房屋及土地租賃合同

房屋及土地租賃合同篇1

出租方：（以下簡稱甲方）

承租方：（以下簡稱乙方）

甲、乙雙方經(jīng)過公開協(xié)商，在平等自愿、公平基礎(chǔ)上，就乙

方租賃甲方房屋（土地）的有關(guān)事宜，訂立協(xié)議如下：

1、乙方租賃甲方位于姚辛莊存多維鋼構(gòu)西側(cè)的房屋（64間）

及土地60畝用于存放物品及開辦市場使用。

2、租賃期限為十年，自年一月—日起至

年—月一日止。

3、租賃價格及給付方式為：房屋租賃費用為每間每月150元

人民幣，土地租賃價格分段計價，前五年為每畝每年2萬人民幣。

第六年每畝220_元，第七年每畝24200元，第八年每畝26620元，

第九年每畝29282元，第十年每畝32210元。費用采取上交方式，

在每一年度的前一個月內(nèi)繳納。

4、租賃場地內(nèi)地泵一個作價人民幣10萬元，轉(zhuǎn)讓給乙方，

在合同簽訂后將轉(zhuǎn)讓費及時給付甲方。

5、租賃期間，乙方必須依法自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，出現(xiàn)事故

自行處理，自主承擔(dān)，與甲方無關(guān)。

6、雙方租賃合同為整體租賃，涉及現(xiàn)有租戶處理事宜由雙方

協(xié)商辦理。

7、租賃期間發(fā)生的水電、衛(wèi)生費每年3萬元由村里收取費用

均由乙方承擔(dān)，并不得因此給甲方造成妨礙和損害，否則乙方應(yīng)

承擔(dān)違約責(zé)任。

8、在租賃期間，乙方需增建建筑物平米甲方應(yīng)書面

同意，以后未經(jīng)甲方同意乙方不得私自搭建地上物（乙方所建房屋

能取得地方政府同意除外）。

9、在租賃期間遇國家有征占用地，對于乙方經(jīng)過甲方同意建

設(shè)的地上物和堆積物品的搬遷補償費月歸乙方所有，對于原有固

定物、可得利益、土地補償?shù)葰w甲方，即誰投資誰受益。

10、對于甲方的’水電房設(shè)施及時維修和維護，付款方式為前

五年每年為房64間」50_12月二115200元；土地60畝前四年為每

年60畝.200元=12000元；兩項總計：每年1315200元。五年以

后每年每畝累計遞增10%o第六年每畝220_元、總計；第

七年每畝24200元、總計；第八年每畝26620元、總計

；第九年每畝29282元、總計；第十年每畝32210

元、總計o

11、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意用甲方的2間廚房和2間泵房換樓

上東側(cè)2間辦公室歸甲方留作辦公用。

12、注意防火、防盜，嚴(yán)禁斗毆，不得用煤做飯取暖，杜絕一

切安全隱患，積極配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作。

13、如遇政府用地、占地，此合同自行終止，不得以各種手

段向甲方提無理要求。

14、本合同一式四份，雙方各持兩份，具有同等的法律效力。

甲方（公章）：

乙方（公章）：

法定代表人（簽字）：

法定代表人（簽字）：

年一月―日

年一月—日房屋及土地租賃合同篇2

出租方（甲方）：承租方（乙方）：

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意就下列房產(chǎn)進行租賃，特立協(xié)議如下：

一、甲方同意將坐落于出租給乙方使用，建

筑面積為O

二、租期自—年—月—日至一年—月—日，租金為

每月按一支付。

三、租期內(nèi)房租與水電等費用乙方須按時交納，如因人為造

成罰款由乙方承擔(dān)責(zé)任。在租期內(nèi)雙方不得給對方帶來不良影響

和后果，否則責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償對方損矢。承租人不得利用承租房

進行非法活動的，損害公共利益。

四、甲乙雙方承租結(jié)束，必須提前—通知對方。合同期內(nèi)不

得私自提高房價和附加任何協(xié)議外的條款。

五、合同期滿后，如甲方仍繼續(xù)出租房屋，同等條件下乙方

享有優(yōu)先權(quán)。若租賃房屋因不可抗力的‘自然災(zāi)害導(dǎo)致?lián)p毀或造成

承租人損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。租賃期間，若乙方因不可抗

力導(dǎo)致不能使用租賃房屋，乙方需立即書面通知甲方。

六、本協(xié)議一式兩份，甲方雙方各持一份，自簽字之日起生

效。本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不

成時，任何一方均可以向人民法院起訴。

七、甲方房屋水表底數(shù)噸，電表底數(shù)。

八、本合同如有未盡事宜，一律按《中華人民共和國合同法》、

《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及其它有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，

經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，作出補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有

