建筑設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)操作流程建筑設(shè)備（給排水、暖通、電氣、電梯、消防等）是建筑安全運(yùn)行、節(jié)能降耗的核心支撐?？茖W(xué)規(guī)范的維護(hù)保養(yǎng)流程，既能延長(zhǎng)設(shè)備壽命、降低故障風(fēng)險(xiǎn)，又能保障建筑功能穩(wěn)定。本文結(jié)合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，梳理全流程操作要點(diǎn)，為設(shè)備運(yùn)維提供實(shí)用指引。一、維護(hù)保養(yǎng)前期準(zhǔn)備維護(hù)作業(yè)的高效開(kāi)展，需以人員資質(zhì)、工具材料、方案規(guī)劃為核心前提，確保作業(yè)合規(guī)、安全、精準(zhǔn)。1.人員資質(zhì)與安全交底維護(hù)人員需持對(duì)應(yīng)設(shè)備作業(yè)證書(shū)（如電工證、電梯作業(yè)證、特種設(shè)備操作證），每年參加專業(yè)技能培訓(xùn)，熟悉設(shè)備原理、安全規(guī)范。作業(yè)前開(kāi)展安全交底，明確危險(xiǎn)源（如帶電設(shè)備、高壓容器、高空作業(yè)）及防護(hù)措施（如絕緣手套、安全帶、有限空間通風(fēng)設(shè)備）。2.工具與材料準(zhǔn)備檢測(cè)工具：萬(wàn)用表、兆歐表、壓力表、紅外測(cè)溫儀等，使用前需校準(zhǔn)，確保精度符合要求（如兆歐表絕緣測(cè)試誤差≤±5%）。維護(hù)材料：潤(rùn)滑油（電梯導(dǎo)軌油、軸承潤(rùn)滑脂）、密封件（O型圈、墊片）、濾芯（空調(diào)濾網(wǎng)、水泵濾芯）、消毒劑（水箱專用）等，需匹配設(shè)備原廠標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)規(guī)范（如水箱消毒劑濃度≥200mg/L）。3.方案制定與審批依據(jù)設(shè)備說(shuō)明書(shū)、《建筑機(jī)電工程維修與保養(yǎng)技術(shù)規(guī)范》（CJJ/T297-2018）及設(shè)備運(yùn)行臺(tái)賬（故障記錄、能耗數(shù)據(jù)），制定年度/季度維護(hù)計(jì)劃，明確維護(hù)項(xiàng)目、周期、技術(shù)參數(shù)（如電氣設(shè)備絕緣電阻≥0.5MΩ，空調(diào)機(jī)組回風(fēng)溫差≤2℃）。計(jì)劃經(jīng)技術(shù)負(fù)責(zé)人審批后實(shí)施，重大設(shè)備（如鍋爐、電梯）維護(hù)方案需報(bào)屬地特種設(shè)備監(jiān)管部門(mén)備案（如需）。二、分類設(shè)備維護(hù)流程建筑設(shè)備類型多樣，需針對(duì)給排水、暖通、電氣、電梯、消防等系統(tǒng)，制定差異化維護(hù)流程，確保覆蓋核心設(shè)備的全生命周期管理。（一）給排水設(shè)備1.生活給水系統(tǒng)日常巡檢（每日）：觀察水泵運(yùn)行電流、壓力，檢查管道滲漏、水箱液位（液位計(jì)+實(shí)地核查），閥門(mén)啟閉狀態(tài)（標(biāo)記清晰，防止誤操作）。月度維護(hù)：清洗水泵過(guò)濾器（濾芯清水沖洗/超聲清洗），檢查止回閥密封性（關(guān)閉水泵后，壓力下降速率≤0.02MPa/h為合格）。