房屋租賃合同糾紛典型案例及法律解析——從實務爭議看權利義務邊界房屋租賃合同是日常生活中高頻出現的合同類型，租金支付、維修責任、轉租限制、合同解除等環(huán)節(jié)易引發(fā)糾紛。本文結合司法實踐中的典型案例，從法律視角解析爭議焦點，梳理權利義務邊界，為租賃雙方提供實務參考。一、租金支付與合同解除糾紛：疫情背景下的責任分配（一）案情簡介2022年，張某與李某簽訂《房屋租賃合同》，約定張某承租李某的商鋪經營餐飲，月租金1.5萬元，租期3年。2023年初，因消費市場復蘇緩慢，張某收入銳減，連續(xù)3個月拖欠租金。李某多次催告后，以“根本違約”為由發(fā)函解除合同，要求張某騰房并支付拖欠租金及違約金。張某辯稱，經營困難屬“不可抗力”，且已積極協商減免，李某單方解約違法。（二）爭議焦點1.經營困難是否構成“不可抗力”，能否減免租金？2.拖欠租金是否觸發(fā)合同解除權？（三）法院判決法院認為：1.疫情后消費復蘇的階段性困難屬“情勢變更”（非“不可抗力”），張某應積極協商調整租金，而非單純拖欠。2.合同約定“拖欠租金超30日可解除”，張某拖欠超3個月，符合解除條件。李某催告后解約于法有據。最終判決：合同解除，張某騰房并支付拖欠租金；違約金酌情減免30%。（四）法律解析根據《民法典》：不可抗力：僅“不能預見、避免、克服”的客觀情況可免責。經營風險多屬“情勢變更”，需協商變更合同，協商不成可訴請法院調整。合同解除權：若合同約定“拖欠租金達一定期限可解除”，且承租人無正當理由拖欠，出租人催告后可解除，但需給承租人合理騰房期限。二、房屋維修責任糾紛：誰來為漏水的屋頂買單？（一）案情簡介王某承租趙某的住宅，入住半年后屋頂漏水，家具受損。王某要求趙某維修并賠償，趙某認為系王某私改防水所致，拒絕維修并索要“空置租金”。王某遂拒付當月租金，雙方訴至法院。（二）爭議焦點1.維修責任應由房東還是租客承擔？2.拒付租金是否合法？（三）法院判決鑒定顯示漏水系屋頂自然老化，與王某無關。判決：1.趙某作為出租人，應7日內維修并賠償王某損失0.8萬元。2.王某拒付租金不構成“同時履行抗辯”，但因房屋使用受限，租金酌情減免20%。（四）法律解析根據《民法典》：維修義務歸屬：無約定時，出租人對租賃物負“瑕疵擔保責任”，需保證房屋“安全、適用”。承租人過錯導致損壞的，由其維修。租金抗辯限制：承租人不得以“未維修”直接拒付租金，但若維修導致房屋無法使用，可主張“減租”或“延期支付”。三、轉租糾紛：未經同意的轉租是否一律無效？（一）案情簡介陳某將房屋出租給林某，合同約定“未經書面同意不得轉租”。林某私下轉租給魏某（魏某不知禁轉約定），并收取半年租金。陳某發(fā)現后要求解約并騰房，魏某主張“善意承租”。（二）爭議焦點1.轉租行為是否有效？陳某是否有權解約？2.次承租人魏某的權益如何保護？（三）法院判決法院認為：1.合同明確禁轉，林某違約，陳某有權解約。2.轉租合同無效，魏某應騰房，但可向林某主張返還租金及賠償損失。（四）法律解析根據《民法典》：轉租的效力：承租人未經同意轉租的，出租人6個月內有權解約（超6個月未異議的，視為同意）。次承租人權益：轉租無效時，次承租人可向承租人主張“締約過失責任”；若出租人追認，次承租人可要求繼續(xù)履行。四、法律實務建議：從“糾紛預防”到“權益救濟”（一）合同簽訂：明確權利義務邊界1.租金與支付：約定租金金額、支付周期、逾期違約金（建議不超LPR的4倍），并明確“特殊情況租金調整機制”（如疫情、政策調整的協商條款）。2.維修與瑕疵：明確維修責任（如“自然損耗房東負責，人為損壞租客負責”），約定維修期限（如“房東應7日內維修，逾期租客可自行維修并抵扣租金”）。3.轉租與解除：明確轉租條件（如“需書面同意”），約定解約情形（如“拖欠租金超30日”“擅自轉租”）及騰房期限、費用承擔。（二）糾紛解決：多元途徑與證據保留1.協商與調解：優(yōu)先通過“房東-租客”協商或居委會、物業(yè)調解，避免矛盾激化。2.訴訟與執(zhí)行：協商無果可向房屋所在地法院起訴，需保留關鍵證據（合同、租金憑證、溝通記錄、房屋瑕疵照片等）。3.緊急救濟：房屋存安全隱患時，租客可先行維修并保留票據；房東暴力清退的，可報警并申請“人身安全保護令”。（三）特殊場景：疫情、拆遷等不可抗力/情勢變更因疫情、征收拆遷等導致合同無法履行的，可援引“不可抗力”或“情勢變更”，協商變更或解除合同。需及時通知對方并提供證明（如管控通知、拆遷公告），避免“擴大損失”。結語房屋租賃合同糾紛的核心在于“權利義務的平衡”。租賃雙方應通過“書面合同+明確約定+理性協商”防范風險，發(fā)生