2025年物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)練習(xí)題及試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填入括號(hào)內(nèi)）1.某住宅項(xiàng)目交付前三個(gè)月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首次介入，首要開展的實(shí)務(wù)工作是（）。A.簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》B.編制《物業(yè)承接查驗(yàn)方案》C.建立業(yè)主微信群D.招聘保潔員答案：B2.依據(jù)《民法典》第278條，下列事項(xiàng)中須經(jīng)參與表決“雙四分之三”業(yè)主同意方可生效的是（）。A.更換電梯B.調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)C.使用住宅專項(xiàng)維修資金D.選聘新的保潔公司答案：C3.某小區(qū)消防泵房壓力表讀數(shù)持續(xù)為零，最合理的應(yīng)急處置順序是（）。①啟動(dòng)備用泵②通知消防部門③封鎖泵房④記錄并上報(bào)A.①③④②B.③①②④C.①④③②D.③①④②答案：A4.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后的使用程序，正確的是（）。A.業(yè)主委員會(huì)直接劃撥B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出方案，業(yè)主委員會(huì)審核，業(yè)主大會(huì)決定C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行決定后報(bào)住建部門備案D.業(yè)主委員會(huì)提出方案，居委會(huì)批準(zhǔn)答案：B5.某項(xiàng)目綠化養(yǎng)護(hù)外包合同即將到期，原供應(yīng)商考核得分92分（優(yōu)秀），新供應(yīng)商報(bào)價(jià)低8%但無(wú)住宅業(yè)態(tài)經(jīng)驗(yàn)。原供應(yīng)商無(wú)違約記錄，此時(shí)應(yīng)（）。A.直接續(xù)簽原供應(yīng)商B.重新招標(biāo)C.單一來(lái)源談判續(xù)簽D.要求原供應(yīng)商降價(jià)8%后續(xù)簽答案：B6.電梯維保單位未按《特種設(shè)備安全法》要求每15日進(jìn)行一次維保，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)首先（）。A.書面催告并留存證據(jù)B.立即解除合約C.扣除當(dāng)月全部維保費(fèi)D.向市場(chǎng)監(jiān)管局舉報(bào)答案：A7.某小區(qū)實(shí)行酬金制收費(fèi)，年度決算顯示物業(yè)服務(wù)支出較預(yù)算節(jié)約6%，根據(jù)合同約定，節(jié)約部分應(yīng)（）。A.全部歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.全部轉(zhuǎn)入下年度公共支出C.按約定比例分成或返還業(yè)主D.用于給員工發(fā)放獎(jiǎng)金答案：C8.業(yè)主張某裝修擅自拆除承重墻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取的第一步措施是（）。A.罰款5000元B.簽發(fā)《整改通知書》并送達(dá)C.強(qiáng)制停工D.直接起訴答案：B9.關(guān)于物業(yè)檔案保存期限，下列表述正確的是（）。A.電梯維保記錄保存5年B.業(yè)主清冊(cè)永久保存C.設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄保存10年D.消防巡查記錄保存2年答案：B10.某小區(qū)地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂車位物業(yè)服務(wù)合同，該合同性質(zhì)屬于（）。A.前期物業(yè)服務(wù)合同B.普通物業(yè)服務(wù)合同C.特約服務(wù)合同D.租賃合同答案：C11.下列費(fèi)用中，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的是（）。A.公共區(qū)域電費(fèi)B.綠化用水費(fèi)C.業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)D.秩序維護(hù)員意外險(xiǎn)答案：C12.某項(xiàng)目突發(fā)二次供水污染，導(dǎo)致20戶業(yè)主腹瀉，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在一小時(shí)內(nèi)向（）報(bào)告。A.衛(wèi)健委B.住建局C.街道辦D.疾控中心答案：A13.關(guān)于公共收益，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。A.電梯廣告收入歸全體業(yè)主B.公共收益可按業(yè)主大會(huì)決定用于補(bǔ)充維修資金C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提取30%作為管理費(fèi)D.公共收益應(yīng)單獨(dú)建賬、獨(dú)立核算答案：C14.