季度維護(hù)：測(cè)試水泵自動(dòng)切換功能（主泵斷電，備用泵10秒內(nèi)啟動(dòng)，壓力恢復(fù)至設(shè)計(jì)值90%以上），檢查管道支吊架（無(wú)松動(dòng)、防腐完好）。半年維護(hù)：水箱清洗消毒（斷電斷水→放空→含氯消毒劑噴灑→浸泡30分鐘→清水沖洗，水質(zhì)檢測(cè)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749）。2.排水系統(tǒng)日常巡檢（每日）：檢查污水泵運(yùn)行聲音、集水坑液位（無(wú)溢流、異味），管道坡度（目視無(wú)積水，水流順暢）。月度維護(hù)：清理格柵雜物（記錄雜物類型，分析源頭），測(cè)試污水泵手動(dòng)/自動(dòng)啟停（液位傳感器觸發(fā)靈敏，啟停液位誤差≤5cm）。季度維護(hù)：高壓水槍/疏通劑疏通管道（避免損傷管道），檢查伸縮節(jié)、檢查口密封性（無(wú)滲漏，螺栓緊固）。（二）暖通空調(diào)設(shè)備1.中央空調(diào)機(jī)組日常巡檢（每日）：記錄機(jī)組參數(shù)（溫度、壓力、電流），檢查冷卻塔填料（無(wú)破損、堵塞），風(fēng)機(jī)皮帶松緊度（按壓皮帶，撓度10-15mm為合格）。月度維護(hù)：清洗空調(diào)濾網(wǎng)（清水沖洗晾干，高效濾網(wǎng)定期更換），檢查制冷劑壓力（夏季低壓0.4-0.6MPa，冬季高壓1.8-2.2MPa，偏差超10%需排查泄漏）。季度維護(hù)：壓縮空氣/清洗劑清理冷凝器、蒸發(fā)器翅片（翅片無(wú)倒伏），電機(jī)絕緣測(cè)試（兆歐表≥2MΩ）。年度維護(hù)：更換冷凍油（油質(zhì)變黑/黏度下降時(shí)更換），校準(zhǔn)溫度傳感器（與標(biāo)準(zhǔn)溫度計(jì)比對(duì)，誤差≤±0.5℃），測(cè)試機(jī)組制熱/制冷能力（滿負(fù)荷運(yùn)行，進(jìn)出風(fēng)溫差≥設(shè)計(jì)值90%）。2.燃?xì)忮仩t系統(tǒng)日常巡檢（每日）：觀察火焰顏色（藍(lán)色正常，黃/紅色檢查燃?xì)饧兌?、風(fēng)門(mén)），記錄出水溫度、壓力，檢查安全閥鉛封（無(wú)破損，每周手動(dòng)測(cè)試，超壓10%時(shí)開(kāi)啟）。月度維護(hù)：軟刷+壓縮空氣清理燃燒器積碳，燃?xì)夤艿罋饷苄詼y(cè)試（肥皂水無(wú)氣泡），熄火保護(hù)裝置測(cè)試（關(guān)閉燃?xì)忾y，火焰熄滅后3秒內(nèi)切斷燃?xì)猓?。季度維護(hù)：水質(zhì)處理（檢測(cè)硬度、pH值，投加阻垢劑，硬度≤0.03mmol/L），檸檬酸溶液循環(huán)清洗換熱器。年度維護(hù)：委托特種設(shè)備檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行能效測(cè)試、內(nèi)部檢驗(yàn)，更換老化密封件（爐門(mén)墊片、法蘭密封圈）。（三）電氣設(shè)備1.變配電系統(tǒng)日常巡檢（每日）：觀察配電柜指示燈（電源、故障燈正常），記錄電壓、電流、功率因數(shù)（三相電流不平衡度≤10%），電纜接頭紅外測(cè)溫（≤60℃為正常）。月度維護(hù)：斷電后清掃配電柜灰塵（干燥毛刷+吸塵器），檢查熔斷器（熔芯無(wú)熔斷，接觸良好），測(cè)試應(yīng)急電源切換（市電斷電后，EPS0.25秒內(nèi)切換，持續(xù)供電≥90分鐘）。季度維護(hù)：絕緣檢測(cè)（斷電后，兆歐表測(cè)試母線、電纜絕緣≥10MΩ），扭矩扳手緊固接線端子（銅端子≥8N·m），防雷裝置檢查（接地電阻≤4Ω，浪涌保護(hù)器無(wú)劣化指示）。