做賬實(shí)操1/17記賬實(shí)操-房屋租賃公司賬務(wù)處理分錄實(shí)例核心科目設(shè)置（按業(yè)務(wù)模塊）模塊核心明細(xì)科目核算說明收入結(jié)算主營業(yè)務(wù)收入（住宅租金/商業(yè)租金/車位租金）、其他業(yè)務(wù)收入（物業(yè)費(fèi)/水電費(fèi)代收差價(jià)）、合同負(fù)債（預(yù)收租金/押金）租金按權(quán)責(zé)發(fā)生制按月分?jǐn)偞_認(rèn)，押金不計(jì)入收入成本歸集主營業(yè)務(wù)成本（房源收購成本攤銷/裝修攤銷/物業(yè)費(fèi)）、管理費(fèi)用（人員工資/辦公費(fèi)）、銷售費(fèi)用（招租廣告費(fèi)）自有房源折舊/托管房源成本攤銷計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本資產(chǎn)類固定資產(chǎn)（自有房源）、投資性房地產(chǎn)（出租專用房源）、長期待攤費(fèi)用（裝修改造費(fèi)）、周轉(zhuǎn)材料（家具家電）投資性房地產(chǎn)按成本模式或公允價(jià)值模式計(jì)量往來負(fù)債應(yīng)付賬款（裝修公司/物業(yè)）、應(yīng)付職工薪酬（運(yùn)營人員工資）、其他應(yīng)付款（代收水電費(fèi)/押金）代收水電費(fèi)需單獨(dú)核算，按時(shí)轉(zhuǎn)交供水供電公司稅費(fèi)核算應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)/進(jìn)項(xiàng)/預(yù)繳）、稅金及附加（房產(chǎn)稅/城建稅）不動(dòng)產(chǎn)租賃稅率9%，小規(guī)模納稅人征收率5%；房產(chǎn)稅按租金12%或房產(chǎn)余值1.2%繳納分錄實(shí)例SOP（158條，分10大模塊，附金額）模塊一：房源收購與托管（10條）SOP-001購入自有租賃房源（住宅，含稅1090萬元，9%稅率）場景：購入10套住宅用于租賃，總價(jià)含稅1090萬元，銀行轉(zhuǎn)賬支付。分錄：借：投資性房地產(chǎn)—住宅10,000,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）900,000貸：銀行存款10,900,000備注：投資性房地產(chǎn)按成本模式計(jì)量，計(jì)提折舊。SOP-002支付房源托管保證金（業(yè)主委托，保證金50萬元）場景：托管業(yè)主5套住宅，支付托管保證金50萬元，合同到期退還。分錄：借：其他應(yīng)收款—托管保證金（業(yè)主A）500,000貸：銀行存款500,000SOP-003簽訂托管合同，支付首期保底租金（含稅45.6萬元，9%稅率）場景：支付業(yè)主A首期保底租金，含稅45.6萬元，銀行轉(zhuǎn)賬。分錄：借：主營業(yè)務(wù)成本—托管房源租金42,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）3,600貸：銀行存款45,600SOP-004購入商業(yè)租賃房源（商鋪，含稅2180萬元，9%稅率）場景：購入2間商鋪用于出租，總價(jià)含稅2180萬元。分錄：借：投資性房地產(chǎn)—商鋪20,000,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1,800,000貸：銀行存款21,800,000SOP-005支付房源收購中介費(fèi)（含稅6.36萬元，6%稅率）場景：支付中介收購房源服務(wù)費(fèi)，含稅6.36萬元，取得專票。分錄：借：管理費(fèi)用—中介費(fèi)60,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）3,600貸：銀行存款63,600SOP-006托管房源到期，收回保證金（50萬元）場景：業(yè)主A托管合同到期，無違約，收回保證金50萬元。分錄：借：銀行存款500,000貸：其他應(yīng)收款—托管保證金（業(yè)主A）500,000SOP-007支付房源過戶稅費(fèi)（契稅30萬元，印花稅0.5萬元）場景：自有房源過戶，繳納契稅30萬元、印花稅0.5萬元。分錄：借：投資性房地產(chǎn)—住宅305,000貸：銀行存款305,000備注：契稅計(jì)入資產(chǎn)成本，印花稅非房企計(jì)入資產(chǎn)成本。SOP-008簽訂長期租賃合同，支付定金（含稅21.8萬元，9%稅率）場景：向房企租入10套公寓，支付定金含稅21.8萬元，轉(zhuǎn)為首期租金。分錄：借：預(yù)付賬款—房源定金（房企B）200,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）18,000貸：銀行存款218,000SOP-009定金轉(zhuǎn)首期租金（含稅21.8萬元）場景：租入公寓交接完成，定金轉(zhuǎn)為首期租金。分錄：借：主營業(yè)務(wù)成本—租賃房源租金200,000貸：預(yù)付賬款—房源定金（房企B）200,000SOP-010收購房源尾款支付（含稅109萬元，9%稅率）場景：購入房源尾款含稅109萬元，銀行轉(zhuǎn)賬支付。分錄：借：投資性房地產(chǎn)—住宅1,000,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）90,000貸：銀行存款1,090,000模塊二：房源裝修與改造（20條）SOP-011支付自有房源裝修費(fèi)（含稅113萬元，13%稅率）場景：10套住宅裝修，支付裝修公司含稅113萬元，取得專票。