某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未完成換屆，原業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)履職的最長(zhǎng)期限為（）。A.1個(gè)月B.3個(gè)月C.6個(gè)月D.1年答案：B15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用“電子巡檢”系統(tǒng)，系統(tǒng)顯示秩序維護(hù)員未按路線巡更，企業(yè)應(yīng)首先（）。A.扣發(fā)工資B.約談外包隊(duì)長(zhǎng)并調(diào)看錄像復(fù)核C.立即開除D.關(guān)閉系統(tǒng)重新啟動(dòng)答案：B16.某項(xiàng)目使用IC卡門禁，業(yè)主遺失卡片后要求補(bǔ)辦，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可收?。ǎ.工本費(fèi)B.押金C.賠償金D.服務(wù)費(fèi)答案：A17.關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估，下列指標(biāo)屬于“結(jié)果類”指標(biāo)的是（）。A.客戶滿意度B.員工培訓(xùn)次數(shù)C.巡檢完成率D.投訴響應(yīng)時(shí)間答案：A18.某小區(qū)外墻磚脫落砸傷行人，經(jīng)鑒定為“日常維護(hù)不到位”所致，賠償責(zé)任主體為（）。A.全體業(yè)主B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.開發(fā)商D.施工單位答案：B19.物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)移交的資料不包括（）。A.竣工總平面圖B.員工勞動(dòng)合同C.設(shè)施設(shè)備維保合同D.公共收益賬目答案：B20.某項(xiàng)目采用包干制，年終審計(jì)發(fā)現(xiàn)企業(yè)虛列成本50萬(wàn)元，業(yè)主有權(quán)（）。A.要求退還并追究違約責(zé)任B.直接罰款C.拒絕繳納下年度物業(yè)費(fèi)D.向稅務(wù)局舉報(bào)答案：A21.關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)，下列說(shuō)法正確的是（）。A.僅需建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方參與B.業(yè)主委員會(huì)必須成立后方可進(jìn)行C.查驗(yàn)結(jié)果應(yīng)書面告知全體業(yè)主D.發(fā)現(xiàn)問(wèn)題由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)整改答案：C22.某小區(qū)消防主機(jī)顯示“回路故障”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)（）。A.重啟主機(jī)B.通知維保單位現(xiàn)場(chǎng)檢查C.撥打119D.切斷主電源答案：B23.業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式，應(yīng)至少提前（）日將議題送達(dá)業(yè)主。A.7B.10C.15D.30答案：C24.某項(xiàng)目綠化升級(jí)費(fèi)用預(yù)算80萬(wàn)元，擬動(dòng)用維修資金，需滿足的條件是（）。A.經(jīng)“雙三分之二”參與且“雙過(guò)半”同意B.經(jīng)“雙三分之二”參與且“雙四分之三”同意C.經(jīng)“雙過(guò)半”參與且“雙過(guò)半”同意D.經(jīng)“雙過(guò)半”參與且“雙四分之三”同意答案：B25.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可（）。A.拒交物業(yè)費(fèi)B.向行業(yè)協(xié)會(huì)投訴C.向住建部門投訴D.起訴業(yè)主委員會(huì)答案：C26.某小區(qū)實(shí)行“樓長(zhǎng)制”，樓長(zhǎng)法律身份為（）。A.業(yè)主委員會(huì)成員B.居民委員會(huì)成員C.業(yè)主志愿者D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工答案：C27.關(guān)于物業(yè)保修責(zé)任，下列說(shuō)法正確的是（）。A.屋面防水保修期為3年B.電氣管線保修期為2年C.供熱系統(tǒng)保修期為1個(gè)采暖期D.保修期外一律由業(yè)主承擔(dān)答案：B28.某項(xiàng)目突發(fā)暴雨，地下車庫(kù)進(jìn)水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，導(dǎo)致100輛車輛被淹，企業(yè)應(yīng)承擔(dān)（）。A.全部賠償責(zé)任B.補(bǔ)充賠償責(zé)任C.過(guò)錯(cuò)相應(yīng)責(zé)任D.無(wú)責(zé)任答案：C29.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬調(diào)整公共區(qū)域照明時(shí)間，應(yīng)（）。A.直接調(diào)整B.公示3天無(wú)異議后執(zhí)行C.報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案D.征求相關(guān)業(yè)主意見并公示答案：D30.某小區(qū)業(yè)主飼養(yǎng)烈性犬，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)首先（）。