超級(jí)購(gòu)物中心投資開發(fā)實(shí)務(wù)

我認(rèn)為sH0PPINGMALL的發(fā)展是一個(gè)謹(jǐn)慎樂觀的市場(chǎng)方向，美國(guó)來講的話，到

目前為止美國(guó)的購(gòu)物中心總共是四萬多家，那么當(dāng)中的MALL大概是七百多家，就是MAL

L是十萬平米以上的超級(jí)購(gòu)物中心，那么七百多個(gè)SHOPPINGMALL的存在，應(yīng)該說

是美國(guó)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中很重要的一個(gè)部分，那么在近幾年美國(guó)MALL的發(fā)展持續(xù)一個(gè)

下降的態(tài)勢(shì)，并不能說明中國(guó)從現(xiàn)在剛開始發(fā)展，那么沒有前景，或者說表示絕對(duì)悲觀，我認(rèn)

為可能這個(gè)態(tài)度可以稍微正面一點(diǎn)。

首先的話，SHOPPINGMALL作為商業(yè)房地產(chǎn)最復(fù)雜規(guī)模最大的這個(gè)形式，那么

它的投資開發(fā)事實(shí)上的話是商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中最復(fù)雜的這么一個(gè)過程，事實(shí)上作為最復(fù)雜的形式來

講，那么我們通常周邊所見到的小型的、中型的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該講他們的操作形式其實(shí)是SH

OPPINGMALL整個(gè)投資開發(fā)操作程序的一個(gè)簡(jiǎn)化，所以我想盡管在座有很多嘉賓，可

能是做一般的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，可能是做一個(gè)兩萬，或者是三四萬平米的發(fā)展，SHOPPI

NGMALL開發(fā)的程序時(shí)于中小商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商同樣是具有借鑒的作用。

下面我針對(duì)這個(gè)SH0PP1NGMALL的投資開發(fā)從五個(gè)主題做一下介紹，第一點(diǎn)是

SHOPPINGMALL投資開發(fā)的操作過程，第二是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，第三是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)刀，

第四，SHOPPINGMALL項(xiàng)目的決策體系，第五，商業(yè)房地產(chǎn)自動(dòng)模式。

關(guān)于SHOPPINGMALL投資開發(fā)的操作過程應(yīng)該講，可能目前國(guó)內(nèi)很多開發(fā)商投

資商普遍在一個(gè)探索的階段，所以說在這里針對(duì)這個(gè)操作的程序，就個(gè)人的觀點(diǎn)做這么一個(gè)表

述。第一點(diǎn)就是項(xiàng)目的選擇及可操作性判斷，關(guān)于這一點(diǎn)有兩個(gè)內(nèi)容，第一，并不是所有的城

市都適合，或者說具備了做MALL的條件，從2001年開始很多國(guó)內(nèi)的專家，在MALL

剛進(jìn)入中國(guó)之后表示了很多負(fù)面的觀點(diǎn)，那么評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)就是中國(guó)的GDP比較低，美國(guó)達(dá)到

一萬美金，而中國(guó)GDP的條件存在著明顯的差距，以北京、上海為例，這兩大城市在中國(guó)算

是比較發(fā)達(dá)的城市，MALL的發(fā)展在中國(guó)不具備條件，我個(gè)人提出一些新的不同的建議，是

說商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目它開發(fā)發(fā)展的基礎(chǔ)條件；是說這個(gè)項(xiàng)目所面對(duì)的核心商圈這個(gè)消費(fèi)總量，消

費(fèi)總量的話，因?yàn)樗求w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了G

DP的水準(zhǔn)，事實(shí)上中國(guó)人口的密度來講的話跟美國(guó)完全不同，所以我們認(rèn)為在中國(guó)的商業(yè)房

地產(chǎn)MALL的比較來講，在對(duì)市場(chǎng)判斷的時(shí)候，不要輕易用GDP來否定這種業(yè)態(tài)它的發(fā)展

空間，事實(shí)上在做項(xiàng)目判斷的時(shí)候，做一個(gè)整體項(xiàng)目周邊核心商圈消贄總量的判斷，將有助于

對(duì)項(xiàng)目做出比較正確的結(jié)論。

第二個(gè)內(nèi)容是說，并豐任何開發(fā)商，任何背景的開發(fā)商都可以做MALL的發(fā)展，可以這

么講，比如說就某一個(gè)開發(fā)商自身的資金實(shí)力尚不足于解決一個(gè)MALL的項(xiàng)目，土地款的問

題，那么我建議這種開發(fā)商不要輕易做這種操作，事實(shí)上北京就有這樣一個(gè)項(xiàng)目，那么經(jīng)過兩

三年的運(yùn)作，項(xiàng)目本身，就是我所做的北京SHOPPINGMALL的項(xiàng)目，應(yīng)該講國(guó)外的

機(jī)構(gòu)對(duì)這個(gè)認(rèn)可程度應(yīng)該是不錯(cuò)的，我們?nèi)ツ?月份在拉斯維加斯做項(xiàng)目的推廣，美國(guó)排在前

面的機(jī)構(gòu)，包括（英文），還有（英文）公司，美國(guó)專門儂SHOPPINGMALL發(fā)展的

公司，他們后兩家都到北京來考察，他們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可程度我認(rèn)為是不錯(cuò)的，他不認(rèn)可的是說,

