房地產(chǎn)租賃合同糾紛處理案例分析引言房地產(chǎn)租賃合同糾紛是民商事領(lǐng)域的高頻糾紛類型，涉及維修責(zé)任、轉(zhuǎn)租效力、租賃期限、優(yōu)先承租權(quán)等核心爭議點?！吨腥A人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）及相關(guān)司法解釋為糾紛處理提供了明確的法律依據(jù)，但實務(wù)中因合同條款模糊、證據(jù)意識薄弱、法律適用偏差等問題，糾紛化解難度常被放大。本文通過四個典型案例，剖析裁判邏輯，提煉實務(wù)防控要點，為租賃雙方及從業(yè)者提供參考。案例一：房屋維修義務(wù)的界定與責(zé)任分擔(dān)案情概述甲將臨街商鋪出租給乙，租賃合同約定：“租賃期間，房屋維修由乙方負(fù)責(zé)，甲方概不承擔(dān)任何維修費用?！弊赓U第3年，商鋪屋頂因年久失修大面積漏水，乙多次要求甲維修未果，自行委托施工隊修復(fù)，花費維修款若干。后乙要求甲承擔(dān)該費用，甲以合同約定為由拒絕，雙方訴至法院。爭議焦點1.合同中“甲方概不承擔(dān)維修責(zé)任”的條款是否有效？2.屋頂漏水的維修義務(wù)應(yīng)歸屬于哪一方？處理過程法院委托專業(yè)機構(gòu)對漏水原因進(jìn)行鑒定，結(jié)論為“屋頂漏水系房屋主體結(jié)構(gòu)自然老化所致，與乙方使用行為無因果關(guān)系”。結(jié)合《民法典》第712條（出租人維修義務(wù)）、第713條（承租人維修義務(wù)），法院認(rèn)為：房屋主體結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施的自然損耗維修義務(wù)系出租人法定義務(wù)，合同中“甲方概不承擔(dān)”的約定因排除法定責(zé)任而部分無效；承租人僅對“因自身過錯導(dǎo)致租賃物損壞”的維修承擔(dān)責(zé)任，本案漏水非乙過錯導(dǎo)致，故甲應(yīng)承擔(dān)合理維修費用。法律分析《民法典》第712條明確出租人對租賃物的維修義務(wù)（除非承租人過錯導(dǎo)致?lián)p壞），第713條則規(guī)定承租人對自身過錯導(dǎo)致的損壞負(fù)有維修責(zé)任。二者構(gòu)成“法定維修義務(wù)”與“約定維修義務(wù)”的邊界：若租賃物損壞系自然損耗、設(shè)計缺陷等非承租人過錯原因?qū)е?，維修義務(wù)法定歸出租人，合同約定排除該義務(wù)的條款無效；若損壞系承租人使用不當(dāng)、擅自改造等過錯行為導(dǎo)致，維修義務(wù)歸承租人，合同可通過約定強化該責(zé)任（如“乙方承擔(dān)維修費用并支付違約金”）。實務(wù)啟示1.合同條款設(shè)計：避免籠統(tǒng)約定“維修責(zé)任由乙方承擔(dān)”，應(yīng)明確“維修范圍”（如“自然損耗/不可抗力導(dǎo)致的維修由甲方承擔(dān)，乙方過錯導(dǎo)致的維修由乙方承擔(dān)”），并細(xì)化“過錯”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（如“乙方私拆墻體、超負(fù)荷使用設(shè)施視為過錯”）。2.證據(jù)保留：承租人發(fā)現(xiàn)需維修事項時，應(yīng)通過書面函件、短信、郵件等方式通知出租人，同時保留現(xiàn)場照片、視頻、維修報價單等證據(jù)；出租人收到通知后，應(yīng)及時回應(yīng)（如“同意維修/認(rèn)為系乙方過錯需舉證”），避免因“怠于履行義務(wù)”被追責(zé)。案例二：轉(zhuǎn)租未經(jīng)同意的合同解除與損失承擔(dān)案情概述丙將寫字樓整層出租給丁，合同約定：“未經(jīng)出租人書面同意，承租人不得轉(zhuǎn)租、分租房屋?！倍∫驑I(yè)務(wù)收縮，將其中2間辦公室轉(zhuǎn)租給戊（未通知丙），戊投入10萬元裝修。丙發(fā)現(xiàn)后發(fā)函解除租賃合同，要求丁騰退房屋；丁主張“轉(zhuǎn)租系經(jīng)營需要”，并要求丙賠償戊的裝修損失，雙方訴至法院。爭議焦點1.出租人解除合同的權(quán)利是否合法？2.次承租人戊的裝修損失應(yīng)由誰承擔(dān)？