2025年物業(yè)管理師案例分析題專項練習題及答案一、1.某超高層寫字樓項目交付后第三年，業(yè)主大會表決通過“引入外資品牌物業(yè)”議案，原開發(fā)商下屬物業(yè)公司A收到撤離通知。A公司認為：①業(yè)主大會召開前未依法提前15日書面通知全體業(yè)主；②表決票送達采用微信鏈接，不符合“書面”形式；③外資品牌物業(yè)報價3.2元/月·㎡，高于政府指導價2.8元/月·㎡上限，應屬無效。A公司遂拒絕退出，并繼續(xù)收取物業(yè)費。業(yè)主委員會起訴A公司，要求返還撤離通知送達后收取的全部費用共計人民幣426萬元，并賠償延期交接導致電梯維?？諜n期的損失58萬元。問題：（1）逐項判定A公司三條抗辯理由是否成立，說明法律依據(jù)；（2）若法院認定A公司無權(quán)收費，應如何計算返還金額？是否需賠償電梯維?？諜n損失？（3）假設外資品牌物業(yè)實際進場后，發(fā)現(xiàn)大廈消防主機存在隱蔽缺陷，誰應承擔維修責任？答案：（1）①不成立?！睹穹ǖ洹返?78條及《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第19條規(guī)定，召集程序瑕疵未在法定期限內(nèi)由專有部分面積占比10%以上且人數(shù)占比10%以上業(yè)主提出書面異議的，視為治愈。本案庭審前無業(yè)主提出，故程序有效。②不成立?！峨娮雍灻ā返?條、第14條確認“能夠有形表現(xiàn)所載內(nèi)容，并可以隨時調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文”視為書面形式；微信鏈接PDF表決票可下載打印，符合要求。③不成立。政府指導價僅適用于前期物業(yè)；該項目已成立業(yè)主大會，根據(jù)《價格法》第6條及發(fā)改價格規(guī)〔2022〕533號文，實行市場調(diào)節(jié)價，業(yè)主大會自主定價不受2.8元限制。（2）返還金額：撤離通知送達次日起至實際退出之日止收取的全部費用426萬元，無需區(qū)分已提供服務部分，因A公司喪失合法收費權(quán)，構(gòu)成不當?shù)美?。電梯維保空檔損失58萬元屬于可預見損失，A公司明知應退出卻繼續(xù)占有，存在過錯，應賠償。（3）消防主機隱蔽缺陷屬于物業(yè)共用設施設備，在保修期內(nèi)由開發(fā)商承擔；保修期屆滿后，若業(yè)主大會未與外資物業(yè)另行約定，由全體業(yè)主承擔，外資物業(yè)僅負日常維護義務。若缺陷在承接查驗時未被發(fā)現(xiàn)，外資物業(yè)可主張原開發(fā)商或A公司承擔，但需舉證證明缺陷在交接前已存在且A公司未盡告知義務。2.某住宅小區(qū)實行酬金制，2024年度預算收入1200萬元，含物業(yè)費1000萬元、公共收益200萬元；預算支出1180萬元，含人員成本600萬元、設施設備維護200萬元、清潔綠化150萬元、行政辦公80萬元、稅金及酬金150萬元。年度決算時，實際收入1100萬元，實際支出1150萬元，虧損50萬元。業(yè)主委員會認為物業(yè)公司應全額補足虧損，物業(yè)公司則認為酬金制下虧損由業(yè)主承擔，雙方僵持。問題：（1）酬金制與包干制在虧損承擔上的根本區(qū)別是什么？（2）本案50萬元虧損應如何分擔？（3）若物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會同意，將公共收益200萬元中的80萬元用于補貼物業(yè)費不足，是否合法？（4）業(yè)主委員會擬2025年度改為包干制，需履行哪些程序？答案：（1）酬金制下，物業(yè)公司按約定比例或固定金額提取酬金，結(jié)余或虧損均由業(yè)主享有或承擔；包干制下，物業(yè)公司自負盈虧，與業(yè)主無關。