開發(fā)商的背景，開發(fā)商的資金實(shí)力，而且開發(fā)商在一個(gè)有限的資金條件之下，依然有一個(gè)過高

的期望值，股權(quán)的期望值，作為任何一個(gè)SHOPPINGMALL的發(fā)展商來講，首先考慮

這個(gè)城市是不是具備做MALL發(fā)展的條件。

第二點(diǎn)是不是你有能力，你競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)是不是足以為保證個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的完成，甚至說你的

資金的體系能夠保證項(xiàng)目廷設(shè)完成之后，依然能夠在運(yùn)營(yíng)期間保證它的成功運(yùn)營(yíng)，應(yīng)該說商業(yè)

地產(chǎn)兩級(jí)客戶群體，一級(jí)是消費(fèi)群者，一級(jí)是開發(fā)商，住宅的功能應(yīng)該講大家很清楚，就是單

層面的這么一個(gè)居住的用途，寫字樓辦公的用途，但是商業(yè)地產(chǎn)它需要滿足兩級(jí)客戶的需求，

這兩級(jí)客戶需求個(gè)性化的要求很明顯，所以對(duì)于開發(fā)商來講意味著很復(fù)雜的操作過程，另外到

目前為止2001年，2002年國(guó)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)，尤其是底商的市場(chǎng)反映很良好，那么到目前

為止包括明年市場(chǎng)的供應(yīng)量加大之后，那么這些項(xiàng)目本身的個(gè)性化的因素，將對(duì)它項(xiàng)目的這種

未來有很大的影響。所以說任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基于兩級(jí)客戶的需求，也基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的這

么一個(gè)趨勢(shì)，明該最大限度對(duì)商小市場(chǎng)調(diào)查進(jìn)行相關(guān)的T作八

下一個(gè)環(huán)節(jié)就是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目的定位、商業(yè)類別、市場(chǎng)策略，以及項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行判

斷，定位來講的話，之前有很多專家也提過這個(gè)問題，所以在這一塊不再提太多，我們的觀點(diǎn)

就是說定位當(dāng)中要很清楚這個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體是哪?個(gè)群體，這個(gè)很關(guān)鍵，那么我碰到-

些開發(fā)商，你這個(gè)MALL的項(xiàng)目定位是什么，或者說某些項(xiàng)目講，我的項(xiàng)目定位是打旅游牌,

事實(shí)上無論是打旅游牌，都是屬于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)策略，而并非項(xiàng)目的定位，明確你項(xiàng)目未來客戶

的群體，包括消費(fèi)需求，乃至于說其他的特點(diǎn)，會(huì)影響其他項(xiàng)目的組合，乃至于規(guī)劃設(shè)計(jì)，這

個(gè)項(xiàng)目服務(wù)主要的群體是年輕的這些人，那么應(yīng)該講你里面的一些包括電梯，空調(diào)等等，比如

說是進(jìn)口的。所以在規(guī)劃設(shè)備都可以發(fā)生變化。

那么剛才別的專家也談過，商業(yè)地產(chǎn)一定要帶有足夠的理由，吸引消費(fèi)者光臨，消費(fèi)者光

臨項(xiàng)目意味著零售商一定會(huì)進(jìn)來，那么市場(chǎng)策略這一塊，我想任何一個(gè)到目前為止北京的商業(yè)

地產(chǎn)也是處于一個(gè)前期的發(fā)展，市場(chǎng)策略目前因?yàn)槭袌?chǎng)處在發(fā)展的初期或前期，所以說完全有

可能使項(xiàng)目具備某種比較獨(dú)特的概念，大家可以想一下，那我覺得這個(gè)結(jié)論只有唯一的可能值

得探討，我們談到這個(gè)話題，事實(shí)上美國(guó)的洛杉磯跟拉斯維加斯，如果大家去過的話，是截然

不同設(shè)計(jì)風(fēng)格，他們作為城市，作為旅游的產(chǎn)品它也需要一個(gè)旅游吸引消費(fèi)者光臨這個(gè)城市，

那么紐約完全是一個(gè)大都市，到洛杉磯整個(gè)都是小別里，很濃郁的這種人居環(huán)境，那么拉斯維

加斯就是一個(gè)主街道，沿途兩邊是各種風(fēng)格的酒店，這就是這種城市的市場(chǎng)策略，我可以這么

講。

我給大家這么講過以后，你可能就有一個(gè)直接的感官是說紐約我去看什么，我們國(guó)內(nèi)的城

市是不是在這一點(diǎn)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力呢？那么同樣的道理，作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目你也需要找?個(gè)足夠

的理由，這個(gè)理由如果說你的市場(chǎng)策略，包括后面談到的規(guī)劃設(shè)計(jì)等等，這一塊在市場(chǎng)項(xiàng)目的

前期做足夠的精神，所有的專業(yè)，你可能就能夠讓你的項(xiàng)目在某些具有健康內(nèi)涵的一些商業(yè)組

合，或者規(guī)劃設(shè)計(jì)，在北京地區(qū)，或者說你所在的本城市，甚至國(guó)內(nèi)，是第一的事情，那么應(yīng)

該講我在跟很多開發(fā)商在做溝通的時(shí)候都會(huì)談到，我們?cè)谌ツ旮鷼W美的投貨機(jī)構(gòu)在談的話，應(yīng)

該講就是說投資機(jī)構(gòu)，包括中國(guó)的開發(fā)商對(duì)中國(guó)的市場(chǎng)很感興趣，（英文）只是說會(huì)有一個(gè)逐

步循序漸進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)的這個(gè)過程，我想中國(guó)的CBD,每個(gè)CBD的項(xiàng)目它本身消費(fèi)的群力，

