房地產(chǎn)代理銷售活動(dòng)中，一份權(quán)責(zé)清晰、條款嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拇礓N售合同是保障合作雙方權(quán)益的核心載體。無論是開發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)拓展銷售渠道，還是代理方承接項(xiàng)目開展?fàn)I銷服務(wù)，合同的規(guī)范擬定與細(xì)節(jié)把控都直接影響合作的順利推進(jìn)及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。本文結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，梳理合同范本的核心條款架構(gòu)，并針對(duì)簽約及履約中的關(guān)鍵注意點(diǎn)展開解析，為從業(yè)者提供實(shí)操參考。一、房地產(chǎn)代理銷售合同范本核心條款架構(gòu)合同條款需圍繞“代理事項(xiàng)、期限、傭金、權(quán)責(zé)、違約、爭(zhēng)議”六大維度展開，確保內(nèi)容完整且邏輯閉環(huán)。（一）委托代理事項(xiàng)條款1.代理標(biāo)的：需清晰約定代理銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、坐落位置、物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、辦公等）、可售房源范圍（如具體樓棟、單元或全部可售物業(yè)），必要時(shí)附項(xiàng)目規(guī)劃圖、房源清單作為合同附件，避免后期因“范圍模糊”引發(fā)爭(zhēng)議。2.代理方式：區(qū)分“獨(dú)家代理”（約定期間內(nèi)開發(fā)商不得委托其他方銷售）、“聯(lián)合代理”（多家機(jī)構(gòu)協(xié)作及權(quán)責(zé)劃分）或“一般代理”（開發(fā)商可自行/委托多方銷售）。例如，獨(dú)家代理需明確“代理方享有排他性銷售權(quán)，開發(fā)商僅可自行銷售不超過總房源10%的物業(yè)”，避免權(quán)利義務(wù)失衡。（二）代理期限條款1.期限約定：明確合同生效日、代理起始期（如“項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》后5個(gè)工作日起”）、終止期（如“銷售率達(dá)90%或2025年12月31日屆滿”），避免“長(zhǎng)期有效”“視項(xiàng)目情況而定”等模糊表述。2.續(xù)約與終止：約定“期限屆滿前30日，雙方無書面異議則自動(dòng)續(xù)約1年”的協(xié)商機(jī)制；同時(shí)明確“項(xiàng)目停建、政策變動(dòng)導(dǎo)致無法銷售”等提前終止情形，及善后事宜（如未結(jié)傭金結(jié)算、客戶交接）的處理方式。（三）傭金與費(fèi)用條款1.傭金計(jì)算：明確傭金基數(shù)（按“銷售額”“套數(shù)”“回款額”等）、費(fèi)率（分階段/分物業(yè)類型約定，如“住宅銷售傭金1.5%、商業(yè)銷售傭金2.5%”），需注明“是否含稅”及發(fā)票類型（如“6%增值稅專用發(fā)票”）。2.支付節(jié)點(diǎn)：按銷售階段（認(rèn)購、簽約、回款）或時(shí)間周期（月度/季度）約定支付時(shí)間，需關(guān)聯(lián)客戶付款進(jìn)度（如“客戶首付到賬后支付傭金的30%，全款到賬后支付剩余70%”），避免“回款后支付”等模糊表述導(dǎo)致糾紛。3.費(fèi)用承擔(dān)：區(qū)分“代理方營(yíng)銷推廣費(fèi)”（如“傭金已包含線上推廣、案場(chǎng)物料等費(fèi)用，開發(fā)商不再額外支付”）、“稅費(fèi)”“客戶招待費(fèi)”等，明確雙方承擔(dān)范圍。（四）雙方權(quán)利義務(wù)條款開發(fā)商義務(wù)：提供項(xiàng)目“五證”復(fù)印件、房源真實(shí)信息、銷售場(chǎng)地及物料支持，配合代理方開展客戶簽約、備案等手續(xù)，按約支付傭金（需明確“延遲支付的違約金計(jì)算方式”，如“日息0.05%”）。代理方義務(wù)：制定銷售方案并經(jīng)開發(fā)商確認(rèn)，組建銷售團(tuán)隊(duì)，開展推廣營(yíng)銷（線上線下渠道），對(duì)客戶信息保密（約定“泄露客戶信息需賠償損失”），不得超越授權(quán)承諾（如“承諾返利、虛假宣傳”），定期報(bào)送銷售數(shù)據(jù)。（五）違約責(zé)任條款1.開發(fā)商違約：未按時(shí)支付傭金的，按“日息0.05%”支付違約金；擅自委托第三方銷售的，按“多銷售房源傭金的2倍”賠償代理方損失。