同等效力。

甲方（公章）：乙方（公章）：

法定代表人（簽字）：法定代表人（簽字）：

年—月—日年—月—0

房屋及土地租賃合同篇3

甲方：—

乙方：

甲方土地房屋地處,空廠院一座，院內(nèi)有平房八間及

建筑物和院內(nèi)所有土地對外實行出租，乙方經(jīng)考查后愿意租賃，

雙方就租賃事宜特訂如下：

一、廠院坐落位置與面積：

本院坐落在土地段，東鄰北大街，西鄰北

鄰—，南鄰—,總占地面積一畝C

二、租賃實物：

現(xiàn)坐落在本院內(nèi)的一切土地的使用空地。臨高速引線路有平

房八間，石棉瓦空房三間及所有建筑物。

三、租賃、時間、價格及付款方式：

本承包期為一年零一個月，自20_年—月一日開始至20_年

—月_Z_日止。全院及所有門面房和建筑物每年租金為—元整

（—元）。一年一交，每年在—月—日前交付當(dāng)年租金。直到合同

期滿。

四、甲方責(zé)任和義務(wù)和承諾

保證乙方有一個良好的經(jīng)營環(huán)境，不得以任何借口干涉乙方

的人事安排和工作事務(wù)。除收取乙方租金外，不得加收乙方的任

何雜項費用，不得以任何借口對乙方賃金漲浮，如對外有任何糾

紛甲方應(yīng)出面調(diào)解。

附：門面房現(xiàn)租賃戶所用的房屋及一切到期由甲方負(fù)責(zé)要回

并交于乙方，以后的經(jīng)營權(quán)及租金由乙方經(jīng)營和收取。

五、乙方責(zé)任

安全生產(chǎn)，合法經(jīng)營，承包租賃期內(nèi)的工商、稅收、水電由

乙方承擔(dān)并保證在租賃期內(nèi)房屋等一切設(shè)施完整。

六、規(guī)定承包期內(nèi)乙方根據(jù)生產(chǎn)仁活需要，需建設(shè)房屋和改

建時，可自行建設(shè)和改造，到期恢復(fù)原狀。

七、在本合同有效期內(nèi)，如因政府征用土地，乙方建造的附

屬物及經(jīng)濟賠償歸乙方所有，甲方的附屬物歸甲方所有，甲方應(yīng)

退還乙方交該年的剩余款。

八、在本合同有效期內(nèi)，如乙方因原因需轉(zhuǎn)讓時，必須通知

甲方，甲方無權(quán)干涉，但甲方在本合同有效期內(nèi)不得以任何借口

趕走乙方，如違反合同應(yīng)退還乙方在租賃期內(nèi)的‘所有租金。

九、在租賃期內(nèi)和建設(shè)過程中如果與—二組，—等人因此院

內(nèi)的一切糾紛，由負(fù)責(zé)解決，所造成的損失由—賠償。

十、本合同在未盡事宜情況下，由甲乙雙方共同協(xié)商解決。

此協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，簽字后生效。

甲方：

乙方：

證明人：

年月日房屋及土地租賃合同篇4

甲方：

乙方：

一、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方愿意將座落在松山區(qū)穆家營子鎮(zhèn)

官倉溝處306國道路東路邊樓房八間，上下兩層1360平米和相對

應(yīng)院落樓前14米，樓后8米，租給乙方使用，租期為三年。

二、年租金暫定人民幣十萬元整，年租金一次性繳清。

三、租金繳納方式（按年度繳納）。自簽定合同之日一次性付

清第一年租金（憑收條），以后年度繳納租金按上一年度到期的約

定日次日繳納。

四、在租賃期內(nèi)甲方向乙方提供水、電由乙方自付，安裝80

變壓器一臺，由乙方出資，甲方負(fù)責(zé)聯(lián)系辦理一切手續(xù)，乙方如

搬走后變壓器歸甲方所有。在租賃期內(nèi)所發(fā)生和耗用的一切稅費

均由乙方負(fù)責(zé)，（如：煤、火、水、電費和政府?dāng)偱煽罹璧龋╅_負(fù)

責(zé)對甲方提供的租賃物品等進行保養(yǎng)、保護、和進行必要的維修。

五、乙方財產(chǎn)和物品在甲方院內(nèi)或屋內(nèi)存放由乙方自己負(fù)責(zé)

安全保衛(wèi)，以防被盜。乙方在租賃期內(nèi)一定要注意安全，安全用

電，不違規(guī)操作，注意防火。

六、乙方在甲方院落內(nèi)不論經(jīng)營什么行業(yè)、品種都要按國家

法律、法規(guī)辦理各種合法有故的證照，按規(guī)定繳納各種稅費，不

準(zhǔn)干違法之事。

七、乙方在租賃內(nèi)發(fā)生的一切傷亡事故均由乙窮負(fù)責(zé)，造成

甲方經(jīng)濟財產(chǎn)等損失也由乙方按價全部賠償。

八、乙方在租賃期內(nèi)，乙方的工人和其它人員一定要遵守本

院的各項規(guī)章制度，講究衛(wèi)生，必須聽從本院門衛(wèi)人員管理，否

則甲方有權(quán)將該人逐出該院。

九、在合同有岐期內(nèi)雙方均不得違約，如有特殊情況違約，

違約方負(fù)責(zé)賠償對方年租金的一半。合同到期后如甲方下一年不

再向乙方出租此房或乙方不再租用此房雙方必須在合同到期的前

半年通知對方，否則也按違約執(zhí)行，如遇規(guī)劃國家征用，合同無

法履行此合同即終止，甲方退回乙方示到期的租金。征用給付的

機械設(shè)備搬遷補償費歸乙方所有。

十、乙方在租賃期如房屋不夠用，需要在院建房的'，必須經(jīng)

有關(guān)部門批準(zhǔn)甲方同意，按甲方指定的地點、數(shù)量、質(zhì)量建造。

但出現(xiàn)的其它后果由乙方自負(fù)。合同到期后乙方在此所建的一切

建筑物和附著物均歸甲方所有。

十一、本合同未盡事宜雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成由人民法

院裁決。

十二、本合同有故期為年月日

至年月日。

十三、本合同自簽定之日雙方簽字后生故。

十四、本合同一式三份。

甲方（公章）：乙方（公章）：

法定代表人（簽字）:法定代表人（簽字）:

年—月—日年—月—日房

屋及土地租賃合同篇5

甲方：

乙方：

為發(fā)展地方經(jīng)濟，解決下崗職工再就業(yè)。合理利用閑置資源，

保護雙方合法權(quán)益，經(jīng)雙方充分協(xié)商簽訂本合同。

一、租賃地點、面積、租金

甲方將院內(nèi)公寓樓以南原閑置復(fù)肥倉庫前占用土地及平房十

間租賃給乙方，面積平方米，租金為年租金壹萬元整（項目建設(shè)期

間免租金）建復(fù)肥生產(chǎn)項目

二、租賃期限為年月日起至年月日止。

三、甲方的權(quán)利和義務(wù)：

1、租賃房屋的所有權(quán)屬于甲方，甲方有權(quán)向乙方收取租賃費

和服務(wù)費；

2、甲方有權(quán)監(jiān)督乙方對廠房的使用，如乙方不按規(guī)定的項目

經(jīng)營或?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)租、買賣以及挪作他月，甲方有權(quán)終止合同，并

要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任；

3、乙方未按合同要求支付租金及服務(wù)費，甲方可解除合同并

有權(quán)要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任；

4、合同期間甲方不得擅自收回租賃廠房，因社會公益事業(yè)或

不可抗力為因素，甲方可以收回，但應(yīng)提前月以書面形式告知乙

萬O

四、乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、乙方自一年起逐年交納租賃費，交納時間為當(dāng)年元月十日

前，每年壹萬元整；

2、自—年3月1日起，乙方向甲方交納服務(wù)費，金額一年,

租金自年月

二、本協(xié)議所約定的租金，按照先支付后使用的原則，由甲

方按年度向乙方支付，并應(yīng)于每年月日之前付至乙方，如甲方未

按本協(xié)議約定的付款日（簽定協(xié)議日）金額支付下年度租金，則自

逾期之日起，按其未支付租金額的猊支付滯納金，逾期30日仍

未全額支付下年度租金，乙方有權(quán)解除本協(xié)議。

三、租用期內(nèi)，乙方不得妨礙甲方對該廠地行使正當(dāng)權(quán)利。

四、在本協(xié)議有效期內(nèi)，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得提前

終止協(xié)議或部分及全部收回土地使用權(quán)，否則造成甲方的.一切損

失，均由乙方全額賠償，租用期滿后，如甲方需要，可優(yōu)先租用

該廠地。

五、乙方負(fù)責(zé)交納與租用土地有關(guān)的土地稅、費用及其它法

定的費用。

六、若因國家或地方政府征用土地，對甲方所蓋的房屋及電

力設(shè)施進行補償?shù)目顢?shù)應(yīng)由甲方所得。

七、在租賃期內(nèi)，主廠房所出現(xiàn)的一切質(zhì)量問題應(yīng)由乙方負(fù)

責(zé)維修。

八、本協(xié)議雙方同意后，自簽字之日起生效，甲乙雙方各執(zhí)

一份。

出租方：承租方：年月日房屋及土地租賃合同篇6

甲方：

乙方：

甲方現(xiàn)有房屋二間，林地30畝，其中30畝和房租給乙方居

住和耕種，為保證明確雙方的權(quán)益，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商達成如

下協(xié)議，雙方應(yīng)共同遵守。

一、乙方在租住和耕種期間水暖電及一切生活費用等均由乙

方自行負(fù)責(zé)，甲方一概不管。

二、乙方在租住期間，必須維護、看管好圍欄及樹木，對破

損的圍欄及時修理，防止牲畜及人為對圍欄或樹木進行破壞。

三、乙方在租住期間不得做違法亂紀(jì)或損害甲方利益的事情,

否則甲方有權(quán)終止合同。

四、乙方在租住期間發(fā)生火災(zāi)、爆炸、人身傷害、生病或死

亡等一切事情均與甲方無害，由乙方自行負(fù)責(zé)。

五、如因乙方看管不當(dāng)造成甲方圍欄、樹木、房屋等損失的，

由乙方按價對甲方進行賠償。

六、承租費為5000元整，由于乙方在租住期間要對樹地進行

管理，所以甲方向乙方收取此費用，而且每年甲方要向乙方支付

5000元的'管理費用做乙方對圍欄、房屋、樹地的維護費，此費用

每半年支付一次，分二次付清。

七、甲方要按合同約定的日期及時將維護款付清。

八、樹地圍欄自然破損時，甲方要及時向乙方無償提供材料、

機具，以便乙方及時進行修補。

九、甲、乙雙方合同期滿或因有事需終止合同時，雙方必須

提前一個月告知對方，否則，造成損失的由對方賠償給另一方。

十、此合同一式三份，甲、乙雙方及中間人各持一份，自簽

字之日起生效，試用期為一年，如甲乙雙方無異議，合同期滿可

再進行續(xù)簽。

十一、此合同自年月日一一年月日止。

甲方：

乙方：

中間人：

年月日房屋及土地租賃合同篇7

甲方：

乙方：

為發(fā)展地方經(jīng)濟，解決下崗職工再就業(yè)。合理利用閑置資源，

保護雙方合法權(quán)益，經(jīng)雙方充分協(xié)商簽訂本合同。

一、租賃地點、面積、租金

甲方將院內(nèi)公寓樓以南原閑置復(fù)肥倉庫前占用土地及平房十

間租賃給乙方，面積平方米，租金為年租金壹萬元整（項目建設(shè)

