拆遷行為合法性程序審查的三個層

拆遷行為合法性程序審查的三個層面

1.拆遷許可

目前雖然對拆遷條例有質疑，但是這次國

務院5-15電報還是要求認真執(zhí)行拆遷許可

制度、拆遷管理條例。所以拆遷許可的問題

還是當前律師的重點，除了我前面講的是否

為公共利益，這個拆遷是否能夠啟動，包括

按照《物權法》、《循環(huán)經(jīng)濟促進法》對拆

遷的合法性進行審查之外，在拆遷程序的要

點上有這么幾個環(huán)節(jié)：

項目立項，規(guī)劃許可，建設用地批準文件,

拆遷計劃，拆遷方案，資金證明，重點是這

六個方面。

(1)項目立項

這是很多律師容易忽略的環(huán)節(jié)，因為我們

國家在投資體系進行改革時，有一段時間把

項目立項這個問題給省略掉了，但這樣的項

目立項，是一個大的問題，這次國務院的

5?15通知當中又提出了一個新的規(guī)定，項目

立項要進行專家論證會，過去這塊是沒有的,

現(xiàn)在立項的程序就是基本建設投資，房地產

開發(fā)要立項，第一，資本肯定會超過50萬，

第二，肯定牽涉到一系列的資金投放，整個

經(jīng)濟發(fā)展計劃會受到影響，所以在立項的過

程當中，審查立項條件很重要的。

這里有兩個方面需要把握：

是立項權限?，F(xiàn)在國家發(fā)改委對建設項

目的立項要分期管理，每個省根據(jù)國家發(fā)改

委，又有不同的規(guī)定，比如說福建，福建把

省市兩級的立項許可的權利放在5000萬,

5000萬以下的市政府批，5000萬以上要省政

府批。

各省有規(guī)定，比如說凡屬房地產投資項目，

外商投資一定歸商務部門，大家很少注意到

這一條，很多地方的拆遷項目，搞個立項問

題，現(xiàn)發(fā)展局發(fā)一個立項項目就立項了，還

有以政府紀要的形式，這都是違法程序的。

行政許可法在2004年實施之后有一個重大

的變化，根據(jù)國家規(guī)定，行政許可必須公開,

未公開不能作為行政行為的依據(jù)?，F(xiàn)在律師

能做立項的專家論證會。立項前的專家論證

會，是必不可少的，沒有專家論證會的專家

論證意見書，立項無效，這是一個新規(guī)定，

這個專家論證會專家論證意見書，應該是中

盟律師的強項。更重要的是對社會穩(wěn)定對法

律風險的掌握，需要聽取法律專家的意見。

原來各個地、市通過政府的法制辦和法院

系統(tǒng)來做，他們認為他是專家，廣東在這一

塊做得比較先進，法院是不參加的，法制辦

的現(xiàn)在基本也不參加了。

項目立項主管的還是發(fā)改委，我們希望

家發(fā)改委能夠做好，但現(xiàn)在還缺少公開官場

上的溝通渠道，法紀委歷來比較強勢，不愛

聽。

過去專家的論證會就搞一個專家記錄交上

去，但現(xiàn)在是需要形成專家的論證意見書，

論證意見書怎么寫？這又是一個大的業(yè)務，

般來講，分幾個層面:

論證會的參加人員。作為律師參加專家論

證會當中，一定要考慮法律風險，因為在項

目立項階段，后面的規(guī)劃許可等，必須要提

出來，但當中的意見核心是這個項目是否會

立項，這個研究項目能否做，專家論證會上

會談不同的意見，那么既要講專家會議形成

的多數(shù)人的意見，有不同意見的也要把記上。

律師參加這種專家論證會時，可能會是少數(shù),

可能就提反對意見。

專家論證會，我認為不應該是少數(shù)服從多

數(shù)，作為有關部門，項目部門，對這個專家

論證意見，可以選擇多數(shù)人的意見，但一定

不能忽略少數(shù)意見，所以形成這個文字時,

一定要注意，目前現(xiàn)有的專家論證會，大部

分都不形成文字，有的搞的是紀要，有的是

以會議記錄直接復印，讓專家簽定。那就要

看記錄員有沒有把律師的意見記錄下來，這

當中有兩個含義，一個是給自己撇清，自己

在這個會議上，有自己的觀點，是不是被人

家漏記了，或者將來形成專家意見書當中，

把你的意見忽略了，二是決策部門領導有時

候看。

審查的重點有兩條，是立項機關是否有該

項建設項目的立項管理權限。當然各個省有

各個省的規(guī)定Q有時候不斷變化。所以就要

查當?shù)氐囊?guī)定,家的規(guī)定也要。但國家一

般容許在不違反國家整個政策的情況下，當

地可以做一些調整，這是對拆遷立項的第一

個審查。

第二，專家論證會沒有這個項目立項就是

違法的，依據(jù)就是國務院辦公廳2010年5月

15日的民權電報，當中做出新的規(guī)定。這一

塊有爭論，項目立項要不要聽證會，為什么

要把聽證會單獨列進來，因為根據(jù)行政許可

法的規(guī)定，所有的行政許可，只要涉及到行

政相對人、利害關系人重大利益的，都要告

訴人家有聽證的權利，要聽取利害關系人的

陳述和申辯，聽證會就是一個正常程序，從

現(xiàn)在來看律師參加聽證會的不多，不多的原

因就是不太重視，主要是當事人不太重視。

被拆遷人對這個不太關心，這是中國的很多

拆遷糾紛律師作用發(fā)揮不大的原因。

前面的很多階段，律師都是可以進入的，

而我們進入得很少，原因是我們不想介入，

主要還是當事人覺得沒有牽涉到他的利益。

現(xiàn)在能夠接觸到的，參加的一些聽證會往往

都是企業(yè)里的。

在審查拆遷時，審查拆遷許可時，只要拿

出一個立項文件來，拿出一個規(guī)劃文件來，

就會感覺手續(xù)不全，都會忽略掉，聽證會的

問題，現(xiàn)在很多地方政府在推動，要求修改

行政許可法。盡管國務院要求各個部委分別

制定了規(guī)定，比如說國土資源的聽證規(guī)定，

建設部的聽證規(guī)定，都有程序，照著做就可

以。但是很大的問題他們覺得麻煩。所以我

們國家的依法治國還有一個漫長的路要走,

什么原因呢？就是我們這些官員不重視這一

塊。

拆遷行政許可合法性的審查當中，聽證是

必不可少的，聽證會的證據(jù)也是必不可少的。

國務院這一塊對行政許可法不是往后退，盡

管很多地方政府需要修改行政許可法，希望

往后退，但國務院法制辦還是在完善這個事,

因為法制辦管的事不多，對聽證會的程序、

聽證會形成的聽證意見書，現(xiàn)在缺項，大部

分拆遷案子，在發(fā)放許可證之前，有一個聽

證會的記錄，沒有聽證意見書，做了一次聽

證會，要歸納一個意見，形成一個文書提交

給領導，由于領導決定。

我們也在考慮怎么讓建設部來修改建設行

政的規(guī)定。國土資源部對各種資源的規(guī)定，

在進一步完善。聽證會聽證意見書或者聽證

意見沒得到采納怎么辦？這個問題不僅僅是

反映在拆遷法律服務領域，也反映在政府拆

遷許可程序當中，所有的政府行為當中都有

這個問題。什么原因？是因為聽證意見沒有

得到重視，聽證成了走過場。這顯然是違反

設立聽證制度的立法本意。

律師在這一塊肯定有很話可說。聽證的意

見沒有采納怎么辦？作為律師的我們需要推

進，在立法層面上能夠完善這個問題。有的

人講，這不就是聽證嗎？上有政策、下有對

策。在聽證會參會人員的選擇問題上，律師

可以做很多的工作，我們有時候可以要求聽

證會無效，為什么？根據(jù)建設部的規(guī)定，聽

取的是行政相對人的意見，行政相對人，可

能是拆遷人，但利害關系牽涉到被拆遷人。

所以就有權發(fā)表自己的意見，現(xiàn)在所進行的

聽證會，除了媒體廣泛關心價格聽證會之外,

在建設項目的許可階段的聽證會變成了不是

聽證會，把專家論證會和聽證會有的地方都

搞在一起，聽證會不邀請被拆遷人參加。我

們不排除這不是一種聽證，因為他畢竟公開

開會，聽取了意見，但這不是一種法律意義

的聽證，法律意義上的聽證是需要利害關系

人的說法，拆遷人為什么要拆，包括規(guī)劃許

可。

中國制定最不好的法律當中，《規(guī)劃法》

是其中之一。我們國家的規(guī)劃管理就是一書

兩證，閑置意見書，建設用地規(guī)劃許可證,

建設工程規(guī)劃許可證。

一個拆遷許可提出來，立項許可到規(guī)劃的

閑置意見，規(guī)劃的建設用地規(guī)劃許可證，都

是審查的范圍。北京高院有一個司法解釋，

就是意見3當中規(guī)定，已經(jīng)做出裁決的，提

起裁決訴訟之后，對之前拆遷許可的合法性

問題可以在裁決的審查當中一并解決，不再

立案審查了，這就掩蓋了北京很多拆遷違法

的項目，不立案，不審查。北京市高院也沒

有權力制定這種司法解4千。但在北京就適用。

2003年北京通州剛剛竣工了新華大街，現(xiàn)