分錄：借：長期待攤費(fèi)用—房源裝修1,000,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）130,000貸：銀行存款1,130,000SOP-012支付托管房源軟裝費(fèi)（含稅22.6萬元，13%稅率）場景：為托管房源購置家具家電，含稅22.6萬元。分錄：借：周轉(zhuǎn)材料—家具家電200,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）26,000貸：銀行存款226,000SOP-013領(lǐng)用家具家電至托管房源（成本5萬元）場景：領(lǐng)用價(jià)值5萬元的家具家電，用于托管房源出租。分錄：借：主營業(yè)務(wù)成本—軟裝成本50,000貸：周轉(zhuǎn)材料—家具家電50,000SOP-014計(jì)提裝修費(fèi)攤銷（裝修費(fèi)100萬元，攤銷期5年，月攤銷額≈16666.67元）分錄：借：主營業(yè)務(wù)成本—裝修攤銷16,666.67貸：長期待攤費(fèi)用—房源裝修16,666.67SOP-015支付商鋪改造費(fèi)（含稅218萬元，9%稅率）場景：商鋪消防改造，支付含稅218萬元，取得專票。分錄：借：長期待攤費(fèi)用—商鋪改造2,000,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）180,000貸：銀行存款2,180,000SOP-016支付裝修設(shè)計(jì)費(fèi)（含稅6.36萬元，6%稅率）場景：支付裝修設(shè)計(jì)服務(wù)費(fèi)，含稅6.36萬元。分錄：借：管理費(fèi)用—設(shè)計(jì)費(fèi)60,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）3,600貸：銀行存款63,600SOP-017裝修廢料出售收入（含稅1.13萬元，13%稅率）場景：出售裝修廢料，含稅收入1.13萬元，現(xiàn)金收款。分錄：借：庫存現(xiàn)金11,300貸：其他業(yè)務(wù)收入—廢料收入10,000貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）1,300SOP-018支付裝修監(jiān)理費(fèi)（含稅3.18萬元，6%稅率）場景：聘請(qǐng)監(jiān)理公司，支付含稅3.18萬元。分錄：借：管理費(fèi)用—監(jiān)理費(fèi)30,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1,800貸：銀行存款31,800SOP-019自有房源維修（含稅1.09萬元，9%稅率）場景：住宅水管維修，支付含稅1.09萬元。分錄：借：主營業(yè)務(wù)成本—房源維修費(fèi)10,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）900貸：銀行存款10,900SOP-020計(jì)提投資性房地產(chǎn)折舊（住宅原值1000萬元，折舊期20年，殘值率5%，月折舊≈40416.67元）分錄：借：主營業(yè)務(wù)成本—房產(chǎn)折舊40,416.67貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊40,416.67模塊三：租賃運(yùn)營與租金收?。?0條核心示例）SOP-021收取住宅年租金（含稅21.8萬元，9%稅率，預(yù)收1年）場景：出租1套住宅，預(yù)收1年租金含稅21.8萬元，銀行收款。分錄：借：銀行存款218,000貸：合同負(fù)債—預(yù)收租金（租客C）200,000貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）18,000備注：一般納稅人預(yù)收租金需一次性計(jì)提銷項(xiàng)稅，小規(guī)模納稅人可分?jǐn)傆?jì)稅。SOP-022按月分?jǐn)傤A(yù)收租金（月租金≈16666.67元）分錄：借：合同負(fù)債—預(yù)收租金（租客C）16,666.67貸：主營業(yè)務(wù)收入—住宅租金16,666.67SOP-023收取商鋪月租金（含稅10.9萬元，9%稅率，當(dāng)月收款）場景：出租1間商鋪，當(dāng)月租金含稅10.9萬元，銀行到賬。分錄：借：銀行存款109,000貸：主營業(yè)務(wù)收入—商業(yè)租金100,000貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）9,000SOP-024收取租客押金（住宅押金2萬元，商鋪押金20萬元）場景：收取租客C住宅押金2萬元、商鋪?zhàn)饪虳押金20萬元。分錄：借：銀行存款220,000貸：其他應(yīng)付款—押金（租客C）20,000貸：其他應(yīng)付款—押金（租客D）200,000SOP-025租客違約，沒收押金（住宅押金2萬元）場景：租客C提前退租，沒收押金2萬元，按6%繳納增值稅。分錄：借：其他應(yīng)付款—押金（租客C）20,000貸：其他業(yè)務(wù)收入—違約金收入18,867.92貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）1,132.08SOP-026收取車位租金（含稅2180元/月，9%稅率，現(xiàn)金收款）場景：出租車位，月租金含稅2180元，現(xiàn)金收款。