融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團地上建筑面積(m2)戶均面積(m2)車位配比(輛/戶)地上車位占比單車位面積(m2/個)則地庫面積(m2)地上建筑面積(m2)總建筑面積(m2)單方造價(元/m2)單方造價(元/m2)地庫建安成本(萬元)地上建筑建安成本(萬元)項目總建安成本(萬元)單車位面積如增加1m2地庫面積增加(m2)總建安增加(萬元)SUnaC融創(chuàng)25200,%8,064.00,■地庫成本(萬元)■地上成本(萬元)環(huán)滬各項目地下面積占比項目名稱地上建筑面積(m2)地下地下占比嘉興新埭項目嘉興經(jīng)開項目湖州太湖印一期嘉興海鹽山水項目湖州西山宸院湖州太湖印二期環(huán)滬匯總地下面積占比嘉興海鹽山水項目32.93%湖州草田漾2#湖州湖州府嘉興經(jīng)開項目29.10%·1、選擇做單層還是雙層·2、地下室優(yōu)化方向·3、草天漾對標碧桂園地庫指標相同面積情況下地庫單雙層成本比較方案一(全單層)方案二(全雙層)測算說明1雙層地庫投影面積減少近一半，覆土(按照降水工程-二層23防水工程防水面積4對比分析可知，從設(shè)計和成本的角度，地庫面積相同前提下，在地庫主體及土方開挖部分，雙層地庫較單層成本更低。融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團1、選擇做單層還是雙層SUnaC融創(chuàng)雙層地庫較單層地庫有以下缺點：1、雙層地庫，坡道、塔樓投影下二層空間以及排布方案變化對單車位面積的影響，雙層地庫單車位面積會比單層地庫單車位面積高出4m2每個不等。2、雙層地庫前期投入大，工期長，開挖深，施工風(fēng)險大，現(xiàn)金流貢獻小。3、對同一地塊而言，土地出讓條件僅會對車位數(shù)量做規(guī)定，因此建設(shè)雙層地庫會比單層地庫多一定建筑面積。綜上所述，從經(jīng)營全局角度，選擇單層地庫最為合適。1、地下車庫平面布置A、在條件允許的情況下，應(yīng)盡可能設(shè)計成半地下室形式，且地下停車庫宜集中布置。B、半地下車庫盡量減小地下部分埋深，并利用頂板上部綠化覆土荷載，減少或不采用抗拔樁，節(jié)省地下工程量。C、全地下車庫設(shè)計時，應(yīng)盡量綜合利用水浮力和上部荷載取值的平衡，減少樁基礎(chǔ)抗浮，并控制綠化種植、綜合管線埋設(shè)要求的最小覆土厚度，減少地庫埋深。SUnaCSUnaC融創(chuàng)1)停放車輛有關(guān)數(shù)據(jù)2)經(jīng)濟合理性在相同的車庫面積中柱越多，減少的停車位越多，若兩柱間由停2輛車改為停3輛車時，由于柱距加大，柱子減少，可以多停約5%的車，即每停20輛車可增加1輛車的面積。故當車庫規(guī)模較大時，應(yīng)按每柱距間停放3輛車考慮。3)與上部建筑柱網(wǎng)尺寸統(tǒng)一協(xié)調(diào)4)停車和行車的多種技術(shù)要求SUnaCSUnaC融創(chuàng)面積優(yōu)化方法1)使用效率最高的高效停車單元進行組合設(shè)計2)停車庫端頭優(yōu)化停車布置設(shè)計：近端式停車布置，在近端的兩跨比循環(huán)式布置可多停車7輛。因此，在滿足規(guī)范50輛停車分組及防火間距要求的情況下，應(yīng)盡量采用盡端式布置。3)規(guī)整地庫外輪廓，減少無效建筑面積。4)充分利用地庫角部空間，布置機房及豎向交通口。5)盡量減少豎向通道數(shù)量。(1)普通直線車道：單行車道寬度4米為宜，如考慮停車，車道最小寬度為5.5米；雙行車道寬度6米，停車方式為垂直式后退停車。(2)車庫出入口寬度：單行車道寬度為4米，雙行車道寬6米。(3)直線坡道：一般單車道寬4米；防火疏散用單車道4米；雙行車道寬6米，防火疏散用雙車道7米。(4)曲線坡道：一般單車道寬4米，雙行車道寬7米。融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團(1)車庫出入口寬度，國家規(guī)定最小寬度為單行車道3.5米，雙行車道6米，萬科項目設(shè)計常用數(shù)據(jù)，單行車道4米，雙行車道寬6米。(2)車庫出入口數(shù)量，停車數(shù)量≤50輛，設(shè)置一個單車道出入口。51～100輛的地下車庫或51～150輛的地上車庫(含半地下車庫),一個雙車道出入口，或者兩個單車道出口。大于100輛的地下車庫，兩個單車道出口。