綠城烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老房產(chǎn)運營管理模式研究摘要：隨著中國人口老齡化進程加速，傳統(tǒng)養(yǎng)老模式已難以滿足高品質(zhì)養(yǎng)老需求，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要賽道。綠城烏鎮(zhèn)雅園作為國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的標桿項目，開創(chuàng)性地提出“學(xué)院式養(yǎng)老”理念，構(gòu)建了“健康醫(yī)療+養(yǎng)生養(yǎng)老+休閑度假”的復(fù)合運營體系。本文通過梳理項目發(fā)展背景與核心定位，從產(chǎn)品規(guī)劃、配套運營、服務(wù)體系、盈利模式四大維度解析其運營管理模式，總結(jié)其成功經(jīng)驗與可復(fù)制性啟示，為國內(nèi)養(yǎng)老房產(chǎn)項目的開發(fā)與運營提供參考。一、項目概況與發(fā)展背景（一）項目基礎(chǔ)信息綠城烏鎮(zhèn)雅園是雅達國際與綠城集團聯(lián)合開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，隸屬于烏鎮(zhèn)雅達國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，總規(guī)劃用地約650畝，總建筑面積60萬平方米，于2012年10月正式動工建設(shè)。項目坐落于5A級景區(qū)烏鎮(zhèn)，地處滬杭城市群核心區(qū)域，距杭州、上海車程均在1小時以內(nèi)，交通便捷且生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。項目涵蓋養(yǎng)老公寓、別墅、頤樂學(xué)院、康復(fù)醫(yī)院、度假酒店等多元業(yè)態(tài)，截至2022年已入駐約5000戶業(yè)主，銷售總金額近百億，成為國內(nèi)極具影響力的養(yǎng)老地產(chǎn)標桿項目。（二）行業(yè)背景與項目定位21世紀以來，中國人口老齡化程度持續(xù)加深，2011年人均壽命已達73歲，50-70歲的“活力老年群體”逐漸崛起，其對養(yǎng)老生活的需求從基礎(chǔ)的照料護理升級為精神文化、健康保障、休閑社交等多元化需求。在此背景下，烏鎮(zhèn)雅園跳出傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”與“機構(gòu)養(yǎng)老”的二元框架，以“復(fù)合式園區(qū)養(yǎng)老”為核心定位，聚焦活力老年群體的核心需求，致力于打造“老有所學(xué)、老有所樂、老有所為”的高端養(yǎng)老社區(qū)，開創(chuàng)了中國“學(xué)院式頤樂養(yǎng)生養(yǎng)老”的先河。二、綠城烏鎮(zhèn)雅園運營管理模式核心架構(gòu)烏鎮(zhèn)雅園的成功核心在于構(gòu)建了“硬件配套先行、服務(wù)體系支撐、多元業(yè)態(tài)協(xié)同”的運營管理架構(gòu)，通過“養(yǎng)老+教育+醫(yī)療+度假”的業(yè)態(tài)融合，實現(xiàn)了從“賣房產(chǎn)”到“賣生活方式”的轉(zhuǎn)型，其核心架構(gòu)可概括為“一個核心、三大支撐”。（一）核心內(nèi)核：學(xué)院式養(yǎng)老理念烏鎮(zhèn)雅園以“頤樂學(xué)院”為核心載體，將老年教育融入養(yǎng)老生活，打造國內(nèi)規(guī)模最大的老年大學(xué)。頤樂學(xué)院占地3.5萬平方米，由17幢新民國風(fēng)建筑組成，設(shè)置靜態(tài)教學(xué)樓、動態(tài)教學(xué)樓、大禮堂、靜修堂、室內(nèi)體育館等13項配套功能區(qū)，涵蓋文化學(xué)習(xí)、健康醫(yī)療、休閑娛樂、運動健身等多元場景。學(xué)院構(gòu)建了健康養(yǎng)生系、人文社科系、藝術(shù)系、休閑體育系五大課程體系，春秋兩季開設(shè)50余門課程，同時組建了近30個活躍的興趣俱樂部，其中攝影俱樂部成員超130人。業(yè)主每年繳納3000元學(xué)費即可參與學(xué)院課程與活動，按50%入住率計算，頤樂學(xué)院年收入可達800萬元，既豐富了業(yè)主精神生活，又增強了社區(qū)黏性。（二）三大支撐體系1.適老化產(chǎn)品與景區(qū)式環(huán)境支撐在產(chǎn)品設(shè)計上，烏鎮(zhèn)雅園秉持“全齡友好、細節(jié)關(guān)懷”原則，融入72項適老化設(shè)計，包括全屋中央空調(diào)與地暖、衛(wèi)生間安全扶手、緊急報警按鈕、下拉式儲物籃等，所有家具家電全裝全配，且通過輪椅通行測試優(yōu)化空間布局。