年度維護(hù)：變壓器油樣檢測(cè)（絕緣強(qiáng)度≥35kV，水分≤30ppm），斷路器機(jī)械特性測(cè)試（分合閘時(shí)間符合廠家標(biāo)準(zhǔn)），模擬短路試驗(yàn)（檢測(cè)保護(hù)裝置靈敏度）。2.照明與動(dòng)力系統(tǒng)日常巡檢（每日）：檢查燈具亮度（無(wú)頻閃、發(fā)黑），插座接地（驗(yàn)電器測(cè)試，指示燈全亮為良好），動(dòng)力設(shè)備運(yùn)行聲音（無(wú)異常振動(dòng)、異響）。月度維護(hù)：更換損壞燈具（同規(guī)格、色溫），檢查開(kāi)關(guān)觸點(diǎn)（無(wú)燒蝕，接觸電阻≤50mΩ），測(cè)試漏電保護(hù)器（每月按試驗(yàn)按鈕，立即跳閘且復(fù)位正常）。季度維護(hù)：整理電纜橋架（線纜無(wú)纏繞，標(biāo)識(shí)清晰，防火封堵完好），檢查應(yīng)急照明（斷電后5秒內(nèi)點(diǎn)亮，照度≥1lx，持續(xù)≥90分鐘）。（四）電梯設(shè)備日常巡檢（每日）：檢查轎廂照明、風(fēng)扇（運(yùn)行正常），平層精度（轎門(mén)與層門(mén)地坎偏差≤±5mm），安全鉗、限速器標(biāo)識(shí)（無(wú)缺失，鉛封完好）。月度維護(hù)：導(dǎo)軌油潤(rùn)滑（油杯油位≥1/2，導(dǎo)軌無(wú)銹跡），鋼絲繩檢查（磨損量≤公稱直徑10%，繩頭組合無(wú)松動(dòng)），應(yīng)急照明、對(duì)講機(jī)測(cè)試（通話清晰，亮度足夠）。季度維護(hù)：制動(dòng)器間隙調(diào)整（制動(dòng)臂張開(kāi)量≤0.7mm，制動(dòng)瓦接觸面積≥80%），導(dǎo)靴檢查（靴襯磨損≤2mm，與導(dǎo)軌間隙≤1.5mm），超載裝置測(cè)試（超載10%時(shí)電梯不啟動(dòng)，蜂鳴器報(bào)警）。年度維護(hù)：委托維保機(jī)構(gòu)全面檢測(cè)（限速器動(dòng)作速度校驗(yàn)，安全鉗聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)，曳引機(jī)軸承溫升≤40℃），更換老化鋼絲繩（斷絲/斷股時(shí)）。（五）消防設(shè)備1.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)日常巡檢（每日）：檢查控制器指示燈（無(wú)故障、火警），測(cè)試手動(dòng)報(bào)警按鈕（按下后10秒內(nèi)報(bào)警，聲光啟動(dòng)）。月度維護(hù)：壓縮空氣清潔感煙探測(cè)器（避免酒精/水直接噴灑），聲光報(bào)警器測(cè)試（音量≥60dB，光強(qiáng)≥177cd），模塊接線檢查（無(wú)松動(dòng)，標(biāo)識(shí)清晰）。季度維護(hù)：模擬火警測(cè)試（觸發(fā)煙感/溫感，控制器正確報(bào)警，聯(lián)動(dòng)消防泵、風(fēng)機(jī)啟動(dòng)），備用電源檢查（蓄電池電壓≥12V，充放電正常）。年度維護(hù)：委托機(jī)構(gòu)系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試（所有設(shè)備響應(yīng)≤60秒），更換過(guò)期感煙探測(cè)器（使用壽命≤10年）。2.噴淋與消火栓系統(tǒng)日常巡檢（每日）：檢查消火栓箱（器材齊全，水帶無(wú)破損，閥門(mén)靈活），噴淋頭（無(wú)損壞、遮擋，玻璃球無(wú)變色），穩(wěn)壓泵壓力（設(shè)計(jì)壓力90%-110%）。