房產(chǎn)中介服務(wù)流程及合規(guī)要求房產(chǎn)中介作為房產(chǎn)交易的紐帶，其服務(wù)流程的規(guī)范性與合規(guī)性直接影響交易安全與當(dāng)事人權(quán)益。清晰的服務(wù)流程、嚴(yán)格的合規(guī)遵循，既是行業(yè)健康發(fā)展的基石，也是保障買(mǎi)賣(mài)（租賃）雙方權(quán)益的關(guān)鍵。本文結(jié)合行業(yè)實(shí)踐與監(jiān)管要求，梳理中介服務(wù)全流程要點(diǎn)及合規(guī)紅線，供從業(yè)者與消費(fèi)者參考。一、服務(wù)流程：從客源房源到交割的全周期管理（一）客源與房源開(kāi)發(fā)：合規(guī)拓展的“雙源頭”把控中介服務(wù)的起點(diǎn)，在于真實(shí)有效的客源與房源。房源拓展與核驗(yàn)：中介需通過(guò)業(yè)主委托、社區(qū)走訪、線上平臺(tái)等渠道獲取房源，錄入前必須完成“三核”：核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證明（如房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人真實(shí)身份及委托權(quán)限；核查房屋現(xiàn)狀（是否存在抵押、查封、租賃備案等限制交易情形）；核驗(yàn)房屋物理狀態(tài)（如戶型、面積、裝修、瑕疵等）。嚴(yán)禁發(fā)布“虛假房源”（如價(jià)格虛標(biāo)、戶型不符、已售/已租房源仍掛售）。客源開(kāi)發(fā)與信息管理：通過(guò)社區(qū)拓客、老客戶轉(zhuǎn)介、線上引流等方式獲客時(shí)，需明確告知客戶信息用途，并嚴(yán)格保密（如身份證、購(gòu)房資格證明等）。禁止以“免費(fèi)服務(wù)”“低傭金”為誘餌誤導(dǎo)客戶，或強(qiáng)制收集非必要信息。（二）需求匹配與帶看服務(wù)：精準(zhǔn)與透明并行基于客戶需求（預(yù)算、房型、地段、配套等）篩選房源后，需完成三項(xiàng)核心動(dòng)作：需求溝通：深度了解客戶真實(shí)訴求（如是否接受“兇宅”“抵押房”，對(duì)學(xué)區(qū)、通勤的優(yōu)先級(jí)），避免推薦與需求背離的房源。帶看準(zhǔn)備：提前與業(yè)主確認(rèn)看房時(shí)間，核查房屋狀態(tài)是否與錄入信息一致（如裝修是否被破壞、租賃是否到期）；向客戶同步房屋關(guān)鍵信息（如產(chǎn)權(quán)年限、交易稅費(fèi)、物業(yè)欠費(fèi)預(yù)估）。帶看服務(wù)：帶看時(shí)如實(shí)披露房屋瑕疵（如漏水、噪音、產(chǎn)權(quán)糾紛歷史），禁止夸大宣傳（如“承諾學(xué)區(qū)”“包漲房?jī)r(jià)”）；帶看后及時(shí)跟進(jìn)客戶反饋，調(diào)整推薦策略，避免“過(guò)度帶看”消耗客戶信任。（三）簽約與交易服務(wù)：風(fēng)險(xiǎn)防控的核心環(huán)節(jié)簽約環(huán)節(jié)是合規(guī)的“高壓區(qū)”，需聚焦三項(xiàng)關(guān)鍵動(dòng)作：居間合同簽訂：合同需明確服務(wù)內(nèi)容、傭金標(biāo)準(zhǔn)（及支付節(jié)點(diǎn)）、違約責(zé)任、糾紛解決方式。禁止設(shè)置“霸王條款”（如“交易不成不退傭金”“強(qiáng)制捆綁金融服務(wù)”）；若使用格式合同，需對(duì)免責(zé)/限責(zé)條款（如“因政策變動(dòng)導(dǎo)致交易失敗不擔(dān)責(zé)”）加粗提示，確?？蛻糁ぁ＝灰踪Y料協(xié)助：指導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方準(zhǔn)備資料（如買(mǎi)方的購(gòu)房資格證明、貸款材料；賣(mài)方的產(chǎn)權(quán)證明、身份資料），嚴(yán)禁偽造/篡改資料（如假社保、假離婚證），否則需承擔(dān)法律責(zé)任。網(wǎng)簽與資金監(jiān)管：協(xié)助辦理網(wǎng)簽備案（部分城市為強(qiáng)制要求），交易資金必須存入政府監(jiān)管賬戶（如定金、房款），中介不得直接收存客戶房款，避免挪用風(fēng)險(xiǎn)。（四）過(guò)戶與交割服務(wù)：權(quán)益交割的“最后一公里”交易的終點(diǎn)，是產(chǎn)權(quán)與房屋的實(shí)際交割：產(chǎn)權(quán)過(guò)戶協(xié)助：預(yù)約不動(dòng)產(chǎn)登記中心，準(zhǔn)備過(guò)戶材料（如網(wǎng)簽合同、完稅證明、身份資料），跟進(jìn)過(guò)戶進(jìn)度，確保產(chǎn)權(quán)清晰轉(zhuǎn)移。