社區(qū)打造了長達9公里的風(fēng)雨連廊，串聯(lián)所有住區(qū)，保障業(yè)主晴雨無阻通行。在環(huán)境營造上，社區(qū)水域和綠地占比達53%，擁有白馬湖、白鷺濕地兩大公園及蘇式水街，同時配備門球場、足球場、戶外泳池、高爾夫練習(xí)場等多樣活動場地，將社區(qū)打造成可收費的景區(qū)式環(huán)境，為業(yè)主提供清幽秀美的養(yǎng)老氛圍。2.醫(yī)養(yǎng)結(jié)合健康保障支撐項目構(gòu)建了“專業(yè)醫(yī)院+養(yǎng)老照護”的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合體系，核心配套雅達國際康復(fù)醫(yī)院，按國家三級康復(fù)專科醫(yī)院標準建設(shè)，占地13萬平方米，開放350張床位，引入德國高端康復(fù)醫(yī)療品牌Medicalpark，設(shè)置中央功能區(qū)、神經(jīng)科區(qū)、骨科區(qū)三大核心區(qū)域。醫(yī)院組建專業(yè)康復(fù)治療師與護理團隊，形成以康復(fù)醫(yī)學(xué)為核心，覆蓋慢病管理、健康體檢、急診處置的全鏈條醫(yī)療服務(wù)體系，2021年還開通了全國跨省異地就醫(yī)直接結(jié)算服務(wù)，大幅提升醫(yī)療服務(wù)便利性。此外，項目配套國際養(yǎng)老中心，為非自理老人提供訂單式專業(yè)護理服務(wù)，實現(xiàn)健康老人、半自理老人、全護理老人的全周期照護覆蓋。3.全周期多元化服務(wù)支撐烏鎮(zhèn)雅園建立了多維度服務(wù)團隊，包括雅樂服務(wù)團隊、物業(yè)服務(wù)團隊、商業(yè)運營團隊、醫(yī)療護理團隊等，僅餐飲板塊就配備45名服務(wù)人員，保障業(yè)主日常用餐需求。社區(qū)運營注重“活動賦能”，每年舉辦4000多場各類活動，涵蓋日常興趣活動、俱樂部主題活動及重陽節(jié)百壽宴、春節(jié)聯(lián)歡晚會等大型節(jié)慶活動，豐富業(yè)主精神文化生活。同時，項目創(chuàng)新引入業(yè)主志愿者義工團隊，形成“專業(yè)服務(wù)+業(yè)主互助”的服務(wù)氛圍，提升社區(qū)歸屬感。此外，社區(qū)配套超市、銀行、國際幼兒園等商業(yè)與生活設(shè)施，滿足業(yè)主多元化生活需求。三、運營管理關(guān)鍵策略（一）配套先行策略：奠定運營基礎(chǔ)烏鎮(zhèn)雅園在項目啟動之初就打破傳統(tǒng)地產(chǎn)“先賣房、后配套”的模式，優(yōu)先投入10.8萬平方米建設(shè)核心配套，其中頤樂學(xué)院（3.5萬平方米）與雅達國際康復(fù)醫(yī)院（7.3萬平方米）同步開工建設(shè)，在住宅銷售前就完成核心配套的落地。這一策略不僅打消了潛在業(yè)主對養(yǎng)老服務(wù)配套的顧慮，提前構(gòu)建了項目的核心競爭力，也為后續(xù)運營奠定了堅實基礎(chǔ)，成為項目區(qū)別于其他養(yǎng)老地產(chǎn)項目的關(guān)鍵優(yōu)勢。（二）產(chǎn)業(yè)思維運營策略：實現(xiàn)長效發(fā)展項目跳出傳統(tǒng)地產(chǎn)“開發(fā)銷售”的短周期思維，以產(chǎn)業(yè)運營的長周期視角運營社區(qū)。在組織架構(gòu)上，獨立設(shè)置運營服務(wù)團隊，開發(fā)團隊僅占少數(shù)，確保運營服務(wù)的專業(yè)性與持續(xù)性。在服務(wù)運營上，通過精細化管理提升服務(wù)質(zhì)量，例如建立完善的業(yè)主需求響應(yīng)機制、定期開展服務(wù)滿意度調(diào)研、持續(xù)優(yōu)化課程與活動體系。同時，項目注重社區(qū)文化培育，通過興趣俱樂部、志愿者團隊等形式，引導(dǎo)業(yè)主參與社區(qū)建設(shè)，形成“共建共享”的社區(qū)氛圍，提升社區(qū)活力與可持續(xù)性。（三）家庭友好型場景營造策略：拓展客群邊界烏鎮(zhèn)雅園突破“養(yǎng)老社區(qū)僅服務(wù)老年人”的局限，將“休閑度假”納入項目定位，打造家庭友好型場景。項目配套的Alila度假酒店斬獲多項國際建筑大獎，成為高端度假目的地，同時規(guī)劃蘇式水街、戶外游樂場地等業(yè)態(tài)，吸引業(yè)主子女及孫輩前來探訪。這種“養(yǎng)老+度假”的場景設(shè)計，既解決了老年人的親情陪伴需求，又拓展了項目的客群邊界，使養(yǎng)老社區(qū)成為連接家庭情感的載體，提升了項目的市場吸引力。四、盈利模式解析烏鎮(zhèn)雅園采用“產(chǎn)權(quán)出售+服務(wù)收費”的二元盈利模式，實現(xiàn)短期資金回流與長期穩(wěn)定收益的平衡。