期間免租金）建復(fù)肥生產(chǎn)項目

二、租賃期限為年月日起至年月日止。

三、甲方的權(quán)利和義務(wù)：

1、租賃房屋的所有權(quán)屬于甲方，甲方有權(quán)向乙方收取租賃

費和服務(wù)費；

2、甲方有權(quán)監(jiān)督乙方對廠房的使用，如乙方不按規(guī)定的項目

經(jīng)營或?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)租、買賣以及挪作他月，甲方有權(quán)終止合同，并

要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任；

3、乙方未按合同要求支付租金及服務(wù)費，甲方可解除合同并

有權(quán)要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任;

4、合同期間甲方不得擅自收回租賃廠房，因社會公益事業(yè)或

不可抗力為因素，甲方可以收回，但應(yīng)提前月以書面形式告知乙

方。

四、乙方的,權(quán)利和義務(wù)

1、乙方自20_年起逐年交納租賃費，交納時間為當(dāng)年元月十

日前，每年壹萬元整；

2、自20__年3月1日起，乙方向甲方交納服務(wù)費，金額20_

元，交納時間為每月10日前；

3、乙方承租后，只能從事合同規(guī)定經(jīng)營項目；

4、合同期滿，如甲方繼續(xù)向外租賃，同等條件，乙方享有優(yōu)

先租賃權(quán)。

五、違約責(zé)任

1、如乙方不按時向甲方繳納租賃費，從滯納之日起每日按應(yīng)

繳費用的10%繳納滯納金；

2、如甲方中途無故終止合同，除了合同規(guī)定的適當(dāng)?shù)难a償外,

應(yīng)向乙方支付違約金總租金的20%o

六、1、合同未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商作出補充規(guī)定

2、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：乙方：房屋及土地租賃合同篇8

出租方（以下簡稱甲方）身份證地址、號碼:

承租方(以下簡稱乙方)身份證地址、號碼：

甲、乙雙方通過友好協(xié)商，就房屋租賃事宜達成協(xié)議如下：

一、租賃地點及設(shè)施：

租賃地址：威遠(yuǎn)縣石油基地8棟2單元702；

二、租用期限及其約定：

1.租用期限：甲方同意乙方租用1年；自20_年月日起至

年月日。

2.房屋租金：每月亓人民幣0

3.付款方式：年月日前一次性支付，另付押金200元，租

房終止，甲方驗收無誤后，將押金退還乙方，不計利息。

4.租用期內(nèi)，乙方有下列情形之一的甲方可以終止合同，收

回房屋使用權(quán)、乙方需擔(dān)全部責(zé)任，并賠償甲方損失。

(1)乙方擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的.；

(2)乙方利用承租房屋進行非法活動損害公共利益的；

(3)乙方無故拖欠房屋租金達30天；

(4)連續(xù)三個月不付所有費用的。

三、雙方責(zé)任及義務(wù)：

1.乙方須按時交納水、電、氣、電話、電視等費用，租賃期結(jié)

束時將相關(guān)繳費賬單交給甲方；

2.在租用期內(nèi)，甲方必須確保乙方的正常居住，不得將乙方

租用

3.在租賃期內(nèi)，甲、乙雙方如有一方有特殊情況需解除協(xié)議

的，必須提前一個月通知對方，協(xié)商后解除本協(xié)議；

4.乙方入住該物業(yè)應(yīng)保持周圍環(huán)境整潔做好防火防盜工作，

如發(fā)生事故乙方應(yīng)負(fù)全部責(zé)任；

5.乙方不得擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)，并愛惜使用室內(nèi)設(shè)施，若人

為損壞的將給予甲方相應(yīng)賠償；如發(fā)生自然損壞，應(yīng)及時通知甲方,

并配合甲方及時給予修復(fù)C

四、其它未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成按有關(guān)

現(xiàn)行法規(guī)辦理或提交有關(guān)仲裁機關(guān)進行仲裁。

本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，簽字后即行生效。

甲方（公章）：乙方（公章）：

法定代表人（簽字）：法定代表人（簽字）：

年一月—日年一月一日

房屋及土地租賃合同篇9

出租方（以下簡稱甲方）：

身份證號：

承租方（以下簡稱乙方）：

身份證號：

為了明確甲、乙雙方在租賃過程中的權(quán)利與義務(wù)，根據(jù)《中

華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方平等

協(xié)商簽訂本合同。

一、租賃情況

甲方將托縣電廠三監(jiān)獄斜對過煤廠大院的1/3場地租給乙方

使用，該塊土地占地約50畝。地磅一臺，50KW變壓器1臺，警衛(wèi)

室磅房1間，往房4間、廚房、水井。

二、租期及支付方式

1、租期年，自年月日起至年月日止，年租金元；

2、支付方式為簽訂本合同時乙方付年租金的50%,半年后付

年租金剩余的50%租金。

三、甲方的義務(wù)

甲方承諾對本合同第一條所指標(biāo)底物土地的'合法使用權(quán)，出

租給乙方使用（經(jīng)營、生產(chǎn)、建設(shè)）；如有違反，甲方應(yīng)將所收的全

部租金退還，并賠償乙方因?qū)υ搲K土地的投資而產(chǎn)生的損失。

四、甲方不得向乙方收取約定租金以外的任何費用；乙方因

生產(chǎn)使用所產(chǎn)生的一切費用，均由其自行承擔(dān)。

五、租賃期滿后，乙方擁有優(yōu)先承租權(quán)；如乙方不續(xù)約，經(jīng)

雙方協(xié)商一致，解除合同后30日內(nèi)，乙方向甲方辦理交接手續(xù)。

六、在租賃期內(nèi)，因不可抗力，如政策、城市規(guī)劃是設(shè)等,

雙方解除合同，由此給乙方造成的經(jīng)濟損失由有關(guān)部門進行補償

（甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)），甲方應(yīng)按實際租賃期結(jié)算乙方租金，剩余租金