消費(fèi)的實(shí)力，或者說整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)對(duì)于一個(gè)成熟的某種歐美業(yè)態(tài)是可行的。盡管說很多業(yè)態(tài)

在中國(guó)都已經(jīng)存在了，但是某些品牌類型并沒有存在，以百貨店為例，有一些本土的百貨店，

還有一些香港地區(qū)的百貨店。我打比方講，如果說CBD某一個(gè)項(xiàng)目，某一個(gè)MALL里面，

能夠請(qǐng)來歐美的一家白貨的品牌，可以說在短期兩到三年，你可能在北京地區(qū)是唯一一家有歐

美百貨店的這種商業(yè)項(xiàng)目，甚至說在國(guó)內(nèi)都是第一，你可以想象這種項(xiàng)目，將會(huì)大大降低你市

場(chǎng)的成本?；旧蟿e人到北京來，知道這個(gè)地方CBD這個(gè)項(xiàng)目它確實(shí)有一家歐美的百貨店。

另外歐美的百貨店它本身有很強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，經(jīng)過長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)，這些企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是

很明顯的，它的管理運(yùn)營(yíng)這種成本的控制跟中國(guó)的企業(yè)相比，我認(rèn)為肯定是有很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),

那么所以說在市場(chǎng)這塊的話，那么開發(fā)商是需要組織一些市場(chǎng)顧問，對(duì)這些的判斷，那么讓項(xiàng)

日本身具有比較好的市場(chǎng)的組合，市場(chǎng)的一些內(nèi)容，這樣項(xiàng)目在未來的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中它的競(jìng)爭(zhēng)力將

是很明顯的，因?yàn)槟愕某杀竞艿?，下一?xiàng)就是根據(jù)項(xiàng)目的定位，還有市場(chǎng)策略，以及項(xiàng)目規(guī)模

做出判斷之后，項(xiàng)目的商業(yè)組合的建議，項(xiàng)目規(guī)模這一塊目前確確實(shí)實(shí)國(guó)內(nèi)很多開發(fā)商普遍為

「追求某種市場(chǎng)項(xiàng)目，一味的追求最大還是怎么樣，那么在我本人沒有對(duì)這個(gè)項(xiàng)目做調(diào)查之前,

我也不能否定它的正確性，事實(shí)上任何一個(gè)項(xiàng)目比如講三十萬也好，五十萬也好，還是四十萬,

這個(gè)四十萬?定是依托市場(chǎng)的基礎(chǔ)，如果說你超越市場(chǎng)的基礎(chǔ)做這種開發(fā)，那么應(yīng)該講如果說

你20萬平米的SHOPPINGMALL的項(xiàng)目，你租金的收益跟25萬是一樣多，意味著

開發(fā)商寧可多花五萬平米的建筑費(fèi)用，這五萬平米沒有收益，那你為什么要建這五萬平米呢？

所以建議開發(fā)商無論是做SHOPPINGMALL,還是中型小型的商業(yè)地產(chǎn)，那么是需要

對(duì)項(xiàng)目的這種規(guī)模做出一個(gè)有效的判斷。

從投資來講的話并不是越大越好，那么大家學(xué)過財(cái)務(wù)的一些經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的話，實(shí)際上它到了

某一個(gè)規(guī)模，某一個(gè)點(diǎn)之，它會(huì)一直在降低，那么多投的一般，一方面降你的收益能力，另外

的話有可能讓你的項(xiàng)目處在競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，商業(yè)組合建議的話之后就是項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司依

據(jù)商鋪的組合建議對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)完成之后下一個(gè)環(huán)節(jié)就是我們特別提出概念設(shè)計(jì)的調(diào)

整，在我認(rèn)為無論是多么專業(yè)水平的設(shè)計(jì)公司，都不可避免它的長(zhǎng)處優(yōu)勢(shì)是在美學(xué)建筑學(xué)的概

念上，它的長(zhǎng)處并不是在市場(chǎng)的判斷上，那么所以它概念設(shè)計(jì)的方案必須有市場(chǎng)參與，對(duì)項(xiàng)目

市場(chǎng)的調(diào)整，市.場(chǎng)調(diào)整之后到下一個(gè)環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目的方案財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，對(duì)于SHOPPINGM

ALL這個(gè)項(xiàng)目來講的話，投資這個(gè)金額從幾個(gè)億到十多億，甚至是更多，整個(gè)項(xiàng)目投資的收

益效果是否合理，這個(gè)收益率開發(fā)商你能接受，你自身的資金跟資源背景，能不能支撐這個(gè)項(xiàng)

目長(zhǎng)達(dá)七年到八年的這樣一個(gè)過程，這些必須做判斷。

如果說財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果是，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和資金的狀態(tài)整合判斷，得出的結(jié)論是負(fù)面的因索，

或者是否定的，那么開發(fā)商把方案需要調(diào)整，那么需要調(diào)整，再回到項(xiàng)目定位的這個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)

項(xiàng)目重新判斷，如果說得出的結(jié)論是正面的，就是說這種市場(chǎng)的判斷從規(guī)模到后期的組合建議,

乃至于設(shè)計(jì)，那么它整個(gè)財(cái)務(wù)的收益是可以肯定的，可以進(jìn)行下一步環(huán)節(jié)，那么項(xiàng)目方案確定,