在成了危舊房改造地段。

（2）建設用地規(guī)劃許可證

規(guī)劃許可除了閑置意見書之外，更重要的

是建設用地規(guī)劃許可證。現(xiàn)在建設用地規(guī)劃

許可證，往往拿到領導建設用地規(guī)劃許可證,

才可辦理建設用地批準文件，但之前，有一

個問題，現(xiàn)在的很多拆遷項目，在規(guī)劃許可

之前，就是招商引資。

比如說，這個地方虛擬一個開發(fā)區(qū)，給信

賴的建設單位，項目立項之后，發(fā)建設用地

規(guī)劃許可證，這當中就有一個問題了，原來

的規(guī)劃許可怎么辦？是否已撤銷？中國絕大

部分拆遷項目都沒有依照法律規(guī)定來做。

行政許可法很明確，明顯缺項的是不能作

為行政行為的依據(jù)，像建設用地規(guī)劃書，前

面就面臨一個原來的國有土地使用權的收回

和原來的建設用地規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃

許可等等，有沒有撤銷？沒有這個程序，后

面的程序就不能啟動，啟動也可以，到時候

補償?shù)轿痪涂梢粤恕?/p>

在建設用地規(guī)劃許可的問題上，現(xiàn)在的規(guī)

劃部門需要提高法律意識，目前存在很多問

題，閑置意見書在大部分拆遷項目當中，都

被忽略掉了，如果是招商引資，這個地方的

開發(fā)區(qū)，進行招商引資，當然不用閑置，因

為閑置是明確的。這個閑置意見書是必需的,

沒有閑置意見書，發(fā)放建設用地規(guī)劃許可證

無效。

(3)建設用地的批準文件

這塊存在的問題比較多，2001年修改條例

時，最早的文字是建設用地批準書，后來改

為國有土地使用權證，但為什么最后形成了

文字叫建設用地批準文件，就是考慮到原來

的國有土地使用權沒有收回，在重復發(fā)一個

國有土地使用權證不太合適，而且根據(jù)土地

資源部的登記辦法，需要在將來建設項目完

成之后，符合驗收條件,三J后才給你辦登記。

所以在這個問題上，采取了建設用地批準

文件的概念，這個概念各地無法判斷，有的

還是按照老習慣，給一個建設用地批準書，

有的發(fā)土地證，有的來一個文件給建設單位,

以市、縣人民政府的名義，說XX單位，在XX

地區(qū)進行建設開發(fā),經(jīng)過XX的研究同意開發(fā),

希望你做好拆遷工作之后，能夠依法辦理登

記。

現(xiàn)在這個文件的形式被擱置，由于建設用

地批準文件本身是一個比較粗的概念，所以

在這塊問題上，很難從文件的形式上發(fā)展它

的問題。但現(xiàn)在有兩個解決不了的問題，我

們叫死結，在拆遷當中，把這塊建設用地批

給新的建設單位，原來的土地使用權是收回

還是不收回，這就出現(xiàn)了國務院辦公廳兩個

文件“打架”：一個是2004年的28號文件,

其中《加強土地管理深化土地改革》當中容

許原有土地使用權證沒有被撤銷的情況下，

為了改革這個方案，可以由建設單位申請取

得批準文件，土地使用權可以進行開發(fā)，但

要嚴格管理；二是國務院2004年46號文件

規(guī)定，加強拆遷管理，禁止沒有拆遷建設項

目的項目領取用地手續(xù)，這就出現(xiàn)了“打

架”。是毛地出讓，還是凈地出讓的問題，

國土資源部在這條路上是越走越遠，尤其是

在土地儲備制度越搞越多的情況下，就搞凈

地出讓，要求政府把土地儲備了，再招拍掛,

土部門的管理是這樣的，而且北京市也是

按照這個模式來做，所以土地儲備這個旗號,

這個方法在全國普遍推開。

建設部拆遷管理條例和國務院的46號文

件，規(guī)定領取了建設用地批準之后才能拆遷,

那意味著是一個毛地。這個問題兩個部委之

