會計(jì)實(shí)操文庫13/13做賬實(shí)操-房地產(chǎn)竣工后賬務(wù)處理SOP一、總則（一）目的規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后的賬務(wù)處理流程，確保項(xiàng)目成本、收入、稅費(fèi)及資產(chǎn)等核算準(zhǔn)確合規(guī)，真實(shí)反映項(xiàng)目財務(wù)成果，依據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法規(guī)，制定本SOP。（二）適用范圍本SOP適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的住宅、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，從竣工結(jié)算完成至項(xiàng)目財務(wù)清算結(jié)束的全流程賬務(wù)處理，包括成本結(jié)轉(zhuǎn)、收入確認(rèn)、稅費(fèi)結(jié)算、資產(chǎn)移交及后續(xù)事項(xiàng)處理等。（三）定義房地產(chǎn)竣工：指房地產(chǎn)項(xiàng)目完成全部設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及驗(yàn)收程序，取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》，達(dá)到交付使用條件的狀態(tài)?？⒐そY(jié)算：指項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位、供應(yīng)商等就項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行最終核對與確認(rèn)，確定項(xiàng)目總造價的過程。二、竣工結(jié)算與成本結(jié)轉(zhuǎn)（一）竣工結(jié)算確認(rèn)結(jié)算依據(jù)收集：工程管理部門提供項(xiàng)目竣工結(jié)算報告，包含各單項(xiàng)工程（土建、安裝、裝飾等）結(jié)算金額、簽證變更費(fèi)用、材料價差調(diào)整等內(nèi)容。收集施工總承包合同、分包合同、材料設(shè)備采購合同、工程簽證單、設(shè)計(jì)變更單、竣工驗(yàn)收報告等支撐性文件。財務(wù)部門核對結(jié)算報告與合同約定的計(jì)價方式、付款進(jìn)度的一致性，確認(rèn)結(jié)算金額的合理性。結(jié)算審批流程：編制《項(xiàng)目竣工結(jié)算審批表》，注明項(xiàng)目名稱、建筑面積、結(jié)算總金額、各分項(xiàng)金額、結(jié)算差異說明等，經(jīng)工程部門、成本部門、財務(wù)部門負(fù)責(zé)人審核后，報公司管理層審批。重大項(xiàng)目結(jié)算需經(jīng)董事會審議通過，審批完成后作為成本結(jié)轉(zhuǎn)的依據(jù)。（二）開發(fā)成本歸集與調(diào)整成本歸集范圍：項(xiàng)目開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。賬務(wù)調(diào)整：對已預(yù)付但未結(jié)算的工程款、材料費(fèi)等，根據(jù)竣工結(jié)算金額調(diào)整“預(yù)付賬款”科目：結(jié)算金額大于預(yù)付金額時：借：開發(fā)成本——[具體成本項(xiàng)目]貸：預(yù)付賬款——[施工單位/供應(yīng)商]應(yīng)付賬款——[施工單位/供應(yīng)商]（差額部分）結(jié)算金額小于預(yù)付金額時：借：應(yīng)付賬款——[施工單位/供應(yīng)商]（差額部分）開發(fā)成本——[具體成本項(xiàng)目]（紅字沖減多付金額）貸：預(yù)付賬款——[施工單位/供應(yīng)商]對項(xiàng)目竣工后發(fā)生的收尾工程費(fèi)用、質(zhì)量保修金等，按預(yù)計(jì)金額計(jì)提：借：開發(fā)成本——收尾工程費(fèi)貸：預(yù)計(jì)負(fù)債——工程質(zhì)量保修金附件要求：需附竣工結(jié)算報告、《項(xiàng)目竣工結(jié)算審批表》、合同及補(bǔ)充協(xié)議、付款憑證、工程簽證單等，計(jì)提保修金需附保修協(xié)議或測算依據(jù)。（三）開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)操作時機(jī)：項(xiàng)目竣工結(jié)算完成且達(dá)到收入確認(rèn)條件后，在首次確認(rèn)收入時同步結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本。成本分配方法：按可售面積比例分配：總成本分配率=項(xiàng)目總開發(fā)成本÷總可售建筑面積；某業(yè)態(tài)（如住宅）成本=該業(yè)態(tài)可售建筑面積×總成本分配率。編制《開發(fā)產(chǎn)品成本分配表》，明確各業(yè)態(tài)（住宅、商鋪、車位等）的總成本、單位成本。分錄編制：借：開發(fā)產(chǎn)品——[項(xiàng)目名稱——住宅/商鋪/車位等]貸：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)成本——前期工程費(fèi)開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)成本——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用等附件要求：需附《開發(fā)產(chǎn)品成本分配表》、竣工結(jié)算報告、成本歸集明細(xì)表，確保成本結(jié)轉(zhuǎn)金額與分配表一致。三、收入確認(rèn)與核算（一）收入確認(rèn)條件房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，滿足以下條件時確認(rèn)銷售收入：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方（如已辦理房屋交付手續(xù)）。