物業(yè)設施設備維護保養(yǎng)工作計劃書一、計劃背景與目標物業(yè)設施設備是保障小區(qū)（或商業(yè)樓宇）正常運轉、提升業(yè)主（用戶）生活與工作體驗的核心支撐。結合本項目設施設備現(xiàn)狀（建筑年代、設備配置、過往故障記錄等），為預防設備故障、延長使用壽命、降低運維成本，特制定本維護保養(yǎng)計劃，力求實現(xiàn)：設備故障率同比下降15%，重大故障響應時間≤30分鐘；關鍵設備（電梯、消防、供配電）完好率≥98%，二次供水水質達標率100%；業(yè)主（用戶）對設施設備運維的滿意度≥95%。二、維護保養(yǎng)范圍本計劃覆蓋項目內以下設施設備：供配電系統(tǒng)：高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機、配電箱（柜）及配電線路；給排水系統(tǒng)：生活水泵、消防水泵、污水泵、給水管網(wǎng)、排水管網(wǎng)、閥門、水箱（池）；電梯系統(tǒng)：客梯、貨梯、扶梯（含電梯控制系統(tǒng)、安全裝置、轎廂及井道設施）；消防系統(tǒng)：火災自動報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、應急照明、疏散指示；安防與智能化系統(tǒng)：視頻監(jiān)控、門禁（道閘）、周界防范、樓宇自控、停車管理系統(tǒng)；暖通與公共設施：中央空調（含末端）、公共區(qū)域照明、二次供水設施、化糞池等。三、分系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃（一）供配電系統(tǒng)日常維護（月度）：檢查配電柜（箱）清潔度，緊固接線端子，測試開關分合閘靈活性；監(jiān)測變壓器溫度、噪音，檢查發(fā)電機燃油/機油儲備及啟動性能。季度維護：對高低壓電纜、母線進行絕緣電阻測試，校驗電表、繼電器精度；模擬停電，測試發(fā)電機自動切換功能（含負載測試）。年度維護：停電檢修（提前72小時公示）：清潔配電設備、更換老化電容/接觸器，緊固母線排；邀請電力部門對變壓器進行油樣檢測（或干式變壓器繞組檢測）。（二）給排水系統(tǒng)日常維護（月度）：檢查水泵運行參數(shù)（壓力、電流、噪音），清理進水口濾網(wǎng)；測試閥門開關靈活性，檢查管網(wǎng)有無滲漏（重點關注地下室、管井）。季度維護：對給水管網(wǎng)進行壓力測試（穩(wěn)壓1小時壓降≤0.05MPa），檢查管道防腐層；清理化糞池（或污水井），檢查潛水泵上浮裝置有效性。年度維護：清洗生活水箱（池）（提前公示，邀請業(yè)主代表監(jiān)督），更換液位傳感器；測繪給排水平面圖，評估老舊管道改造優(yōu)先級。（三）電梯系統(tǒng)日常維護（半月/月度）：半月：檢查電梯轎廂照明、按鈕、門機運行；測試緊急呼叫裝置；月度：檢查鋼絲繩磨損、導軌油杯油量，緊固廳門/轎門螺絲，清理控制柜灰塵。季度維護：測試限速器、安全鉗聯(lián)動（模擬超速工況），檢查緩沖器油位；校準電梯平層精度（誤差≤±5mm）。年度維護：配合特種設備檢驗機構完成年檢，出具合格報告；更換老化的門機皮帶、接觸器，對曳引機進行換油保養(yǎng)。（四）消防系統(tǒng)日常維護（月度）：檢查煙感/溫感探測器（模擬報警測試），測試消火栓啟泵按鈕；檢查噴淋頭、水流指示器外觀，確保消防通道無遮擋。季度維護：啟動消防泵（主/備泵切換），測試消防聯(lián)動（煙感報警→噴淋啟動→防排煙啟動→應急照明切換）；檢查應急電源（EPS）電池容量，模擬斷電測試持續(xù)供電時間。年度維護：委托消防技術服務機構進行全面檢測（含管網(wǎng)壓力、報警系統(tǒng)邏輯）；組織消防演練，驗證設備與人員應急響應能力。（五）安防與智能化系統(tǒng)日常維護（月度）：檢查監(jiān)控攝像頭畫面清晰度、存儲設備容量（保留≥30天錄像）；測試門禁刷卡/人臉識別功能，道閘升降速度與防砸功能。季度維護：升級監(jiān)控系統(tǒng)固件，備份門禁權限數(shù)據(jù)；檢查周界防范紅外對射靈敏度，測試停車管理系統(tǒng)繳費功能。年度維護：盤點設備臺賬，更換老化的攝像頭、硬盤；評估智能化系統(tǒng)擴容需求（如新增人臉識別、充電樁管理模塊）。四、保障措施（一）組織保障成立“設施設備維護小組”，由工程主管任組長，下設電工班、給排水班、電梯班（含維保單位）、消防專員，明確“誰檢查、誰簽字、誰負責”的追溯機制。（二）技術保障建立設備“一人一檔”：記錄安裝日期、維護日志、故障歷史、備件更換記錄；每季度組織1次技術培訓（含設備原理、應急操作、新規(guī)范解讀），邀請廠家/維保單位技術人員授課。（三）物資保障設立“備件庫”：儲備常用易損件（如接觸器、傳感器、燈泡、閥門），確保應急維修時“5分鐘內領料，30分鐘內到場”；配置專業(yè)工具（如絕緣電阻表、示波器、電梯限速器測試儀），定期校驗工具精度。（四）制度保障執(zhí)行《設施設備巡檢表》：每日/周/月按標準流程檢查，異常情況“紅黃綠”三級預警（紅色：立即搶修；黃色：24小時內處理；綠色：納入月度計劃）；建立“業(yè)主報修-工程響應-回訪閉環(huán)”機制：線上報修15分鐘內響應，復雜故障4小時內出具解決方案。五、應急預案（一）停電應急市電中斷→啟動發(fā)電機（≤3分鐘），優(yōu)先保障電梯、消防、應急照明供電；通知業(yè)主（短信+公告），工程人員20分鐘內排查故障（區(qū)分電網(wǎng)故障或內部故障）。（二）電梯困人應急監(jiān)控室發(fā)現(xiàn)困人→立即通知電梯維保人員（≤15分鐘到場），同時安撫被困人員；維保人員到達后，通過盤車/緊急開鎖救援，全程錄像，事后出具《事件報告》。（三）停水應急生活水泵故障→啟動備泵，同時聯(lián)系自來水公司確認外網(wǎng)供水；管網(wǎng)爆管→關閉閥門，啟動臨時供水（如消防車送水），24小時內完成搶修。六、工作評估與優(yōu)化（一）月度評估工程主管每周抽查維護記錄，每月召開“設備運維復盤會”，分析故障率TOP3設備的根因（如設計缺陷、維護不到位、使用不當），制定改進措施。（二）季度滿意度調查通過APP、問卷星等渠道收集業(yè)主反饋，重點關注“電梯運行平穩(wěn)性”“供水水質”“監(jiān)控覆蓋”等維度，滿意度低于85%的項目納入“專項整改計劃”。（三）年度總結與優(yōu)化年末匯總全年數(shù)據(jù)（故障次數(shù)、維修成本、業(yè)主投訴），對比目標完成情況