處理過程法院認(rèn)為：根據(jù)《民法典》第716條，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人享有法定解除權(quán)，故丙解除合同的行為合法；丁與戊的轉(zhuǎn)租合同因“未經(jīng)出租人同意”存在效力瑕疵（可被出租人解除或主張無效），戊的裝修損失系因丁的違約行為導(dǎo)致，根據(jù)合同相對性，損失應(yīng)由丁向戊賠償，丙無過錯不承擔(dān)責(zé)任。法律分析轉(zhuǎn)租的效力與責(zé)任分擔(dān)需關(guān)注三個核心點：1.轉(zhuǎn)租的合法性：經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租（書面同意為最佳證據(jù)），轉(zhuǎn)租合同有效，且轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同剩余期限（《民法典》第717條）；未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租，出租人可在“知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租后6個月內(nèi)”行使解除權(quán)（《民法典》第718條，除斥期間）。2.次承租人的救濟：若出租人解除原租賃合同，次承租人可依據(jù)與承租人的轉(zhuǎn)租合同，要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任（如賠償裝修損失、返還租金）。3.出租人的無過錯責(zé)任：除非出租人“明知轉(zhuǎn)租而未反對”（視為默示同意），否則對次承租人的損失無賠償義務(wù)。實務(wù)啟示1.出租人視角：合同應(yīng)明確“轉(zhuǎn)租需書面同意”，并約定“轉(zhuǎn)租后，次承租人的行為視為承租人的行為，承租人對次承租人的違約/侵權(quán)行為承擔(dān)連帶責(zé)任”，降低管理風(fēng)險。2.承租人視角：確需轉(zhuǎn)租的，應(yīng)提前30日以上書面申請，要求出租人出具“同意轉(zhuǎn)租的書面函件”并留存；若出租人拒絕，可協(xié)商“部分轉(zhuǎn)租”“縮短轉(zhuǎn)租期限”等方案，或終止租賃另行選址。3.次承租人視角：簽訂轉(zhuǎn)租合同時，應(yīng)要求承租人提供“出租人同意轉(zhuǎn)租的證明”，并核實原租賃合同的期限、禁止轉(zhuǎn)租條款，避免因合同無效遭受損失。案例三：租賃期限不明與不定期租賃的解除規(guī)則案情概述己將住宅出租給庚，租賃合同僅約定：“租賃期自乙方入住之日起計算，租金季付，押金為2個月租金?！弊赓U2年后，己因子女入學(xué)需自住，要求庚騰退房屋；庚主張“合同未約定終止日期，屬于無固定期限租賃，出租人需提前6個月通知”，雙方協(xié)商未果，己訴至法院。爭議焦點1.租賃期限是否為“不定期租賃”？2.出租人解除不定期租賃的通知期限是否合法？處理過程法院依據(jù)《民法典》第730條（租賃期限沒有約定或約定不明，視為不定期租賃），認(rèn)定雙方為不定期租賃關(guān)系。結(jié)合當(dāng)?shù)刈≌赓U交易習(xí)慣（提前3-6個月通知騰退為合理期限），己提前3個月書面通知庚，法院認(rèn)為“3個月”符合“合理期限”的要求，判決解除租賃合同，庚限期騰退。法律分析不定期租賃的認(rèn)定與解除需把握兩點：1.認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：租賃期限約定不明（如“長期租賃”“隨租隨住”），或未約定且無法通過合同條款、交易習(xí)慣確定的，視為不定期租賃（《民法典》第730條）。2.解除規(guī)則：不定期租賃中，出租人與承租人均可“隨時解除合同”，但需提前“合理期限”通知對方（《民法典》第732條）?！昂侠砥谙蕖钡呐袛嘈杞Y(jié)合租賃性質(zhì)（住宅/商業(yè)）、當(dāng)?shù)亟灰琢?xí)慣（如住宅一般3-6個月，商業(yè)6-12個月）。實務(wù)啟示1.合同條款設(shè)計：明確租賃期限（起始日、終止日），避免模糊表述；若需靈活調(diào)整，可約定“租賃期限為X年，到期后自動續(xù)期X年（除非一方提前X月書面通知不續(xù)）”，將“不定期租賃”轉(zhuǎn)化為“附續(xù)期條件的定期租賃”。2.解除通知的合規(guī)性：出租人解除不定期租賃時，應(yīng)書面通知（如EMS快遞、微信函件），注明“提前X個月通知，合同于X年X月X日解除”，并保留通知憑證；承租人若希望續(xù)租，應(yīng)在收到通知后及時協(xié)商，或主張“通知期限過短”（需結(jié)合交易習(xí)慣舉證）。