間沒有統(tǒng)一的認識，而且兩個部委的分管領

導不一樣，不是一個總理管，那么就出現(xiàn)了

“打架”。律師在這個問題上，有很多可為

的空間，各地法院對這個問題的認識也不一

致。

（4）批準文件

批準文件是審查的重點，而現(xiàn)在的土地儲

備是否合法，是建設單位來當拆遷人，還是

土地儲備機構來當拆遷人，按照《拆遷管理

條例》規(guī)定，征收的條例等，立法的本意是

不讓政府來當?shù)?，不讓土地儲備機構來當。

到今天為止，土地儲備還沒有法定文件給

予支撐，沒有一個的法律來適應土地儲備制

度，在法律上沒有地位。按照《拆遷管理條

例》的規(guī)定，有這5個前置要件，提供這個,

就可以領取拆遷許可證。但問題就來了，有

了這個證，就能夠領取拆遷許可？也不一定。

建設用地批準文件還有實踐，就是按照《土

地管理法》第58條規(guī)定，可以收回國有土地

使用權，但要給予補償。如果來拆我的房子,

要收回國家土地使用權，政府批準的，這又

來了兩個問題，第一有沒有這個文件，現(xiàn)在

發(fā)現(xiàn)很多案子當中，應該審查一下，各地執(zhí)

法不一樣，有的地方發(fā)拆遷許可證之前，給

開發(fā)商發(fā)建設用地批準文件之前，會有一個

國有土地使用權收回的公告，并且提到對收

回國有土地使用權的補償在當中一并解決,

但還有更多的地方忽略了這個問題，不管,

也沒有。沒有就是嚴重違法。一些地方政府

明知道存在這樣的問題，但法院就咬緊牙關,

就不起訴。從法律角度上來講，這是一個重

大的傾向，最高法院的司法解釋擱置在那里,

但意見基本統(tǒng)一，這一塊在發(fā)放建設用地批

準文件時，必須依法收回原土地使用權人的

國有土地使用權，否則無效。

為什么各地法律規(guī)定的東西抵制不了而要

抵制呢？這又出現(xiàn)了新的法律沖突，為什

么？因為在國有土地使用權的問題上，《物

權法》的規(guī)定和《土地管理法》的規(guī)定不一

致，《土地管理法》規(guī)定除了公共利益收回

之外，還有不是公共利益，實現(xiàn)城市規(guī)劃和

進行舊城改造，他認為可以收回就會收回。

但《物權法》不是，《物權法》明確規(guī)定國

有土地出讓期限內，除了公共利益之外，不

得提前收回。建設用地使用權受法律保護，

不能收回，那么《物權法》和《土地管理法》

就出現(xiàn)了“打架”的情況。

圍繞這個問題，人大也是多次催促國土資

源部按照《物權法》的規(guī)定對《土地管理法》

進行修改的意見出來，但這個遲遲沒有出來,

為什么沒有出來？講白了，政府土地財政不

愿意按《物權法》的規(guī)定來，如果按這個來,

很多拆遷項目都無法進行，這是問題的要害,

這也是律師辦案的任務當中，可以接受咨詢、

可以在文件審查當中發(fā)揮作用的重要方面。

（5）拆遷計劃

在《拆遷管理條例》中，拆遷計劃和方案

是聯(lián)在一起的，所以很多地方發(fā)放拆遷許可

證時，往往用一個拆遷方案來取代計劃，實

際上這不是一回事，包括前一段時間出的小

冊子，對這個問題都形成了誤解。

2004年國辦發(fā)46號文件特別強調加強拆

遷計劃的管理，怎么加強？把拆遷計劃列入

到國民經(jīng)濟的發(fā)展計劃當中，通盤考慮。當

地的建設系統(tǒng)要在本地經(jīng)濟發(fā)展的計劃當

中，并且每個地、市的拆遷計劃跟著國民經(jīng)

濟發(fā)展計劃、社會發(fā)展計劃同步考慮，確定

每個省下一年度的發(fā)展計劃時，要下達指標,

比如說拆遷，預計拆多少，拆遷計劃的項目

是否列進去，沒有列進去，視為沒有拆遷。

在北京這個事都被忽略了，按照國務院的規(guī)