房屋交割管理：交割前核查物業(yè)欠費(fèi)（水、電、氣、物業(yè)費(fèi)），確認(rèn)房屋設(shè)施（如家電、門(mén)窗）與合同約定一致；交割時(shí)交接鑰匙、門(mén)禁卡、購(gòu)房發(fā)票等，簽署《交割確認(rèn)書(shū)》，避免后續(xù)糾紛。二、合規(guī)要求：堅(jiān)守行業(yè)紅線與法律底線（一）資質(zhì)合規(guī)：機(jī)構(gòu)與人員的“雙證”要求機(jī)構(gòu)資質(zhì)：中介機(jī)構(gòu)需取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營(yíng)范圍含“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”），并自領(lǐng)取執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到屬地住建部門(mén)完成備案（提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)章程、從業(yè)人員名單等）。分支機(jī)構(gòu)需單獨(dú)備案。人員資質(zhì)：從業(yè)人員需具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格（或經(jīng)培訓(xùn)持證上崗），禁止無(wú)資質(zhì)人員從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（如簽合同、收傭金）。（二）合同合規(guī)：條款清晰，權(quán)責(zé)對(duì)等居間合同規(guī)范：合同需明確“服務(wù)內(nèi)容”（如是否包含貸款代辦、過(guò)戶協(xié)助）、“傭金金額及支付方式”（如“過(guò)戶完成后支付”）、“違約責(zé)任”（如中介隱瞞房源瑕疵需退還傭金并賠償）。禁止“陰陽(yáng)合同”（如網(wǎng)簽價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)逃稅）。格式條款提示：若使用格式合同，需對(duì)“免責(zé)條款”（如“因政策變動(dòng)導(dǎo)致交易失敗，中介不擔(dān)責(zé)”）以加粗、標(biāo)紅等方式提示，否則條款無(wú)效（依據(jù)《民法典》格式條款規(guī)定）。（三）交易資金合規(guī)：監(jiān)管為綱，禁止挪用資金監(jiān)管要求：二手房交易中，定金、房款需存入政府指定的監(jiān)管賬戶（部分城市為強(qiáng)制要求），中介僅可代收“傭金”，禁止代收房款、定金后挪作他用。新房交易中，中介不得代收客戶房款（房款應(yīng)直接支付給開(kāi)發(fā)商）。傭金收取合規(guī)：傭金應(yīng)在服務(wù)完成后收?。ㄈ邕^(guò)戶完成、房屋交割后），且金額需與服務(wù)內(nèi)容匹配（禁止“吃差價(jià)”，即低買(mǎi)高賣(mài)賺取差價(jià)，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》明確禁止）。（四）信息披露合規(guī)：真實(shí)透明，保護(hù)隱私房源信息真實(shí)：需如實(shí)披露房屋“硬傷”（如抵押、查封、租賃備案、“兇宅”歷史）、交易稅費(fèi)（如契稅、個(gè)稅、增值稅）、物業(yè)費(fèi)用等。若隱瞞重要信息導(dǎo)致交易失敗，需退還傭金并賠償損失?？蛻粜畔⒈Ｗo(hù)：對(duì)客戶的身份證、購(gòu)房資格證明、家庭住址等信息嚴(yán)格保密，禁止泄露或用于營(yíng)銷(xiāo)推廣（符合《個(gè)人信息保護(hù)法》要求）。（五）禁止性行為：觸碰紅線即“出局”虛假宣傳：不得發(fā)布“價(jià)格虛低”“戶型不符”的虛假房源，或夸大房屋優(yōu)勢(shì)（如“承諾學(xué)區(qū)”“包漲房?jī)r(jià)”）。違規(guī)操作：禁止協(xié)助客戶偽造資料（如假社保、假離婚證）獲取購(gòu)房資格；禁止挪用監(jiān)管資金、“卷款跑路”。不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)：禁止惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)（如“0傭金”吸引客戶后變相收費(fèi)）、詆毀同行、強(qiáng)制交易（如“不簽獨(dú)家委托就不服務(wù)”）。結(jié)語(yǔ)：合規(guī)與專(zhuān)