2025年大學(xué)資產(chǎn)評估（房地產(chǎn)評估）試題及答案

（考試時間：90分鐘滿分100分）班級______姓名______一、單項(xiàng)選擇題（總共10題，每題3分，每題的備選答案中，只有一個最符合題意）1.以下關(guān)于房地產(chǎn)評估原則的說法，錯誤的是（）A.合法原則要求房地產(chǎn)評估必須以合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等為前提B.最高最佳使用原則強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)在法律允許范圍內(nèi)達(dá)到最有效使用狀態(tài)C.替代原則僅適用于同一供需圈內(nèi)的房地產(chǎn)D.評估時應(yīng)考慮房地產(chǎn)的市場供求狀況2.某宗土地面積為1000平方米，土地單價為1000元/平方米，容積率為4，建筑物價值為3500萬元，則該房地產(chǎn)總價為（）萬元。A.3900B.4000C.4500D.55003.運(yùn)用成本法評估新建房地產(chǎn)價值時，前期費(fèi)用不包括（）A.可行性研究費(fèi)B.勘察設(shè)計費(fèi)C.土地出讓金D.三通一平費(fèi)用4.房地產(chǎn)市場法評估中，選取可比實(shí)例時，要求可比實(shí)例成交日期與估價時點(diǎn)的時間間隔一般不宜超過（）A.1年B.2年C.3年D.5年5.某寫字樓年凈收益為400萬元，資本化率為8%，則該寫字樓的價值為（）萬元。A.3200B.4000C.5000D.60006.房地產(chǎn)評估中，土地剩余使用年限為30年，建筑物剩余使用年限為40年，采用收益法評估時，應(yīng)以（）為收益年限。A.30年B.40年C.35年D.70年7.運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)時，對可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，主要是針對（）等特殊交易情況。A.交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)B.交易雙方自愿C.交易價格偏低D.交易價格偏高8.某住宅小區(qū)土地總面積為10萬平方米，建筑總面積為20萬平方米，容積率為（）A.0.5B.1C.2D.49.房地產(chǎn)評估中，建筑物的重置成本是指（）A.現(xiàn)在重新建造與舊建筑物完全相同的新建筑物所需的全部費(fèi)用B.現(xiàn)在重新建造與舊建筑物具有同等效用的新建筑物所需的全部費(fèi)用C.過去某一時期重新建造與舊建筑物完全相同的新建筑物所需的全部費(fèi)用D.過去某一時期重新建造與舊建筑物具有同等效用的新建筑物所需的全部費(fèi)用10.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般采用（）來求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法二、多項(xiàng)選擇題（總共５題，每題5分，每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分）1.房地產(chǎn)評估的基本方法有（）A.市場法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法E.長期趨勢法2.以下屬于房地產(chǎn)特性的有（）A.不可移動性B.獨(dú)一無二性C.壽命長久性D.價值量大E.保值增值性3.運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)時，建立價格可比基礎(chǔ)包括（）A.統(tǒng)一付款方式B.統(tǒng)一采用單價C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E.統(tǒng)一面積單位4.成本法評估房地產(chǎn)時，房地產(chǎn)價格構(gòu)成包括（）A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.投資利息E.銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤5.收益法評估房地產(chǎn)時，凈收益的求取方法有（）A.直接資本化法B.累加法C.市場提取法D.投資報酬率排序插入法E.收益乘數(shù)法三、判斷題（總共10題，每題2分，請判斷每題的表述是否正確，你認(rèn)為正確的，在答題紙上相應(yīng)位置涂“A”，錯誤的涂“B”）1.房地產(chǎn)評估中，只要評估目的相同，就可以采用相同的評估方法。（）2.市場法評估房地產(chǎn)時，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價對象規(guī)模相當(dāng)。（）3.成本法評估新建房地產(chǎn)時，開發(fā)利潤應(yīng)按照土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以相應(yīng)利潤率來計算。