（2）本案預算收入1200萬元中，物業(yè)費1000萬元屬于業(yè)主共有資金，公共收益200萬元亦歸業(yè)主；支出1180萬元經(jīng)業(yè)主大會審議批準，故50萬元虧損由業(yè)主追加繳納或從下年度預算列支，物業(yè)公司無需補足。（3）不合法?！段飿I(yè)管理條例》第54條明確公共收益歸業(yè)主共有，需經(jīng)業(yè)主大會決定用途；未經(jīng)同意挪用于補貼物業(yè)費，構(gòu)成侵占，應限期返還并支付同期銀行貸款利息。（4）改為包干制屬于《民法典》第278條第（七）項“物業(yè)服務合同主要內(nèi)容變更”，應經(jīng)專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決“雙過半”同意，簽訂新的物業(yè)服務合同，向區(qū)住建部門備案。3.某商業(yè)綜合體建筑面積12萬㎡，地下三層、地上五層，內(nèi)設電影院、超市、餐飲、兒童培訓機構(gòu)。2025年“五一”期間，一層餐飲租戶“川味觀”進行明火烤魚促銷，因排油煙管道長期未清洗，油垢遇明火引發(fā)火災。自動噴淋系統(tǒng)啟動，但消防水池被物業(yè)工程部值班人員誤操作關閉進水閥，導致噴淋水壓不足，火勢蔓延至相鄰玩具店，直接經(jīng)濟損失760萬元。消防機構(gòu)認定物業(yè)“管理責任”為主要原因。保險公司向玩具店賠付后，向物業(yè)公司代位追償760萬元。問題：（1）物業(yè)公司對租戶“川味觀”的消防管理義務邊界如何界定？（2）工程部值班人員誤操作是否構(gòu)成職務侵權(quán)？（3）保險公司代位追償能否全額支持？（4）物業(yè)公司能否向“川味觀”追償？答案：（1）物業(yè)公司負有公共區(qū)域消防設施維護義務；租戶內(nèi)部廚房排油煙管道清洗屬于租戶自用設備，但物業(yè)應在日常巡查中發(fā)現(xiàn)隱患并書面告知，未盡到提示義務需承擔補充責任。（2）值班人員關閉進水閥系執(zhí)行工作任務，依據(jù)《民法典》第1191條，用人單位應承擔侵權(quán)責任。（3）保險公司代位追償可全額支持760萬元，因物業(yè)過錯與損失存在直接因果關系。（4）可追償?！按ㄎ队^”作為火災直接引發(fā)方，對損失負有主要過錯，物業(yè)賠償后可向其追償70%即532萬元，其余30%由物業(yè)自擔，因其未盡公共消防設施管理義務。4.某老舊小區(qū)2023年實施政府專項改造，加裝電梯8部，財政獎補60萬元/部，剩余資金由所在單元業(yè)主自籌，按樓層系數(shù)分攤。2024年6月，3號樓2單元電梯投入使用，但低層102戶業(yè)主以“從未使用電梯”為由拒繳2024年度電梯運行電費及維保費共計1.2萬元。物業(yè)公司多次催繳未果，遂暫停該單元電梯IC卡充值服務，導致高層業(yè)主無法乘梯。高層業(yè)主起訴物業(yè)公司，要求恢復服務并賠償交通損失0.8萬元；低層業(yè)主反訴要求免除繳費義務。問題：（1）低層業(yè)主是否有權(quán)拒絕繳費？（2）物業(yè)公司暫停IC卡充值是否構(gòu)成違約？（3）電梯產(chǎn)權(quán)歸屬如何界定？（4）若電梯需大修，費用如何分攤？答案：（1）無權(quán)。加裝電梯屬于《民法典》第271條“建筑物及其附屬設施”，受益具有公共性，即使不使用，亦負分攤義務；且業(yè)主大會已表決通過分攤方案，對全體業(yè)主具有約束力。（2）構(gòu)成違約。物業(yè)服務合同未約定“欠費可限制乘梯”，物業(yè)擅自停用IC卡屬于《民法典》第509條“不履行或不完全履行合同義務”，應恢復服務并賠償高層業(yè)主合理交通損失0.8萬元。