全部退還。

七、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，簽字生效具有同等法

律效力。

甲方簽字：

乙方簽字：

年月日房屋及土地租賃合同篇10

【關(guān)鍵詞】劃撥土地房屋用途合同效力

一、引言

房屋租賃作為一種讓渡房屋使用權(quán)的一種民事行為，對于建

立和完善多層次住房保障體系，活躍市場經(jīng)濟發(fā)揮了重要作用。

隨著國有企業(yè)改制高潮漸遠(yuǎn)，事業(yè)單位改制日益提上日程，將釋

放出大量的劃撥土地上的房屋進入市場。眾多國有企業(yè)、事業(yè)單

位改制后，仍然保留了房屋所占用國有土地的劃撥性質(zhì)。作為市

場主體，國有企事業(yè)單位改制后的公司，從物盡其用和追求經(jīng)濟

效益的角度出發(fā)，必然將閑置的劃撥二地上房屋出租以獲利。本

文擬以筆者代理的一起房屋租賃合同糾紛作為切入點，對改變劃

撥國有土地上房屋用途的租賃合同效力作初步分析，以拋磚引玉,

與司法實務(wù)人士進行交流和探討。

二、案件始末

位于武漢中心城區(qū)的某文化創(chuàng)意園，由武漢某汽車修造公司

經(jīng)營，名為文化創(chuàng)意園實為商業(yè)街，聚集了多家餐飲、服裝企業(yè)。

武漢某餐飲公司承租其中1000余平方米用于經(jīng)營海鮮酒樓，后租

賃雙方因房屋租金發(fā)生糾紛，汽車修造公司將該餐飲公司訴至武

漢市某區(qū)人民法院。筆者作為餐飲公司的代理律師，憑借多年為

國土規(guī)劃行政部門提供法律服務(wù)的經(jīng)驗，判斷承租房屋原為國有

汽車修造企業(yè)廠房，所占用的土地應(yīng)為劃撥工業(yè)用地，房屋性質(zhì)

應(yīng)該為工業(yè)、交通用房。若出租房改變了土地和房屋用途，則租

賃合同違反了《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國

土地管理法實施條例》及《物權(quán)法》等法律法規(guī)的強制性規(guī)定而

存在合同無效的可能性。隨后，筆者作為餐飲公司的代理人向國

土和房產(chǎn)管理部門調(diào)取了出租房屋土地及房產(chǎn)證，證實了前述推

定，確認(rèn)出租房屋所涉土地用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為劃撥，

房屋設(shè)計用途為工業(yè)交通倉儲用房的事實。

在獲取上述證據(jù)后，筆者建議餐飲公司以出租方擅自改變土

地和房屋用途，違反相關(guān)法律法規(guī)的強制性規(guī)定為由，向某區(qū)人

民法院提起反訴，要求確認(rèn)租賃合同無效，并判令出租方賠償承

租方的裝修損失二百余萬元。經(jīng)開庭窗理，某區(qū)法院認(rèn)為出租房

已經(jīng)向房屋租賃管理部門辦理《房屋租賃備案證》，并未違反法律

行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定為由，判決駁回餐飲公司的反訴請

求。目前，餐飲公司已經(jīng)向武漢市中級人民法院提起上訴。

三、司法審判現(xiàn)狀及其成因分析

（一）司法審判現(xiàn)狀

基于對上述某區(qū)法院判決的疑問，筆者查閱了各地法院對類

似案件的判決，發(fā)現(xiàn)各地法院對于改變房屋用途的租賃合同的效

力判決結(jié)果及其判決依據(jù)缺乏基本統(tǒng)一的尺度和標(biāo)準(zhǔn)，甚至同一

法院對同類案件的判決結(jié)果也截然迥異，令人無所適從。各地法

院判決結(jié)果和判決依據(jù)大致有如下幾種情形：

1、武漢市某區(qū)人民法院審理承租人反訴某汽車修造公司擅自

改變劃撥土地及房屋用途，要求確認(rèn)租賃合同無效的案件數(shù)起，

一律以未違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定為由，駁回反

訴人的反訴請求，但并未對《土地管理法》及《土地管理法實施

條例》等法律關(guān)于土地用途的規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定進行

進一步闡釋，缺乏說理的深度，不能產(chǎn)生令人信服的法律效果。

2、廣東佛山市某區(qū)人民法院的判決［①］，認(rèn)為《土地管理法》、

《土地管理法實施條》及《物權(quán)法》等法律關(guān)于不得擅自改變土

地用途的規(guī)定，旨在調(diào)整土地使用者利用土地進行建設(shè)的行為，

其調(diào)整和規(guī)范的對象為建設(shè)用地使用權(quán)人或建設(shè)單位，并非旨在

規(guī)范和調(diào)整房屋建成后的利用和處分行為。

3、最高人民法院分別于20__年和20__年對改變劃撥土地上

房屋用途的租賃合同的效力作出了截然不同的法律認(rèn)定。在昆明

市消防支隊上訴重慶市墊江復(fù)合保溫材料總廠租賃合同糾紛一案

中，最高人民法院（20__）民一終字第73號民事判決書［②」判決

認(rèn)定，出租方未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途和房屋性質(zhì)的出租行為,

違反《土地管理法》和《土地管理法實施條例》等法律行政法規(guī)