（）4.收益法評估房地產(chǎn)時，資本化率越高，房地產(chǎn)價值越高。（）5.假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)時，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是取得估價對象的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。（）6.房地產(chǎn)評估中，土地使用年限越長，土地價值越高。（）7.市場法評估房地產(chǎn)時，可比實(shí)例的成交價格必須是正常價格。（）8.成本法評估房地產(chǎn)時，建筑物折舊是指建筑物在使用過程中因各種原因造成的價值損失。（）9.收益法評估房地產(chǎn)時，凈收益應(yīng)是客觀凈收益。（）10.房地產(chǎn)評估中，只要房地產(chǎn)的地理位置不變，其價值就不會發(fā)生變化。（）四、簡答題（總共2題，每題10分，請簡要回答問題）1.簡述房地產(chǎn)評估的市場法及其適用條件。2.簡述成本法評估房地產(chǎn)的基本步驟。五、案例分析題（總共1題，每題20分，請根據(jù)所給案例進(jìn)行分析解答）某公司擁有一宗土地，土地面積為5000平方米，土地性質(zhì)為出讓，剩余使用年限為40年。該公司計劃在此土地上建造一座寫字樓，預(yù)計建設(shè)期為2年，建成后用于出租。經(jīng)市場調(diào)研，該地區(qū)同類寫字樓的租金水平為每月每平方米50元，空置率為10%，運(yùn)營費(fèi)用率為30%。該寫字樓的建筑面積預(yù)計為20000平方米。已知該地區(qū)土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%。假設(shè)開發(fā)完成后的寫字樓價值采用收益法評估，試計算該宗土地的價值。答案：一、單項(xiàng)選擇題1.C2.A3.C4.A5.C6.A7.C8.C9.B10.A二、多項(xiàng)選擇題1.ABCD2.ABCDE3.ABCDE4.ABCDE5.BC三、判斷題1.B2.A3.A4.B5.A6.B7.B8.A9.A10.B四、簡答題1.市場法是將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。適用條件：在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。2.成本法評估房地產(chǎn)的基本步驟：（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；（2）估算土地取得成本；（3）估算開發(fā)成本；（4）估算管理費(fèi)用；（5）估算投資利息；（6）估算銷售稅費(fèi)；（7）估算開發(fā)利潤；（8）計算積算價格。五、案例分析題1.計算年有效毛收入：-年潛在毛收入=50×20000×12=12000000（元）-年空置損失=12000000×10%=1200000（元）-年有效毛收入=12000000-1200000=10800000（元）2.計算年運(yùn)營費(fèi)用：-年運(yùn)營費(fèi)用=10800000×30%=3240000（元）-年凈收益=10800000-3240000=7560000（元）3.計算開發(fā)完成后的寫字樓價值：-選用收益法公式\(V=\frac{A}{r}[1-\frac{1}{(1+r)^n}]\)，這里\(A=7560000\)元，\(r=10\%\)，\(n=40-2=38\)年。-\(V=\frac{7560000}{10\%}[1-\frac{1}{(1+10\%)^{38}}]\)-先計算\(\frac{1}{(1+10\%)^{38}}\)，通過計算器可得其值約為0.0221。-\(1-\frac{1}{(1+10\%)^{38}}=1-0.0221=0.9779\)-\(\frac{7560000}{10\%}×0.9779=75600000×0.9779=73939240\)（元）4.計算土地價值：-設(shè)土地價值為\(V_{L}\)，建筑物價值為\(V_{B}\)，則\(V=V_{L}+V_{B}\)。-先計算建筑物價值\(V_{B}\)，設(shè)建筑物重置成本為\(C\)，假設(shè)不考慮折舊等其他因素，\(V_{B}=C\)（這里未給出相關(guān)數(shù)據(jù)，假設(shè)其為一個合理值，不影響計算土地價值的方法演示）。-已知土地資本化率\(r_{L}=8\%\)，根據(jù)收益法公式\(V_{L}=\frac{A_{L}}{r_{L}}[1-\frac{1}{(1+r_{L})^n}]\)，這里\(A_{L}\)為土地產(chǎn)生的凈收益（假設(shè)土地凈收益占總凈收益的一定比例，此處為簡化計算假設(shè)土地凈收益與總凈收益相同，即\(A_{L}=7560000\)元），\(r_{L}=8\%\)，\(n=40\)年。-\(V_{L}=\frac{7560000}{8\%}[1-\frac{1}{(1+8\%)^{40}}]\)-計算\(\frac{1}{(1+8\%)^{4}}=0.046\)，通過計算器可得\(\frac{1}{(1+8\%)^{40}}\)約為0.