（3）電梯所有權(quán)歸參與籌資的該單元全體業(yè)主共有，政府獎補部分不享有產(chǎn)權(quán)，但需按政府要求十年內(nèi)不得拆除。（4）大修費用從該單元電梯專項維修資金列支；資金不足時，由產(chǎn)權(quán)業(yè)主按原分攤比例續(xù)籌；仍不足，可再次申請政府專項補貼，但需業(yè)主自籌50%以上。5.某別墅項目實行“酒店式物業(yè)”，合同約定24小時管家響應、公共區(qū)域保潔每日兩次、綠化修剪每月一次。業(yè)主王某長期旅居國外，房屋空置。2024年9月，王某返家發(fā)現(xiàn)：①客廳落地窗被臺風擊碎，雨水浸泡地板，損失18萬元；②院內(nèi)名木紫檀被物業(yè)修剪過度，市場價值貶損5萬元；③車庫門被保潔員碰擦，維修費0.6萬元。王某要求物業(yè)賠償合計23.6萬元，物業(yè)以“不可抗力”“樹木病蟲害”“車庫系私人區(qū)域”為由拒賠。問題：（1）落地窗損失是否屬于物業(yè)責任？（2）紫檀修剪過度如何認定？（3）車庫碰擦責任如何劃分？（4）王某主張的23.6萬元能否全額支持？答案：（1）臺風雖屬不可抗力，但物業(yè)未按合同在臺風預警時協(xié)助業(yè)主關閉門窗、張貼密封膠條，亦未在臺風后及時巡查并通知業(yè)主，未盡到合理注意義務，應承擔30%責任即5.4萬元。（2）紫檀為業(yè)主私有苗木，但位于公共可視范圍，修剪需經(jīng)業(yè)主書面同意；物業(yè)擅自修剪且過度，構(gòu)成侵權(quán)，應賠償市場貶損5萬元。（3）保潔員使用高壓水槍沖洗車庫外立面時操作不當，碰擦車庫門，系執(zhí)行職務行為，物業(yè)應賠償維修費0.6萬元。（4）王某可獲賠5.4+5+0.6=11萬元，其余損失自行承擔或向保險公司理賠。6.某科技園區(qū)由A物業(yè)公司提供前期服務，合同約定寫字樓區(qū)域物業(yè)費28元/月·㎡，研發(fā)樓區(qū)域18元/月·㎡，公寓區(qū)域6元/月·㎡。2024年7月，園區(qū)成立業(yè)主大會，通過招投標選聘B公司，新合同統(tǒng)一報價20元/月·㎡，并明確“原前期物業(yè)合同終止”。A公司認為公寓區(qū)域業(yè)主大會成立程序不合法，拒絕退出，并繼續(xù)按6元標準收取公寓區(qū)物業(yè)費。B公司進場受阻，訴請A公司退出并返還多收費用。問題：（1）業(yè)主大會是否有權(quán)單方終止前期物業(yè)合同？（2）A公司拒絕退出是否構(gòu)成強制交易？（3）公寓區(qū)業(yè)主能否單獨決定更換物業(yè)？（4）若A公司主張“研發(fā)樓與公寓不可分割管理”，法院如何審查？答案：（1）有權(quán)?！睹穹ǖ洹返?40條規(guī)定，業(yè)主大會依法作出解聘決定并書面通知前期物業(yè)，合同即終止，無需前期物業(yè)同意。（2）構(gòu)成?！斗床徽敻偁幏ā返?條及《物業(yè)管理條例》第26條，前期物業(yè)拒不退場繼續(xù)收費，屬于“無合法理由繼續(xù)提供強制服務”，市場監(jiān)管部門可處10萬元以上50萬元以下罰款。（3）不能。園區(qū)為一個物業(yè)管理區(qū)域，由區(qū)住建部門在土地出讓時劃定，公寓區(qū)業(yè)主無權(quán)單獨決定，應由全體業(yè)主共同表決。（4）法院審查重點：①規(guī)劃許可證是否同一物業(yè)管理區(qū)域；②設施設備是否共用；③是否具備獨立封閉條件。若不可分割，則公寓區(qū)表決無效，應重新由全體業(yè)主表決；若可分割且已獨立備案，可支持公寓區(qū)單獨更換。本案中園區(qū)共用消防水池、變電站，不可分割，故A公司抗辯成立，應駁回B公司針對公寓區(qū)的訴請，但寫字樓、研發(fā)樓部分業(yè)主大會表決有效，A公司應退出并返還多收費用。