中關(guān)于土地使用者必須按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土

地的強制性規(guī)定，其《租賃協(xié)議書》無效「昆明消防支隊房屋出

租行為具有改變土地用途的性質(zhì)，是違法行為，無論是否上繳租

金中的土地收益部分，均不能使《租賃協(xié)議書》有效。但頗具戲

劇性的是，時隔不到一年，對蘭州紅麗園商貿(mào)有限責(zé)任公司上訴

甘肅誠信電線電纜有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛一案，最高人

民法院卻以（20_）民一終字第4號民事判決書［③］判決認(rèn)定，

改變劃撥土地用途的房屋租賃合同有效。其判決理由為：根據(jù)《中

華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條和《城市房屋租賃

管理辦法》第二十五條的規(guī)定，即房屋所有人將以劃撥方式取得

使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中的土地收

益按財政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行

辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫

行規(guī)定》的規(guī)定，由市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。

（二）成因分析

1.對不得擅自改變土地用途的強制性規(guī)定究竟為管理性強制

性規(guī)定還是效力性強制性規(guī)定理解不一對改變劃撥土地用途租賃

合同效力持肯定說的學(xué)者和實務(wù)人士認(rèn)為，《土地管理法》及《土

地管理法實施條例》中關(guān)于不得擅自改變土地用途，改變土地用

途的必須經(jīng)相關(guān)土地和規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并辦理土地用途變更

登記的規(guī)定系管理性強制性規(guī)定，是二地行政主管部門從土地用

途管制角度對土地使用者應(yīng)按規(guī)劃用途使用土地的行政管理性要

求。違反該規(guī)定，僅導(dǎo)致相關(guān)行政管理機關(guān)對其進行行政處罰的

法律后果，不必然導(dǎo)致改變劃撥土用途的租賃合同無效。其法律

依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》及其與之配套的《城市房屋租賃管理辦

法》并未禁止劃撥土地上房屋出租，只要將租金中的土地收益中

上繳國家，并不損害國家利益。

對改變劃撥土地用途租賃合同效力持否定說的學(xué)者和實務(wù)人

則士認(rèn)為，《土地管理法》及《土地管理法實施條例》關(guān)于不得擅

自改變土地用途的規(guī)定系效力性強制性規(guī)定，其目的在于否定改

變土地用途的行為在民商法上的效力，以引導(dǎo)民商事主體遵循我

國土地用途管制的基本原則，按照既定土地用途合理使用土地，

否則，土地用途管制將形同虛設(shè)。同時，由于房屋租賃主管部門

沒有足夠的人員、精力主動強制作為房屋所有權(quán)人的出租人辦理

房屋租賃備案登記，其監(jiān)管只能是被動監(jiān)管，即主要依賴于出租

人自覺辦理房屋租賃備案登記。但基于趨利避害和追求利益最大

化的本能，大多數(shù)出租人不會主動辦理房屋租賃備案登記。

因此，寄望于改變劃撥土地用途的房屋有所有權(quán)人以國家利

益為大局，將劃撥土地上房屋出租的收益中的土地收益部分上繳

國家，是不切實際。

2.未區(qū)分劃撥土地上房屋現(xiàn)狀用途出租和改變房屋用途出

租的法律性質(zhì)

有法律專家和實務(wù)人士認(rèn)為，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地

使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（下稱《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》）第

四十五條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（下稱《城市房

地產(chǎn)管理法》）第五十六條的規(guī)定，為改變劃撥土地上房屋的出租

合同效力的提供了法律依據(jù)。

根據(jù)《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定，只要經(jīng)土地

和房屋管理部門批準(zhǔn)，滿足土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟

組織和個人，具有國有土地使用證和建筑物、其他附著物合法的

產(chǎn)權(quán)證明，以及按規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣

人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以出租房屋所獲收益抵交土

地使用權(quán)出讓金等條件，劃撥土地及地上建筑物、附著物即可出

租。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》）第五十六條規(guī)定：只要房屋所有

權(quán)人將租金中所含的土地收益上繳國家，劃撥土地上的房屋即可

出租。

筆者認(rèn)為，《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條以及《城市房

地產(chǎn)管理法》）第五十六條所調(diào)整和規(guī)范的對象主要為劃撥土地上

房屋現(xiàn)狀用途下的房屋出租行為，而無包括改變劃撥土地上房屋

用途的房屋出租行為，理由如下：

（1）我國實行房地一體主義，不僅房屋和土地的物權(quán)歸屬應(yīng)

適用該規(guī)則，房屋和土地的用途亦應(yīng)遵循該基本規(guī)則，土地用途

直接決定房屋用途。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條的規(guī)定，建

設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進行建設(shè)，確需變更的，必須向城市、

縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性

詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。同時，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)

劃編制辦法》第四十二條的規(guī)定，控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊

的主要用途應(yīng)當(dāng)作為強制性內(nèi)容。綜上可知，房屋建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照

城市總體規(guī)劃和相應(yīng)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的土地用途進行建

設(shè)。因此，土地用途直接和終局的決定房屋用途，改變房屋用途，

其實質(zhì)是改變了土地用途。

（2）我國對土地用途實行嚴(yán)格的管制制度，土地使用者必須

按照土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途使用土地。任何改變土地

用途的行為，都應(yīng)當(dāng)履行法定的審批程序，即須經(jīng)土地主管部門

同意，并報批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用

途的，還必須符合城市總體規(guī)劃要求，經(jīng)得規(guī)劃主管部門的同意。

經(jīng)過上述程序改變土地用途后，還應(yīng)在土地登記主管部門作土地

用途變更登記。

（3）劃撥土地是指土地使用者通過各種方式依法無償或以極

低的對價獲得的土地，具有很強的政策性，必須符合《劃撥用地

目錄》對使用主體和特定用途的要求。根據(jù)國土資源部令第9號

《劃撥用地目錄》第四條的規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，

因企業(yè)改制、土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合本

目錄的，應(yīng)當(dāng)實行有償使用。因此，房屋所有權(quán)人改變劃撥土地

上房屋用途，其本質(zhì)是改變了劃撥土地的用途，已經(jīng)不再符合《劃

撥用地目錄》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)通過補繳二地出讓金的方式將劃撥土

地轉(zhuǎn)為出讓用地。

3.法不責(zé)眾的心態(tài)