車庫汽車環(huán)行道的最小內(nèi)徑：一般取3.9～4.2米即可融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團7、車庫坡道設(shè)計在計算坡道坡度時，一定預(yù)選考慮緩坡要求。直線坡道：單行道為4米，雙行道寬為6米，防火疏散用雙車道寬7米。曲線坡道：一般單車道寬4米，防火疏散用雙車道寬7米。一般坡道的結(jié)構(gòu)參數(shù)：坡道類型結(jié)構(gòu)布置備注普通小車雙向板僅供估算用，以計單項板消防車坡道雙向板單項板一般不用建筑結(jié)構(gòu)8、單車位面積控制杭州*(濱江、蕭山、富陽)、紹興、湖州、臺州、海鹽、金華、義烏、寧波、紹興、平湖、蚌埠、安慶、阜陽計算規(guī)則5單車位平均占車庫面積單位車位平均占車庫面積(平米/車位)高層的除外)、地下會所、地下游泳池、規(guī)劃要求的自4.子母車位按1.5個計算，子母車位總數(shù)不得大于核定總停車數(shù)的10%。5.人防包含核六常六級人防。多層和<1/3地庫總建笛而和高層多層單位車位平均占車庫面積(平米/車位)積<1/2地庫總建筑面積)高層多層積高層多層融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團9、車庫樓面的基本設(shè)計(1)基本結(jié)構(gòu)參數(shù)優(yōu)化。(2)面層和找坡層優(yōu)化。面層做法最多為50,面層中需配中4@150x150~200x200的鋼絲網(wǎng)片，提高面層的耐磨性和抗開裂。小高層、高層住宅地下室埋深一般為地上建筑高度的1/15～1/30,約3.3至4.0米；半地下車庫埋深一般在1.5至2.0米；全地下車庫埋深因考慮綠化種植、管線綜合及場地設(shè)計，一般在4.2米至5.0米。地庫埋深深度應(yīng)盡量減小，以控制地下水浮力并減小開挖量；高層地下室埋深與地下車庫埋深應(yīng)進行協(xié)調(diào)，綜合計算高層結(jié)構(gòu)增加成本和基坑支護節(jié)省成本之間關(guān)系，達到最佳經(jīng)濟性。融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團上報集團時間節(jié)點陽)、紹興、湖州、臺州埠、安慶、阜陽7度0.1g計算規(guī)則8塔樓地下室砼含量(m3/m2)下室混凝土含量增減10%(覆土厚度小于1.0米時，按1.0米考慮)。度60-100米增減0.2m3/m2,8度區(qū)高度小于60米、7度區(qū)和6度區(qū)增減0.1m3m2.6.塔樓按照樁基考慮，若采用天然筏基及樁筏基塔樓地下室單層增加限值；6度區(qū)塔樓高度100-140米、Z度區(qū)J滋樓(按上部塔樓投影面積)9車庫地下室砼含量(m3/m2)塔樓地下室鋼筋含量(kg/m2)室建筑面積土厚度小于1.0米時，按1.0米4.塔樓地下室平均層高按4.5米考慮，平均層g/m2(覆車庫地下室鋼筋含量(kg/m2)60-100米增減18kg/m2,8度區(qū)高度小于60米和6度區(qū)增減12kg/m2,5.塔樓按照樁基考慮，若采用天然筏基及樁筏基、塔樓區(qū)地下室增加30kg/m2,塔樓高度60m以下，增加20kg/m2。6.人防區(qū)按核六考慮，常六減20kg/m2,核五增加30kg/m2。 11.4雙層人防地下充工程鋼筋含量基坑支護的大原則是根據(jù)基坑開挖深度、地質(zhì)情況、周圍環(huán)境采取合適的支護形式保證基坑安全(1)埋深較淺的半地下車庫，地下水位較低的條件下，可以采用地漏排水方式，優(yōu)點是可以節(jié)省200厚左右墊層缺點是地漏內(nèi)衛(wèi)生問題，容易造成異味散發(fā)、蟲、鼠害等，且因全部水平管線均在底板下，清理疏通和維修均較(2)明溝式排水方式一般采用車庫底板上做200～300厚墊層，墊層厚度主要由明溝長度決定。在華東區(qū)條件較好的項目外，應(yīng)盡量采用明溝排水方式，地面找坡控制在0.1%;排水溝坡度控制在0.3～3.4%。(1)排管設(shè)計以盡量避免或減少管線交叉為原則，且所有主管線盡可能集中在地庫公共區(qū)域內(nèi)排布，以方便維修。(2)風(fēng)管應(yīng)盡可能按直線布置，減少轉(zhuǎn)彎和分流，以減小風(fēng)管尺寸。(3)采用標準長度的直線管段，將各種變徑管和接頭的數(shù)量減至最少；只要安裝空間范圍允許，建議采用螺旋圓風(fēng)管。