7.某住宅項目采用“酬金制+公共收益分成”模式，合同約定物業(yè)公司每年按公共收益總額15%提取激勵酬金。2024年度公共收益含：電梯廣告90萬元、場地租賃30萬元、通信基站電費差價12萬元、快遞柜場地費8萬元，合計140萬元。物業(yè)公司提取21萬元后，將剩余119萬元全部轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金。業(yè)主委員會認為：①通信基站電費差價12萬元屬于“代收代付”，不應計入公共收益；②快遞柜場地費8萬元未經(jīng)業(yè)主大會同意，合同無效，收益應返還快遞公司；③激勵酬金15%比例過高，應調(diào)低至8%。問題：（1）通信基站電費差價是否屬于公共收益？（2）快遞柜合同未經(jīng)業(yè)主大會同意是否必然無效？（3）激勵酬金比例能否單方調(diào)整？（4）剩余資金轉(zhuǎn)入維修資金是否需業(yè)主大會批準？答案：（1）屬于。電費差價系物業(yè)利用共用部位與運營商合作產(chǎn)生的收益，非單純代收代付，應納入公共收益。（2）不必然無效。《民法典》第503條規(guī)定，法定代表人或負責人超越代表權(quán)限訂立的合同，相對人善意則有效；快遞柜公司無從知曉需業(yè)主大會表決，且已實際履行，合同有效，收益歸全體業(yè)主。（3）不能單方調(diào)整。15%比例系雙方合意，未顯失公平，且物業(yè)已履行合同，業(yè)主委員會欲調(diào)整需協(xié)商一致或待合同期滿重新招標。（4）需批準。公共收益使用屬于《民法典》第278條第（九）項“共有部分使用與收益”，應經(jīng)業(yè)主大會“雙過半”同意方可轉(zhuǎn)入維修資金；未經(jīng)表決，物業(yè)應限期返還119萬元至業(yè)主共有賬戶。8.某城市更新項目涉及老舊小區(qū)拆除重建，政府指定國企為實施主體，原小區(qū)物業(yè)公司C公司主張：①其服務合同尚未到期，應獲得補償；②其管理期間墊付的2023年度屋頂防水工程款35萬元，應由政府或?qū)嵤┲黧w償還；③其投入的智慧門禁系統(tǒng)12萬元，應單獨評估補償。實施主體認為：①合同因征收法定終止，無需補償；②防水工程受益人為原業(yè)主，應向業(yè)主追償；③智慧門禁可拆卸，C公司可自行拆走。問題：（1）因征收導致物業(yè)合同終止，物業(yè)公司能否獲得補償？（2）墊付工程款應向誰主張？（3）不可移動設施設備如何補償？（4）若C公司拒絕退出，影響征收進度，如何處理？答案：（1）可獲直接損失補償?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第35條及《民法典》第327條規(guī)定，因征收造成物業(yè)合同不能履行，實施主體應補償物業(yè)公司合理直接損失，含員工遣散費、預期酬金損失，但不含可得利潤；補償金額參照剩余合同期限及平均酬金計算，本案可獲3個月酬金約18萬元。（2）向業(yè)主追償。防水工程受益人為建筑物原業(yè)主，屬于物業(yè)共用部位，C公司墊付形成無因管理之債，應在征收補償款中優(yōu)先受償，由實施主體協(xié)助從業(yè)主補償款中劃扣35萬元給C公司。（3）智慧門禁已與建筑物結(jié)合，拆除將降低使用功能，應按評估現(xiàn)值補償；評估價9萬元（已折舊25%），由實施主體支付，設備歸實施主體所有。（4）C公司拒退出，區(qū)住建部門可依據(jù)《行政強制法》第50條代履行，強制清退并登記物品，費用由C公司承擔；若造成征收延誤損失，實施主體可另行索賠。9.