企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制。收入的金額能夠可靠地計(jì)量。相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)（如已收到房款或取得收款權(quán)利）。相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量（如已完成成本結(jié)轉(zhuǎn)）。（二）已售開發(fā)產(chǎn)品收入確認(rèn)現(xiàn)房銷售：操作時機(jī)：簽訂《商品房買賣合同》，收取房款并辦理房屋交付手續(xù)后。分錄編制：借：銀行存款/應(yīng)收賬款/預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入——[項(xiàng)目名稱——住宅/商鋪等]應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）同時結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本——[項(xiàng)目名稱——住宅/商鋪等]貸：開發(fā)產(chǎn)品——[項(xiàng)目名稱——住宅/商鋪等]預(yù)售轉(zhuǎn)收入：操作時機(jī)：項(xiàng)目竣工后，對已預(yù)售的房屋辦理交付手續(xù)，將預(yù)收房款轉(zhuǎn)為銷售收入。分錄編制：借：預(yù)收賬款——[客戶名稱]貸：主營業(yè)務(wù)收入——[項(xiàng)目名稱——住宅/商鋪等]應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）（或：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅）同時結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本——[項(xiàng)目名稱——住宅/商鋪等]貸：開發(fā)產(chǎn)品——[項(xiàng)目名稱——住宅/商鋪等]附件要求：需附《商品房買賣合同》、房款收款憑證（銀行回單、收據(jù)）、房屋交付確認(rèn)書、銷售發(fā)票記賬聯(lián)，預(yù)售轉(zhuǎn)收入需附預(yù)售許可證、預(yù)售款臺賬。（三）視同銷售與其他收入處理回遷房視同銷售：用于安置拆遷戶的回遷房，按公允價值確認(rèn)收入：借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（回遷房公允價值）貸：主營業(yè)務(wù)收入——回遷房收入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）同時結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品——回遷房配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓：項(xiàng)目配套的車庫、會所等有償轉(zhuǎn)讓時：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入——配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施附件要求：回遷房需附拆遷安置協(xié)議、公允價值評估報告；配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓需附轉(zhuǎn)讓合同、收款憑證、資產(chǎn)移交單。四、稅費(fèi)結(jié)算與處理（一）增值稅結(jié)算銷項(xiàng)稅額核對：匯總項(xiàng)目竣工后確認(rèn)的銷售收入對應(yīng)的銷項(xiàng)稅額，與預(yù)售階段預(yù)繳的增值稅進(jìn)行比對，確保稅額計(jì)算準(zhǔn)確。進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣：梳理項(xiàng)目開發(fā)過程中取得的增值稅專用發(fā)票（如建筑服務(wù)、材料采購等），完成認(rèn)證抵扣，編制《進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣明細(xì)表》。應(yīng)納稅額計(jì)算與申報：一般計(jì)稅方法：應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款。簡易計(jì)稅方法：應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×5%-已預(yù)繳稅款。分錄編制（月末結(jié)轉(zhuǎn)未交增值稅）：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅繳納時：借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅貸：銀行存款附件要求：需附增值稅納稅申報表、銷項(xiàng)稅額匯總表、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣清單、預(yù)繳稅款憑證。（二）土地增值稅清算清算準(zhǔn)備：項(xiàng)目滿足土地增值稅清算條件（如全部竣工銷售、轉(zhuǎn)讓比例超過85%等）后，財務(wù)部門收集項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同、竣工結(jié)算報告、銷售收入明細(xì)、扣除項(xiàng)目憑證等資料。委托稅務(wù)師事務(wù)所出具《土地增值稅清算鑒證報告》（如需），確定清算收入、扣除項(xiàng)目金額及應(yīng)納稅額。賬務(wù)處理：計(jì)提土地增值稅：借：稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅補(bǔ)繳土地增值稅時：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅貸：銀行存款收到退稅時（如多預(yù)繳或清算后退稅）：借：銀行存款貸：稅金及附加（或以前年度損益調(diào)整，針對以前年度清算）附件要求：需附土地增值稅清算申報表、鑒證報告、完稅憑證或退稅證明，扣除項(xiàng)目憑證需單獨(dú)整理歸檔。