A.沒收犬只B.向公安機(jī)關(guān)報(bào)告C.書面勸阻并報(bào)告D.罰款答案：C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全職責(zé)的有（）。A.建立消防檔案B.每年組織一次消防演練C.維修滅火器D.審核業(yè)主裝修消防設(shè)計(jì)E.每日防火巡查答案：A、B、E32.關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由“雙三分之二”參與表決的有（）。A.籌集維修資金B(yǎng).改建附屬設(shè)施C.改變共有部分用途D.解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)E.制定管理規(guī)約答案：A、B、C33.物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)移交給業(yè)主委員會(huì)的資料包括（）。A.竣工圖B.設(shè)施設(shè)備維保合同C.員工花名冊(cè)D.公共收益賬目E.預(yù)收物業(yè)費(fèi)明細(xì)答案：A、B、D、E34.下列屬于物業(yè)公共收益的有（）。A.電梯廣告收入B.場(chǎng)地租賃費(fèi)C.車位管理費(fèi)D.快遞柜租金E.物業(yè)用房出租收入答案：A、B、D、E35.某小區(qū)發(fā)生高空拋物，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取的措施有（）。A.報(bào)警B.保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)C.查看監(jiān)控D.書面報(bào)告業(yè)委會(huì)E.立即拆除拋物窗戶答案：A、B、C、D36.關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估，下列屬于“過(guò)程類”指標(biāo)的有（）。A.保潔作業(yè)頻次B.投訴處理及時(shí)率C.客戶滿意度D.設(shè)施設(shè)備巡檢完成率E.員工培訓(xùn)覆蓋率答案：A、B、D、E37.下列情形中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法解除與業(yè)主特約服務(wù)合同的有（）。A.業(yè)主拖欠費(fèi)用30日B.業(yè)主辱罵員工C.業(yè)主提供虛假資料D.業(yè)主擅自改變房屋用途E.業(yè)主要求增加服務(wù)內(nèi)容答案：A、C、D38.某項(xiàng)目采用酬金制，年度決算審計(jì)內(nèi)容包括（）。A.收入支出真實(shí)性B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金提取比例C.公共收益收支D.固定資產(chǎn)折舊E.員工獎(jiǎng)金發(fā)放答案：A、B、C、D39.關(guān)于物業(yè)保修金，下列說(shuō)法正確的有（）。A.由建設(shè)單位交存B.保修期為5年C.用于保修期內(nèi)維修D(zhuǎn).余額在保修期滿后退還E.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)使用答案：A、C、D40.下列屬于《管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容有（）。A.寵物飼養(yǎng)B.房屋出租C.裝修管理D.公共收益分配E.業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)答案：A、C、D、E三、案例分析題（共30分）41.【背景】某住宅小區(qū)總建筑面積12萬(wàn)㎡，業(yè)主1100戶，2024年1月交付，建設(shè)單位與A物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定包干制，住宅物業(yè)費(fèi)2.5元/㎡·月。2024年9月，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，于2025年1月1日改聘B物業(yè)公司，采用酬金制，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變。A公司預(yù)收2025年全年物業(yè)費(fèi)共計(jì)360萬(wàn)元，截至2024年12月31日，A公司尚未退還預(yù)收費(fèi)用。B公司進(jìn)場(chǎng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)：（1）消防主機(jī)故障點(diǎn)達(dá)18%；（2）電梯維保記錄缺失2個(gè)月；（3）公共收益賬戶余額為零，但電梯廣告合同仍在履行；（4）地下車庫(kù)積水，排水泵銹蝕?！締?wèn)題】（1）A公司拒不退還預(yù)收費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)如何依法維權(quán)？（6分）（2）B公司進(jìn)場(chǎng)后，對(duì)于消防、電梯、排水等重大隱患，應(yīng)如何履行“先行處置”義務(wù)？（6分）（3）針對(duì)公共收益為零且合同仍在履行的情況，B公司應(yīng)如何銜接并維護(hù)業(yè)主權(quán)益？（6分）（4）請(qǐng)為業(yè)主委員會(huì)草擬一份《物業(yè)移交查驗(yàn)整改通知書》，要求格式規(guī)范、邏輯清晰、引用法規(guī)準(zhǔn)確。