(4)建議低成本項目，采用鍍鋅鐵管穿線，明裝強、弱電管線。投入成本最低且便于檢修和維護。(5)為節(jié)省成本，明溝式排水可僅在行人道、車行道寬度位置設(shè)置蓋板；注意行車道上的明溝蓋板構(gòu)造設(shè)計，避免長日間汽車碾壓破壞。融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團(1)地庫主要含量指標基礎(chǔ)以上砌體(綜合)砼(不含預(yù)制板、散水、地坪、坡道)鋼筋底板卷材防水面積頂板卷材防水面積側(cè)墻卷材防水面積(2)地庫主要面積指標人防地庫非人防地庫人防地庫非人防地庫面積總額主材調(diào)差修正單車位面積(2)單車位面積=地下車庫總建筑面積(不扣除塔樓地下)÷總車位數(shù)融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團3、江南悅對標碧桂園(3)主要做法對比單價(元/M2)●現(xiàn)澆鋼筋混凝土底板抹平壓光底板1(車庫)鋼筋混凝土底板(自防水)●4.0厚單面粘預(yù)鋪瀝青基聚酯胎防水卷材PY類30厚水泥砂漿保護層100厚C15混凝土墊層抹平采用細砂面)金剛砂3mm厚SBS改性瀝青防水卷材Ⅱ型(空鋪法，迎水面朝下)50厚C15混凝土墊層(隨搗隨抹平)●種植土厚度見剖面圖頂板1●25厚塑料透水疏水板50厚C20細石混凝土保護層配雙向中4@15070厚C20細石混凝土縱橫分倉縫間距不大于米)6內(nèi)配φ6@200雙向鋼筋網(wǎng)片),0.5厚聚氯乙烯隔離層設(shè)20mm寬分倉縫，雙向間距≤6m,縫內(nèi)嵌填防水油膏油氈隔離層一道●2.0厚非固化橡膠瀝青防水涂料4mm厚SBS改性瀝青防水卷材Ⅱ型(熱熔法，滿鋪)●現(xiàn)澆鋼筋混凝土頂板抹光3mm厚聚酯胎自粘改性瀝青防水卷材Ⅱ型(濕鋪法，滿鋪)無●Y滿刮型膩子兩道，刷防霉涂料一底兩面融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團3、江南悅對標碧桂園(3)主要做法對比車道)●填土以上層次詳?shù)缆吩O(shè)計頂板2(車道)●人工回填素土分層夯實●50厚C20細石混凝土保護層配雙向φ4@150內(nèi)配φ6@200雙向鋼筋網(wǎng)片(縱橫分倉縫間距不大于米)6●0.5厚聚氯乙烯隔離層●4.0厚聚酯胎改性瀝青耐根穿刺防水卷材(化學(xué)阻根)4mm厚SBS改性瀝青防水卷材Ⅱ型(熱熔法，滿鋪)37.20(含材料)●2.0厚非固化橡膠瀝青防水涂料3mm厚聚酯胎自粘改性瀝青防水卷材Ⅱ型(濕鋪法，滿鋪)45.20(含材料)外墻1(側(cè)壁)地下室外墻(1)鋼筋混凝土外墻(自防水)●現(xiàn)澆鋼筋混凝土側(cè)墻(2)外墻基層處理1.5厚單面粘濕鋪高分子膜基防水卷材E類③3mm厚SBS改性瀝青防水卷材Ⅱ型(熱熔法，滿鋪)37.20(含材料)67厚發(fā)泡聚乙烯片保護層(密度每立方不小(4)4mm厚SBS改性瀝青防水卷材Ⅱ型(熱熔法，滿鋪)45.20(含材料)●素土夯實●滿刮Y型膩子兩道，刷防霉涂料一底兩面內(nèi)墻1(地下室一般房間◎耐堿玻纖網(wǎng)10厚DPM15.0干混抹灰砂漿找平15厚1:2.5水泥砂漿找平層兩遍成活10厚DPM15.0干混抹灰砂漿打底掃毛●現(xiàn)澆鋼筋混凝土或砌體內(nèi)隔墻界面劑一道(4)總結(jié)分析1)海鹽西塘橋項目非人防地庫層高較江南悅項目層高高0.2,鋼筋含量仍低于江南悅項目，由此可見，我司項目鋼筋混凝土部分仍有優(yōu)化空間；2)江南悅頂板采用兩道防水卷材，海鹽西塘橋項目僅采用1道防水卷材+防水涂料做法，可結(jié)余大量成本；3)海鹽西塘橋地下室內(nèi)墻抹灰含量遠低于江南悅項目，我司地下室抹灰做法有待優(yōu)化；4)海鹽西塘橋地坪采用金剛砂(約18元/m2),江南悅采用環(huán)氧地坪(約30元/m2),此部分成本可優(yōu)化；5)從“地下車庫建筑面積÷總車位數(shù)”口徑來看，海鹽西塘橋單車位面積38遠低于江南悅50。如按照同等建面比較，江南悅項目較碧桂園項目少建164個車位，按照車位售價10w元/個預(yù)估，因此造成江南悅項目利潤損失1,640w;如按照車位數(shù)固定計算，江南悅項目多建設(shè)地庫面積19,579m2,目前地庫標準成本為2800元/m2,因此造成建安成本增加5,482w元。6)另外，根據(jù)建筑做法對比，混凝土保護層厚度亦仍有大