部分法律專家和實務(wù)人士認(rèn)為，改變劃撥土地上房屋用途的

房屋出租行為大量存在，不僅國有企事業(yè)單位存在該種情形，大

量國家行政、司法機關(guān)也存在該種情況，還有大量國有企業(yè)改制

后國有控股、民營企業(yè)因按相關(guān)政策保留房屋所占用土地的劃撥

性質(zhì)，將劃撥土地上房屋出租獲利。因此，若否定改變劃撥土地

上房屋用途的租賃合同的效力，無疑會給既有的租賃業(yè)態(tài)造

成巨大沖擊，牽涉面廣，涉及的利益群體眾多，與當(dāng)前高度重視

審判社會效果的司法裁判指導(dǎo)思想相悖。反之，從物盡其用的角

度出發(fā)，對該類房屋租賃合同效力予以肯定，符合鼓勵交易、盡

量維持合同效力的裁判指導(dǎo)思想。

筆者認(rèn)為，上述觀點同樣缺乏依據(jù)。作為由國家財政負(fù)擔(dān)經(jīng)

費的行政、事業(yè)單位及司法機關(guān)不以營利為目的，不同于一般的

商事主體。因此，盡管其劃撥土地上房屋出租系民事行為，但不

應(yīng)以對一般的民商事主體之間合同糾紛所總結(jié)出來的盡量促成交

易和維持合同效力的民商事審判指導(dǎo)思想來認(rèn)定其出租行為的效

力。而更應(yīng)從是否凡違反《土地管理法》及《土地管理法實施條

例》對土地用途管制和土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的角度

認(rèn)定其效力。此外，以司法裁判形式否定上述租賃合同的效力，

反而更有利于嚴(yán)格限制部分行政機關(guān)、企事業(yè)單位濫用土地劃撥

的政策肆意圈地，建設(shè)嚴(yán)重超過自身實際需要的房屋面積出租牟

利的行為，促進節(jié)約集約用地。

四、對效力性強制性規(guī)定的再認(rèn)識

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題

的解釋（二）第十四條將《合同法》第五十二條的強制性規(guī)定區(qū)

分為效力性強制性規(guī)定和管理性強制性規(guī)定，只有違反了效力性

強制性規(guī)定才導(dǎo)致合同無效。但如何識別和認(rèn)定兩類不同的強制

性規(guī)定，相關(guān)法律和司法解釋均未規(guī)定具體的標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)界通說認(rèn)

為，應(yīng)從如下標(biāo)準(zhǔn)判斷和識別兩類不同的強制性規(guī)范：一是審查

法律、行政法規(guī)是否明確規(guī)定違反強制性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或

不成立；二是審查違反強制性規(guī)定是否損害國家或社會公共利益;

三是審查其立法目的是出于行政管理的需要，還是禁止行為本身;

四是審查強制性規(guī)定的‘調(diào)整對象，即強制性規(guī)定針對的是行為方

式還是行為結(jié)果，是針對準(zhǔn)入資格還是行為內(nèi)容。

綜合以上識別標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為，《土地管理法》第四條、第十

二條、第五十六條以及《土地管理法實施條例》第六條關(guān)于必須

按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使月土地和不得擅自改變土地

用途的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力性強制性規(guī)定。首先，從其立法目

的來看，上述規(guī)定原則上禁止改變土地用途行為本身，并嚴(yán)格禁

止改變土地用途行為結(jié)果的實現(xiàn)，僅在不違反土地利用總體規(guī)劃

并符合城市總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)土地主管部門同意，并報原批

準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，才能改變土地用途。其次，不同用途的

土地價值差異巨大，擅自將劃撥土地用作不符合《劃撥土地目錄》

規(guī)定的用途，逃避應(yīng)補繳的土地出讓金，損害國家利益。因此，

將《土地管理法》及其實施條例關(guān)于入得擅自改變土地用途的規(guī)

定認(rèn)定為效力性強執(zhí)行規(guī)定，更符合《土地管理法》的立法本意。

五、建議

雖然，《土地管理法》及其實施條例對不得擅自土地用途的規(guī)

定為效力性強制性規(guī)定，但是否應(yīng)一概否認(rèn)改變劃撥土地上房屋

用途的租賃合同的效力則應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分改

變后的土地用途是否符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，分別處

理。對于不符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的，因其損害國家

和社會公共利益，應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效；對于符合土地利用

總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的，可以參照合同效力補正制度，即以是否

在一審法庭辯論前獲得相關(guān)主管部門的批準(zhǔn)作為認(rèn)定合同效力的

依據(jù)。若房屋所有權(quán)人改變劃撥土地月途的行為在一審法庭辯論

終結(jié)前獲得土地主管部門和原批準(zhǔn)用地的人民政府同意的，并且

將租金中的土地收益上繳國家的，可以認(rèn)定租賃合同有效?？隙?/p>

該種情形下的租賃合同的效力，并不損害國家和社會公共利益，

亦符合鼓勵交易，盡量維持合同效力的司法審判理念。

六、結(jié)語

綜上所述，我國《土地管理法》及其實施條例對不得擅自改

變土地用途的規(guī)定為效力性強制性規(guī)定。對改變劃撥土地上房屋

用途的房屋租賃合同的效力，應(yīng)視其是否違反土地利用總體規(guī)劃

和城市總體規(guī)劃區(qū)別對待，而不應(yīng)采取一刀切的方式處理。否則，

難以在追求和實現(xiàn)法律正義的同時，獲得較好的審判社會效果。

參考文獻:

[①]加陸勇山律師的文章《房屋改變用途出租，租賃合同不

會必然導(dǎo)致無效》；

[②]見最高人民法院20_年12月19日作出的最高人民法

院（20_）民一終字第73號民事判決書。

[③]見最高人民法院20__年8月16日作出的最高人民法院

（20_）民一終字第4號民事判決書。房屋及土地租賃合同

篇11

甲方（出租方）：甲方身份證號：

乙方（承租方）：乙方身份證號：

經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商決定，甲方同意將自己享有使用權(quán)的部

分土地出租給乙方，根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律

規(guī)定，為了明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，經(jīng)雙方平等協(xié)商，訂立本合

同。

一、甲方將位于的土地（該土地的具體情況見附件說明）畝

租給乙方作為生產(chǎn)用地。

二、租賃期限為年，從年月日起至年月日止（以公歷

為準(zhǔn)）。本合同期滿后，乙方享有優(yōu)先租賃權(quán)。

三、甲方應(yīng)保證本宗土地上的水、電等基本設(shè)施完整，確保

該地的水電設(shè)施等能滿足乙方生產(chǎn)經(jīng)營和生活需要，甲方有義務(wù)

幫助乙方協(xié)調(diào)同水、電提供方的有關(guān)事宜，但具體收費事宜由乙

方與水電的提供方協(xié)商，所有費用由乙方承擔(dān)。甲方未盡本條義

務(wù)給乙方造成損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

四、合同期間，租賃土地不得擅自收回。提前收回土地，甲

方應(yīng)當(dāng)支付乙方相當(dāng)于自土地收回之日起至年月日止土地租

金（按天計算）的違約金并賠償由此給乙方帶來的其他損失。

五、乙方可以在該租賃的土地上建造房屋、廠房等生產(chǎn)、生

活需要的建筑物，該建筑物的所有權(quán)歸乙方。

六、乙方可以將本宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，但必須依照本合同的

約定向甲方支付租金。

七、乙方租用期間，有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、門前三包等費用由

乙方承擔(dān)。國家行政收費，按有關(guān)規(guī)定由甲、乙雙方各自負(fù)擔(dān)。

八、本宗土地前年的租金為元/平方米，年租金總計元,

前三年由乙方于每年月日支付元給甲方，余下的元由甲方在

年月日一次性付清。后幾年的'租金根據(jù)市場情況可以作適當(dāng)調(diào)

整。如逾期交納租金，乙方除應(yīng)補交所欠租金外還應(yīng)向甲方加付

相當(dāng)于當(dāng)期銀行存款利率的利息。

九、甲方收取租金時必須出具由稅務(wù)機關(guān)或縣以上財政部門

監(jiān)制的收租憑證。無合法收租憑證的乙方可以拒付。甲方如向乙

方收取本合同約定以外的費用，乙方有權(quán)拒付。

十、甲方對該宗土地的使用權(quán)負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即須確保

對該宗土地享有完整的使用權(quán)，如果因為該宗土地的權(quán)屬問題給

乙方造成損失的，甲方應(yīng)負(fù)全部賠償責(zé)任。

十一、如果因政府政策或第三人等原因致使本合同無法繼續(xù)

履行的，相關(guān)補償或賠償金優(yōu)先用于補償乙方損失，補償范圍和

標(biāo)準(zhǔn)由甲乙雙方根據(jù)土地的建筑物，構(gòu)筑物和附著物的價值及租

賃期限的余期等因素協(xié)商確定，協(xié)商無能確定，由雙方認(rèn)同的價

格評估部門確定，余下的由甲乙雙方協(xié)商分配。

十二、本合同終止后，如果雙方天再續(xù)訂合同，乙方在該宗

土地上的建筑物的處置可由甲乙雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，則

由甲方受領(lǐng)并向乙方支付按市場價折舊后的對價。

十三、雙方協(xié)商一致可另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合

同具有同等法律效力。本合同自雙方簽字或蓋章后生效。

十四、本合同一式五份，具有同筆法律效力。

甲方（蓋章或簽字）：

乙方（蓋章或簽字）：

年月日房屋及土地租賃合同篇12

賣方（以下簡稱甲方）：_______________________

買方（以下簡稱乙方）：_______________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵

循自愿、公平和誠實信用的'原則，經(jīng)協(xié)商，就乙方向甲方購買房

屋和使用配套場地達成如下協(xié)議。

一、基本情況：

1、乙方購買甲方坐落在佛山市南?！?。南側(cè)住宅區(qū)00號

房層，房屋建筑總面積平方米，地號000000圖號

00000用地總面積000平方米

,按房產(chǎn)證為準(zhǔn)。這次出讓房屋建筑面積平方米，出

讓用地面積0000平方米

2、土地使用權(quán)限為年，自年—月一日到

年—月—日止，實際年限按產(chǎn)權(quán)證。

二、房屋價格及其它費用：

1、房屋價格0000平方米人民幣（大寫）（元）

2、土地使用稅費按國家有關(guān)規(guī)定由_乙_方支付給有關(guān)部門。

三、付款方式、期限及交房期：

1、房