2.代理方違約：未達(dá)銷售目標(biāo)的（如“3個(gè)月內(nèi)銷售率低于30%”），扣減當(dāng)期傭金的20%；違規(guī)承諾導(dǎo)致客戶退房的，需賠償“開發(fā)商全部損失（含房?jī)r(jià)下跌差價(jià)、退房手續(xù)費(fèi)）”。（六）爭(zhēng)議解決與其他條款爭(zhēng)議解決：約定“向項(xiàng)目所在地人民法院訴訟”或“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”，避免“或裁或訴”的無效約定。合同附件：將“項(xiàng)目證照、房源清單、銷售價(jià)格表、推廣方案模板”等作為附件，確保合同內(nèi)容完整。二、簽約及履約中的核心注意要點(diǎn)合同條款的“紙面嚴(yán)謹(jǐn)”需結(jié)合實(shí)操場(chǎng)景的“風(fēng)險(xiǎn)防控”，以下要點(diǎn)需重點(diǎn)關(guān)注：（一）主體資質(zhì)審查開發(fā)商：核查“五證”是否齊全有效（尤其是《商品房預(yù)售許可證》），避免代理“無證項(xiàng)目”導(dǎo)致合同無效?？梢箝_發(fā)商提供證照復(fù)印件并加蓋公章，注明“與原件一致”。代理方：要求提供“營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明、從業(yè)人員資質(zhì)證書”，確認(rèn)其經(jīng)營(yíng)范圍包含“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)”，避免與無資質(zhì)主體簽約（部分地區(qū)無資質(zhì)簽約可能導(dǎo)致合同無效）。（二）條款細(xì)節(jié)的明確與細(xì)化1.傭金相關(guān)：明確“銷售額”是否包含“定金、預(yù)付款”，是否扣除“優(yōu)惠折扣”；“回款額”是否僅指“客戶實(shí)際到賬的購房款”（需排除“銀行貸款審批中但未放款”的部分）。例如，約定“銷售額為客戶簽訂《商品房買賣合同》并支付的全部款項(xiàng)（含定金、首付、貸款），扣除開發(fā)商給予的房款折扣后金額”。2.解約條件：約定“不可抗力”“政策變動(dòng)（如限購升級(jí)導(dǎo)致客戶無法購房）”等免責(zé)解約情形，及雙方的“通知義務(wù)”“損失分擔(dān)方式”（如“政策變動(dòng)導(dǎo)致解約的，已發(fā)生的推廣費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)50%”）。3.客戶確認(rèn)：明確“有效客戶”的界定（如“首次到訪由代理方帶看、登記，且30日內(nèi)未通過其他渠道成交的客戶”），避免開發(fā)商以“自有客戶”為由拒付傭金?？杉s定“客戶歸屬以代理方‘客戶報(bào)備系統(tǒng)’記錄為準(zhǔn)”，并定期與開發(fā)商核對(duì)客戶名單。（三）風(fēng)險(xiǎn)防控與特殊條款約定1.對(duì)賭條款：若約定銷售目標(biāo)（如“6個(gè)月內(nèi)銷售率達(dá)80%”），需明確“未達(dá)標(biāo)時(shí)的處理方式”（如“調(diào)整傭金費(fèi)率至1.2%”“解除合同”），避免模糊的“盡力銷售”表述導(dǎo)致責(zé)任不清。2.備案登記：部分地區(qū)要求“房地產(chǎn)代理合同需向住建部門備案”，需約定“開發(fā)商配合代理方完成備案”，確保合同效力及監(jiān)管合規(guī)。3.補(bǔ)充協(xié)議：對(duì)于“臨時(shí)營(yíng)銷活動(dòng)費(fèi)用承擔(dān)”“特殊房源銷售政策（如員工內(nèi)購）”等未盡事宜，通過書面補(bǔ)充協(xié)議明確，避免口頭約定引發(fā)糾紛。（四）履約管理與證據(jù)留存1.銷售數(shù)據(jù)報(bào)送：代理方需定期（如每周/每月）以“書面形式（含郵件、蓋章文件）”向開發(fā)商報(bào)送銷售臺(tái)賬，注明“客戶姓名、房源、付款進(jìn)度”，要求開發(fā)商“簽收確認(rèn)”，作為傭金結(jié)算依據(jù)。2.溝通記錄：對(duì)于“價(jià)格調(diào)整”“推廣方案變更”等合同履行中的變更，通過“書面函件、會(huì)議紀(jì)要”確認(rèn)，避免口頭變更引發(fā)糾紛。例如，開發(fā)商要求“降價(jià)5%促銷”，需出具《價(jià)格調(diào)整通知書》并雙方蓋章確認(rèn)。3.爭(zhēng)議預(yù)警：若開發(fā)商拖欠傭金或違規(guī)干預(yù)銷售，代理方應(yīng)“及時(shí)發(fā)函催告”，留存“催告函、快遞記錄”，為后續(xù)維權(quán)保留證據(jù)。三、結(jié)語房地產(chǎn)代理銷售合同的擬定與履行，本質(zhì)是合作