進(jìn)入主力的招商，以及初步方案的設(shè)計(jì)，那么初步方案設(shè)計(jì)完成之后，還需要有一個(gè)設(shè)計(jì)方案

的市場(chǎng)化調(diào)整，就是說商業(yè)項(xiàng)目來講里面的動(dòng)線的布局，其實(shí)對(duì)于有效引導(dǎo)消費(fèi)者，那么在你

的MALL里面不厭其煩的，不疲倦的消費(fèi)很重要，那么這一塊需要在初步方案設(shè)計(jì)提出來之

后，需要結(jié)合市場(chǎng)顧問的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)整個(gè)的專業(yè)方案進(jìn)行調(diào)整，那么隨后工作就是建設(shè)和開

發(fā)完成，當(dāng)然在項(xiàng)目方案確定之后，另外一個(gè)環(huán)節(jié)融資、商鋪出售及招商，是開發(fā)商必須關(guān)注

的事情。

融資事實(shí)上對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目它的開發(fā)成功，包括運(yùn)營(yíng)成功至關(guān)重要，通常來講一個(gè)開發(fā)

商做MALL的發(fā)展，無論你是通過戰(zhàn)略組合，還是組合的方式，還是別的方式，那么首先一

點(diǎn)要它建起來，建成以后的話，對(duì)于中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)MALL本身處在發(fā)展的初期，無論是城市

中心，尤其是郊區(qū)MALL的發(fā)展，那么一定會(huì)有一個(gè)市場(chǎng)培育的過程，意味著說至少前三到

五年時(shí)間它有一個(gè)合理的虧損期，發(fā)展商你資金的種類是否能夠維持這個(gè)過程，那么對(duì)你的投

資判斷至關(guān)重要。關(guān)于商鋪出售這一塊來講，應(yīng)該講很多國(guó)外的機(jī)構(gòu)包括專家認(rèn)為MALL的

發(fā)展一定是整體的這種方式，整體來出租經(jīng)營(yíng)的方式，從目前我們的了解，國(guó)內(nèi)目前在外地有

不少M(fèi)ALL的項(xiàng)目，那么采取了就是出這些主力店，辦主力店的這些位置，那么是留下來做

出租，其他的商鋪?zhàn)龀鍪鄣姆绞剑@種情況已經(jīng)出現(xiàn)了，尤其在目前121這個(gè)金融政策的環(huán)

境之下，這種趨勢(shì)我認(rèn)為可能并不太容易改變，那么需要改變的是說開發(fā)商怎么解決，第一點(diǎn)

我通過這種方式解決資金的需求。

那么下一步就是說我如何保證下一步未來能夠依然保持在統(tǒng)一地位的市場(chǎng)策略之下來做發(fā)

展，那么這里面的話我們尤其用城市表出兩塊內(nèi)容，一項(xiàng)是項(xiàng)目定位，商業(yè)類別，市場(chǎng)策略決

策,以及項(xiàng)目定位決策，另外一個(gè)內(nèi)容就是融資商鋪出售這一塊，那么在我們認(rèn)為SHOPP

INGMALL的開發(fā)也包括其中中小型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)：這兩項(xiàng)內(nèi)容將決定項(xiàng)目未來的潛力,

或者說是?個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目它最核心的基礎(chǔ)，如果說在這兩個(gè)問題上做的有問題，那么我覺得

可能未來的招商，包括運(yùn)營(yíng)都有問題。這是關(guān)于開發(fā)操作過程，當(dāng)然這一塊的話，如果有一些

專家或者是業(yè)內(nèi)的人I：有不同的觀點(diǎn)，那么我也歡迎多做一些交流，以下是SHOPPING

MALL投資開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

在我們認(rèn)為，第一塊誠(chéng)色，SHOPPINGMALL項(xiàng)目市場(chǎng)的判斷，這塊開發(fā)商對(duì)市

場(chǎng)定位，市場(chǎng)策略的準(zhǔn)確判斷在我們理解是SHOPPINGMALL項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)刀之

一，事實(shí)上我們很多開發(fā)商都認(rèn)為，MALL的開發(fā)最頭疼的問題是招商，經(jīng)過我們這一年多

時(shí)間的接觸和溝通，我們認(rèn)為SHOPPINGMALL項(xiàng)目最大的問題并非招商的問題，而

是說開發(fā)商做的是不是對(duì)的，規(guī)模做的是對(duì)的，定位，規(guī)模定位市場(chǎng)策略是不是符合這個(gè)項(xiàng)目

本身所面對(duì)的市場(chǎng)，如果你做的是錯(cuò)的，無論怎么講，沃爾瑪家樂福都是你來做，如果你做的

是對(duì)的，他在選擇項(xiàng)目的時(shí)候也要經(jīng)過市場(chǎng)判斷，最終這些項(xiàng)目往往是經(jīng)過他們的判斷，他們

到某一個(gè)項(xiàng)目來講，發(fā)現(xiàn)這個(gè)開發(fā)商所做的這個(gè)項(xiàng)目的操作，哪個(gè)方面完全符合他們市場(chǎng)判斷

的原則，一定會(huì)進(jìn)來，如果說這點(diǎn)做不到誰都不會(huì)跟你招商，誰也不會(huì)進(jìn)入，所以關(guān)于這一點(diǎn)

我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)這個(gè)內(nèi)容，建議SHOPPINGMALL地產(chǎn)開發(fā)商在這塊花足夠的精力和時(shí)

間來做，事實(shí)上對(duì)于MALL來講，包括別的商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)它整個(gè)開發(fā)建設(shè)的時(shí)間會(huì)很短。

