商鋪?zhàn)赓U合同模板及簽訂注意事項(xiàng)商鋪?zhàn)赓U是商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，一份規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖赓U合同既是明確雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，也是防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。本文結(jié)合商業(yè)租賃實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，提供通用的商鋪?zhàn)赓U合同模板框架，并從法律合規(guī)、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控角度解析簽訂過程中的核心注意事項(xiàng)，助力承租方、出租方高效完成租賃關(guān)系的建立與風(fēng)險(xiǎn)隔離。商鋪?zhàn)赓U合同（模板框架）一、合同當(dāng)事人信息明確出租方（以下簡稱“甲方”）與承租方（以下簡稱“乙方”）的基本信息：若為自然人，需注明姓名、身份證號(hào)、住所地、聯(lián)系方式；若為企業(yè)，需注明營業(yè)執(zhí)照名稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、住所地、法定代表人及聯(lián)系方式。*特別提示*：若出租方非產(chǎn)權(quán)人，需補(bǔ)充產(chǎn)權(quán)人出具的《授權(quán)委托書》或《轉(zhuǎn)租同意書》作為合同附件，避免無權(quán)處分風(fēng)險(xiǎn)。二、租賃標(biāo)的詳情1.商鋪位置與范圍：精確描述商鋪地址（如XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)XX層XX號(hào)）、建筑面積/使用面積，附屬設(shè)施（如電梯、停車位、廣告牌位等）需單獨(dú)列明。建議附現(xiàn)場平面圖或房產(chǎn)證明文件復(fù)印件作為附件，避免后期對“租賃范圍”產(chǎn)生爭議。2.產(chǎn)權(quán)狀態(tài)說明：甲方需承諾商鋪產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、查封或其他權(quán)利瑕疵；若存在共有人，需提供共有人同意出租的書面文件。三、租賃期限與用途1.租賃期限：明確起止日期（如自202X年X月X日起至202X年X月X日止）。如需“免租期”（用于裝修、籌備），需單獨(dú)約定免租期時(shí)長、起止時(shí)間及費(fèi)用承擔(dān)（如僅免租金，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)是否需繳）。2.經(jīng)營用途：乙方需承諾租賃商鋪僅用于（如餐飲、零售、辦公等）合法經(jīng)營活動(dòng)，未經(jīng)甲方書面同意不得擅自改變用途，否則甲方有權(quán)解除合同。四、租金及支付方式1.租金標(biāo)準(zhǔn)：明確租金金額（如每月人民幣XX元）、支付周期（月付/季付/年付）、支付時(shí)間（如每月X日前）。若約定“遞增租金”，需說明遞增周期（如每X年遞增X%）、計(jì)算基數(shù)（以上期租金為基數(shù)或固定金額）。2.費(fèi)用承擔(dān)：區(qū)分“租金包含項(xiàng)”與“乙方另行承擔(dān)項(xiàng)”，常見需明確的費(fèi)用包括：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、稅費(fèi)（如租金發(fā)票的稅費(fèi)承擔(dān)方）等。建議單獨(dú)列項(xiàng)說明，避免模糊表述。3.支付方式：約定收款賬戶（甲方需提供賬戶信息及開戶行），乙方通過銀行轉(zhuǎn)賬支付，備注需注明“XX商鋪X期租金”，避免現(xiàn)金交易引發(fā)糾紛。五、雙方權(quán)利義務(wù)甲方義務(wù)：確保商鋪交付時(shí)符合使用條件（如消防驗(yàn)收合格、通水通電、結(jié)構(gòu)安全）；不得干涉乙方合法經(jīng)營；按約定維修商鋪主體結(jié)構(gòu)（除非因乙方過錯(cuò)導(dǎo)致?lián)p壞）；配合乙方辦理經(jīng)營所需的證照（如提供房產(chǎn)證明復(fù)印件用于辦理營業(yè)執(zhí)照）。