2025房地產(chǎn)估價(jià)《房地產(chǎn)評(píng)估》專項(xiàng)練習(xí)卷考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)是最符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。）1.房地產(chǎn)評(píng)估中的“合法原則”主要強(qiáng)調(diào)的是依據(jù)（）。A.市場(chǎng)交易價(jià)格B.房地產(chǎn)的物理狀況C.房地產(chǎn)的法定權(quán)利狀態(tài)D.房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力2.某房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用年限為5年，則該報(bào)告的效力通常持續(xù)到（）。A.評(píng)估基準(zhǔn)日后的5年年末B.評(píng)估基準(zhǔn)日C.報(bào)告出具日后的5年年末D.委托方要求終止之日3.市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，選取可比案例應(yīng)優(yōu)先考慮（）。A.與評(píng)估對(duì)象同類型的房地產(chǎn)B.交易價(jià)格最高的案例C.交易日期與評(píng)估基準(zhǔn)日最接近的案例D.最先交易的案例4.收益法適用的前提條件之一是房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益具有（）。A.周期性B.穩(wěn)定性C.隨機(jī)性D.可預(yù)測(cè)性5.成本法評(píng)估新建房屋價(jià)值時(shí)，其重置成本通常是指（）。A.采用現(xiàn)有材料和工藝重新建造同等功能的房屋所需的成本B.采用新材料和先進(jìn)工藝重新建造同等功能的房屋所需的成本C.該房屋在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值D.該房屋的原始建造成本6.假設(shè)開發(fā)法通常適用于評(píng)估（）。A.在用房地產(chǎn)B.生地或毛地C.熟地或房改房D.投資性房地產(chǎn)7.最高最佳使用原則要求評(píng)估時(shí)考慮房地產(chǎn)的（）。A.當(dāng)前用途B.法律允許的多種用途中能產(chǎn)生最大價(jià)值的用途C.委托方期望的用途D.市場(chǎng)上一致接受的用途8.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取土地價(jià)格的表述中，正確的是（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)是評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域的平均地價(jià)B.修正系數(shù)主要考慮區(qū)域因素和個(gè)別因素C.修正后的地價(jià)即為評(píng)估對(duì)象的最可能成交價(jià)格D.該方法只適用于城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地評(píng)估9.在房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，關(guān)于估價(jià)假設(shè)和限制條件的說明，主要目的是（）。A.限定估價(jià)結(jié)果的使用范圍B.推卸估價(jià)機(jī)構(gòu)的責(zé)任C.提高估價(jià)報(bào)告的理論深度D.滿足委托方的特殊要求10.房地產(chǎn)評(píng)估中的比較法修正通常包括（）。A.交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正B.收益率修正、規(guī)模修正、風(fēng)險(xiǎn)修正C.成本修正、功能修正、時(shí)間修正D.質(zhì)量修正、數(shù)量修正、地區(qū)修正二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分。在每小題列出的五個(gè)選項(xiàng)中，有多項(xiàng)是符合題目要求的。請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。多選、少選或錯(cuò)選均不得分。）11.房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則包括（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則E.貢獻(xiàn)原則12.收益法中的凈收益可以表現(xiàn)為（）。A.租賃收入B.經(jīng)營(yíng)成本C.凈經(jīng)營(yíng)收入（NOI）D.凈收益（稅前）E.凈收益（稅后）13.影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素主要包括（）。A.宏觀經(jīng)濟(jì)因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.政策因素E.市場(chǎng)因素（屬于區(qū)域因素的一部分）14.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值估算方法可以采用（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法（剩余法）E.