比如講一個(gè)MALL的項(xiàng)目，很大的工地，很大的施工作業(yè)面，所以施工效率會(huì)很高，在

卜海浦東有一個(gè)項(xiàng)目，也是二十萬平米的MALL的項(xiàng)目，因?yàn)椴泛５叵滤虮容^高，所以在

做地下層的時(shí)候做了四個(gè)月的時(shí)間，出地面以后半個(gè)月到二十天一層很快，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

來講最核心的問題，就是這一塊，你對(duì)項(xiàng)目規(guī)模定位、市場(chǎng)策略各方面做了足夠的精深，足夠

的專業(yè)，這塊如果說做的是對(duì)的，基本上這個(gè)項(xiàng)目未來發(fā)展空間就不會(huì)有問題。

第二點(diǎn)是項(xiàng)目的融資，我們一再提到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金的核心作用，所以說在這一點(diǎn)的話

特別提出，融資平臺(tái)包括短期的融資平臺(tái)，從股權(quán)融資還有債務(wù)融資，股權(quán)融資包括戰(zhàn)略投資

人或者是別的機(jī)構(gòu)，包括像投資信托，投資基金等等，還有債務(wù)融資，債務(wù)融資其實(shí)就是銀行

的資本，這一點(diǎn)對(duì)于當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來講，包括別的地產(chǎn)開發(fā)商目前是一個(gè)比較頭疼的

問題，都需要重新檢討原來的資金策略，越是精打細(xì)算的開發(fā)商在目前的現(xiàn)狀之下越需要對(duì)資

金重新整合，長(zhǎng)期融資的話包括商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資，需要指出的是商業(yè)地產(chǎn)有這么個(gè)特點(diǎn),

紙管說商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的常求，無論是從量還是時(shí)間，跨埴比較人，時(shí)間跨度比較長(zhǎng)，但是它

有它特定的值得肯定的地方，第一點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)和資本布場(chǎng)的一致，大量的現(xiàn)金流對(duì)于商業(yè)

地產(chǎn)來講，作為一個(gè)上市公司，證券市場(chǎng)對(duì)企業(yè)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)有效評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)金流。

關(guān)于融資對(duì)象，商業(yè)地產(chǎn)SHOPPINGMALL的融資包括國(guó)際的地產(chǎn)投資商、開發(fā)

商、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、銀行等，以及亞洲大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司，還有國(guó)內(nèi)大型的房地產(chǎn)商，還

有大型零售商以及國(guó)內(nèi)尋求地產(chǎn)概念商的公司，這是關(guān)于融資的介紹，融資還有一塊關(guān)于商務(wù)

出售，確實(shí)目前很多項(xiàng)目不得不采取經(jīng)營(yíng)資金，我碰到很多開發(fā)商手里三五千萬的資金，拿下

一百畝的地，當(dāng)然不是北京的項(xiàng)目，就要發(fā)展，這樣的話在一個(gè)有限資金的狀態(tài)之下，如何保

證項(xiàng)目的可操作性，當(dāng)中好像商鋪出售是不能夠考慮的問題，對(duì)一些小的實(shí)力比較弱的開發(fā)商

來講，對(duì)這種開發(fā)商勢(shì)必考慮資金籌措跟統(tǒng)一管理的關(guān)系問題，這個(gè)關(guān)系考慮得好應(yīng)該講市場(chǎng)

的認(rèn)可程度會(huì)高，包括商鋪的出售也會(huì)比較容易，如果說這塊問題沒有得到有效解決，應(yīng)該講

可能開發(fā)商的期望只是期望這些項(xiàng)目投資人是傻子，但是我想國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展隨著市場(chǎng)的

逐漸成熟，很多的商鋪投資人也會(huì)逐漸對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資具有更多的判斷力，這樣的話開發(fā)商

勢(shì)必在這個(gè)問題上做出充分的考慮。

關(guān)于SHOPPINGMALL項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，只是我們大致提一些主要的原則，首先的原

則SHOPPINGMALL的設(shè)計(jì)不能只體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念，而且要體現(xiàn)市場(chǎng)的

認(rèn)可程度、投資還有收益要求，經(jīng)過基于零售商需求的市場(chǎng)化調(diào)整，而且投資收益可行的情況

卜項(xiàng)目的方案才是有效的，另外發(fā)展商團(tuán)隊(duì)必須站在專業(yè)角度整合設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和零

售商的市場(chǎng)需求，單從體現(xiàn)一方面的理念都將給開發(fā)商帶來投資損失。發(fā)展商團(tuán)隊(duì)的整合能力

至關(guān)重要，在目前的環(huán)境之下很有可能市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)構(gòu)給開發(fā)商提供一個(gè)方案，開發(fā)商基本上不

用考慮就接受了，在我們認(rèn)為這種操作策略是值得探討的，

關(guān)于SHOPPINGMALL項(xiàng)目工程的建設(shè)，這塊因?yàn)樗且粋€(gè)商業(yè)的項(xiàng)目，所以說

需要最大限度體現(xiàn)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力本質(zhì)就是成本的競(jìng)爭(zhēng)力，所以說我們提出以下

開發(fā)商在操作當(dāng)中需要關(guān)注的四項(xiàng)內(nèi)容。第一點(diǎn)關(guān)于成本原則，第二點(diǎn)商業(yè)功能原則，第三智