乙方義務(wù)：按約定支付租金及費(fèi)用；合理使用商鋪，不得擅自拆改結(jié)構(gòu)（如需裝修，需提前提交裝修方案并經(jīng)甲方同意，且不得破壞房屋承重結(jié)構(gòu)）；遵守物業(yè)管理規(guī)定；租賃期滿后，按“原狀（或雙方約定的狀態(tài)）”返還商鋪，附屬設(shè)施無損壞（正常損耗除外）。六、違約責(zé)任1.甲方違約：若甲方未按約定交付商鋪、擅自漲租或因產(chǎn)權(quán)糾紛導(dǎo)致乙方無法經(jīng)營，需按（如“已付租金的X%”或“月租金的X倍”）向乙方支付違約金，且乙方有權(quán)解除合同并要求賠償裝修損失、經(jīng)營損失等。2.乙方違約：若乙方逾期支付租金超過（如15日），甲方有權(quán)按日收取違約金（如“未付金額的萬分之X”）；若乙方擅自改變用途、拖欠費(fèi)用累計(jì)超過（如30日）或嚴(yán)重?fù)p壞商鋪，甲方有權(quán)解除合同，押金不予退還，且乙方需賠償損失。七、爭議解決與其他條款1.爭議解決：約定協(xié)商不成時(shí)的解決方式，優(yōu)先選擇“向商鋪所在地人民法院起訴”或“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”（二者選其一，仲裁需明確仲裁機(jī)構(gòu)）。2.合同生效：本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效，一式X份，甲乙雙方各執(zhí)X份，具有同等法律效力。3.補(bǔ)充條款：可約定“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”（如租賃期滿前X個(gè)月，乙方書面提出續(xù)租且租金條件合理，甲方應(yīng)優(yōu)先續(xù)租）、“轉(zhuǎn)租限制”（是否允許乙方轉(zhuǎn)租，如需轉(zhuǎn)租需滿足的條件）、“不可抗力條款”（如疫情、自然災(zāi)害導(dǎo)致無法經(jīng)營時(shí)的租金調(diào)整方式）等個(gè)性化條款。商鋪?zhàn)赓U合同簽訂注意事項(xiàng)一、主體資格審查：確認(rèn)“誰有權(quán)出租”出租方身份核實(shí)：若出租方為自然人，需查看身份證原件并留存復(fù)印件，確認(rèn)其為產(chǎn)權(quán)人或持有產(chǎn)權(quán)人公證的《授權(quán)委托書》；若為企業(yè)，需查看營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證，通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”核查企業(yè)存續(xù)狀態(tài)，避免與“空殼公司”或“無權(quán)代理人”簽約。轉(zhuǎn)租場景的特殊審查：若商鋪為轉(zhuǎn)租，需要求現(xiàn)承租方（轉(zhuǎn)租方）提供原租賃合同及產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面文件，并確認(rèn)原合同中是否存在“禁止轉(zhuǎn)租”條款，同時(shí)明確轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同剩余期限。二、租賃標(biāo)的明確：避免“范圍模糊”引發(fā)糾紛地址與面積的精確性：合同中商鋪地址需與房產(chǎn)證/不動(dòng)產(chǎn)登記證完全一致，面積需注明“建筑面積”或“使用面積”。若實(shí)際面積與證載面積存在誤差（如±3%），需約定“誤差處理方式”（如租金按實(shí)際面積多退少補(bǔ)，或固定租金不受面積影響）。附屬設(shè)施的書面確認(rèn)：對于空調(diào)、電梯、廣告牌、停車位等附屬設(shè)施，需在合同中明確“是否包含在租賃范圍內(nèi)”“使用方式（如停車位是否免費(fèi)、廣告牌位的尺寸/位置限制）”“維修責(zé)任歸屬”，建議附《商鋪設(shè)施清單》作為合同附件，雙方簽字確認(rèn)現(xiàn)狀。三、租金及支付細(xì)節(jié)：堵住“費(fèi)用漏洞”租金構(gòu)成的清晰化：避免使用“全包價(jià)”“綜合費(fèi)用”等模糊表述，需逐項(xiàng)列明租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、稅費(fèi)等的承擔(dān)方及支付標(biāo)準(zhǔn)。