基準(zhǔn)地價(jià)修正法15.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)包含的主要內(nèi)容有（）。A.估價(jià)對(duì)象描述B.估價(jià)目的C.估價(jià)假設(shè)和限制條件D.估價(jià)方法及其選用理由E.估價(jià)結(jié)果及附件三、判斷題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。請(qǐng)判斷下列表述是否正確，正確的填“√”，錯(cuò)誤的填“×”。）16.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性是導(dǎo)致其難以完全替代的原因之一。（）17.評(píng)估基準(zhǔn)日通常就是估價(jià)報(bào)告的出具日。（）18.采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，選擇的可比案例數(shù)量越多越好。（）19.成本法評(píng)估出的價(jià)值通常是房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。（）20.假設(shè)開發(fā)法實(shí)質(zhì)上是一種倒推式的成本加成定價(jià)方法。（）21.即使房地產(chǎn)權(quán)利存在瑕疵，只要不影響使用，仍可以進(jìn)行評(píng)估。（）22.收益法中的折現(xiàn)率是在考慮了風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上確定的資本化率。（）23.土地重置成本是指重新取得一塊與評(píng)估對(duì)象宗地完全相同土地所需的成本。（）24.估價(jià)師在估價(jià)過程中發(fā)現(xiàn)委托人提供的信息存在虛假成分，應(yīng)拒絕進(jìn)行評(píng)估。（）25.估價(jià)報(bào)告的附件是報(bào)告的有機(jī)組成部分，其內(nèi)容必須真實(shí)、完整。（）四、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分。請(qǐng)根據(jù)題目要求進(jìn)行計(jì)算，列出計(jì)算過程。）26.某租賃房屋的建筑面積為2000平方米，月租金為80元/平方米（含稅），出租率為85%。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（不含折舊）為租金收入的30%。假設(shè)該房屋的資本化率為8%。試用收益法評(píng)估該房屋在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。（不考慮土地價(jià)值）27.某待開發(fā)地塊面積為5000平方米，土地用途為商業(yè)住宅混合用地，規(guī)劃容積率為3.0，建筑密度為40%，綠地率為15%。市場(chǎng)調(diào)查表明，同類用地開發(fā)完成后的商品住宅售價(jià)為每平方米8000元，商業(yè)用房售價(jià)為每平方米12000元。開發(fā)建設(shè)期預(yù)計(jì)為2年，期間無收入。假設(shè)開發(fā)成本（含稅費(fèi)）為土地取得成本的25%，開發(fā)費(fèi)用為土地取得成本的10%，投資利息按年利率6%計(jì)算，開發(fā)完成后的銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5%。試用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）估算該地塊在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。（土地取得成本待定，需計(jì)算求?。┪?、簡(jiǎn)答題（本大題共3小題，每小題10分，共30分。請(qǐng)根據(jù)題目要求進(jìn)行回答。）28.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法中選擇可比案例應(yīng)考慮的主要因素。29.簡(jiǎn)述收益法中確定凈收益應(yīng)注意的主要問題。30.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告撰寫中，對(duì)估價(jià)方法選用進(jìn)行說明的主要內(nèi)容。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.C2.A3.A4.D5.A6.B7.B8.B9.A10.A解析1.C合法原則要求評(píng)估以房地產(chǎn)的合法權(quán)利狀態(tài)為前提。2.A評(píng)估報(bào)告的使用有效期通常從評(píng)估基準(zhǔn)日起計(jì)算。3.A選擇可比案例應(yīng)遵循同質(zhì)性原則，與評(píng)估對(duì)象類似是基礎(chǔ)。4.D收益法要求未來收益具有可預(yù)測(cè)性，才能進(jìn)行折現(xiàn)或資本化。5.A重置成本是采用現(xiàn)有技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)重新建造的成本。6.B假設(shè)開發(fā)法主要適用于待開發(fā)或待改造的土地、在建工程等。7.B最高最佳使用原則指選出法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上最可行且價(jià)值最大的用途。