定，拆遷計劃并不是進這個拆遷想怎么拆、

多少年拆完，而是拆遷方案，所以大家認真

看一下國辦發(fā)的46號文件就明白這個意思

了。

這一塊被忽略的比較多，這有兩個原因：

一個是拆遷管理部門濫用職權，本來要計

劃批準的，就不批準，少了一個管他的人，

在這方面管理比較好的是山東、福建，每年

都下達計劃，每個表上都列出來，比如說2011

年的任務，山東在這個時候就會給濟南下達

計劃，開始編制計劃，經(jīng)過人大、省政府同

意，整個的年度計劃一起下達，而且整個五

年計劃當中，預計將建設多少房地產開發(fā)項

目，多少商品房，其中拆遷多少等，都在計

劃當中列明，而且明細到每個拆遷項目，每

個拆遷項目當中，其中住宅拆多少、非住宅

拆多少，都在計劃當中，都有標明，如果沒

有這個，應當視為沒有拆遷計劃，而不是現(xiàn)

在拆遷當中隨便弄一個。

這個問題在審查當中，很可能是一個新的

突破點，很多地方?jīng)]有，包括法院很多人都

不懂，什么原因，法院的同志審案子，特別

是行政案件，依據(jù)的是法律法規(guī)，國務院的

這個文件也要適用，至少比本地規(guī)范性文件

效率強得多。

（6）拆遷方案

拆遷方案的審查重點是補償標準，是否給

群眾解決了安置房、住房，在這個問題上,

法律規(guī)定是明確的，盡管2001年修改《拆遷

條例》時，對群眾的安置問題、安居樂業(yè)問

題忽略掉了，但到2007年《物權法》、2010

年5?15電報，都明確了要保障被征收人的

居住條件，拆遷許可必須保證安置到位。

在2004年下達文件時就講了，要提供足夠

的安置房、住房。有的地方在拆遷方案當中,

規(guī)定只能貨幣補償，比如說上海，上海在很長

的一段時間制定拆遷方案，因為這個方案經(jīng)

過部門批準之后，將來是要執(zhí)行的，執(zhí)行以

后，就回避掉了。像北京西直門的拆遷戶還

在上訪，不斷地提起訴訟，什么原因？當年

西直門拆遷、西城區(qū)的拆遷，本來是應該按

照《拆遷管理條例》，按照北京市自己的拆

遷管理辦法來，應該有解決住房的問題的規(guī)

定，尤其是北京很大的項目，是按照危改加

舊改，如果老百姓要求回遷，可以回遷，但

一回遷成本就降低了，現(xiàn)在住在二環(huán)內，搬

了之后，能不能回來是一個問題，這跟上海

的問題是一樣的，無非北京老百姓維權的力

度比較大，而且很注意環(huán)境，不授人以柄,

上海要求回遷也是合理要求，但后來被人鼓

動，就搞上街游行，授人以柄。

北京盡管沒有出現(xiàn)這么大的翻盤，但小的

也有，像西城區(qū)的一些項目，就剝奪了老百

姓回遷的權利。政府也花了很大的力氣想解

決這個問題，但很難。

現(xiàn)在北京只要是列入到危改加舊改，在拆

遷方案當中，如果缺少了,老百姓可以回遷

安置的問題肯定過不了關,按照現(xiàn)在國務院

5?15文件，就更好搬了，5?15民權電報很

明確，就是要給人家安置,沒有安置好，不

準拆遷，更不準強制拆遷,所以拆遷計劃方

案是一個重點，除了北京、上海，其他的二

線城市，包括南京、武漢在這方面都走過彎

路。

南京市規(guī)定所有的拆遷在拆遷計劃方案當

中，要明確可供產權調放的房源。現(xiàn)在可供

的保障性房源和可供產權調放的房源不夠,

這也是這些年來拆遷矛盾激化的重要原因,

所以在審查拆遷方案時，就是拆遷補償安置

一定是真正可行的，如果不可行，就是違反

法律的規(guī)定。比如說，北京明令你家是舊改

的房子，剝奪了老百姓的回遷權，這個方案

就是無效的。房管局面對這種方案，應當打

回去，讓他重新理，而不是他有了一個方案,

不做實質性的審查。根據(jù)最高法院行政訴訟

的相關規(guī)定，這種方案就不能視為合法的拆

遷方案。因為這個拆遷方案違反法律規(guī)定，

根據(jù)北京市的規(guī)定，根據(jù)《物權法》的規(guī)定,

就要保障被征收人目前的居住條件，沒有剝

奪人家產權調換的權力。

在方案的問題上，審查始終還是要整個方

案的內容，現(xiàn)在北京包括各地的都把“計劃

方案”并在一起寫，倒不是講不能并在一起,

但最終要提供計劃，方案是方案，計劃是計

劃二者要分開，因為計劃不僅僅是拆遷人的

工作計劃，更重要的是上級政府、省市政府

批準的當?shù)氐牟疬w計劃，列入到國民經(jīng)濟發(fā)

