2025年物業(yè)管理師考試歷年練習題常考點試題帶答案一、單項選擇題（每題1分，共20題）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，建設單位應當在物業(yè)交付使用前與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)承接查驗，承接查驗的備案機關是（）。A.業(yè)主委員會B.縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門C.街道辦事處D.社區(qū)居民委員會答案：B解析：《物業(yè)管理條例》第四十條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會；第二十八條明確，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，查驗結果需向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。2.某小區(qū)業(yè)主大會擬表決“使用住宅專項維修資金維修電梯”事項，該小區(qū)共有業(yè)主300戶，專有部分總面積3萬平方米。根據(jù)《民法典》，需至少（）業(yè)主同意方可通過。A.專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，其中參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)B.專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，其中參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上C.專有部分面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意D.全體業(yè)主一致同意答案：A解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。3.物業(yè)服務企業(yè)在日常管理中發(fā)現(xiàn)某業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性棋牌室，未辦理相關手續(xù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，正確的處理方式是（）。A.直接拆除棋牌室設備B.要求業(yè)主恢復原狀并罰款C.及時制止并報告有關行政主管部門D.與業(yè)主協(xié)商收取額外管理費答案：C解析：《物業(yè)管理條例》第五十條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途；業(yè)主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理有關手續(xù)，并告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，物業(yè)服務企業(yè)應及時制止并報告相關部門。4.某小區(qū)物業(yè)服務合同約定“物業(yè)服務費按建筑面積每月2.5元/㎡收取”，業(yè)主王某房屋建筑面積120㎡，2023年1-6月未繳納物業(yè)費。若物業(yè)服務企業(yè)起訴王某，主張的欠費金額應為（）。A.120×2.5×6=1800元B.120×2.5×6×（1+滯納金比例）C.120×2.5×6×（1-折扣比例）D.需扣除未享受服務部分的費用答案：A解析：根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》第十五條，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用；業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。物業(yè)費計算以合同約定的單價和房屋建筑面積為依據(jù)，滯納金需合同明確約定方可主張，題干未提及折扣或未服務部分，故欠費金額為120×2.5×6=1800元。5.某小區(qū)電梯因故障停運，物業(yè)服務企業(yè)未在24小時內(nèi)修復，導致部分業(yè)主投訴。根據(jù)《物業(yè)管理服務標準》（一級），電梯故障修復的時限要求是（）。A.接到故障通知后30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，24小時內(nèi)修復B.接到故障通知后1小時內(nèi)到達現(xiàn)場，48小時內(nèi)修復C.接到故障通知后2小時內(nèi)到達現(xiàn)場，72小時內(nèi)修復D.無明確時限，需盡力修復答案：A解析：《住宅物業(yè)服務等級規(guī)范（一級）》規(guī)定，電梯運行維護要求：電梯24小時正常運行；接到故障通知后30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員2小時內(nèi)到達，一般故障24小時內(nèi)修復，復雜故障書面告知預計修復時間。二、多項選擇題（每題2分，共10題）1.下列屬于物業(yè)服務企業(yè)義務的有（）。A.定期公布物業(yè)服務資金的收支情況B.對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作負責C.制止業(yè)主違規(guī)裝修行為D.保管業(yè)主個人隱私信息E.決定住宅專項維修資金的使用答案：ABCD解析：《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；第四十條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當公開物業(yè)服務事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等信息；第四十五條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告；同時，物業(yè)服務企業(yè)負有人身財產(chǎn)安全的協(xié)助管理義務，并需保護業(yè)主隱私。維修資金使用需業(yè)主共同決定，故E錯誤。2.業(yè)主大會會議可以采用的形式包括（）。A.集體討論B.書面征求意見C.網(wǎng)絡投票D.電話確認E.委托代理人參加答案：ABCE解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。部分地方允許網(wǎng)絡投票（如《北京市物業(yè)管理條例》），但電話確認因無法核實真實性，一般不作為有效形式。3.下列關于物業(yè)承接查驗的說法，正確的有（）。A.建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與物業(yè)服務企業(yè)完成承接查驗B.承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應在約定期限內(nèi)整改C.承接查驗資料包括竣工總平面圖、設施設備的安裝資料D.物業(yè)服務企業(yè)可以自行委托第三方機構參與查驗E.