（一）短期盈利：產(chǎn)權(quán)出售快速回流資金項目主要產(chǎn)品包括精裝養(yǎng)老公寓與別墅，公寓售價15300-18000元/平方米，別墅售價35000-40000元/平方米（每套500-800萬元）。得益于精準的定位、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與配套，項目前期2000多套養(yǎng)老公寓和別墅已全面售罄，售價較初始階段上漲50%。低成本的土地儲備（樓板價僅900元/平方米）進一步提升了項目的盈利空間，通過產(chǎn)權(quán)出售實現(xiàn)了短期資金的快速回流，保障了項目的資金鏈安全。（二）長期盈利：服務(wù)收費保障持續(xù)收益在產(chǎn)權(quán)出售后，項目通過持續(xù)的服務(wù)收費獲得長期穩(wěn)定收益，主要包括三大板塊：一是頤樂學(xué)院學(xué)費，每年3000元/人，按5000戶業(yè)主、50%入住率計算，年收入可達750萬元；二是醫(yī)療護理服務(wù)收費，包括康復(fù)治療、慢病管理、養(yǎng)老照護等專業(yè)服務(wù)費用；三是社區(qū)配套服務(wù)收費，涵蓋餐飲、商業(yè)、休閑娛樂等業(yè)態(tài)的運營收益。這種“短期售房+長期服務(wù)”的盈利模式，有效對沖了地產(chǎn)開發(fā)的周期性風(fēng)險，實現(xiàn)了項目的長效盈利。五、成功經(jīng)驗與啟示（一）核心成功經(jīng)驗1.精準定位核心客群：聚焦50-70歲活力老年群體，精準把握其精神文化與健康保障需求，跳出傳統(tǒng)養(yǎng)老地產(chǎn)“重護理、輕生活”的誤區(qū)，打造符合當(dāng)代老年人需求的高端養(yǎng)老生活方式。2.堅持配套先行理念：優(yōu)先投入核心配套建設(shè)，以頤樂學(xué)院、康復(fù)醫(yī)院等關(guān)鍵業(yè)態(tài)構(gòu)建核心競爭力，提前兌現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)承諾，增強客戶信任。3.構(gòu)建全鏈條服務(wù)體系：以“學(xué)院式養(yǎng)老”為核心，整合醫(yī)養(yǎng)、教育、休閑、商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，形成全周期、全方位的服務(wù)體系，實現(xiàn)從“居住”到“生活”的價值升級。4.平衡短期與長期收益：通過產(chǎn)權(quán)出售快速回流資金，以服務(wù)收費保障長期收益，構(gòu)建可持續(xù)的盈利模式，保障項目的長效運營。（二）對國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的啟示1.回歸養(yǎng)老本質(zhì)，強化服務(wù)核心：養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競爭力在于服務(wù)，而非單純的房產(chǎn)產(chǎn)品。開發(fā)者應(yīng)跳出“地產(chǎn)思維”，聚焦老年人的核心需求，構(gòu)建專業(yè)化、多元化的服務(wù)體系。2.注重配套先行，提前兌現(xiàn)價值：核心配套的落地是養(yǎng)老地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵，應(yīng)在項目規(guī)劃階段優(yōu)先布局醫(yī)療、教育、休閑等核心配套，提前兌現(xiàn)項目價值，增強市場吸引力。3.創(chuàng)新盈利模式，實現(xiàn)長效運營：單一的產(chǎn)權(quán)出售模式難以支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的長期發(fā)展，應(yīng)構(gòu)建“售房+服務(wù)+運營”的多元盈利模式，實現(xiàn)短期資金回流與長期穩(wěn)定收益的平衡。4.營造社區(qū)氛圍，增強客戶黏性：通過老年教育、興趣活動、業(yè)主互助等形式培育社區(qū)文化，增強老年人的歸屬感與幸福感，提升項目的客戶黏性與口碑傳播力。六、總結(jié)綠城烏鎮(zhèn)雅園通過創(chuàng)新的“學(xué)院式養(yǎng)老”理念，構(gòu)建了“健康醫(yī)療+養(yǎng)生養(yǎng)老+休閑度假”的復(fù)合運營管理模式，實現(xiàn)了產(chǎn)品、配套、服務(wù)與盈利模式的有機融合，成為國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的標桿項目。其成功的核心在于精準把握了當(dāng)代老年人的多元化需求，堅持以服務(wù)為核心，通過配套先行、產(chǎn)業(yè)運營、家庭友好型場景營造等策略，打造了有溫度、有活力的養(yǎng)老生活方式。烏鎮(zhèn)雅園的運營管理模式為國內(nèi)