展計劃的拆遷計劃。

從方案來進，應該保證被拆遷人的居住條

件，能夠順利解決住房問題的方案。在拆遷

方案問題上，有很多工作要做。

(7)資金證明

這有兩個是致命的，一個是預期內不確定

的東西，不能當資金證明，現(xiàn)在建設部的要

求是提資金證明，是應當放在銀行?？顚Ｓ?。

具體的操作當中，各地銀行和開發(fā)商勾結起

來，后來就出現(xiàn)了拆遷當中由于資金不到位

引起群體性的事件。

我們做江蘇一個地、市的拆遷，拆遷資金

有50%是虛假的，其中還有的地方，本來用于

拆遷的資金，放在解決群眾低保而放在了社

保局的賬號上，這都是不行的，資金證明是

明確用于拆遷補償安置的專項資金，銀行出

具的證明要有一個明確的界定。

按照《拆遷管理條例》的規(guī)定，這六個要

件都是不可少的。

除了這六個要件之外，我們還有三個文書:

專家論證會的專家論證意見書；聽證會的

聽證意見書（這是聽證人根據(jù)聽證情況所做

出的一種綜合評析）這種文書也是必需的；

拆遷許可之前要進行社會穩(wěn)定的風險評估。

要拿出一個風險評估報告，沒有社會穩(wěn)定

的風險評估報告，不得做出拆遷許可，這是

一個新規(guī)定。是國務院根據(jù)中央常委去年為

了籌備世博會，研究了全國的穩(wěn)定情況，做

出的一個新的決策。這個社會穩(wěn)定風險評估,

建設部是沒有可供操作的程序。

如果講是征地拆遷，農村國土資源部這塊

也沒有，沒有怎么辦？律師就要做，我和深

圳的律師做了一些探索，上個月專門去了一

趟深圳，找了一些項目，請深圳規(guī)劃拆遷土

管部門和舊城改造辦政府有關部門進行了一

次座談，座談的效果特別好，我們總想有一

個城市來做，原來各地社會風險評估，有的

省給建設部請示，但誰來做？最先攬這個業(yè)

務的是信訪辦，信訪部門利用的是社會穩(wěn)定

風險評估，主要是信訪風險。

社會穩(wěn)定風險評估沒有格式，但作為拆遷

許可之前的風險評估，深圳的律師工作很努

力，原來固定寫的格式比較短，只有三張紙,

后來組織律師搞了一個樣本出來，有20多張

紙。有的項目可以搞20多張紙，但正常情況

8張就可以了。

風險評估格式化的三大塊:

第一，擬拆遷項目的項目情況，要有一個

通盤介紹。這個項目哪里投資的，預期投入

資金多少，建設規(guī)模多大，建什么，4天已經(jīng)

取得了規(guī)范許可，這些都可以搬上來，預計

的農基地是多少，預計這個社區(qū)能住多少人,

住房多少，非住宅多少，道路的建設，綠化

等等，這是一個項目的概括。

第二，項目的經(jīng)濟風險，要拆遷，面臨一

大塊的拆遷資金投下去，而且從政府招拍掛

拿來，本身能否順利地把這個項目做完，這

是律師要客觀進行評判的，如果這個開發(fā)商

弄一個半工程出來，房子拆了，最后給老百

姓的回遷房建不起來，或者付拆遷費用都付

不起，律師當然要對他前面6項的依據(jù)進行

審查，審查之外，就要有一個經(jīng)濟風險的評

判，這個項目能不能賺錢。所以這對律師的

要求也很高，不僅僅是懂法律，對一般的經(jīng)

濟學常識也要懂。比如說一個縣城里，一個

項目下來，50萬平方米的商品房開發(fā)，而這

期間，這個地方可能還有一個30萬平方米保

障性的住房租來了，而這個城市每年的市場

銷售、商品房銷售才賣7萬、8萬，那就賣不

完這些房子。那這個社