例如：“租金每月XX元（不含稅），乙方如需發(fā)票，稅費(fèi)由乙方承擔(dān)；物業(yè)費(fèi)每月XX元，由乙方直接支付給物業(yè)公司；水電費(fèi)按實(shí)際用量，由乙方在收到繳費(fèi)通知后3日內(nèi)支付。”支付周期與違約金的合理性：支付周期建議不超過“季付”，避免乙方一次性支付過長周期的租金（如年付）導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)；違約金標(biāo)準(zhǔn)需符合法律規(guī)定（一般以實(shí)際損失為限，過高可請求法院調(diào)整），建議逾期租金違約金按“日萬分之三至萬分之五”約定，避免約定“日千分之一”等過高標(biāo)準(zhǔn)被認(rèn)定無效。四、履約保障：押金與擔(dān)保的設(shè)置押金的明確約定：押金金額一般為“1-3個(gè)月租金”，需明確押金的用途（如抵扣拖欠的租金、費(fèi)用、違約金或賠償損失）、退還條件（如租賃期滿后乙方無違約、無欠費(fèi)、商鋪原狀返還，甲方應(yīng)在X日內(nèi)無息退還）。需特別注意：若因甲方違約導(dǎo)致合同解除，押金應(yīng)全額退還并賠償損失，不得扣留。擔(dān)保措施的補(bǔ)充（可選）：若出租方面對個(gè)體工商戶或風(fēng)險(xiǎn)較高的承租方，可要求乙方提供“保證人”或“保證金”，約定保證人對乙方的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，或保證金專項(xiàng)用于抵扣租金、費(fèi)用。五、違約責(zé)任細(xì)化：避免“違約無據(jù)”解約條件的具體化：明確“甲方有權(quán)解除合同”的情形（如乙方拖欠租金超15日、擅自改變用途、損壞商鋪拒不修復(fù)等），“乙方有權(quán)解除合同”的情形（如甲方遲延交付超30日、商鋪存在安全隱患無法使用、因產(chǎn)權(quán)糾紛導(dǎo)致乙方被第三方主張權(quán)利等），避免僅約定“嚴(yán)重違約時(shí)解除”的模糊表述。損失賠償?shù)姆秶鞔_：對于乙方的裝修損失，若合同因甲方過錯(cuò)解除，需約定“甲方按裝修剩余價(jià)值賠償”（可通過“裝修折舊協(xié)議”或第三方評(píng)估確定）；對于甲方的商鋪空置損失，若乙方提前解約，需約定“乙方按剩余租期租金的X%（如30%）支付違約金”，平衡雙方利益。六、特殊條款約定：應(yīng)對商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)裝修與改造條款：明確裝修方案的審批流程（如乙方需提前15日提交方案，甲方7日內(nèi)書面答復(fù)）、裝修押金的退還（如裝修無違規(guī)，甲方在驗(yàn)收后X日內(nèi)退還）、租賃期滿后裝修的歸屬（如“乙方可拆除可移動(dòng)裝修，不可移動(dòng)裝修無償歸甲方所有”或“雙方協(xié)商折價(jià)收購”）。續(xù)租與解約的提前約定：租賃期滿前X個(gè)月（如3個(gè)月），雙方需書面確認(rèn)是否續(xù)租，若續(xù)租需重新簽訂合同或按原合同租金標(biāo)準(zhǔn)自動(dòng)延續(xù)X年；若乙方?jīng)Q定不續(xù)租，需提前X個(gè)月書面通知甲方，避免因“口頭約定”引發(fā)糾紛。不可抗力與情勢變更條款：約定因疫情、政府征收、規(guī)劃調(diào)整等不可抗力或情勢變更導(dǎo)致合同無法履行時(shí)，雙方的責(zé)任分擔(dān)（如租金減免、合同解除互不承擔(dān)違約責(zé)任），參考《民法典》第五百三十三條“情勢變更”條款，避免直接引用“不可抗力”導(dǎo)致責(zé)任劃分不清。七、合同備案與留存：強(qiáng)化證據(jù)效力備案手續(xù)的辦理：部分地區(qū)要求商鋪?zhàn)赓U合同辦理備案（如用于辦理營業(yè)執(zhí)照、消防許可），需約定“甲方配合乙方辦理備案手續(xù)，備案費(fèi)用由XX方承擔(dān)”，備案后合同效力更穩(wěn)定，且可作為租金抵扣個(gè)稅、物業(yè)費(fèi)繳納的依據(jù)。文件留存與證據(jù)意識(shí)：簽訂合同時(shí)，需留存對方的身份證、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證明、授權(quán)委托書等復(fù)印件（注明“與原件一致”并簽字蓋章）；租金支付需通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注用途，保留轉(zhuǎn)賬記錄；溝通事項(xiàng)（如裝修審批、租金調(diào)整）盡量通過書面形式（