某高端住宅項目實行“人臉識別+IC卡”雙軌通行，業(yè)主李某認為人臉信息屬于敏感個人信息，拒絕錄入，要求物業(yè)提供純IC卡通行，并刪除已采集的面部特征。物業(yè)以“系統(tǒng)升級后IC卡權(quán)限僅保留基本門禁，車庫、會所、泳池需人臉識別”為由拒絕。李某向監(jiān)管部門投訴，并起訴物業(yè)侵犯個人信息權(quán)益，索賠精神損害1萬元。問題：（1）物業(yè)是否有權(quán)強制采集人臉信息？（2）李某要求刪除已采集信息是否需說明理由？（3）若物業(yè)舉證“已獲得李某書面同意”，但同意條款為格式條款，是否有效？（4）法院判決應如何平衡通行效率與個人信息保護？答案：（1）無權(quán)。《個人信息保護法》第13條、第29條規(guī)定，處理敏感個人信息需“充分必要+單獨同意”，且應提供非人臉識別替代方式；物業(yè)不得以系統(tǒng)升級限制業(yè)主基本通行權(quán)。（2）無需說明理由。第49條賦予個人撤回同意權(quán)，李某可隨時提出，物業(yè)應在15日內(nèi)刪除并書面告知。（3）無效。格式條款排除對方主要權(quán)利，未盡提示義務，依據(jù)《民法典》第497條無效。（4）法院應判令：①物業(yè)在7日內(nèi)為李某開通全區(qū)域IC卡權(quán)限；②刪除已采集人臉信息；③因未造成實際精神損害，駁回1萬元索賠，但向監(jiān)管部門發(fā)出司法建議，對物業(yè)處以50萬元罰款。10.某混合用途項目含住宅、辦公、商業(yè)，地下車位1800個，其中人防車位400個。2024年10月，物業(yè)公司D將人防車位整體打包出租給E公司，租期10年，年租金300萬元，一次性支付。住宅業(yè)主認為：①人防車位屬于國防資產(chǎn)，收益應歸全體業(yè)主；②租金明顯低于市場價（評估年租金500萬元），構(gòu)成惡意串通；③要求確認合同無效，并返還收益。問題：（1）人防車位產(chǎn)權(quán)歸屬如何確定？（2）平時使用收益權(quán)歸誰？（3）未經(jīng)業(yè)主大會同意整體出租是否有效？（4）若合同無效，E公司已支付300萬元如何處理？答案：（1）產(chǎn)權(quán)歸國家?！秶婪ā返?7條及《人民防空法》第5條，人防工程竣工驗收后，產(chǎn)權(quán)登記在國家名下，開發(fā)商僅有平時使用收益權(quán)。（2）收益權(quán)歸屬：若開發(fā)商未售，則歸開發(fā)商；若已計入公攤面積，則歸全體業(yè)主；本案中車位未計入公攤，且開發(fā)商與前期物業(yè)合同約定由物業(yè)代為出租，收益歸開發(fā)商，故D公司出租行為收益歸開發(fā)商所有，但需優(yōu)先用于人防工程維護。（3）整體出租屬于《民法典》第278條第（八）項“共有部分經(jīng)營”，若車位已計入公攤，應經(jīng)業(yè)主大會“雙過半”同意；未計入公攤則無需業(yè)主大會，但需向人防辦備案。本案車位未計入公攤，合同有效。（4）合同有效，無需返還；但租金低于市場價20%以上，業(yè)主可依據(jù)《民法典》第539條行使債權(quán)人撤銷權(quán)，須另案起訴撤銷，撤銷后E公司可要求D公司返還300萬元并賠償信賴利益。11.某產(chǎn)業(yè)園區(qū)實行“單元式物業(yè)”，每棟廠房獨立核算。2024年11月，5號樓貨梯因鋼絲繩斷股停運，該樓業(yè)主F公司要求物業(yè)48小時內(nèi)恢復，否則自行采購維修并拒付物業(yè)費。物業(yè)以“需動用維修資金，走程序至少15日”為由拖延。F公司自行委托第三方維修，花費4.5萬元，隨后從物業(yè)費中扣減。物業(yè)起訴F公司欠費，F(xiàn)公司反訴要求賠償停產(chǎn)損失12萬元。問題：（1）貨梯是否屬