（12分）【答案】（1）業(yè)主委員會(huì)可依據(jù)《民法典》第943條、第944條及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第39條，書面催告A公司10日內(nèi)退還；逾期可向項(xiàng)目所在地住建部門投訴，或向法院提起“不當(dāng)?shù)美敝V并申請(qǐng)?jiān)V前保全，凍結(jié)A公司賬戶。訴訟中可主張利息損失。（2）B公司應(yīng)：①立即書面報(bào)告業(yè)主委員會(huì)與街道辦，啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案；②對(duì)消防主機(jī)故障，委托具備資質(zhì)的維保單位48小時(shí)內(nèi)完成點(diǎn)位置位及測(cè)試，費(fèi)用列支公共支出，事后向原建設(shè)單位或A公司追償；③對(duì)電梯缺失記錄，立即補(bǔ)做年度維保計(jì)劃，并向市場(chǎng)監(jiān)管局申請(qǐng)補(bǔ)充備案；④對(duì)排水泵銹蝕，先行更換備用泵，確保排水功能，費(fèi)用按“緊急維修”程序由維修資金墊付，再依法追償。（3）B公司應(yīng)：①與廣告商重新簽訂三方補(bǔ)充協(xié)議，明確自2025年1月1日起廣告費(fèi)繳至業(yè)主委員會(huì)公共收益專戶；②對(duì)A公司履行期間未入賬的廣告收入，發(fā)函要求限期補(bǔ)繳并提交原始合同、銀行流水；③逾期不繳，由業(yè)主委員會(huì)提起“業(yè)主共有權(quán)”訴訟，主張返還不當(dāng)?shù)美⑸暾?qǐng)審計(jì)。（4）《物業(yè)移交查驗(yàn)整改通知書》示范文本：物業(yè)移交查驗(yàn)整改通知書A物業(yè)管理有限公司：依據(jù)《民法典》第278條、第943條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第28—30條及《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房〔2010〕165號(hào)），本業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合B物業(yè)服務(wù)有限公司于2024年12月28—30日對(duì)××小區(qū)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)存在以下重大缺陷：1.消防系統(tǒng)：主機(jī)故障點(diǎn)占比18%，不符合《消防法》第16條完好有效要求；2.電梯：2024年10—11月維保記錄缺失，違反《特種設(shè)備安全法》第45條；3.排水系統(tǒng)：地下車庫(kù)積水深度≥10cm，排水泵銹蝕3臺(tái)，存在嚴(yán)重安全隱患；4.公共收益：截至2024年12月31日，賬戶余額為零，但電梯廣告、快遞柜等合同仍在履行，涉嫌侵占業(yè)主共有資金?，F(xiàn)正式通知貴司自收到本通知書之日起15日內(nèi)完成整改并提交書面整改報(bào)告，同時(shí)退還預(yù)收2025年度物業(yè)費(fèi)人民幣叁佰陸拾萬(wàn)元整（￥3,600,000.00）。逾期不履行，本會(huì)將依法向住建主管部門投訴并向人民法院提起訴訟，一切法律后果由貴司承擔(dān)。特此通知。××小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（蓋章）主任簽字：________2024年12月31日四、實(shí)務(wù)操作題（共20分）42.【背景】C物業(yè)公司受托管理一超高層寫字樓，建筑面積18萬(wàn)㎡，租戶320戶，地下車位1200個(gè)。2025年5月，公司總部要求進(jìn)行“能源成本管控”專項(xiàng)行動(dòng)，目標(biāo)：年度公區(qū)能耗同比下降8%，即節(jié)電120萬(wàn)kWh、節(jié)水8000m3。項(xiàng)目工程部初步測(cè)算：（1）空調(diào)主機(jī)COP僅4.2，低于同年代產(chǎn)品5.6水平；（2）車庫(kù)照明仍為T8熒光燈，24小時(shí)常亮；（3）衛(wèi)生間龍頭為螺旋式，無(wú)節(jié)水認(rèn)證；（4）樓層未安裝分項(xiàng)計(jì)量表；（5）下班后有30%加班樓層公區(qū)照明未關(guān)閉?！救蝿?wù)】請(qǐng)為該項(xiàng)目編制一份《2025年度公區(qū)節(jié)能降耗實(shí)施方案》，要求：①目標(biāo)量化、措施具體、責(zé)任到人；②列出時(shí)間進(jìn)度表（甘特圖文字描述即可）；③測(cè)算投資回報(bào)期（給出計(jì)算過(guò)程）；④設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)防控及應(yīng)急預(yù)案；⑤附：能耗基準(zhǔn)、考核辦法、激勵(lì)條款。【答案】《2025年度公區(qū)節(jié)能降耗實(shí)施方案》一、目標(biāo)1.年度節(jié)電120萬(wàn)kWh，折合金額108萬(wàn)元（電價(jià)0.9元/kWh）；2.年度節(jié)水8000m3，折合金額4萬(wàn)元（水價(jià)5元/m3）；3.公區(qū)能耗同比下降8%，碳排放減少約960tCO?。二、措施與責(zé)任人1.空調(diào)系統(tǒng)：（1）更換兩臺(tái)離心式高效主機(jī)，COP由4.2提升至6.0，投資240萬(wàn)元，年節(jié)電75萬(wàn)kWh；責(zé)任人：工程經(jīng)理張某。（2）優(yōu)化BA控制邏輯，夜間低溫冷凍水循環(huán)，年節(jié)電15萬(wàn)kWh；責(zé)任人