2025年高職（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理）房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)測(cè)試題及答案

（考試時(shí)間：90分鐘滿分100分）班級(jí)______姓名______第I卷（選擇題共30分）答題要求：本卷共6題，每題5分。每題給出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)是符合題目要求的。請(qǐng)將正確選項(xiàng)填涂在答題卡相應(yīng)位置。1.房地產(chǎn)估價(jià)中，選取可比實(shí)例時(shí)，要求可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔（）以上的不宜采用。A.1年B.2年C.3年D.5年2.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)3年的凈收益分別為18萬(wàn)元、20萬(wàn)元、23萬(wàn)元，從未來(lái)第4年起，每年凈收益將穩(wěn)定在25萬(wàn)元左右。如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬(wàn)元。A.280B.285C.290D.2953.市場(chǎng)法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.054.某建筑物的建筑面積為120平方米，該建筑物的有效年齡為8年，年折舊額為1800元，其重置價(jià)格為800元/平方米，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.15%B.44%C.56%D.85%5.某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣雙方在合同中寫(xiě)明，買(mǎi)方付給賣方2325元/平方米，買(mǎi)賣中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A.2400B.二、多項(xiàng)選擇題6.房地產(chǎn)估價(jià)的原則包括（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則第II卷（非選擇題共70分）答題要求：請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙上相應(yīng)位置，寫(xiě)在試卷上無(wú)效。二、多項(xiàng)選擇題（共20分）答題要求：本卷共4題，每題5分。每題給出的五個(gè)選項(xiàng)中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上選項(xiàng)是符合題目要求的。請(qǐng)將正確選項(xiàng)填涂在答題卡相應(yīng)位置。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。1.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有（）。A.獨(dú)一無(wú)二B.壽命長(zhǎng)久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.保值增值2.運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，對(duì)土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的估算，可采用的方法有（）。A.市場(chǎng)比較法B.收益法C.成本法D.路線價(jià)法E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法3.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要有（）。A.政治安定狀況B.社會(huì)治安程度C.城市化D.房地產(chǎn)投機(jī)E.居民收入4.房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用包括（）。A.規(guī)范估價(jià)行為B.保障估價(jià)質(zhì)量C.提高估價(jià)效率D.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)E.加強(qiáng)估價(jià)管理三、判斷題（共10分）答題要求：本卷共10題，每題1分。判斷下列說(shuō)法的正誤，正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”。請(qǐng)將答案填涂在答題卡相應(yīng)位置。1.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)。（）2.同一宗房地產(chǎn)在不同估價(jià)目的下的客觀合理價(jià)格或價(jià)值是相同的。（）3.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，可比實(shí)例的成交價(jià)格可以直接作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。（）4.收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。（）5.成本法中的土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均應(yīng)按照它們?cè)谶^(guò)去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來(lái)估算。（）6.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的一個(gè)共同之處是，都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示。（）7.房地產(chǎn)的供給富有彈性。（）8.房地產(chǎn)估價(jià)師可以同時(shí)受聘于兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。（）9.長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要是用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。（）四、簡(jiǎn)答題（共20分）答題要求：請(qǐng)根據(jù)題目要求，簡(jiǎn)要回答問(wèn)題。每題10分。1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟。2.簡(jiǎn)述成本法估價(jià)的基本思路。五、案例分析題（共20分）答題要求：請(qǐng)閱讀以下案例，回答問(wèn)題。每題10分。有一宗房地產(chǎn)，土地面積為1000平方米，土地取得成本為100萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)成本為150萬(wàn)元，管理費(fèi)用為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的2%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5%，投資利息為15萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為20萬(wàn)元。該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期為2年，其中第一年投入60%的成本，第二年投入40%的成本，貸款年利率為6%。假設(shè)該房地產(chǎn)建成后即可全部售出，試求該房地產(chǎn)的價(jià)值。答案：1.A2.C3.A4.C5.A6.ABCD1.AD2.AC3.ABCD4.ABCD1.√2.×3.×4.√5.×6.√7.×8.×9.√四、1.市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。2.成本法估價(jià)的基本思路：以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值。重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r評(píng)估對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，減去評(píng)估對(duì)象的折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。五、解：土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和=100+150=250萬(wàn)元管理費(fèi)用=250×3%=7.5萬(wàn)元設(shè)房