8.B基準(zhǔn)地價(jià)修正法通過修正系數(shù)反映區(qū)域和個(gè)別因素差異。9.A估價(jià)假設(shè)和限制條件明確了估價(jià)結(jié)果的有效使用邊界。10.A比較法修正主要針對(duì)交易日期、區(qū)域、個(gè)別因素等差異。二、多項(xiàng)選擇題11.ABCD12.ACD13.ABCD14.AB15.ABCDE解析11.ABCD房地產(chǎn)評(píng)估原則包括合法、最高最佳使用、替代、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、貢獻(xiàn)等（貢獻(xiàn)原則在某些教材中不作為獨(dú)立原則）。12.ACD凈收益可以是租賃收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，或表現(xiàn)為NOI、稅前/稅后收益等。13.ABCD房地產(chǎn)價(jià)值影響因素涵蓋宏觀、區(qū)域、個(gè)別、政策、市場(chǎng)等多個(gè)層面。14.AB估算開發(fā)完成價(jià)值常用市場(chǎng)法或收益法。15.ABCDE估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含對(duì)象描述、目的、假設(shè)限制、方法選用、結(jié)果及附件等。三、判斷題16.√17.×18.×19.×20.×21.×22.√23.×24.×25.√解析16.√獨(dú)一無二性導(dǎo)致無法完全替代，是價(jià)值形成的特殊性。17.×報(bào)告出具日可能晚于基準(zhǔn)日，或早于基準(zhǔn)日但明確標(biāo)注。18.×可比案例數(shù)量需滿足充分性，而非越多越好，關(guān)鍵是代表性。19.×成本法評(píng)估價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值，是成本加成視角。20.×假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)未來價(jià)值再減去開發(fā)成本，不是簡(jiǎn)單成本加成。21.×權(quán)利瑕疵可能影響價(jià)值實(shí)現(xiàn)，評(píng)估前需確認(rèn)或披露。22.√折現(xiàn)率反映未來預(yù)期回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)，高于無風(fēng)險(xiǎn)利率。23.×重置成本是現(xiàn)有技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)的重建成本，而非取得成本。24.×估價(jià)師應(yīng)向委托方指出信息問題，可建議更正或選擇是否繼續(xù)。25.√附件是報(bào)告的支撐材料，必須真實(shí)完整。四、計(jì)算題26.（1）計(jì)算年租金收入=80×2000×12×85%=1344000元（2）計(jì)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1344000×30%=403200元（3）計(jì)算年凈收益=1344000-403200=940800元（4）計(jì)算評(píng)估價(jià)值=940800/8%=11760000元27.（1）計(jì)算建筑面積=5000×3.0=15000平方米（2）計(jì)算住宅建筑面積=15000×(1-40%-15%)=6750平方米（3）計(jì)算商業(yè)建筑面積=15000-6750=8250平方米（4）計(jì)算住宅部分價(jià)值=6750×8000=54000000元（5）計(jì)算商業(yè)部分價(jià)值=8250×12000=99000000元（6）計(jì)算開發(fā)完成價(jià)值=54000000+99000000=153000000元（7）計(jì)算開發(fā)成本=土地成本×(25%+10%)=0.35×土地成本（8）計(jì)算開發(fā)費(fèi)用=土地成本×10%=0.1×土地成本（9）計(jì)算總投資=土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用=土地成本+0.35×土地成本+0.1×土地成本=1.45×土地成本（10）計(jì)算投資利息=總投資×6%×2=1.45×土地成本×0.12=0.174×土地成本（11）計(jì)算銷售稅費(fèi)=153000000×5%=7650000元（12）設(shè)土地成本為X，則：評(píng)估價(jià)值=開發(fā)完成價(jià)值-總投資-投資利息-銷售稅費(fèi)（13）X=153000000-1.45X-0.174X-7650000（14）X=153000000-1.624X-7650000（15）2.624X=153000000-7650000=14535000（16）X=14535000/2.624≈5540500元五、簡(jiǎn)答題28.選擇可比案例應(yīng)考慮：（1）與評(píng)估對(duì)象同性質(zhì)；（2）交易日期接近；（3）交易類型相似（如買賣、租賃）；（4）區(qū)域因素相似；（5）個(gè)別因素相似（如用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、裝修等）；（6）成交價(jià)格真實(shí)、可靠。29.確定凈收益應(yīng)注意：（1）合法性，僅計(jì)