分錄：借：庫存現(xiàn)金2,180貸：主營業(yè)務(wù)收入—車位租金2,000貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）180SOP-027租客遲交租金，收取滯納金（含稅106元，6%稅率）場景：租客D遲交租金，收取滯納金含稅106元。分錄：借：銀行存款106貸：其他業(yè)務(wù)收入—滯納金收入100貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）6SOP-028空置房源物業(yè)費(fèi)支付（含稅5.45萬元，9%稅率）場景：支付空置房源物業(yè)費(fèi)，含稅5.45萬元。分錄：借：管理費(fèi)用—物業(yè)費(fèi)50,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）4,500貸：銀行存款54,500SOP-029向租客代收水電費(fèi)（代收1萬元，轉(zhuǎn)交供水供電公司）場景：代收租客水電費(fèi)1萬元，當(dāng)月轉(zhuǎn)交相關(guān)公司。分錄：借：銀行存款10,000貸：其他應(yīng)付款—代收水電費(fèi)10,000轉(zhuǎn)交時(shí)：借：其他應(yīng)付款—代收水電費(fèi)10,000貸：銀行存款10,000SOP-030收取物業(yè)費(fèi)差價(jià)（代收1萬元，實(shí)際支付8000元，差價(jià)2000元）場景：代收物業(yè)費(fèi)1萬元，支付物業(yè)8000元，差價(jià)計(jì)入收入。分錄：借：銀行存款10,000貸：其他應(yīng)付款—代收物業(yè)費(fèi)8,000貸：其他業(yè)務(wù)收入—物業(yè)費(fèi)差價(jià)2,000模塊四：客戶服務(wù)與維保（20條核心示例）SOP-041支付招租廣告費(fèi)（含稅10.6萬元，6%稅率）場景：投放線上招租廣告，支付含稅10.6萬元。分錄：借：銷售費(fèi)用—廣告費(fèi)100,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）6,000貸：銀行存款106,000SOP-042計(jì)提租賃運(yùn)營人員工資（月工資總額5萬元）場景：計(jì)提運(yùn)營部人員工資5萬元，含社保單位部分1萬元。分錄：借：主營業(yè)務(wù)成本—人員工資40,000借：主營業(yè)務(wù)成本—社保（單位）10,000貸：應(yīng)付職工薪酬—工資40,000貸：應(yīng)付職工薪酬—社保（單位）10,000SOP-043發(fā)放運(yùn)營人員工資（代扣個(gè)稅2000元，個(gè)人社保8000元）分錄：借：應(yīng)付職工薪酬—工資40,000貸：銀行存款30,000貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交個(gè)人所得稅2,000貸：其他應(yīng)付款—代扣社保（個(gè)人）8,000SOP-044支付租客房屋維修費(fèi)（含稅1090元，9%稅率）場景：租客報(bào)修家電，支付維修含稅1090元。分錄：借：主營業(yè)務(wù)成本—維保費(fèi)用1,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）90貸：銀行存款1,090SOP-045購置維保工具（含稅1130元，13%稅率）場景：購入維修工具，含稅1130元，現(xiàn)金支付。分錄：借：周轉(zhuǎn)材料—維保工具1,000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）130貸：庫存現(xiàn)金1,130模塊五：稅費(fèi)核算與年度結(jié)轉(zhuǎn)（30條核心示例）SOP-061計(jì)提房產(chǎn)稅（住宅年租金20萬元，稅率4%；商鋪年租金120萬元，稅率12%）計(jì)算：住宅房產(chǎn)稅=200,000×4%=8,000元；商鋪房產(chǎn)稅=1,200,000×12%=144,000元；合計(jì)152,000元。分錄：借：稅金及附加—房產(chǎn)稅152,000貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅152,000SOP-062繳納房產(chǎn)稅（15.2萬元）分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅152,000貸：銀行存款152,000SOP-063結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月未交增值稅（銷項(xiàng)稅額20萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額12萬元）計(jì)算：應(yīng)交增值稅=200,000-120,000=80,000元。分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）80,000貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅80,000SOP-064計(jì)提附