月度維護(hù)：末端試水裝置測(cè)試（打開(kāi)試水閥，水流指示器30秒內(nèi)報(bào)警，噴淋泵2分鐘內(nèi)啟動(dòng)，出水壓力≥0.05MPa），消防水泵控制柜檢查（手動(dòng)/自動(dòng)切換正常，指示燈完好）。季度維護(hù)：消防車加壓沖洗消火栓管道（水流速度≥2m/s），水泵接合器檢查（接口無(wú)滲漏，標(biāo)識(shí)清晰，無(wú)障礙物）。年度維護(hù)：更換老化噴淋頭（使用超5年或玻璃球變色），消防水泵流量、揚(yáng)程檢測(cè)（設(shè)計(jì)工況下，流量偏差≤±5%，揚(yáng)程偏差≤±10%）。三、維護(hù)質(zhì)量驗(yàn)收與記錄維護(hù)作業(yè)的有效性，需通過(guò)三級(jí)驗(yàn)收、性能測(cè)試、檔案管理閉環(huán)管控，確保設(shè)備狀態(tài)可追溯、可評(píng)估。1.三級(jí)驗(yàn)收制度自檢：維護(hù)人員對(duì)照方案逐項(xiàng)檢查（如水泵試運(yùn)行電流≤額定值110%），簽字確認(rèn)?；z：班組/同專業(yè)人員交叉檢查（如電氣接線相序、絕緣），簽字確認(rèn)。專檢：技術(shù)負(fù)責(zé)人或第三方對(duì)關(guān)鍵項(xiàng)目驗(yàn)收（如鍋爐內(nèi)部檢驗(yàn)，出具報(bào)告）。2.性能測(cè)試參數(shù)測(cè)試：給排水壓力/流量（誤差≤±5%）、電氣絕緣/接地電阻（符合規(guī)范）、暖通溫濕度（偏差≤±2℃、±5%RH）。功能測(cè)試：應(yīng)急切換（雙電源≤0.25秒）、聯(lián)動(dòng)功能（消防報(bào)警后，風(fēng)機(jī)/卷簾門(mén)動(dòng)作正確）、安全裝置（電梯限速器可靠動(dòng)作）。3.檔案管理維護(hù)記錄：填寫(xiě)《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄表》，記錄時(shí)間、項(xiàng)目、耗材、人員，附檢測(cè)報(bào)告（水質(zhì)、油樣分析）。故障臺(tái)賬：記錄故障現(xiàn)象、原因、措施、恢復(fù)時(shí)間，分析趨勢(shì)（如水泵季度內(nèi)3次漏水，評(píng)估更換必要性）。檔案保管：紙質(zhì)檔案存檔≥5年，電子檔案永久保存，支撐設(shè)備全生命周期管理。四、安全與應(yīng)急管理維護(hù)作業(yè)需嚴(yán)守安全底線，建立操作規(guī)范、應(yīng)急預(yù)案，降低事故風(fēng)險(xiǎn)，保障人員與設(shè)備安全。1.安全操作規(guī)范斷電掛牌：維護(hù)電氣、電梯等設(shè)備時(shí)，斷開(kāi)電源并掛“禁止合閘”警示牌，設(shè)專人監(jiān)護(hù)。高空作業(yè)：系安全帶，搭腳手架/升降平臺(tái)，下方設(shè)警戒區(qū)。有限空間：通風(fēng)30分鐘以上，檢測(cè)氧氣（≥19.5%）、有害氣體（如CO≤30mg/m3），防爆工具+雙人作業(yè)。2.應(yīng)急預(yù)案設(shè)備故障：電梯困人→30分鐘內(nèi)到場(chǎng)，盤(pán)車救援；水泵故障→切換備用泵，排查故障泵（斷電、斷水，檢查電機(jī)/葉輪）。安全事故：觸電→立即斷電，絕緣工具施救；火災(zāi)→啟動(dòng)消防系統(tǒng)，疏散人員，撥打119。應(yīng)急演練：每半年組織設(shè)備