能化的標(biāo)準(zhǔn)原則，作為一個(gè)規(guī)模在幾十萬平方，每天消費(fèi)者十萬或者幾十萬，這個(gè)項(xiàng)目能否保

證?個(gè)很高尚的消費(fèi)的環(huán)境，甚至簡(jiǎn)單來講你是安全的，不能說這個(gè)項(xiàng)目發(fā)生火災(zāi)或者是消防

問題，發(fā)生一些不好的結(jié)果，這樣的話對(duì)整個(gè)項(xiàng)目智能化的標(biāo)準(zhǔn)原則會(huì)有很高的要求。第四點(diǎn)

物流、客戶流、資金流的效率原則，這一點(diǎn)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目未來運(yùn)營(yíng)期間的競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要，所

以說發(fā)展商團(tuán)隊(duì)有必要搭建商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)期ERP系統(tǒng)：以實(shí)現(xiàn)與管理期ERP系統(tǒng)的對(duì)接,

事實(shí)上目前我們國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商有些機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始探討在地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)RP系統(tǒng)整合進(jìn)米，但事

實(shí)上都只是做的局部的或者某些內(nèi)容的探討，缺乏很大的系統(tǒng)性，但是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)ERP系統(tǒng)

的需求我們認(rèn)為是很重要的內(nèi)容，所以說提醒開發(fā)商在未來的操作當(dāng)中注意這個(gè)環(huán)節(jié)。

關(guān)于SH0PPINGMALL項(xiàng)目的管理，管理競(jìng)爭(zhēng)的原則，SHOPPINGMA

LL項(xiàng)目的管理將成為項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)致勝的最終表現(xiàn)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目開發(fā)過程中的各種競(jìng)爭(zhēng)力和管理的

競(jìng)爭(zhēng)力共同展現(xiàn)，優(yōu)勢(shì)則嬴，劣勢(shì)將困境重重，發(fā)展商的團(tuán)隊(duì)必須站在戰(zhàn)略高度，在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)

期以恰當(dāng)?shù)姆绞揭肭‘?dāng)?shù)墓芾砩?，恰?dāng)?shù)牟僮鞒潭葘⒅苯佑绊戫?xiàng)目的操作效率，ERP系統(tǒng)

將是SHOPPINGMALL項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)在動(dòng)力，關(guān)于這個(gè)恰當(dāng)?shù)膯栴}事

實(shí)上在目前SHOPP1NGMALL的開發(fā)商來講，大家都會(huì)碰到，比如講開發(fā)商什么時(shí)

間進(jìn)入我的項(xiàng)目，管理商以什么樣的方式，它參與進(jìn)來是以股權(quán)的方式，還是開發(fā)商為了配置

未來自身的管理團(tuán)隊(duì)，這樣的話只是委托管理，但是未來經(jīng)過頭兒年的管理機(jī)構(gòu)的管理，未來

自身的管理團(tuán)隊(duì)逐漸進(jìn)入角色，無論是哪種方式，開發(fā)商必須結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)勢(shì)的判斷做

出最終的選擇，我在什么時(shí)間段引入管理商比較合適。以上是關(guān)于SHOPPINGMALL

投資開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)的介紹。

第三項(xiàng)是關(guān)于SHOPPINGMALL項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，我們根據(jù)SHOPPINGM

ALL項(xiàng)目的開發(fā)來講，關(guān)于建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期，在建設(shè)期的話從土地成本的競(jìng)爭(zhēng)力、準(zhǔn)確市場(chǎng)

定位葵定競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)間，還有項(xiàng)目規(guī)模決策的競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，資金平臺(tái)的競(jìng)爭(zhēng)力,

以及招商效率競(jìng)爭(zhēng)力，以上內(nèi)容在建設(shè)期間都會(huì)碰到，每一個(gè)開發(fā)商都會(huì)碰到這些問題，一個(gè)

SHOPPINGMALL項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)就是建設(shè)期的競(jìng)爭(zhēng)力屬于基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力，未來

項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過程當(dāng)中都將會(huì)影響到你的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如果說在北京有著類似的位置跟市場(chǎng)環(huán)境的

兩個(gè)MALL的項(xiàng)目或者兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，有一個(gè)項(xiàng)目它的土地成本每畝是三十萬，另外

一個(gè)項(xiàng)目是一百萬，可以很明確的講，地大項(xiàng)目的開發(fā)商從競(jìng)爭(zhēng)的前期，它就需要在未來通過

別的競(jìng)爭(zhēng)力來彌補(bǔ)它的弱勢(shì)，同樣的，別的一些競(jìng)爭(zhēng)力也是需要開發(fā)商在前期做深入的考慮。

運(yùn)營(yíng)期動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)力首失第一點(diǎn)，任何基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力的缺失都將降低板案的競(jìng)爭(zhēng)力，這塊是很

動(dòng)態(tài)的問題，需要開發(fā)商逐漸去融入到它的操作當(dāng)中，還有一點(diǎn)，建設(shè)期項(xiàng)目定位和市場(chǎng)策略

競(jìng)爭(zhēng)力將是本案競(jìng)爭(zhēng)致勝的基礎(chǔ)，這點(diǎn)我們前面談過，你一定是做得對(duì)的，目前據(jù)我了解，包

括麥德隆、百安居，還有沃爾瑪、家樂福，所有的公司專門做市場(chǎng)發(fā)展的團(tuán)隊(duì)，在北京，包括

其他的各個(gè)大眾小城是到處跑馬圈地，就把你做的不對(duì)，你做的對(duì)的話真不用擔(dān)心，你做的不

對(duì)的話無論是哪一個(gè)零售商基本上都會(huì)拒絕你。

關(guān)于項(xiàng)目的市場(chǎng)公關(guān)、策劃的競(jìng)爭(zhēng)力，為什么要談到市場(chǎng)公關(guān)策劃競(jìng)爭(zhēng)力，是因?yàn)镾HO