案例四：優(yōu)先承租權(quán)的行使條件與爭議解決案情概述辛將商鋪出租給壬，租賃合同約定：“租賃期滿后，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。”租期屆滿前1個月，辛未通知壬，直接與癸簽訂租賃合同（租金、租期、付款方式與壬原合同完全一致）。壬發(fā)現(xiàn)后訴至法院，主張優(yōu)先承租權(quán)，要求確認(rèn)辛與癸的合同無效，由其承租商鋪。爭議焦點1.優(yōu)先承租權(quán)的行使條件是否滿足？2.出租人未通知承租人是否構(gòu)成違約？處理過程法院認(rèn)為：根據(jù)《民法典》第734條，承租人的優(yōu)先承租權(quán)系“以同等條件優(yōu)先締約的請求權(quán)”，而非“強制締約權(quán)”。本案中辛與癸的合同條件（租金、租期等）與壬原合同相同，辛未通知壬即出租，侵害了壬的優(yōu)先承租權(quán)；優(yōu)先承租權(quán)的救濟方式為“要求出租人履行磋商義務(wù)”，而非直接確認(rèn)辛癸合同無效。最終法院判決：辛應(yīng)在15日內(nèi)與壬就續(xù)租事宜進(jìn)行磋商；若磋商不成，辛癸合同有效。法律分析優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)與行使需注意：1.權(quán)利性質(zhì)：優(yōu)先承租權(quán)是債權(quán)請求權(quán)，承租人有權(quán)要求出租人在“同等條件”下優(yōu)先與其締約，但出租人無義務(wù)“必須締約”（除非合同明確約定“強制締約”）。2.同等條件的認(rèn)定：包括租金、租期、付款方式、押金、違約責(zé)任等核心條款，需與第三人的締約條件完全一致（如第三人租金更低、租期更短，則不構(gòu)成“同等條件”）。3.通知義務(wù)：出租人應(yīng)在租期屆滿前“合理期限”（如1-3個月）書面通知承租人“續(xù)租條件”，未通知的，承租人可主張權(quán)利。實務(wù)啟示1.合同條款細(xì)化：明確“優(yōu)先承租權(quán)”的行使細(xì)節(jié)，如：“同等條件”包括租金、租期、付款方式、押金、違約責(zé)任、裝修補償?shù)?；“出租人?yīng)在租期屆滿前X個月書面通知承租人續(xù)租條件，否則應(yīng)賠償承租人因重新尋租產(chǎn)生的中介費、搬遷費等損失”；“若出租人未通知或與第三人簽訂的條件優(yōu)于承租人，承租人有權(quán)要求以同等條件續(xù)租，出租人應(yīng)配合簽訂新合同”。2.承租人的主動行權(quán)：租期屆滿前1-3個月，主動詢問出租人續(xù)租意向，保留溝通記錄（如短信、郵件）；若出租人拒絕溝通，可發(fā)函催告并主張“優(yōu)先承租權(quán)”。總結(jié)與實務(wù)建議核心裁判邏輯提煉1.維修責(zé)任：法定維修義務(wù)（自然損耗）不可通過合同排除，約定維修義務(wù)（過錯損壞）可強化；2.轉(zhuǎn)租效力：未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租，出租人享有解除權(quán)，次承租人損失由承租人承擔(dān)；3.不定期租賃：期限不明視為不定期，解除需提前合理期限通知；4.優(yōu)先承租權(quán)：系締約請求權(quán)，同等條件下出租人應(yīng)履行磋商義務(wù)。全流程風(fēng)險防控建議（一）合同簽訂階段：條款精準(zhǔn)化明確租賃期限、維修范圍、轉(zhuǎn)租條件、優(yōu)先承租權(quán)細(xì)節(jié)，避免模糊表述；引入“違約成本”條款，如“任何一方違約，應(yīng)賠償對方直接損失及維權(quán)合理費用（如律師費、訴訟費）”，倒逼守約。（二）合同履行階段：證據(jù)可視化租賃物狀態(tài)：交房時簽署《房屋交接單》，附照片、設(shè)施清單；履行中定期檢查，留存現(xiàn)狀證據(jù)；溝通記錄：維修通知、轉(zhuǎn)租申請、續(xù)租協(xié)商等均以書面形式（函件、短信、郵件）進(jìn)行，標(biāo)注時間、事由、對方回復(fù)；款項支付：租金、押金、維修款等通過銀行轉(zhuǎn)賬，備注用途，避免現(xiàn)金交易。（三）糾紛解決