（三）企業(yè)所得稅處理完工年度匯算清繳：項(xiàng)目竣工后，在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時，按實(shí)際毛利額計(jì)算應(yīng)納稅所得額，調(diào)整預(yù)售階段按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算的毛利額。差異調(diào)整分錄：借：以前年度損益調(diào)整（或當(dāng)期所得稅費(fèi)用）貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅后續(xù)事項(xiàng)處理：項(xiàng)目竣工后發(fā)生的后續(xù)支出（如維修費(fèi)用），符合稅前扣除條件的計(jì)入當(dāng)期損益：借：銷售費(fèi)用——維修費(fèi)用貸：銀行存款附件要求：需附企業(yè)所得稅年度納稅申報表、完工產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差異調(diào)整表、相關(guān)費(fèi)用支出憑證。五、資產(chǎn)移交與后續(xù)事項(xiàng)（一）公共配套設(shè)施移交無償移交政府部門：如學(xué)校、社區(qū)用房等配套設(shè)施無償移交時，編制《資產(chǎn)移交清單》，注明資產(chǎn)名稱、規(guī)格、數(shù)量、價值等，經(jīng)接收方簽字確認(rèn)。分錄編制：借：開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費(fèi)（紅字沖減，若已計(jì)入成本）貸：開發(fā)產(chǎn)品——公共配套設(shè)施（或：無需單獨(dú)賬務(wù)處理，已隨項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)）移交物業(yè)公司：移交物業(yè)用房、停車場等供物業(yè)管理使用時：借：固定資產(chǎn)——物業(yè)用房/停車場貸：開發(fā)產(chǎn)品——公共配套設(shè)施按規(guī)定計(jì)提折舊：借：管理費(fèi)用——折舊費(fèi)（由物業(yè)公司承擔(dān)的部分可轉(zhuǎn)收）貸：累計(jì)折舊附件要求：需附《資產(chǎn)移交協(xié)議》《資產(chǎn)移交清單》、接收方出具的接收證明。（二）質(zhì)保金與后續(xù)支出質(zhì)量保證金支付：工程質(zhì)保期屆滿，支付施工單位質(zhì)保金時：借：預(yù)計(jì)負(fù)債——工程質(zhì)量保修金貸：銀行存款若質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生維修支出，由施工單位承擔(dān)的：借：其他應(yīng)收款——[施工單位]貸：銀行存款收到施工單位賠付時沖減其他應(yīng)收款。自行承擔(dān)維修支出：質(zhì)保期內(nèi)無施工單位承擔(dān)的維修費(fèi)用：借：銷售費(fèi)用——維修費(fèi)用貸：銀行存款附件要求：支付質(zhì)保金需附質(zhì)保期滿驗(yàn)收單、付款申請單；維修支出需附維修合同、費(fèi)用發(fā)票、付款憑證。（三）項(xiàng)目財務(wù)清算往來賬款清理：核對項(xiàng)目開發(fā)過程中的應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款等，對逾期未收回的款項(xiàng)按壞賬處理流程計(jì)提壞賬準(zhǔn)備或核銷；對無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)轉(zhuǎn)為營業(yè)外收入。分錄編制（無法支付的應(yīng)付款）：借：應(yīng)付賬款/其他應(yīng)付款貸：營業(yè)外收入項(xiàng)目利潤結(jié)轉(zhuǎn)：項(xiàng)目全部銷售完畢且稅費(fèi)結(jié)清后，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目利潤：借：主營業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入營業(yè)外收入貸：本年利潤借：本年利潤貸：主營業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用營業(yè)外支出附件要求：需附往來賬款清理明細(xì)表、項(xiàng)目利潤表、稅務(wù)清算報告等。六、核算注意事項(xiàng)（一）成本與收入配比確保項(xiàng)目開發(fā)成本與銷售收入在會計(jì)期間和核算對象上準(zhǔn)確配比，同一項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)的成本分配合理，避免因配比不當(dāng)導(dǎo)致利潤失真。（二）稅務(wù)合規(guī)性嚴(yán)格按照稅收政策規(guī)定確認(rèn)銷售收入和扣除項(xiàng)目，土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳需留存完整的備查資料，防范稅務(wù)風(fēng)險。對項(xiàng)目涉及的契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等其他稅費(fèi)，按稅法規(guī)定及時申報繳納，避免逾期產(chǎn)生滯納金。（三）檔案管理項(xiàng)目竣工后的結(jié)算報告、成本分配表、收入明細(xì)、合同協(xié)議、稅費(fèi)憑證、資產(chǎn)移交清單等資料，按項(xiàng)目單獨(dú)整理歸檔，作為項(xiàng)目財務(wù)審計(jì)和后續(xù)核查的依據(jù)。檔案保管期限參照《會計(jì)檔案管理辦法》執(zhí)行，重要資料（如土地出讓合同、竣工結(jié)算報告）需永久保管。（四）內(nèi)部審計(jì)