PPINGMALL的開發(fā)從頭至尾是一個(gè)比較長(zhǎng)期綜合復(fù)雜的過程，在國(guó)外稱之為房地產(chǎn)業(yè)

的高科技，這樣的話關(guān)于在市場(chǎng)公關(guān)策劃者塊，我認(rèn)為目前很多的，尤其是地方一些開發(fā)商存

在比較多的炒作思維，事實(shí)上這種MALL的項(xiàng)目我在什么階段做市場(chǎng)的投入，什么階段把它

推入市場(chǎng)，這個(gè)問題是需要仔細(xì)判斷的，從我們的教訓(xùn)來講，應(yīng)該講北京的一個(gè)項(xiàng)目，從最開

始沒有做任何準(zhǔn)備的前提之下就進(jìn)行了奠基，市場(chǎng)的炒作異常的火爆，事實(shí)上這種策略會(huì)帶來

兩個(gè)問題。

首先第一點(diǎn)它招來了大批接盤手，國(guó)內(nèi)很多開發(fā)公司投資機(jī)構(gòu)都有一種愿望，在特殊的W

TO完全開放之前的一段時(shí)間，能夠在某些領(lǐng)域搶到制高點(diǎn)，同樣的SHOPPINGMAL

L的開發(fā)也意味著說某些開發(fā)企業(yè)在搶制高點(diǎn)這么一個(gè)問題，所以說項(xiàng)目在沒有做出充分的前

期準(zhǔn)備跟判斷之前，大肆的炒作一定帶來很多的接盤手，第二點(diǎn)項(xiàng)目的成本異常加大，第三點(diǎn)

因?yàn)轫?xiàng)目在前期考慮不充分，所以說每次比如沃爾瑪今天來，我跟他談的時(shí)候這這個(gè)項(xiàng)目二十

平米，下一次再來換成三十萬，你對(duì)項(xiàng)目沒有做出充分的判斷，尤其是市場(chǎng)策略規(guī)模等等，沒

有定案之前，應(yīng)該保持一個(gè)成熟的公關(guān)策劃的戰(zhàn)略意識(shí)，因?yàn)檫@么大的投資項(xiàng)目，如果說開發(fā)

商采取一種不謀慎的態(tài)度，我感覺，我今天來提到是二十萬，下一次三十萬，任何零售商都需

要找一個(gè)穩(wěn)定的，有著戰(zhàn)略眼光跟操作能力的專業(yè)開發(fā)商，這種表現(xiàn)最直接的就是，我會(huì)覺得

你沒有譜，因?yàn)槟銢]有譜，我對(duì)中國(guó)市場(chǎng)沒譜，你也沒譜，所以就到此為止，對(duì)于國(guó)內(nèi)開發(fā)商

來講，有些外地的像我們最近接觸的，大家一談首先是這個(gè)項(xiàng)目拿下土地來，作為前期的這么

一個(gè)定位策劃，甚至說是連市場(chǎng)調(diào)查都不去做，很快形成一個(gè)文字的簡(jiǎn)單的方案，就開始去炒

作，這種方式對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來講，我覺得是短視的思維，甚至最終會(huì)砸自己的腳。等于說M

ALL的開發(fā)來講，在整個(gè)項(xiàng)目的操作當(dāng)中，包括市場(chǎng)策劃，包括廣告投入，包括公關(guān)的策略,

開發(fā)商是需要做充分的考慮，不要簡(jiǎn)單行事，下面是項(xiàng)目管理競(jìng)爭(zhēng)力，以及資金平臺(tái)整合的競(jìng)

爭(zhēng)力，這些內(nèi)容簡(jiǎn)單做些介紹。

第四項(xiàng)是SHOPPINGMALL項(xiàng)目的決策體系，我需要提出一點(diǎn)，在SHOPPI

NGMALL項(xiàng)目從最開始開發(fā)商接盤到整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)完成，并實(shí)施管理的整個(gè)過程當(dāng)口，

每星期你都會(huì)碰到階段性的各種決策，每個(gè)決策需要體現(xiàn)四項(xiàng)內(nèi)容，第一點(diǎn)是市場(chǎng)環(huán)境，第二

項(xiàng)項(xiàng)目的背景，第三點(diǎn)專業(yè)知識(shí)，第四點(diǎn)開發(fā)商的資源，每一個(gè)決策如果說忽視某一個(gè)環(huán)節(jié)，

這個(gè)結(jié)果都會(huì)給開發(fā)商在未來的操作當(dāng)中帶來成本的損失,如果說項(xiàng)目進(jìn)入整個(gè)資金平臺(tái)的搭

建過程，這個(gè)環(huán)節(jié)是需要專業(yè)知識(shí)，需要有專業(yè)背景的融資或者說財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)給你提供專門的建

議，但是采購(gòu)機(jī)構(gòu)所提供的建議也僅是針對(duì)一個(gè)宏觀的，泛泛的一個(gè)方案，這個(gè)方案，這個(gè)項(xiàng)