承接查驗結果需經(jīng)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)雙方簽字確認答案：BCDE解析：《物業(yè)承接查驗辦法》第十一條規(guī)定，建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)承接查驗工作；第十二條規(guī)定，現(xiàn)場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交資料（包括竣工總平面圖、設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料）；第十六條規(guī)定，現(xiàn)場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能；第二十八條規(guī)定，承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定；第三十條規(guī)定，建設單位應當按照承接查驗協(xié)議的約定對存在問題及時予以整改。物業(yè)服務企業(yè)可委托第三方參與查驗，查驗結果需雙方簽字確認。A選項“交付使用15日前”正確，但部分地區(qū)規(guī)定為“交付前”，需以具體法規(guī)為準，本題BCDE均正確。4.物業(yè)服務企業(yè)在公共秩序維護中應履行的職責包括（）。A.制定安全防范管理制度B.對進出小區(qū)的車輛進行登記C.對可疑人員進行盤查D.組織消防演練E.發(fā)現(xiàn)刑事案件立即報警答案：ABDE解析：公共秩序維護的職責包括制定制度、人員和車輛管理、安全巡查、消防管理、突發(fā)事件處理等。物業(yè)服務企業(yè)無執(zhí)法權，不能對可疑人員進行盤查（屬于公安機關職責），故C錯誤。5.住宅專項維修資金的使用范圍包括（）。A.小區(qū)圍墻維修B.業(yè)主自用陽臺漏水維修C.電梯控制系統(tǒng)更新D.公共區(qū)域綠化養(yǎng)護E.屋頂防水工程重做答案：ACE解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第三條規(guī)定，住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。共用部位包括屋頂、承重墻、外墻、樓梯間等；共用設施設備包括電梯、消防設施、綠地、道路等。業(yè)主自用部位（如陽臺）維修、日常養(yǎng)護（如綠化養(yǎng)護）不屬于維修資金使用范圍。三、案例分析題（共3題，每題20分）案例一：某小區(qū)建于2015年，共有6棟高層住宅，1000戶業(yè)主。2023年8月，部分業(yè)主反映小區(qū)路燈老化、地下車庫漏水、電梯頻繁故障。業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）委托第三方機構對共用設施設備進行評估，結論為：路燈需全部更換（預算20萬元），地下車庫防水工程需30萬元，電梯大修需50萬元（共6部電梯，每部約8.3萬元）。業(yè)委會召開業(yè)主大會，參會業(yè)主專有部分面積占比70%、人數(shù)占比75%。表決結果：同意使用維修資金的業(yè)主專有部分面積占參會業(yè)主的60%、人數(shù)占參會業(yè)主的65%。問題：1.上述維修項目是否屬于住宅專項維修資金使用范圍？2.業(yè)主大會表決是否符合法定條件？為什么？3.若表決通過，維修資金的使用程序是什么？答案：1.屬于。路燈（共用設施）、地下車庫（共用部位）、電梯（共用設施設備）均屬于住宅共用部位、共用設施設備，且已過保修期（2015年建成，2023年超過5年保修期），符合維修資金使用范圍。2.不符合。根據(jù)《民法典》第二百七十八條，使用維修資金需滿足：（1）專有部分面積占比三分之二以上（≥66.67%）且人數(shù)占比三分之二以上（≥66.67%）的業(yè)主參與表決；（2）經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)（≥50%）且參與表決人數(shù)過半數(shù)（≥50%）的業(yè)主同意。本題中，參會業(yè)主專有部分面積占比70%（≥66.67%）、人數(shù)占比75%（≥66.67%），滿足參與表決條件；但同意的專有部分面積占參會的60%（即占總面積的70%×60%=42%，未達到總面積的50%），人數(shù)占參會的65%（即占總?cè)藬?shù)的75%×65%=48.75%，未達到總?cè)藬?shù)的50%），因此未滿足“參與表決過半數(shù)”的要求。3.使用程序：（1）業(yè)委會提出使用方案（包括維修項目、預算、列支范圍等）；（2）業(yè)主大會表決通過方案；（3）業(yè)委會或其委托的物業(yè)服務企業(yè)組織實施；（4）施工前公示方案；（5）工程竣工后組織驗收；（6）向業(yè)主公示維修資金使用情況（包括列支范圍、金額等）；（7）報維修資金管理部門審核，從相關業(yè)主賬戶中列支。案例二：2023年5月，某小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)（以下簡稱“物業(yè)公司”）發(fā)現(xiàn)業(yè)主李某將房屋出租給某公司作為員工宿舍，實際居住10人（房屋建筑面積80㎡）。小區(qū)《管理規(guī)約》規(guī)定“住宅不得用于群租，出租房屋居住人數(shù)不得超過2人/間，且總?cè)藬?shù)不得超過5人”。物業(yè)公司多次要求李某整改未果，遂向當?shù)刈〗ú块T報告。住建部門調(diào)查后認定李某違反《商品房屋租賃管理辦法》，責令其限期改正，并處以罰款。李某認為物業(yè)公司無權干涉其出租行為，起訴物業(yè)公司侵犯隱私權。問題：1.李某的群租行為違反了哪些規(guī)定？2.物業(yè)公司的處理是否合法？為什么？3.李某起訴物業(yè)公司侵犯隱私權是否成立？為什么？答案：1.違反：（1）《商品房屋租賃管理辦法》第八條“出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住”；（2）小區(qū)《管理規(guī)約》關于群租的約定；（3）《民法典》第二百八十八條“不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系”，群租可能影響其他業(yè)主正常生活。2.合法。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關物業(yè)使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)群租行為后，多次制止并報告主管部門，履行了法定職責。3.不成立。隱私權是指自然人享有的私人生活安寧與私人信息秘密依法受到保護，不被他人非法侵擾、知悉、收集、利用和公開的權利。物業(yè)公司基于物業(yè)管理職責，對房屋使用情況進行必要了解（如居住人數(shù)），屬于正常管理范圍，未非法收集或公開李某隱私信息，因此不構成侵犯隱私權。案例三：某小區(qū)2022年物業(yè)服務成本為500萬元（其中人員工資200萬元，公共能耗100萬元，設施維護150萬元，管理費用50萬元），物業(yè)服務費收入480萬元，公共區(qū)域廣告收益30萬元，車位租賃費收入50萬元。物業(yè)公司將廣告收益和車位租賃費全部用于彌補物業(yè)服務成本缺口，未公示收支情況。部分業(yè)主認為公共收益應歸業(yè)主所有，要求物業(yè)公司返還。問題：1.公共區(qū)域廣告收益和車位租賃費的權屬如何？2.物業(yè)公司使用公共收益的行為是否合法？為什么？3.業(yè)主可以通過哪些途徑主張權利？答案：1.公共區(qū)域廣告收益（利用小區(qū)公共部位、共用設施設備設置廣告）和規(guī)劃內(nèi)車位（非人防、非專有）的租賃費，屬于業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益，依據(jù)《民法典》第二百八十二條，扣除合理成本后，歸業(yè)主共有。2.不合法。（1）公共收益的使用需經(jīng)業(yè)主共同決定。《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行