié)能改造記錄（改造內(nèi)容、節(jié)能效果）；留存照明電費(fèi)統(tǒng)計(jì)（每月用電量），用于分析節(jié)能措施的有效性。四、其他輔助設(shè)備維護(hù)與管理（一）污水處理設(shè)備1.維護(hù)清單日常檢查：每日查看污水泵（運(yùn)行噪音、液位控制），生物反應(yīng)器（曝氣強(qiáng)度、污泥濃度）；每周檢查消毒裝置（藥劑余量、投加量），出水口水質(zhì)（透明度、無異味）。定期維護(hù)：每季度清理格柵（去除雜物、防止堵塞），對生物菌種進(jìn)行活性檢測（活性不足時補(bǔ)充菌種）；每年委托環(huán)保檢測機(jī)構(gòu)開展出水檢測（符合《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》），對設(shè)備進(jìn)行防腐處理（如刷防銹漆）。故障處理：污水外溢時，立即啟動備用泵，2小時內(nèi)排查堵塞點(diǎn)（如格柵損壞、管道淤積）；消毒裝置故障時，暫停排放污水，48小時內(nèi)修復(fù)并補(bǔ)充消毒藥劑。2.管理要點(diǎn)制度建設(shè)：制定《污水處理管理制度》，明確操作人員持證上崗（污水處理工證書），設(shè)置“污水排放口”警示標(biāo)識；與環(huán)保部門保持溝通，定期報(bào)送水質(zhì)檢測報(bào)告。人員培訓(xùn)：對污水處理工開展設(shè)備操作培訓(xùn)（泵啟停、藥劑投加），掌握污水處理工藝（如A/O法、MBR法）；對物業(yè)人員開展環(huán)保知識培訓(xùn)，避免向污水系統(tǒng)傾倒雜物。檔案管理：記錄污水處理運(yùn)行臺賬（進(jìn)水流量、出水水質(zhì)、藥劑使用量），設(shè)備維修臺賬（故障現(xiàn)象、處理措施）；留存環(huán)保檢測報(bào)告（年度檢測、不定期抽查）。（二）二次供水設(shè)備1.維護(hù)清單日常檢查：每日查看供水泵（運(yùn)行壓力、噪音），穩(wěn)壓罐（壓力正常、無滲漏）；每周檢查水箱（水位、有無漂浮物），管道（有無銹蝕、滲漏）。定期維護(hù)：每季度對水箱進(jìn)行清洗消毒（同步檢測水質(zhì)），檢查水泵密封件（磨損時更換）；每年對供水系統(tǒng)進(jìn)行壓力測試（排查滲漏點(diǎn)），更換水泵軸承（延長設(shè)備壽命）。故障處理：停水時立即啟動備用泵，2小時內(nèi)排查故障（如泵損壞、線路故障）；水箱污染時，立即停止供水，排空水箱并重新清洗消毒，同步告知居民臨時停水原因。2.管理要點(diǎn)制度建設(shè)：制定《二次供水管理制度》，明確水箱間管理要求（上鎖、通風(fēng)、防鼠），與供水公司簽訂供水協(xié)議（明確水質(zhì)責(zé)任）；與專業(yè)清洗單位簽訂水箱清洗合同，約定消毒流程。人員培訓(xùn)：對水電工開展二次供水設(shè)備操作培訓(xùn)（泵啟停、水箱清洗），掌握水質(zhì)檢測基本方法（如肉眼觀察、余氯測試）；對居民開展節(jié)水宣傳，避免私自加裝水泵。檔案管理：記錄水箱清洗記錄（日期、消毒方式、水質(zhì)報(bào)告），水泵維修臺賬（故障原因、處理措施）；留存供水壓力記錄（每日壓力數(shù)據(jù)），用于分析供水穩(wěn)定性。（三）柴油發(fā)電機(jī)1.維護(hù)清單日常檢查：每日查看發(fā)電機(jī)（機(jī)油油位、燃油存量），蓄電池（電壓、電