目可行的采用方案一定是結(jié)合開發(fā)商自身的資源、資產(chǎn)、資金背景形成一個(gè)結(jié)果，不是說單純

的市場(chǎng)供應(yīng)商，我們做出判斷說這個(gè)項(xiàng)目可以建三萬平方米，市場(chǎng)供應(yīng)提出一個(gè)觀點(diǎn)，這個(gè)項(xiàng)

H我是組合哪種主力店進(jìn)來，在整個(gè)過程當(dāng)中無論是市場(chǎng)咨詢，還是規(guī)劃設(shè)計(jì)，乃至于資金平

臺(tái)的搭建，以及后期工程的建設(shè)等等，開發(fā)商每一個(gè)部分都牽扯到一些決策問題，這個(gè)決策比

如對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)判斷，這個(gè)決策需要市場(chǎng)供應(yīng)商它已經(jīng)提供r一些報(bào)道，另外需要策劃公司，

也需要開發(fā)商自身，這個(gè)判斷一定是融合了多方面判斷的綜合結(jié)果，不是說咨詢商提供一個(gè)方

案，就這樣了，或者說設(shè)計(jì)單位提供一個(gè)方案，就這樣照搬去實(shí)行。關(guān)于這塊提醒開發(fā)商注意,

在整個(gè)的操作當(dāng)中，這四項(xiàng)內(nèi)容是你整個(gè)操作當(dāng)中每一個(gè)決策所需要體現(xiàn)的部分。

底下是關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)投資模式，有些人認(rèn)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式可能會(huì)完全不同于歐

美，但是我個(gè)人認(rèn)為，它在未來的發(fā)展當(dāng)中可能會(huì)在某些形態(tài)上有類似于美國(guó)的一些東西出現(xiàn),

所以說對(duì)于美國(guó)整個(gè)資金模式做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，尤其在現(xiàn)在121央行的政策體制下，我覺

得大家需要用一個(gè)新的思路對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行判斷，美國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的主要環(huán)節(jié)，首先第一

點(diǎn)是房地產(chǎn)投資信托，底下銀行機(jī)構(gòu)去投資，底下跟國(guó)內(nèi)的形勢(shì)有類似的地方，但是恰恰就是

房地產(chǎn)投資信托它發(fā)揮的作用是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)或者商?業(yè)地產(chǎn)業(yè)最缺乏的內(nèi)容，從美國(guó)房地產(chǎn)

產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)投資信托是處在核心的部分，相當(dāng)于投資信托是美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

動(dòng)機(jī)，我們中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)業(yè)這個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)是沒有的。

根據(jù)我們最新的統(tǒng)計(jì)，美國(guó)到目前為止大概有三百家左右的投資信托，整個(gè)的市值是兩千

五百億美金，相當(dāng)于兩萬億人民幣，依托這么一個(gè)很強(qiáng)大的資金體系，而且投資信托的話它都

是在納斯達(dá)克，包括紐約證券交易所上市，很好的把個(gè)人投資者吸引到房地產(chǎn)行業(yè)的投資當(dāng)中,

所以說這個(gè)體系的發(fā)展是很健康，很良性的，當(dāng)然我個(gè)人認(rèn)為對(duì)121央行的政策來講，首先

第一點(diǎn)對(duì)中小企業(yè)，中小開發(fā)商來講是一個(gè)不利的事情，但是對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于國(guó)

家的金融安全，包括對(duì)消費(fèi)者是一件很好的事情，我相信政府這種做法也是會(huì)有意識(shí)的引導(dǎo)未

來中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整個(gè)資金結(jié)構(gòu)的調(diào)整，不是主要靠銀行的貸款來撐起這個(gè)行業(yè)一?個(gè)比較高利

用率的發(fā)展，銀行的資本上很多開發(fā)商步子進(jìn)去，包括一些開發(fā)商的服務(wù)意識(shí)等等，因?yàn)槠毡?/p>

這些中小的開發(fā)商他的競(jìng)爭(zhēng)是低端的競(jìng)爭(zhēng)，但是如果說未來通過市場(chǎng)引導(dǎo)到投資信托，事實(shí)上

的話中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)房地產(chǎn)會(huì)逐漸的走向一個(gè)比較合理的資金體系。最近七月初的

時(shí)候臺(tái)灣政府完全放開臺(tái)灣房地產(chǎn)投資，包括土地，開發(fā)商做某一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，土地都可以

作為股份出售，可以開發(fā)，這些內(nèi)容一定是未來中國(guó)房地產(chǎn)資金體系必然的趨勢(shì)，只是說政府

可能是需要我先堵一頭，但是需要有一個(gè)逐漸釋放的過程，這是關(guān)于房地產(chǎn)投資模式的問題。

底下是我們提出一個(gè)叫賽睿房地產(chǎn)資本落實(shí)，開發(fā)初期我們稱之為開發(fā)商有效資本對(duì)項(xiàng)目

的控股模式，運(yùn)營(yíng)成熟期包括項(xiàng)目開發(fā)的初期，以及運(yùn)營(yíng)前期的過程，叫開發(fā)商高效現(xiàn)金流資

產(chǎn)增值模式，開發(fā)后期以及開業(yè)初期我們稱之為開發(fā)商足夠的現(xiàn)金流平衡模式，第三個(gè)開發(fā)后

期和開業(yè)初期是放在第二個(gè)位置，運(yùn)營(yíng)成熟期屬于第三個(gè)內(nèi)容。關(guān)于開發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)，SHO

PPINGMALL項(xiàng)目的開發(fā)商，你的利潤(rùn)點(diǎn)在什么地方，我認(rèn)為開發(fā)商在項(xiàng)目操作之前